18 апреля 2021 27 524

Как продать квартиру без посредников. Быстро и выгодно

Подготовили пошаговую инструкцию для тех, кто решил продать свою квартиру самостоятельно, без посредников. При желании и с подготовкой это может осуществить любой человек. Главное, правильно поступить на каждом этапе продажи и тогда проблем не будет.

Мы расскажем, как продать квартиру быстро, выгодно и безопасно. Какие бывают распространённые ошибки и как не попасть в сложную ситуацию. Почему риелторы обещают продать бесплатно, а стоит это 5% комиссии от цены вашей квартиры.

Читайте наш материал и вы сможете продать свою квартиру самостоятельно без посредников и комиссий. А если вам нужна помощь, то мы вам с радостью поможем. Статья актуальна для всех городов Украины в 2021 году.

Как продать квартиру самостоятельно

Помощь и юридическое сопровождение продажи квартиры

Вы можете попробовать продать квартиру полностью самостоятельно, ниже будет инструкция, но не все этапы сделки безопасны. Может понадобится помощь. Специально для этого мы подготовили для вас полезную услугу.

Наши юристы с опытом работы более 20 лет в продаже и сопровождении сделок с недвижимостью сопроводят вас дистанционно на всех этапах и помогут продать квартиру безопасно и выгодно.

Это сопровождение в онлайн режиме. Юрист не только подстрахует на каждом этапе, но и подскажет – как подготовить квартиру, правильно выставить цену, как сэкономить на налогах при продаже и много других моментов. Поможет вести переговоры с покупателями и риелторами.

Вы оплачиваете услугу 1 раз и до момента продажи квартиры получаете безлимитные консультации по любому вопросу и поддержку на всех этапах.

Это снимет волнение и гарантирует безопасность сделки. Вы продадите квартиру без посредников и гарантированно получите больше денег.

Что входит в комплексное сопровождение на всех этапах:

  • Разработка оптимальной схемы продажи в зависимости от поставленной цели и задач.
  • Определение цены предложения, рыночной цены объекта, оценка сроков продажи.
  • Консультации по принципам ценообразования на объекты недвижимости.
  • Анализ документов, пошаговая схема процесса подготовки пакета документов для продажи.
  • Рекомендации по подготовке объекта к продаже (наполнение объекта, фото, видео, содержание объявлений, стратегия размещения объявлений, поднятие в поиске, организация показов).
  • Помощь в ведении переговоров с покупателями и их представителями.
  • Консультации по ведению переговоров и условиям сделки.
  • Консультации относительно документов, порядка и способа заключения сделки.
  • Оценка рисков и консультации по минимизации возможных рисков на всех этапах проведения сделки.
  • Защита интересов заказчика на всех этапах.
  • Согласование условий, сроков, схемы сделки для заключения предварительного и основного договора купли-продажи.
  • Консультации по оптимизации затрат на переоформление (налоги, стоимость услуг нотариуса, банка и т.д.).
  • Безлимитное онлайн сопровождение юристом по недвижимости на всех этапах сделки.
  • Подготовка и сопровождение договора аванса.

Стоимость услуги

В этом варианте мы сопровождаем продажу в онлайн режиме. Наш юрист по недвижимости GetHom полностью от начала и до конца сопроводит вашу сделку. Поможет по всем моментам и подстрахует на каждом этапе.

Первичная консультация по вопросам продажи бесплатно
Комплексное дистанционное сопровождение продажи недвижимости на всех этапах. Одесса и вся Украина. 2500 грн.

Звоните. Работаем по всей Украине с 9 утра до 9 вечера без выходных и праздников.

063 705-09-42, 096 698-10-41

Юридический отдел GetHom

Если ваша квартира находится в Одессе, то перечень услуг может быть расширен.

Полное сопровождение продажи квартиры в Одессе

В Одессе мы создали первый сайт с квартирами без посредников GetHom. По ссылке вы можете увидеть все квартиры Одессы от хозяев. Поэтому мы отлично знаем как продать квартиру и получить от продажи больше денег.

Вы сэкономите на услугах посредников и продадите безопасно с юристом по недвижимости GetHom. Как мы можем помочь в Одессе:

  • Мы знаем, как продать вашу квартиру и сделаем это быстро.
  • Оценим квартиру, определим рыночную и итоговую стоимость, срок продажи.
  • Подготовим рекомендации – как сделать, чтобы ваш объект понравился покупателям и был продан за более высокую стоимость.
  • Проведём профессиональную фотосъёмку и сделаем привлекательные фото.
  • Дадим рекомендации – как улучшить впечатление от объекта, чтобы вы получили больше денег и продали быстрее.
  • Наши маркетологи профессионально опишут достоинства вашего объекта.
  • Разместим ваше предложение на лучших площадках, разошлём его по всем внутренним базам покупателей.
  • Поможем подготовить пакет необходимых документов для проведения сделки.
  • Мы будем следить за просмотрами объявлений и внесём изменения для быстрой продажи.
  • Сами примем все звонки по вашим объявлениям, чтобы вас не беспокоили.
  • Назначим встречи с покупателями в удобное для вас время. Вы будете заранее знать, кто и когда придёт смотреть вашу квартиру.
  • Предоставим полную аналитику по вашему объекту – просмотры объявлений, звонки, заявки, назначенные и совершённые просмотры объекта, переговоры с клиентами, встречные предложения.
  • Проведём переговоры с покупателем по условиям и срокам сделки.
  • Подготовим предварительный и основной договор купли-продажи. Поможем договориться на выгодных вам условиях.

Мы возьмём на себя практически все моменты по продаже вашей квартиры. Вам остаётся только получить удовольствие от результата. Мы приложим к этому все усилия.

Стоимость полного сопровождения продажи квартиры в Одессе

Мы занимаемся рекламой вашей квартиры, фотографируем, размещаем и обновляем объявления. Принимаем звонки от потенциальных покупателей, назначаем просмотры квартиры в удобное для вас время.

