1 января 2024 GetHom эксперт 49 944

Эксклюзивный договор на продажу недвижимости. Все риски

Эксклюзивный договор на продажу недвижимости – это очень распространённая практика у агентств и частных риэлторов.

В этой статье мы раскроем всю правду о данном виде договоров, а вы сами примете решение, стоит его заключать или это не в ваших интересах. Мы рассмотрим плюсы и минусы эксклюзивных договоров, какие о них отзывы и для чего они используются посредниками. В каких случаях риэлтор пытается вас обмануть.

Мы специально взяли как образец два реальных договора из разных агентств недвижимости. В них отличаются условия, но суть ловушек одинакова.

Ниже в статье разберем подробно каждый из них. После прочтения данной статьи вы будете знать об эксклюзивном договоре на продажу недвижимости всю самую важную информацию.

Основные риски эксклюзивного договора

Вы передаете все права на продажу вашей квартиры, дома, участка только одному риэлтору или агентству. После заключения эксклюзивного договора вы в любом случае должны заплатить 5-6% комиссии, даже если найдёте покупателя сами или приведет другой посредник.

Передумать, подарить тоже не можете, потому что заплатите штрафные санкции. Если сосед или родственник захочет купить вашу квартиру за 40 тысяч, за сумму которую вы хотите, то тоже ничего сделать не сможете.

Всё только через оплату 5% комиссионных риэлтору, который мог всё это время не заниматься продажей. Пока не отдадите 2 тысячи посреднику, продать будет нельзя. В итоге от 40 тысяч останется только 38.

У вас заберут документы на квартиру

Агентство, чтобы иметь гарантию оплаты и не упустить продавца, очень часто забирает оригиналы документов на квартиру. Эксклюзивным договором они подстраховываются и окончательно привязывают вас к себе.

По условиям договора риелтор обязуется продавать вашу квартиру, приводить покупателей и оказывать информационные услуги. А вы гарантируете ему выплату комиссии по условиям договора.

Такой договор не гарантирует положительного результата. Таким образом, если ваша квартира на протяжении действия такого договора не будет продана, агентство недвижимости не несёт ответственности.

Почему нельзя отдавать документы

В эксклюзивном договоре на продажу недвижимости передача документов риэлтору – частое условие. Этим они подстраховывают себя, чтобы вы никак не смогли продать сами.

Это хороший метод воздействия на владельца. Если документы останутся у посредников, то продавец в некоторой опасности.

Главный риск – полностью лишиться квартиры. Например, по статистике каждая 14 сделка на рынке недвижимости связана с мошенничеством и такие доверчивые люди – прямо рай для чёрных риэлторов.

Им квартиру продать и оставить вас на улице вообще ничего не стоит, тем более с оригиналами документов. Пока вы думаете, что риэлтор продаёт квартиру, она уже может быть продана несколько раз другим людям.

Статья по теме: Чёрные риэлторы, квартирные рейдеры и мошенники

Как могут продать вашу квартиру

Нужно всего лишь подделать паспорт владельца или сделать фальшивую доверенность. Таким же образом делается справка из ЖЭКа. После этого мошенник идёт к нотариусу и продаёт вашу квартиру от вашего имени. А получив деньги, благополучно скрывается.

Посредников обычно даже не оформляют в агентство. Так что нужно будет ещё доказывать в суде, что вы отдали документы работнику фирмы, а не человеку с улицы. В итоге после эксклюзивного договора вы и без денег, и без квартиры.

Вот почему нельзя отдавать документы никому, кроме нотариуса на самой сделке.

Виды эксклюзивных договоров

Из-за того, что документы составляют разные фирмы, у каждого своё видение пунктов договора. В любом случае этот договор делают так, чтобы максимально прописать ваши обязанности и штрафные санкции, а риэлтора защитить и оградить от возможных проблем.

Называться он может договором на оказание услуг, договором риэлторских услуг или договором поручения. В каждом из них с большой вероятностью будут признаки и условия эксклюзивных договоров.

