1 января 2024 36 400
Договор с риэлтором на оказание услуг по продаже квартиры
У риэлторов есть много приемов, как получить гарантию оплаты комиссии. В этой статье мы рассмотрим договор поручения с риэлтором на продажу или поиск недвижимости. И договор на оказание риэлторских услуг по продаже квартиры.
У владельца квартиры по таким видам договоров обычно обязанности со штрафами, а у риэлтора – перечень предоставляемых услуг и сумма вознаграждения. Такие договора часто используются в практике агентств недвижимости и частных посредников.
Всё нацелено на гарантию получения комиссии за услуги, отличия только в деталях. Для ознакомления мы взяли образцы договоров поручения и оказания риэлторских услуг из разных агентств. Подробно рассмотрим каждый из них.
Читайте статью внимательно, потому что именно из-за таких договоров случаются скандалы и судебные разбирательства с агентствами недвижимости. В конце вы поймёте, как избежать сложных ситуаций и всё сделать правильно.
Договор с риэлтором
Договор – это описание устных условий сделки на бумаге. Всё, что вам предлагают подписать в агентстве недвижимости, нацелено на защиту тех или иных интересов сторон.
Эти договора чаще выгодны риэлтору, а не собственнику недвижимости. Но бывают исключения. Есть три вида договоров, часто используемых посредниками в Украине. Это:
- Договор поручения
- Договор на оказание риэлторских услуг
- Эксклюзивный договор
Если объединить главное, что вам нужно знать по этим договорам – нужно очень внимательно читать текст и условия договора. Вы должны понимать что вы подписываете и за что обязуетесь оплатить деньги. Каждый договор уникальный. Если условия вас устраивают, то подписывайте.
Чаще риэлторы заботятся только о себе, а не о вас. Подписывая такой договор, вы становитесь заложником риэлтора с обязанностями и штрафными санкциями при досрочном расторжении договора. Но бывают случаи, когда договор с риелтором выгоден и вам.
Какую ответственность несёт риэлтор по договору
Как правило, посредник и агентство недвижимости ответственности не несёт и никаких гарантий не даёт. Они предоставляют только информационные услуги. Их главная задача – подписать с вами договор на оказание риэлторских услуг и получить гарантию оплаты денег.
Рассмотрим подробно «подводные камни» каждого из видов договоров с посредниками.
Договор поручения с риэлтором
Согласно статье 1000 Гражданского кодекса Украины:
Договор поручения – это договор, при котором собственник даёт задание посреднику выполнить за его счёт и от его имени действия, предусмотренные договором.
Это может быть не только продажа квартиры, но и представление интересов, показ квартиры и любые другие действия.
При этом совершенные риэлтором действия создают, изменяют, либо прекращают гражданские права собственника.
Как правило, в договоре чётко указывается, какие действия должен выполнить посредник, каким способом и в какой срок.
Форма договора поручения
Договор поручения заключается в простой письменной форме согласно статье 208 Гражданского кодекса, но при желании его можно удостоверить нотариально.
В обязательном порядке для совершения юридических действий к договору поручения выдаётся доверенность, согласно статье 1007 ГК. Доверенность на заключение сделок должна соответствовать форме самой сделки – статья 245 ГК.
Если доверенность служит подтверждением полномочий посредника, то сам договор поручения – это обсуждение задания и вознаграждения за него.
Если вы доверяете посреднику совершить от своего имени юридические действия, например, заключить предварительный договор или основной, то и доверенность должна быть заверена нотариусом.
Но, надеемся, вы понимаете, что доверять посреднику заключить от своего имени основной договор нельзя. Так можно остаться и без квартиры и без денег.
Последствия от договора поручения с риэлтором
Если вы подпишете договор поручения и выпишете доверенность у нотариуса, то большая вероятность больше посредника не увидеть, потому что он продаст вашу квартиру и с деньгами скроется. Это при условии, что в договоре поручения и доверенности были такие права.
Мало кто читает договора полностью и может досконально понимать их суть. Этим и пользуются мошенники. Оставить вас без квартиры значительно легче, чем вы думаете. После прочтения статьи о чёрных риелторах выписывать доверенности на посторонних людей отпадёт всякое желание.
Статья по теме: Чёрные риэлторы, квартирные рейдеры и мошенники
В другом договоре может быть прописано, что риэлтор имеет право брать аванс у покупателя для продажи вашей квартиры. Это написано в последнем пункте на фото:
В таком случае вы можете не увидеть больше аванс. Где гарантия того, что риэлтор выйдет на связь после получения денег? Посредники не оформлены обычно в агентстве как сотрудники и часто меняют место работы.
Аванс должны передавать исключительно собственнику недвижимости, а не постороннему лицу.