Проводим переговоры по условиям сделки. Готовим предварительный договор и сопровождаем подписание основного договора купли-продажи.

На всех этапах рядом с Вами наш юрист по недвижимости GetHom. Стоимость зависит от того, показываете ли вы сами квартиру или доверяете это нам.

Первичная консультация по вопросам продажи бесплатно
Комплексное личное сопровождение продажи квартиры в Одессе 14 000 грн.
Комплексное личное сопровождение продажи квартиры в Одессе + мы самостоятельно показываем вашу квартиру 28 000 грн.

Как можно сэкономить

Через GetHom продают свои квартиры практически все застройщики Одессы – 70 строительных компаний. Если после продажи своей квартиры вы будете покупать квартиру от застройщика в любом новострое Одессы, то вы получите компенсацию средств. Наши услуги частично или полностью оплатит застройщик.

Обращайтесь, будем рады помочь. Звоните:

063 705-09-42, 096 698-10-41

Юридический отдел GetHom

Срочный выкуп и обмен квартиры

Мы можем сразу выкупить вашу квартиру и деньги вы получите за 1 день. В этом варианте оценка квартиры снижается на 20-40% от рыночной стоимости. Этот вариант подойдёт вам, если деньги нужны срочно и нет времени ждать.

Обмен старой квартиры на новую

Так же возможен быстрый обмен старой квартиры на квартиру в новом доме. Мы выкупим вашу квартиру или быстро продадим с использованием любого выбранного вами варианта. Преимущество – вы оплатите нашу услугу только один раз и переезжаете в новую квартиру. Мы проверим документы и сопроводим сразу 2 сделки.

Выбор варианта продажи зависит от поставленной цели, задач и сроков в которые вам нужно уложиться. Предварительную консультацию вы можете получить совершенно бесплатно по указанным телефонам. Мы подскажем как лучше поступить и постараемся помочь.

063 705-09-42, 096 698-10-41

Юридический отдел GetHom

Звоните. Работаем без выходных и праздников с 9 утра до 9 вечера.

Юрист по недвижимости Одесса

Плюсы самостоятельной продажи квартиры

Главный плюс в том, что вы получите при продаже больше денег, чем пользуясь услугами посредников. В продаже есть особенности, но вы сохраните 2-3 тысячи долларов.

Для подстраховки и гарантии, что всё пройдёт правильно и безопасно, можно нанять юристов по сопровождению сделок с недвижимостью. Это стоит от 100 до 500 у.е. Так вы продадите безопасно и всю работу сделают за вас.

На оставшиеся деньги лучше поехать на отдых в жаркие страны, чем отдавать эти деньги обычному риэлтору за услуги. Денег хватит поехать вдвоём в Таиланд дней на 10. Решать как поступить – вам.

Поездка после продажи квартиры

Посредники только обещают, что с ними продажа пойдёт лучше. На самом деле, на рынке одни и те же покупатели. Они ищут и через посредников, и самостоятельно.

Никто не хочет переплачивать деньги. То, что ваша квартира продаётся без услуг риэлторов – это большой плюс. Многие принципиально не хотят с ними связываться и переплачивать. А с агентством вы просто потеряете эту категорию людей и переплатите 5% за услуги посредников.

Сколько стоят услуги риелторов по продаже квартиры

Некоторые риелторы просят 6% и дополнительно деньги на рекламу. Но обычно это скрытые 5% от цены квартиры, даже если обещают оказать услугу бесплатно.

Прочитайте статью ниже и вы поймете, почему за услуги риелтора всегда, хоть и косвенно платит продавец. И почему слова бесплатно — это 5% комиссии.

То что вам риелтор предлагает бесплатно продать квартиру – это психологический приём и обман. Он будет работать против вас и возьмёт из ваших же денег 5%, а вы их не получите.

Кто платит за услуги риелтора и почему это почти всегда продавец.

Даже если вы не привлекаете риелтора в сделку, они всё равно возьмут свою комиссию с денег покупателя. Мы помогаем этого избежать и получить от продажи больше денег. При этом вы сможете продать абсолютно безопасно с помощью юриста по недвижимости.

С GetHom вы не теряете деньги на риелтора, а получаете полное юридическое сопровождение опытного юриста по недвижимости и помощь на всех этапах продажи квартиры.

Всё это за вполне разумную стоимость. В 10-20 раз дешевле услуг риелторов. Поэтому обращайтесь, будем рады помочь. С GetHom  вы продадите быстро и безопасно.

063 705-09-42, 096 698-10-41

Юридический отдел GetHom

Основные ошибки при продаже квартиры

Какие ошибки допускают продавцы недвижимости? Если назвать главные, то самая типичная из них – это потеря контроля над ситуацией и завышенная стоимость.

Как следствие, продавцы проявляют нерешительность и упускают возможность продать квартиру на первоначальном этапе. Этого допускать нельзя. Изучив наши рекомендации и вооружившись знаниями, вы продадите свою квартиру в разумные сроки и по максимальной цене.

Проведёте свою сделку без риска, исключив возможную потерю денег или недвижимости из-за элементарных просчётов.

Как правильно продать квартиру

Как правило, при продаже квартиры мы ставим перед собой несколько дополнительных условий и стремимся к тому, чтобы все они были выполнены. Чаще всего требования будут такими:

  • Продать по максимально возможной стоимости;
  • Уложиться в определённый срок.

Если продавать дёшево, то можно всё сделать достаточно быстро, но это не выгодно.

Если продавать дорого, то можно вообще не продать или потерять потенциальных покупателей.

Поэтому оптимальный вариант – это золотая середина. Продать можно любую квартиру. Если изначально цена будет рыночной, то вам останется только выбрать покупателя. Сделка в этом случае пройдёт в разумные сроки.

Кроме того, на рынке недвижимости большое количество посредников, риелторов и агентств недвижимости, которые хотят воспользоваться вашим желанием продать квартиру и заработать что-то для себя.

Поэтому самостоятельная продажа квартиры сочетает в себе целый ряд не только преимуществ, но и некоторых сложностей.