Статья по теме:  Всё о договоре поручения и риэлторских услуг

Посредник и агентство недвижимости делают договора под свои требования и, исходя из своей политики, прописывают штрафы. Суть, что вы должны риэлтору 5-6% с продажи, всегда остаётся, но условия отличаются.

Поэтому всегда внимательно читайте и не подписывайте ничего без консультации со своим юристом. Вы должны чётко понимать что вы подписываете и за какую стоимость будет происходить выполнение условий договора.

Зачем заключают эксклюзивный договор

Люди не часто сталкиваются с покупкой и продажей недвижимости. Посредник хорошо рассказывает и нахваливает свою услугу. Говорит, что для продавца это бесплатно и всё оплатит покупатель или за 5-6% стоимости он поможет продать квартиру дороже. Говорит, что продажа пойдёт быстрее и только с эксклюзивом ждёт успех.

В некоторых случаях риелторы пытаются обманывать и, благодаря манипуляциям, заставить подписать эксклюзив.

Вот видео реклама, в которой риэлторам предлагают повысить навыки влияния на собственников. Но самое главное вначале – 98% собственников не рады видеть посредника в продаже их недвижимости. Тут мы с ними согласимся.

Выгода от эксклюзивного договора для риэлтора

Посредники хотят получить гарантии, что вы им точно заплатите комиссию за продажу квартиры. Они всячески уговаривают подписать эксклюзив и рассказывают о его преимуществах, совсем не упоминая о недостатках.

Это выгодная сделка для риэлтора, но для собственника так бывает не всегда. После подписания эксклюзивного договора риэлтор может расслабиться и спокойно заниматься продажей – теперь все действия смогут осуществляться только через него.

Не заплатив комиссию 5%, сами вы продать не сможете, потому что документы на квартиру лежат в агентстве. Им это очень выгодно, потому что полная свобода действий и никаких штрафов для риэлтора.

Продавцу остаётся только ждать и надеяться на быстрый результат. В случае расторжения договора по вине продавца нужно будет выплатить полную комиссию риэлтору. Но есть варианты.

Преимущества эксклюзивного договора для продавца

Попробуем разобраться. Скопируем преимущества эксклюзивного договора с сайта агентства недвижимости, а тут их разберем.

• «Продажа квартиры по максимально рыночной цене с торгом на повышение»

Максимальная рыночная цена будет, когда вы продадите квартиру без посредника напрямую покупателю. В этом случае, если покупатель платит 40 тысяч, вы их и получите. А с посредником это будет 38.

Вы потеряете ровно его комиссию в 5% – это 2 тысячи долларов. Покупателю квартира как стоила 40, так и стоит.

Статья по теме: Кто на самом деле платит комиссию риэлтору и почему

Но для самостоятельной продажи вы должны разбираться как правильно продавать квартиру, как подготовить её и выставить правильную цену.

В обратном случае продавать квартиру можно годами и её никто не будет покупать. Поэтому если вы хотите взять обязанности риелтора на себя, то нужно подготовиться.

Статья по теме: Как продать квартиру без посредников правильно и безопасно

Торг на повышение – что это такое

Периодически риелторы продают квартиру методом аукциона. Изначально выставляется привлекательная цена ниже рынка и на неё завлекаются покупатели. Они собираются в один день в квартире и предлагают цену, которую готовы заплатить. Покупатель, предложивший максимальную цену, может купить квартиру.

Хорошо способ работает с эксклюзивными, а не типовыми вариантами квартир. Цена должна быть действительно хорошей для покупателя. Этот способ подходит когда вам квартиру нужно срочно продать и вы готовы отдать за любую максимальную цену покупателя на данный момент.

Метод рабочий, но не все им умеют правильно пользоваться. Некоторые покупатели услышав о таком методе просто уходят. Сейчас много предложений на рынке и у всех примерно одинаковые цены. Если цена будет не выгодной клиент просто выберет другую квартиру.