Кстати, обратите внимание, что в договоре риэлторов написано: “принимать задаток за квартиру”, а не аванс. Задаток по предварительным договорам в сделках с недвижимостью вообще нельзя передавать. Договор будет признан недействительным. Вот почитайте полезную статью. В ней подробно раскрыто, почему это так.
Статья по теме: Задаток, аванс или предварительный договор. Как правильно
Некоторые риелторы плохо разбираются в таких юридических тонкостях и не отличают задаток от аванса. После прочтения статьи выше вы будете разбираться в этом вопросе значительно лучше некоторых посредников.
Договор на оказание риэлторских услуг
Договора на оказание услуг регулируются главой 63 Гражданского кодекса Украины.
Договор на оказание посреднических или риэлторских услуг – это договор, в котором одна сторона – риэлтор обязуется выполнить услугу, а другая – заказчик обязуется оплатить услугу и соблюдать условия соглашения.
Этот договор распространён из-за простоты и возможности вносить дополнительные условия в текст. Услуга у посредников только информационного характера, больше ничего вам не предложат.
Этим видом договора часто пользуются, но лидер рейтинга – эксклюзивный договор с агентством недвижимости или риэлтором. Сейчас его пытаются предлагать все посредники.
Эксклюзивный договор с риэлтором
Эксклюзивный договор – это передача прав продажи вашей квартиры одному риэлтору или агентству.
Вы сами лишаете себя права продавать свою собственную квартиру и обязуетесь выплатить посреднику вознаграждение в 5-6% от стоимости квартиры в любом случае её продажи.
Договор часто проигрышный для собственника и очень привлекательный для риэлтора из-за наличия штрафов для владельца квартиры. Но бывают исключения.
Развернутая статья по теме: Почему нельзя подписывать эксклюзивный договор на продажу недвижимости
Когда эксклюзивный договор заключать не выгодно
Если вы найдёте покупателя сами, захочет купить соседка, ваш родственник или друг, то на вас всё равно висит обязательство оплаты 5% риэлтору и штрафные санкции в случае расторжения эксклюзивного договора.
Когда выгодно заключать эксклюзивный договор
Договор с риелтором на оказание услуг выгодно заключать тогда, когда вы не собираетесь заниматься продажей и хотите доверить эту деятельность постороннему человеку.
В этом случае ваша задача найти самого компетентного специалиста и пообещать ему оплатить его услуги. Обещание оформляется в виде договора о которых мы пишем в этой статье.
В этом случае риелтор найдёт вам покупателя на вашу квартиру и вы оплатите его услуги. Это честный вид сотрудничества и если вы согласны с условиями договора и суммой оплаты за услугу, то можно заключить подобный вид договора с риелтором.
Особенности всех договоров с риэлтором
Вначале посредники пользовались агентским договором или договором поручения. Дальше путём эволюции стали больше предлагать договора на оказание посреднических услуг. А вершиной развития стал эксклюзивный договор с посредником. Он защищает риэлтора и его заработок лучше всех остальных.
Рассмотрим общие особенности этих договоров:
У риэлтора по договору никакой ответственности
У риэлтора из обязанностей только услуги предоставления информации. Консультации по ценам и рынку недвижимости, показ квартир, телефонные переговоры и поиск клиентов. Всё. Штрафных санкций и ответственности никакой.
Риелтор и не может ничего гарантировать, потому что продажа квартиры зависит не только от него, но и от внешних факторов. Таких как цена квартиры, условия продажи и общая ситуация на рынке.
Основная задача риелтора именно в этом и состоит. На основании своего опыта и знаний помочь вам реализовать квартиру в данный период времени по наиболее выгодной цене. Сделать квартиру привлекательной для покупателя и привести объект к продаже.
Обязанности и штрафные санкции собственника
У продавца обязанностей значительно больше и есть штрафные санкции за преждевременное расторжение договора. Обычно прописывается полная комиссия по договору – 5-6% от стоимости квартиры или может быть фиксированная сумма в несколько тысяч долларов.
Это делается для того, чтобы защитить риелтора от возможности не получения денег за работу. Посредник получает деньги только в случае продажи квартиры.
Перед этим нужно выполнить достаточно большой объём работ и потратить некоторые ресурсы на продвижение вашего объекта и рекламу. Иногда требуется сделать вид недвижимости более привлекательным: подкрасить, помыть, облагородить объект продажи.
Ещё одно из частых условий агентств – оставить оригиналы документов на квартиру у них в офисе на хранение.
Зачем риэлтор забирает документы
Это сделано для того, чтобы окончательно привязать к себе клиента и не дать ему совершить сделку самостоятельно. Для риелтора это как рычаг давления и страховка. Без него вы не сможете сделать ничего.
Если документы останутся у собственника, то он сможет нарушить договор и продать квартиру самостоятельно. В этом случае риелтору придётся обратиться в суд и отстаивать свои комиссионные через решение суда.