Как продать квартиру – этапы продажи

Продажа квартиры состоит из нескольких этапов. Все действия можно разделить на безопасные, при которых вы ничего не потеряете, только заработаете опыт. И опасные, которые при неправильном поведении могут привести к потере денег или квартиры. Что же это за этапы?

Безопасные этапы

  • Определение цены и сроков продажи квартиры.
  • Реклама квартиры, размещение объявлений, поиск потенциального покупателя.
  • Показы квартиры.

Опасные этапы

  • Переговоры с покупателем или с представителем покупателя по цене и схеме предстоящей сделки.
  • Согласование договора аванса по содержанию (предварительного договора купли-продажи, договора о намерениях), его подписание, получение аванса.
  • Подготовка сделки купли-продажи.
  • Подписание договора купли-продажи и денежный расчёт.

Рассмотрим подробно каждый из этапов продажи.

Как продать квартиру – цена и сроки продажи

Прежде чем выставить квартиру на продажу, вы должны определить цель, которую преследуете.

Какие могут быть варианты:

  • Вы хотите продать квартиру по средней рыночной цене, чтобы уложиться в разумные сроки. Готовы продать за 2-4 месяца.
  • Вы хотите продать дороже рыночной цены, но при этом готовы искать покупателя неограниченное время. Готовы ждать продажи от года и до лучших времён.
  • Вы хотите продать квартиру быстро, деньги нужны срочно, поэтому готовы опустить цену на 10-20% ниже рыночной. До конца сделки от недели до месяца.
  • Если деньги нужны уже сегодня, то можно воспользоваться услугой выкупа квартир, но в таком случае в итоге вы получите минимальную сумму. Цена квартиры до 40% ниже рыночной. Срок продажи до 1 недели.

Главное – рыночная цена

Как видите, в любом варианте нужно отталкиваться от рыночной цены. Именно она определяет время продажи квартиры. А рыночная цена определяется спросом покупателей.

Тут не важно, за сколько вы покупали квартиру или сколько денег вложено в ремонт и за сколько продал аналогичную квартиру ваш сосед в прошлом году. Важно только текущее положение дел на рынке.

С немного заниженной ценой вы продадите быстро и без проблем. С ценой выше рынка можно продавать годами и не продать. Оптимальный вариант – выставить среднюю цену и постепенно опускаться ниже.

Например, сбрасывайте цену по 500$ каждые 2 недели. Так вы найдёте уровень спроса на вашу квартиру и реального покупателя.

Квартира

Эффект владения и цена квартиры

Есть такой психологический эффект и называется он эффект владения. Мы всегда ценим больше ту вещь, которой владеем, чем ту, которую только собираемся приобрести. Давно доказанный психологами факт, что эта тенденция распространяется на все вещи.

Квартира, в которой вы прожили 10 лет, будет вам очень дорога из-за эмоций, которые она у вас вызывает, но для нового человека это просто квартира с набором характеристик.

Как правило, именно из-за эффекта владения мы и переоцениваем вещи, которые имеем, поэтому изначальная цена квартиры всегда завышена. Иногда сумма на 20-30% выше реальной продажной стоимости.

Адекватная цена появляется только спустя время продажи, когда человек понимает, что по завышенной цене никто купить не готов.

Свою новую квартиру вы будете выбирать так же, без привязки к эмоциям человека, который в ней жил. Это будет для вас просто новая квартира с ценой и набором характеристик.

Статья по теме: Как в Одессе купить квартиру без посредников

И если вы хотите продать свою квартиру быстро, то нужно точно так же без эмоций адекватно оценить и выставить цену.

Лучше, если это сделает посторонний человек. Так вы избежите эффекта владения и сможете выставить изначально правильную цену. И не ожидать продажи годами.

Как определить рыночную цену квартиры

Просматривайте объявления на рекламных ресурсах по продаже аналогичных квартир в вашем районе со сходными характеристиками. Как правило, желательно при этом учитывать максимум параметров – этаж/этажность дома, общая площадь квартиры, площадь кухни, высота потолков, возраст дома, наличие ремонта и так далее.

После этого выписываем на отдельный листок бумаги похожие варианты с ценами и номерами телефонов.

Желательно найти максимально похожие варианты и посмотреть цену на них. Если у вас 2-х комнатная квартира на 5 этаже в 9 этажном доме, то просматривайте аналогичные квартиры в вашем районе с 3 до 7 этажа.

У каждого проекта дома своя ценовая политика. Квартира в высотном доме будет стоить дороже, чем в пятиэтажной хрущёвке и это нужно учитывать.

Отсеиваем мусор посредников

Допустим, у вас набралось 20 квартир. Отбрасываем по два самых дорогих и самых дешёвых варианта. Остальные объявления прозваниваем, чтобы убедиться, что выставленные в рекламе квартиры действительно существуют и продаются.

Очень много информационного мусора создают посредники, а на самом деле таких квартир вообще нет. Это всё их обман.

Статья по теме: Как обманывают риэлтора при продаже квартиры

Позвоните и спросите, есть ли такая квартира, соответствуют ли фото. Обратите внимание – объявление от посредника или от хозяина. Полученные данные запишите на лист бумаги.

Сравниваем с конкурентами

Можно договориться о просмотре 3-4 квартир в качестве покупателя. Это нужно для того, чтобы, чтобы на месте оценить положительные и отрицательные стороны квартир ваших будущих конкурентов.

Но лучше не тратить время других продавцов, а сравнить расположение дома по карте, а состояние ремонта по фотографиям. Реальный покупатель будет сравнивать так же, как и вы сейчас. Он купит квартиру, которая будет лучшим предложением на рынке.

Если есть 2 аналогичные квартиры по всем параметрам и цене, то покупают ту, которая дешевле. Если представить список квартир как рейтинг от 1 до 10, то вначале купят номер 1 по совокупности характеристик и цены.

Потом квартиру номер 2, а до пятой могут и не добраться никогда, потому что постоянно появляются варианты лучше и они стараются занять первую строчку рейтинга. Вам важно сделать свою квартиру номером 1, чтобы не ждать продажу годами.