• «Защита правовых и экономических интересов продавца»

Главный, кого защищает эксклюзивный договор – это риэлтор и агентство недвижимости. Он даёт уверенность в заработке только им. Продавцу эксклюзивный договор не даёт гарантий. Но работу по продаже выполняют другие люди. Именно за это вы и платите.

Экономические и правовые интересы вам поможет защитить юрист по недвижимости. Риелтор это только продавец товара и услугу юридического сопровождения они не оказывают. Юридическое сопровождение – это к юристам. В агентствах недвижимости работают просто риелторы, которые ищут покупателей.

• «Полноценная работа и заинтересованность»

С гарантией оплаты риелтор более заинтересован в продаже вашей квартиры. Без гарантии, квартиру просто добавят в базу и благополучно забудут. У каждого товара должен быть продавец. Если вы хотите продавать квартиру через риелтора, то гарантируйте ему оплату труда.

В этом случае он сможет потратить свои деньги на рекламу, привлечение покупателей и подготовку квартиры к продаже визуально. Нужно сделать фотографии и подготовить квартиру к показам.

Недостатки эксклюзивного договора

Пройдёмся по пунктам реального договора из агентства недвижимости о предоставлении услуг на эксклюзивных условиях.

• Обязуетесь оплатить комиссию в любом случае продажи квартиры. Даже если купит сосед или ваша подруга.
• Вы даёте эксклюзивное право продажи одному человеку. В договоре нет штрафных санкций для риэлтора в случае невыполнения его условий.
• Зависимы от посредника и агентства. Сами не можете продать.
• Могут забрать на хранение документы на квартиру.
• Обязуетесь оплачивать рекламные расходы исполнителя, посредника и агентства.
• Автопролонгация на такой же срок в случае окончания договора. Уведомить нужно в письменном виде не позже, чем за месяц. А в случае отказа от дальнейшего сотрудничества – штрафные санкции.
• Заплатите 5% комиссии посреднику в течение полугода, даже если продадите квартиру сами, а договор уже закончился. Такой пункт есть в одном из образцов эксклюзивного договора, который мы изучили.

Риэлторов учат заключать эксклюзивные договора

Риэлторов учат на специальных курсах как заключить с владельцем недвижимости эксклюзивный договор на оказание услуг, как уговорить продавца и как получить желаемое.

Эксклюзив должен быть выгоден обеим сторонам сделки, а не только риелтору. Поэтому внимательно читайте условия договора. Если он вам не подходит, то подписывать не рекомендуем.

Статья по теме: Сколько зарабатывают риэлторы

Тут работает чистая психология и уговоры. Посредники заучивают наизусть фразы, чтобы правильно отвечать на ваши возражения.

Если вы говорите: «мне договор не нужен, оплачу комиссию, если продадите квартиру», то у посредника уже есть тысяча заготовок как всё же вас убедить подписать эксклюзив на продажу. Они специально учатся склонять вас к договору и добиваться своей цели.

Как посредники вынуждают подписать эксклюзивный договор

Схем давления и влияния для подписания эксклюзивного договора риэлторы уже придумали много. Вот одна из этих схем. Её часто используют для того, чтобы зацепить продавца, а дальше уже продавать обычными способами, но с полной уверенностью, что заплатят комиссию.

Подставной покупатель

В один из дней Вам звонит риэлтор и говорит, что есть очень серьезные покупатели и по всем параметрам им подходит ваша квартира. Они с деньгами и им нужно срочно купить. Договаривается, в какое время можно посмотреть.

На просмотр приходит подставное лицо. Это может быть подружка, друг, муж, знакомая или любой другой знакомый человек посредника, который сможет сыграть хорошо роль заинтересованного покупателя. Они смотрят квартиру и уходят.

В чем заключается обман

Потом раздаётся повторный звонок. Риэлтор звонит и говорит, что квартира покупателю подходит, но он хочет купить её через агентство. Для этого вы должны прийти в офис с документами на квартиру и вначале подписать с агентством договор на эксклюзивную продажу.