Это сложный и долгий путь. Поэтому у собственника легче взять документы на хранение и иметь гарантию оплаты услуг.
Почему нельзя отдавать документы риэлтору
Лучше не оставлять документы на квартиру у риэлтора. Вы можете попасть на мошенников, и вашу квартиру продадут по поддельной доверенности. А в лучшем случае – вас просто будут шантажировать документами, пока не заплатите полную сумму комиссии. Лучше, чтобы документы находились у вас.
Без риэлтора по договору квартиру не продать
Как правило, подписывая договор поручения или договор на оказание услуг, вы практически во всех случаях не сможете продать свою квартиру самостоятельно. Только через риэлтора, оплатив ему всю сумму вознаграждения.
Документы будут лежать в агентстве и по договору вы должны будете оплатить комиссию, а если передумаете продавать, то заплатите неустойку и штраф.
Поэтому перед подписанием договора внимательно прочитайте его и подумайте о возможных штрафных санкциях. Вы должны быть уверены что точно собираетесь квартиру продавать и не поменяете своего намерения.
Продажа квартиры связана с затратами денег для риелтора или мысленных ресурсов. Поэтому для него документы и договор это страховка оплаты услуг. Без гарантии оплаты особо никто напрягаться не будет и ваша квартира будет просто висеть в базе агентства.
Как расторгнуть договор с риелтором
Как расторгнуть договор поручения или риэлторских услуг – очень частый вопрос. Посредники не все компетентные и иногда люди начинают понимать, что попали в плохую ситуацию и от услуг хотят отказаться. Тут и появляются штрафные санкции и судебные разбирательства.
Посмотрите видео по данной теме. Видео от юриста из России, но законы с Украиной в данной области абсолютно идентичны. Всё применимо и для украинской судебной практики.
Подробно рассказывается когда можно не платить риелтору, а когда услуги должны быть оплачены.
Рассмотрим подробно, как расторгнуть разные договора с риэлтором:
Расторжение договора поручения
Все договора с риэлторами часто защищают только интересы агентства, а у вас появляются обязательства и штрафы. Договор поручения можно отменить в одностороннем порядке согласно статье 1008 Гражданского кодекса Украины.
Если риэлтор действует как предприниматель, то нужно уведомить об отказе в письменном виде не позднее, чем за месяц до прекращения договора.
Расторжение договора на оказание риэлторских услуг
Обычно пункт о расторжении предусмотрен в самом тексте договора. Можно его расторгнуть по соглашению сторон, но агентство не будет согласно на этот вариант. Им не выгодно расторгать, им выгодно взять с вас неустойку и применить штрафные санкции.
Например, по условиям расторжения эксклюзивный договор и договор на оказание риэлторских услуг примерно одинаковые, просто условия могут отличаться.
Расторжение договора через суд
Если переговорами вопрос не решён, то придется обращаться в суд. В этом случае, скорее всего, придётся выплатить фактически понесённые расходы риэлтором и отдать часть вознаграждения по выполненной части услуги.
Это деньги на рекламу, мобильную связь, транспорт и тому подобные расходы посредника. Всё это должно быть подтверждено агентством документально. Больше ничего вы риелтору не должны, потому что услуга не оказана полностью. А штрафные санкции суд в большинстве случаев просто отменяет.
Если договором предусмотрено и суд станет на сторону риэлторов, то для вас добавятся штрафы за расторжение договора и судебные издержки. Но такое случается только если услуга была фактически оказана и вы просто не хотите платить. Для этого риелтор должен доказать в суде, что услуга оказана полностью по договору.
На вашей стороне закон о защите прав потребителей и 907 статья Гражданского кодекса Украины. Но лучше, конечно, до суда не доводить и решать такие вопросы в досудебном порядке путём переговоров.
Судиться можно долго и это стоит дорого. Лучше, если вы довольны работой риелтора, но передумали продавать оплатите фактические расходы и договоритесь о небольшой неустойке. Если работой риелтора не довольны, то решайте вопрос путём переговоров.
Почему подписывают договора с посредниками и агентствами
Для некоторых людей это выгодно. Они не хотят связываться с продаже квартиры и вникать в детали. Хотят, чтобы всю работу сделали за них. Но важно при этом найти ответственного специалиста или компанию, а таких не много.
Простые люди редко сталкиваются с юридическими вопросами и договорами. Ещё реже продают или покупают недвижимость. Этим и пользуются не чистые на руку риэлторы. Они всячески расхваливают договор и обещают быстрое решение квартирного вопроса. Под давлением, благодаря обману и уговорам, человек соглашается.
Статья по теме: Как обманывают риэлтора – 28 схем мошенников
Обычно он даже не знал и не читал договор полностью, а послушался посредника, что это лучший выход и лучшее решение. Люди бывают доверчивые, и это неплохо. Плохо, когда этим доверием пользуются недобросовестные риэлторы и не оправдывают его.