Определяем цену для объявления на сайте

С учётом вышеизложенного, определяем среднюю цену. Но это не будет рыночная цена. Это цена рекламы или цена предложения. Стартовая цена, за которую продавцы хотят продать свои объекты. Как правило, в эту цену заложен довесок на торг.

Торг обычно в пределах 1-2 тысяч для объектов среднего ценового диапазона, но иногда и значительно больше, потому что цена завышена. Что же в таком случае рыночная цена?

Что такое рыночная цена

Рыночная цена – это цена, по которой идёт реальный спрос потенциальных покупателей. Это та цена, которую покупатель заплатит на сделке. Как правило, она всегда ниже цены предложения объекта на рынке.

Рыночная цена может отличаться на 3-5-10 и более процентов от стартовой. Зависит от того, насколько изначально цена была выставлена неправильно и была завышена.

Что такое ценность квартиры

Кроме того, на рыночную цену влияет такой параметр, как ценность квартиры. В это понятие входит набор характеристик, которые могут изменить рыночную цену в ту или другую сторону.

Как ценность квартиры связана с рыночной ценой

Ценность квартиры – это понятие индивидуальное для каждого конкретного случая. Одна и та же квартира может иметь как положительную, так и отрицательную ценность для разных покупателей. Другими словами, она может как повысить рыночную цену, так и понизить её.

Например, некоторые продавцы делают в квартире косметический ремонт перед продажей. Наличие в квартире свежего косметического ремонта с использованием недорогих материалов для покупателя, который хочет сразу заехать в квартиру и жить в ней, увеличит её ценность. Он будет готов немного переплатить за такой вариант.

Вместе с тем, есть категория покупателей, которые хотят сделать в квартире ремонт по своему вкусу и только потом заселиться в неё. Поэтому наличие внутренней отделки они посчитают дополнительной проблемой, от которой нужно будет избавляться. Как результат, ремонт в квартире для них снизит ценность квартиры.

Этот пример показывает, что некоторые характеристики квартиры могут быть как преимуществом, так и недостатком для разных покупателей, то есть иметь как положительную, так и отрицательную ценность. Важно правильно оценить ситуацию.

Что такое итоговая стоимость

Для покупателя важна итоговая стоимость приобретаемой квартиры. Это цена, которую он заплатит на сделке плюс все сопутствующие расходы до момента заселения. Учитывать здесь нужно все расходы.

Например, присутствие посредника в сделке увеличивает стоимость квартиры на 5%. Необходимость сделать ремонт после покупки не только повысит итоговую стоимость квартиры, но также увеличит время до момента заселения.

Длительный срок освобождения квартиры после покупки также повысит итоговую стоимость. Промежуток времени до момента вселения в купленную квартиру увеличится. А время – это деньги.

Практические примеры

Например, после сравнения с другими объектами и анализа предложений на рынке вы определили, что большинство аналогичных квартир хозяева хотят продать за 40 тысяч.

Если вы выставите свою квартиру за 40 тысяч, то с учётом торга и движения цены вы продадите её за 38. Таким образом, рыночная цена этой квартиры 38 тысяч.

Вначале можно выставить и за 45, но звонить будут только посредники, чтобы добавить в базу. Они на этом зарабатывают. Никто продавать квартиру за 45 не будет, потому что покупателям она не так интересна как аналогичные варианты за 40. Никто не хочет переплачивать.

Реальные покупатели, сравнивая характеристики, начнут звонить, когда цена будет максимально близка к рыночной. А пока они будут покупать квартиры по 40, а вам дальше придётся ждать.

Если цена рекламируемых подобных квартир 40 тысяч, то можно выставить за аналогичную цену или немного дешевле, например за 39,5. У каждого заложен разный торг. Может у конкурентов изначально не верно выставлена цена или есть особенности. Всё нужно оценивать.

Разбег цен на аналогичные квартиры в одном и том же доме, но с окнами во двор и на оживлённую дорогу может быть до нескольких тысяч долларов.

От чего зависит цена квартиры

  • Локация (район, микрорайон, улица, местоположение дома на улице, расположение квартиры в доме);
  • Тип дома (этажность, год постройки, планировка квартиры, количество квартир на этаже, высота потолков, наличие балконов и лоджий, размер кухни);
  • Состояние и наполнение придомовой территории (зелёная зона, закрытая и охраняемая территория, детская площадка, парковка);
  • Подъезд (состояние подъезда, лестничной клетки, лифта, наличие консьержа, охраны, камер видеонаблюдения, освещения);
  • Этаж;
  • Состояние квартиры, наличие ремонта, качество ремонта;
  • Документы на квартиру (тип правоустанавливающего документа, количество собственников, их возраст, срок владения квартирой);
  • Вид сделки (свободная продажа, альтернатива, ипотека, привлечение органа опеки, другие особенности);
  • Срок освобождения квартиры.
  • Различные проблемы с документами, долги, аресты.

Какие факторы снижают стоимость квартиры

Главные характеристики, которые влияют на цену – это расположение дома, этаж, состояние квартиры, лестничной клетки, парадного. Квартира в доме возле дороги будет стоить дешевле, чем такая же, но во дворе.

Вид из окон на парк увеличивает цену. Вид на забор предприятия, стену соседнего дома, автозаправку, кладбище, заброшенный пустырь, шумную наливайку во дворе её уменьшает. Учитывается всё.