Статья по теме: Как обманывают риэлторы

Как правило, радостный продавец, думая, что вот покупатель найден и не разбираясь в тонкостях эксклюзивного договора, идёт в агентство и подписывает всё, что скажут. Оставляет документы и ждёт, когда же будет совершена сделка.

Но его просто обманули. Через пару дней звонит посредник и отменяет сделку. Говорит, что покупатели передумали, нет денег, и сделка сорвалась.

Итог

В итоге, продавец уже подписал эксклюзивный договор, особо его не читая. Документы уже лежат в агентстве. Прав на продажу нет, одни обязанности и разорвать договор можно только со штрафными санкциями или со скандалом через суд.

Поэтому довольный риэлтор, радуясь, как ловко провернул дело, скорее всего, продолжит продавать эту квартиру. Он обещает продать и говорит, что найдёт другого покупателя. Заработок ему уже гарантирован по эксклюзивному договору. Пришлось только обмануть хозяина.

Вывод

Как можно доверять такому человеку и таким схемам работы риэлторов? А это очень частая практика у посредников. Нельзя подписывать эксклюзивные договора, даже когда вам говорят, что покупатель найден и вот-вот сделка. Подписывайте только, если вы этого сами хотите и это в ваших интересах.

Как разорвать эксклюзивный договор

Эксклюзивный договор разорвать можно, но вы заплатите риэлтору и агентству за фактически понесённые риелтором расходы, не получив услуги, которую вам обещали. В договоре могут быть прописаны штрафные санкции для собственника. Это главная проблема при разрыве договора.

Но есть варианты. Посмотрите видео по данной теме. Видео от юриста из России, но законы с Украиной в данной области абсолютно идентичны. Всё применимо и для украинской судебной практики.

Подробно рассказывается когда можно не платить риелтору, а когда услуги должны быть оплачены.

Методы защиты

Обычно решение таких спорных ситуаций происходит путём переговоров либо через суд.

Вас защищает закон о защите прав потребителей и статья 907 гражданского кодекса Украины о расторжении договора на предоставление услуг. Если решить проблему путём переговоров не получается, то её можно решить в судебном порядке.

Обычно риэлторы не доводят до суда, а только шантажируют угрозой суда и пытаются торговаться по сумме компенсации. В суде можно признать договор полностью или частично не действительным согласно статье 18 закона Украины о защите прав потребителей.

Эксклюзивный договор ущемляет ваши права потребителя услуги и ставит в невыгодное положение. У вас одни обязанности и штрафы, а у риэлтора только информационные услуги.

Когда можно отказаться от эксклюзивного договора

Вы вправе в любое время отказаться от услуг риэлтора и агентства недвижимости. Нужно будет возместить только реально понесённые расходы посредником – расходы на рекламу, транспорт, телефонные переговоры и т.д.

В суде риэлтор должен представить доказательства того, какие расходы понесены им по данному договору и предоставить доказательства. Обычно суд становится на сторону  владельца квартиры, если услуги фактически не оказаны и вы хотите расторгнуть договор.

Если риелтор реально помог продать квартиру, участвовал в сделке, привёл покупателей и всё организовал, то вы должны ему заплатить. И обращение в суд только это подтвердит.

Если вы можете продать свою квартиру сами, то лучше эксклюзивный договор не заключать.

Отзывы об эксклюзивном договоре

К нам иногда обращаются люди с просьбой помочь забрать документы из агентства и расторгнуть эксклюзивный договор. Когда покупатель нашелся, а продать нельзя, люди начинают осознавать, что они в сложной ситуации.

Отзывы негативные из-за того, что никто не понимает, за что должны платить, если услуга не оказана. Но бывают и довольные клиенты.

Если вы хотите полностью доверить продажу своей квартиры 1 человеку и оплатить ему комиссию, то эксклюзивный договор вам подойдёт.

Главное выбрать хорошего исполнителя и гарантировать ему оплату услуг. Если эксклюзивный договор вам навязывают и хотят забрать документы, то подписывать не стоит.