Перед подписанием любых договоров и документов мы очень рекомендуем обдумать свой поступок и прочитать все пункты договора. Если они вас не устраивают, то не подписывайте.
Как обманом могут заставить подписать договор
У некоторых посредников есть отработанные тактики психологического воздействия на клиента. Всё на уровне психологии и влияния.
Обманывают, что найден покупатель
Они создают условия и обманывают, что покупатель найден и только подписав договор с агентством, вы сможете продать завтра квартиру. Человек из-за неопытности подписывает и отдаёт все документы для сделки на хранение.
Через пару дней риэлтор говорит, что покупатель передумал покупать, потерялся, но ничего, найдём других. В итоге договор поручения на риэлторские услуги или эксклюзивный договор уже подписан, а документов на квартиру у вас нет.
Что в результате
В результате у риелтора есть с вами договор на оказание услуг и гарантия оплаты. Теперь ему остаётся найти уже реального покупателя и продать квартиру. Но это манипулятивная техника. Мы не советуем связываться с такими компаниями. Если они начинают с обмана, то он будет присутствовать и в дальнейшем.
Почему договора с риэлтором не всегда выгодны продавцу
Договор поручения и риэлторских услуг защищают только интересы посредника. Это их заработок. Для вас и для покупателя совсем не выгодно их заключать. Зачем вам эксклюзивный договор, если вы сможете продать квартиру сами? Зачем ограничивать себя только одним посредником, если их тысячи, и каждый может продать.
Покупатели тоже не глупые. Они вначале ищут квартиру без посредников и всячески стараются избегать риэлторов. Никто не хочет переплачивать 2 тысячи долларов за навязанную услугу. Квартира без посредника – это большое преимущество и выгода для покупателя.
Это значит, что если вы подпишете эксклюзивный договор на оказание риэлторских услуг, то части покупателей станет ваша квартира не интересна. Много людей ищут недвижимость исключительно без посредников. Зачем переплачивать, если можно купить самостоятельно? Они так и делают.
Для проверки квартиры они наймут юристов по недвижимости:
Статья по теме: Юристы по недвижимости в Одессе. Онлайн сопровождение сделок.
В Одессе мы создали базу квартир от хозяев, где каждый может найти квартиру без посредников. Если вы продаёте или покупаете квартиру, то самый выгодный вариант начать с неё. Можете добавить объявление или найти квартиру:
https://gethom.com/купить-квартиру-в-одессе-от-хозяина
Если ваша квартира стоит 40, и у покупателя есть 40 тысяч, то вы договоритесь и продадите. Но если появится риэлтор в сделке, то вы либо получите 38, либо сделка сорвётся.
Решать, конечно, вам, стоят ли услуги посредника 2 тысячи из вашего кармана, или нет. Потому что оплачиваться услуга будет из ваших денег, а не покупателем, как ошибочно обычно думают.
Покупатель просто торгуется с продавцом на сумму комиссии. Либо вы её платите риелтору самостоятельно, по условиям эксклюзивного или любого другого вида договоров с риелтором.
Вывод по договору с риэлтором
Выводы достаточно простые. Если вам выгодно подписать с риелтором договор и не заниматься продажей своей квартиры, то прочитайте условия внимательно несколько раз и подписывайте.
По условиям договора вы обещаете оплатить все услуги риелтора и оговариваете их объём.
Если на вас пытаются давить и манипулятивными методами заставляют подписать договор с риелтором на оказание услуг, то от такого сотрудничества лучше отказаться. Вам нужно найти нормальных, адекватных исполнителей, которые не будут вас обманывать с самого начала сотрудничества.
Договор с агентством
Подписывая договор поручения, оказания услуг или эксклюзивный договор с агентством, вы обязуетесь оплатить услуги. Даже если вам услугу оказали некачественно или вы вообще захотели продать квартиру сами, то без финансовых потерь не обойтись.
Вы должны это понимать и ответственно подходить к любому шагу.
Статья по теме: Сколько берут посредники при продаже квартиры
Как поступить правильно
Если вы можете продать квартиру самостоятельно, то вам договор поручения на оказание риэлторских услуг не нужен. К вам и так будут приходить покупатели и посредники водить клиентов. Главное определить правильную цену и не завышать её.
Если вы чувствуете уверенность в риелторе и хотите ему довериться, то можно заключить любой вид договора, если вас устраивают его пункты и сумма вознаграждения. Есть опытные риелторы, которые ускорят вашу продажу. Но такие случаются не часто.
Для сопровождения сделки можете нанять юриста по недвижимости. Он подстрахует на каждом этапе и защитит ваши интересы. Это стоит дешевле, чем оплата посредникам и получится безопаснее. Удачной вам продажи.