Что влияет на снижение цены:

Страшный дом

  • Многочисленные переходы права собственности. Например, квартира, приватизированная 15 лет назад одним собственником, будет стоить дороже, чем квартира, которая неоднократно перепродавалась в последние годы. Если часто меняется собственник, значит, с квартирой что-то не так или есть риск мошенничества.
  • Проблемы с документами.
  • Невозможность указать в договоре полную стоимость квартиры, если менее 3 лет в собственности, а это дополнительные налоги.
  • Неузаконенная перепланировка.
  • Первый, второй, предпоследний и последний этажи.
  • Отсутствие балкона или лоджии.
  • Угловая квартира в торце дома.
  • Сырость на стенах, старые окна.
  • Отсутствие ремонта и плохое техническое состояние квартиры.
  • Плохое состояние дома, в котором находится квартира, “запущенный” подъезд, неработающий лифт, надписи на стенах, отсутствие освещения и разбитые стёкла на лестничной клетке, посторонние запахи.
  • Узкий двор без мест для парковки.
  • Соседи. Если рядом с квартирой или над ней хостел, ночлежка, притон или квартиры в этом доме сдаются посуточно, то это снижает стоимость объекта и желание его купить. Как правило, продать квартиру рядом с соседями-алкоголиками или психически больными людьми также очень сложно. Если рядом с вашей квартирой таких нет, то хорошие соседи на цену не влияют.

Какие ошибки допускают продавцы на этапе определения цены

  • Путают рыночную цену и цену предложения.
  • Без реальной рыночной цены не понимают сроков продажи.
  • Упускают реальных покупателей на начальном этапе продажи квартиры.

Можно выставить квартиру за любую цену, которую вы считаете справедливой. Но купят её за ту, которую вы достигнете в процессе торгов с покупателем.

Для этого начальное предложение должно хотя бы заинтересовать и привести клиента в вашу квартиру.

Поэтому лучше сразу выставлять адекватную цену, а не терять время на ожидание. Если вам нужно продать, то цену вы всё равно опустите до рыночной. С сильно завышенной стоимостью квартиры не покупают. Потенциальный покупатель найдёт предложение лучше и дешевле, а вы будете ждать.

Цены на падающем рынке

Часто на начальном этапе продажи, когда вам делают предложение по стоимости, вы можете подумать, что она не достаточна для вас. И позже придут покупатели и заплатят сколько вы захотите.

В этот момент нужно внимательно посмотреть ситуацию на рынке. Может быть, предложение справедливо и стоит того, чтобы продать квартиру.

Показателен рынок продажи машин. Он падающий всегда. Каждый год выходит новая модель и старая машина теряет в цене. Это значит, что чем дольше тянуть с продажей, тем дешевле выйдет окончательная цена.

Сейчас в Украине падающий рынок и на рынке недвижимости. Например, из-за скачков курса доллара и снижения покупательской активности предложений на рынке больше, чем покупателей. Поэтому, цена играет решающее значение в продаже.

Если вы видите, что курс доллара может вырасти, то цены на квартиру будут снижаться. Значит, есть смысл продать сейчас немного уступив, чем держаться за свою цену и в итоге продать ещё дешевле.

Главное правило в определении стоимости квартиры

Главное правило – выставляйте изначально адекватную стоимость. На нашем сайте GetHom хозяева публикуют объявления о продаже квартир в Одессе:

Ссылка: Продажа квартир в Одессе от хозяина

И очень многие выставляют первоначально завышенные цены. По завышенной цене квартира может не продаваться годами. Поэтому если вы уже решили квартиру продать, то главная задача – это определить нижнюю планку цен на подобные квартиры и выставить где-то на этом уровне.

Поставьте себя на место покупателя. Просмотрите аналогичные варианты квартир по минимальной стоимости, отнимите несколько тысяч долларов. Это и будет примерная рыночная цена продажи вашей квартиры.

Как правило, переплачивать никто не хочет, поэтому вначале покупают самые лучшие варианты по минимальной цене.

Как продать квартиру – реклама и поиск покупателя

Для успешной продажи квартиры нужно грамотно составить рекламное объявление. Как это сделать правильно? На каких пунктах заострить внимание и что подчеркнуть?

Зачем нужен новый номер

Первоначально, что нужно сделать – завести новый номер телефона. Это нужно для того, чтобы защитить себя от надоедливых постоянных звонков риэлторов после продажи квартиры. Когда вы только создадите объявление, то каждое агентство занесёт вашу квартиру в базу.

Они буду звонить и приводить покупателей. В каждом агентстве работает, допустим, по 30 посредников. Ваш номер будет у большинства из них в записной книжке. И так у всех агентств, которых сотни по городу.

Но когда вы продадите квартиру, то узнают о вашей продаже посредники не скоро. Из базы квартира автоматически не удаляется. И каждый риэлтор позвонит вам, чтобы спросить, продана ли квартира.

У нас звонки бывают даже через полгода после продажи. Поэтому мы всем советуем заводить новый номер. Очень надоедает, когда квартира уже продана, а вам через месяц всё звонят и звонят по 10 звонков в день.

Видео о правильной рекламе  квартиры в интернете




Что нужно указать в объявлении

Заголовок объявления должен привлекать внимание и вызывать интерес. Чем информативнее будет заголовок, тем больше шансов, что покупатель заинтересуется и позвонит вам. Ваш заголовок должен быть понятным и отражать главное, что есть у вашей квартиры.

Например, он должен вызывать у покупателя желание узнать о вашей квартире больше и позвонить вам. Как правило, текст продающего объявления должен максимально раскрывать все достоинства и преимущества вашей квартиры: её местоположение, наличие конкретных объектов инфраструктуры рядом с домом.

Заголовок должен точно и полно донести информацию до покупателя и заинтересовать его. Например, вместе с базовыми характеристиками объекта, такими как улица, номер дома, этаж, этажность нужно заострить внимание на том, что находится рядом с домом.

Обязательные пункты объявления

  • Расположение дома: ориентиры, улицы, объекты инфраструктуры, значимые места рядом.
  • Расположение квартиры в доме – этаж/этажность.
  • Планировка : тип планировки, общая площадь квартиры, площади комнат, размер кухни, другие особенности.
  • Квартира: состояние ремонта, коммуникаций, наличие счётчиков, высота потолков, куда выходят окна – на зеленую зону или на дорогу.
  • Дом: состояние дома, лифтов, подъезда, двора. Инфраструктура: расстояние до остановки, магазина, автостоянки, поликлиники, парка, школы, сада, детской площадки.
  • Документы: какие документы имеются на квартиру, владеете до 3 лет или более, количество и возраст собственников, возможный срок освобождения квартиры.