Заключать эксклюзивный договор или нет

Тут решать вам. Вы гарантируете человеку заработок, а  он обязуется заниматься продажей вашей квартиры за вознаграждение. Если ситуация сложится положительно, то вы продадите квартиру, а он получит деньги.

В одном из договоров, который мы изучили, был даже пункт, что если вы продали сами после окончания договора, то ещё на протяжении полугода вы всё равно должны заплатить комиссию риэлтору.

Типичные пункты эксклюзивного договора

Если вы не хотите никому доверять продажу и готовы разобраться во всём самостоятельно, то продавайте сами. Если вы выставите изначально адекватную рынку стоимость, то вам будут звонить десятки посредников с предложением привести клиентов. А так же будут звонить обычные покупатели, которые хотят посмотреть и купить квартиру.

Главное адекватная стоимость квартиры, предпродажная подготовка, хорошие фотографии, правильное описание и хорошие условия продажи. По всем эти пунктам вам нужно будет провести работу и подготовку.

Помощь и юридическое сопровождение продажи квартиры

Продавать квартиру лучше самостоятельно и без посредников. Можно нанять юриста для подстраховки и безопасности. В этом случае вам ничего не будет страшно и это стоит значительно меньших денег.

Если вам нужна помощь в продаже квартиры, то мы подготовили для вас полезную услугу:

Наш юрист по недвижимости, с опытом более 20 лет в продаже и сопровождении сделок с недвижимостью, сопроводит вас дистанционно на всех этапах и поможет продать квартиру безопасно и выгодно.

Он по телефону или в переписке сопроводит вашу продажу. Подскажет как подготовить квартиру, выставить цену, вести переговоры, как оптимизировать налоги при продаже и много других моментов. Может вести переговоры с покупателями и риелторами.

Вы оплачиваете услугу 1 раз и до момента продажи квартиры получаете безлимитные консультации по любому вопросу и поддержку на всех этапах. Это снимет волнение и гарантирует безопасность сделки.

Услугу предоставляем в любом городе Украины.

Цены:

В комплексное сопровождение продажи входит:

1. Безлимитное онлайн сопровождение юристом по недвижимости на всех этапах сделки.
2. Разработка оптимальной схемы продажи в зависимости от поставленной цели и задач
3. Рекомендации по подготовке объекта к продаже (фото, размещение объявлений, организация показов)
4. Помощь в ведении переговоров с покупателями и их представителями. Рекомендации.
5. Защита вашей позиции на всех этапах, оптимизация налогов.
6. Пошаговая инструкция как сделать всё правильно и безопасно.

063 705-09-42, 096 698-10-41

Юридический отдел GetHom

Работаем по всей Украине с 9 утра до 9 вечера без выходных и праздников. Звоните.

Эксклюзивные договора с посредниками можно заключить, но по вашему желанию. Не отдавайте документы ни в каком случае. Это документы ваши, на вашу квартиру и должны находиться только у вас, а не у посредников, которых вы больше можете никогда не увидеть.

Вывод по эксклюзивному договору

Подписывая эксклюзивный договор, вы лишаете себя права продажи квартиры и передаёте все обязанности риелтору. За эту услугу обязуетесь заплатить до 6% стоимости квартиры.

Если для вас это выгодно, то внимательно изучите условия договора и прочитайте всего его пункты. Но обычно большую выгоду получают риелторы от такого вида договора.

Если не уверены в покупателях или атакуют посредники с сомнительными предложениями, то обращайтесь за сопровождением сделки к юристу по недвижимости.

Он поможет на всех этапах – от начала продажи и до окончания сделки. В этом случае вы полностью защищены от махинаций покупателей и обмана риэлторов.

Статья по теме: Юрист по недвижимости в Одессе.

Юрист гарантирует чистоту документов и не допустит, чтобы вы попали в плохую историю с посредниками, агентствами недвижимости или нечистыми на помыслы покупателями. Удачной вам продажи. Надеемся, теперь вы знаете всё об эксклюзивном договоре, его условиях и основных моментах.

Заключать эксклюзивный договор или нет – решать вам. Удачной продажи.