Какой должен быть текст при продаже квартиры

Как правило, текст объявления должен быть сжатым и конкретным, желательно разбить его на абзацы, подзаголовки и озаглавить их. Нужно также не забыть о конкурентных преимуществах вашей квартиры.

Например, зелёный тихий двор с хорошим освещением, наличие парковки возле дома, панорамный вид из окон, чистый отремонтированный подъезд, новый лифт в доме, закрывающийся подъезд и наличие консьержа.

Всё указывать честно, без лжи и преувеличений. К конкурентным преимуществам можно отнести, например, то, что квартира свободна, или возможно её быстрое освобождение.

Если в квартире никто не прописан и один хозяин, свыше 3-х лет в собственности, нет несовершеннолетних собственников и пакет документов готов к сделке, то всё это является преимуществом при продаже. Обязательно укажите правильную цену.

О чём не нужно писать в объявлении

  • Не нужно указывать в объявлении, что продажа срочная. Если вы хотите быстро продать квартиру, то укажите цену немного ниже, чем цена предложения у конкурентов. Как правило, это позволит вам переключить на себя интерес потенциальных покупателей, а уже из них выбирать того, кто сможет быстро купить вашу квартиру.
  • Не нужно писать в объявлении, что возможен торг. Этим вы ставите себя в заведомо проигрышное положение. Потенциальный покупатель будет думать, что цена квартиры завышена и вы об этом знаете. Все попытки удержать цену на первоначальном уровне будут сводиться только к обсуждению размеров торга. Разговора по существу не получится. Например, будут следовать вопросы: сколько вы готовы уступить, какая реальная стоимость квартиры на сегодня, какая минимальная цена, какой размер торга.

После того, как вы составили текст продающего объявления, нужно сделать ряд хороших информативных фотографий квартиры.

Как правильно сделать хорошие рекламные фотографии квартиры

Если вы посмотрите, какие фотографии выставлены в основном на площадках объявлений, то увидите страшные тёмные картинки убитых квартир. В такие даже идти на просмотр не хочется.

Если хозяин не может хорошо сфотографировать квартиру, значит и продать не сильно хочет. Зачем ехать и терять время?

Тёмная квартира

На этом фоне особо выделяются качественные и светлые фотографии. Это конкурентное преимущество. Например, можно фотографировать на хороший телефон, не обязательно зеркальный фотоаппарат.

Главное, при помощи фотографий дать покупателю лучшее представление о квартире и заинтересовать. Если человеку понравятся ваши фотографии, цена и описание, то он приедет на просмотр.

Видео рекомендации по фотографиям квартиры




Кадры лучше делать горизонтальные. Вертикальные и узкие плохо смотрятся. Они не передают объём. А в горизонтальном положении снимок передаёт пространство так же, как его видит человеческий глаз. Это более выигрышная позиция.

Где разместить объявление о продаже квартиры

Разместить объявление нужно на всех популярных интернет-ресурсах вашего региона. Если есть возможность бесплатно поднимать объявление или обновлять его, то делаем это регулярно.

Внимательно следим за окончанием срока публикации объявлений и размещаем их заново, когда срок заканчивается.

Разместите наружную рекламуПродажа квартиры баннер

Например, это может быть рекламная растяжка на окнах вашей квартиры, расклейка объявлений в вашем доме и на досках для объявлений в соседних домах вашего района.

Если просто на окно квартиры или дверь парадной прицепить лист с информацией о продаже и вашим номером телефона, то это тоже не помешает.

Как правило, самые выгодные покупатели недвижимости – это ваши соседи. Если они живут в вашем доме или поблизости, знают этот район и ищут квартиру для детей, родственников или родителей – это наиболее перспективные покупатели.

Никогда не стоит пренебрегать наружной рекламой, она очень эффективно работает.

Как продать квартиру – показы квартиры покупателям

Прежде чем показывать квартиру покупателю, её нужно предварительно подготовить. Для этого есть предпродажная подготовка.

Подготовка квартиры к показам

  • Сделать качественную генеральную уборку квартиры. Вымыть окна, плитку, ванную, туалет, двери. Спрятать всё лишнее и ненужное.
  • Сделайте небольшой косметический ремонт. Если необходимо, уберите плесень со стен, подкрасьте ржавчину, подклейте обои, почините сантехнику и сделайте прочие мелкие работы, которые могут хорошо повлиять на внешний вид.
  • Нужно убрать в шкаф все мелкие предметы, картины, статуэтки, портреты, личные фотографии, обувь, одежду, посуду.
  • Проветрить квартиру и удалить все посторонние запахи. Например, можно использовать освежитель воздуха или ароматические свечи. Прокуренное помещение, запах плесени, сырости или домашних животных может отпугнуть покупателя.
  • Обеспечить хорошее освещение не только в квартире, но и на лестничной клетке, проверьте работу дверного звонка. Освещение – очень важный момент. Квартиру могут смотреть не только днём, но и когда солнце уже зашло. В коридоре, туалете, ванной и прочих тёмных комнатах советуем вставить лампочки ватт на 150-200. Чем светлее помещение, тем более оно привлекательно и будет казаться более объёмным.

Квартира должна выглядеть как хороший отельный номер. Чистая, свободная и без личных вещей хозяев на видных местах.

Как показывать квартиру

  • Договоритесь с покупателем о просмотре квартиры на определённое время, удобное для вас. Покупателя лучше встречать не в квартире, а около подъезда. Это даст вам несколько минут дополнительного времени и вы сможете понять, кого вы ведёте в свою квартиру.
  • Будьте спокойны. Старайтесь наладить контакт с покупателем и расположить его к себе. Сам продавец и симпатия к нему – это важный момент при продаже. Если вы нравитесь человеку, то у вас и хочется купить.
  • Кратко отвечайте на поставленные вопросы. Можно ненавязчиво подчеркнуть достоинства своей квартиры, но не нужно пытаться доказывать, что она самая лучшая в мире.
  • Просто рассказывайте о своей квартире всё, что вам известно и всё, что у вас спрашивают. Тут не нужно особых умений и знаний. Вы в этой квартире жили и знаете о ней всё. Не обманывайте, но и не говорите прямо о недостатках.
  • Кому-то, например, проходная комната – это минус, а для кого-то – возможность сделать уютную гостиную. Если квартира на первом этаже – это красивый дворик. А на последнем – хороший вид из окон и максимальная теплота зимой. Как правило, во всём можно найти положительные моменты и представить квартиру с выгодной стороны.

Светлая квартира

Как продать квартиру – переговоры с покупателем по схеме предстоящей сделки

Итак, покупатель посмотрел квартиру, она ему понравилась и он хочет встретиться с вами, чтобы обсудить все нюансы и условия покупки. С этого момента начинается серия опасных этапов предстоящей сделки.

Любая ошибка может привести к фатальным последствиям. Можно остаться без квартиры и без денег. Поэтому все детали переговоров с этого момента нужно тщательно взвешивать и анализировать.

Как торговаться при продаже квартиры

Рассмотрим несколько типичных ситуаций, с которыми сталкивается продавец и дадим рекомендации для каждого  конкретного случая.

  • Если покупатель начинает торг посредством перечисления недостатков квартиры – плохой ремонт, старые окна, необходимость дополнительных вложений на замену труб и сантехники – не вступать в спор, предложите назвать альтернативную цену и пообещайте рассмотреть поступившее предложение.
  • Если покупатель говорит, что он хочет купить вашу квартиру, но у него не хватает денег в пределах 2-3-5 тысяч – примите предложение и подумайте в спокойной обстановке. Только после этого давайте ответ.
  • Бывают ситуации, когда покупатель начинает рассказывать о своих жизненных трудностях и проблемах. Если он говорит, что потерял работу, дети маленькие, жена беременная, родственники агрессивные из квартиры выгоняют – можете перевести разговор в другое русло и рассказать ему о своих проблемах как реальных, так и надуманных.
  • Если покупатель или его представитель настойчиво давит, предлагая опустить цену, используя любые аргументы – не перебиваем, спокойно выслушиваем предложение, обещаем посоветоваться, подумать и в недалёком будущем дать ответ. Вы можете сказать, что не готовы ответить сразу. Вместе с тем,  можете уклончиво пообещать рассмотреть поступившее предложение в какой-то неопределённый срок в будущем.
  • Если покупатель говорит, что есть другие аналогичные варианты лучше вашего предложения и намного дешевле – соглашаемся и приводим контраргументы, перечисляя достоинства своего предложения. Например, готовность в кратчайший срок заключить сделку, хорошие документы, отсутствие прописанных, быстрое освобождение – перечень достоинств продаваемой квартиры нужно подготовить заранее и в нужный момент просто перечислить их.

Зачем нужен юрист по недвижимости

Мы рекомендуем на данном этапе очень ответственно подходить к переговорам. Они повлияют на дальнейшее развитие событий. Лучше всего пригласить юриста по недвижимости или хотя бы консультироваться с ним.

Это позволит вам не допустить ошибок, которые могут в дальнейшем иметь серьёзные последствия.

Переговоры по налогам и условиям оформления сделки могут стоить вам лишних несколько тысяч долларов, если вы будете платить за всё или разделите суммы переоформления с покупателем не правильно.

На налогах и переоформлении можно хорошо сэкономить, если знать как сделать правильно.

Можете обратиться к нашим юристам по недвижимости GetHom. Это будет дешевле и выгоднее, чем искать юристов в вашем городе.

063 705-09-42, 096 698-10-41

Юридический отдел GetHom

Работаем по всей Украине с 9 утра до 9 вечера без выходных и праздников. Звоните.

Юрист будет работать только в ваших интересах и сможет отстоять пункты в соглашении, которые важны для вас. Это может полностью оправдать затраты на его привлечение.

Даже если он не даст сбить цену, вы уже в выигрыше. При переговорах есть много моментов, на которых вас могут обмануть или поставить в невыгодное положение.

Это, например, условия сделки, налоги – платит продавец, покупатель или пополам. Какую указывать цену в документах на продажу, кто платит за оценку и нотариуса. Всё это нужно обсуждать и договариваться.

Вопросы, которые нужно согласовать до подписания предварительного договора

  • Нужно согласовать, как будет происходить расчёт. Где, когда, наличной или безналичной формой и в какой валюте.
  • Какие документы нужны для проведения сделки, а также – кто будет заниматься оформлением и оплатой недостающих документов и сроки получения этих документов.
  • У какого нотариуса оформлять предварительный договор (договор аванса), а также основной договор купли-продажи.
  • Обязательно согласовать основные пункты предварительного соглашения: предмет договора, цена квартиры, сумма передаваемого аванса, срок подписания основного договора, какие действия и кто должен предпринять, например, выписаться из квартиры, погасить задолженность по коммунальным платежам, подготовить новый техпаспорт, подтвердить регистрацию в БТИ, сделать оценку, взять справку из ЖЭКа, а также штрафные санкции к сторонам в случае невыполнения условий подписанного договора.



  • Где будет проходить основная сделка, как она будет проходить, кто и за что будет отвечать, какие пункты должны быть внесены в основной договор, например, срок выписки и освобождения квартиры, оплата коммунальных платежей на момент освобождения квартиры. Если в квартире должна остаться мебель и техника, то к основному договору оформляется дополнительное соглашение, где всё это должно быть отражено.
  • Кто будет оплачивать услуги нотариуса, госпошлину, взнос в Пенсионный фонд, услуги банка, налоги. Желательно оценить размер этих платежей заранее, чтобы иметь представление о полной сумме всех расходов по сделке.

Как продать квартиру – этап денежного расчёта

Как правило, самое опасное звено в проведении сделки купли-продажи недвижимости – это денежный расчёт. Нужно заранее продумать все ваши действия после получения денег.

Например, как вы будете проверять подлинность денежных купюр, куда вы понесёте деньги, кто будет вас сопровождать, какие меры безопасности вы предпримете.

Много совершается преступлений после проведения сделок с недвижимостью. Например, это кражи, грабежи, разбойные нападения с целью завладеть вашими деньгами. При проведении сделки многие люди будут знать о том, что у вас появятся деньги.

Например, это риэлтора, которые звонили или присутствовали, нотариус, покупатели, сотрудники банка, ненадёжные знакомые. Информацию слить может любой. Поэтому вопросы безопасности нужно продумать заранее и отнестись к этому достаточно серьёзно.

Статья по теме: Как чёрные риэлторы отбирают деньги и квартиры

Как сохранить деньги после сделки

Это самая важная часть. Тут нужно быть максимально осторожным. Мы советуем деньги увозить после сделки на своей машине. Если нет машины, то попросить надёжных знакомых забрать вас. Можно приехать на 2 машинах, чтобы никто не знал, в какой из них повезут деньги и у кого они находятся.

Желательно, чтобы вы были не одни, а лучше, чтобы с вами были ещё несколько человек. В машине разделить сумму на несколько частей и развезти деньги по разным местам хранения.

Не храните деньги у себя дома. После сделки бандиты могут действовать по наводке, потому что знают, что у вас в квартире хранится крупная сумма.

Поступайте умно – не держите всё в одном месте. Например, часть денег можно положить у родственников, часть в банк на депозит, часть ещё куда то. Так вы будете в максимальной безопасности. Никому не рассказывайте о своих планах и куда планируете положить деньги. Это лучший совет как сохранить их.

Наши рекомендации для тех, кто хочет самостоятельно провести сделку

Следите за документами

  • Если нет крайней необходимости, никогда и ни при каких обстоятельствах не передавайте в чужие руки подлинники на квартиру и личные документы. Это паспорт, свидетельство о браке, свидетельство о рождении и так далее.
  • Нужно заранее сделать ксерокопии всех документов на квартиру, чтобы при необходимости вы могли их показать покупателю для ознакомления. Подлинники можно передать только в руки нотариусу перед оформлением сделки. Делать это нужно лично.

Без необходимости не заключайте эксклюзив

Не заключайте эксклюзивный договор с риэлтором или с агентством на продажу своей квартиры. Как правило, часто это невыгодный для продавца вид договора, который лишает его возможности продавать свою квартиру самостоятельно.

Статья по теме: Вся правда об эксклюзивном договоре

Но если вы готовы доверить одному риелтору или компании продажу своей квартиры и готовы за это заплатить до 5% стоимости, то внимательно изучите условия договора. Только после этого подписывайте. Главная задача при этом выбрать ответственного и опытного исполнителя.

Контролируйте ситуацию

Как правило, самая большая ошибка – это потеря контроля над ситуацией в процессе проведения сделки. Все нюансы и нестыковки должны быть урегулированы при вашем непосредственном участии.

Вы всегда должны понимать, что вы делаете, для чего это нужно делать и как вы поступите, если что-то пойдёт не так.

Вначале читайте, потом подписывайте

  • Не подписывайте никакие соглашения и договоры по сделке, не ознакомившись с ними заранее. Даже опытному юристу нужно время, чтобы в спокойной обстановке изучить их содержание. Чаще всего много ошибок допускается на этапе авансирования.
  • Нужно внимательно изучить содержание договора аванса. Проследить за тем, чтобы в нём были оговорены все пункты, соглашение по которым было достигнуто заранее. Затем внести необходимые коррективы и только потом подписывать.

Не передавайте полномочия

Если нет крайней необходимости, не передавайте свои полномочия по проведению сделки незнакомым и непроверенным людям, не подписывайте никаких доверенностей.

Подписанная доверенность может стоить вам квартиры или денег за неё. Как правило, вы должны быть единственным лицом, за которым последнее слово в сделке.

Как продать квартиру без посредников – выводы

Продать свою квартиру самостоятельно, не прибегая к помощи риэлторов или посредников – вполне посильная задача для каждого. К примеру, первоначальные этапы продажи, такие как реклама квартиры, размещение объявлений, поиск покупателя, показ квартиры покупателям вполне безопасны.

Даже если вы будете совершать ошибки на данном этапе, это не приведёт к потере квартиры или денег.

После того, как покупатель найден, начинается серия опасных этапов. Внимательно отнеситесь ко всем нашим рекомендациям. Лучше пригласить юриста по сопровождению сделки. Это стоит недорого, а пользы много. Так будет безопаснее и надёжнее.

Можете обратиться к нашим юристам по недвижимости GetHom. Это будет дешевле и выгоднее, чем искать юристов в вашем городе. Если у вас остались вопросы – звоните. Первичная консультация по продаже квартиры и любой другой недвижимости – бесплатно.

Цены:

Первичная консультация по вопросам продажи бесплатно
Комплексное дистанционное сопровождение продажи недвижимости на всех этапах до момента продажи. 2500 грн.

063 705-09-42, 096 698-10-41

Юридический отдел GetHom

Работаем по всей Украине с 9 утра до 9 вечера без выходных и праздников. Звоните.

С нашими юристами по недвижимости Вас не смогут обмануть и поставить в невыгодное положение. Как правило, любая ошибка в продаже квартиры может привести к серьёзным потерям, поэтому как поступить – решать вам.

Обязательно следите за всеми важными моментами в сделке и при переговорах. В условиях переоформления квартиры и налогах обычно кроются самые большие затраты.

Покупатели часто приходят с риелторами. Их задача попытаться максимально сбить цену. Поэтому важно не только подготовиться и разбираться – кто и какие налоги платит, кто оплачивает риелтора, справки, сопутствующие расходы. Но и досконально знать процедуру перехода права собственности, а также права и обязанности сторон при оформлении договора.

Главное, быть аккуратным, проверять документы, читать договора и следить за всеми важными моментами. Не дать себя провести и обмануть.

Удачной продажи.