13 сентября 2017 368

Что риэлторы знают о своей работе

Есть два вида знаний риелтора. То, что должен знать и то, какими знаниями посредники обладают на самом деле. По роду деятельности с посредниками в недвижимости и риэлторами сталкиваюсь последние 15 лет. И многое могу рассказать об их познаниях в этой области.

Если риэлтор просит за свою работу большие деньги, значит, он должен их отработать и оказать вам качественную услугу. Разберёмся, что должен знать риэлтор.

Знания риэлтора

Риелтор знает район

Хорошо, когда риелтор живёт в этом же районе, где работает и занимается своей деятельностью. Живёт половину жизни и знает, что и где расположено. Тогда он сможет подсказать человеку преимущества и недостатки. Но так бывает не всегда. Часто в посредники идут работать люди приезжие.

Они приехали в большой город и что делать? На работу не берут, образования нужного нет, а кушать хочется. А, в посредники можно без опыта, знаний и образование не нужно. Стану риелтором. Так вчерашняя доярка Люда через месяц пытается продавать квартиры по 50 тысяч долларов.

Статья по теме: Сколько зарабатывают риэлторы

Люда без подготовки и, прочитав методичку, просто пытается продать, а там будь что будет. Если что, директор агентства подстрахует, а клиент не догадается, что доярка Люда вообще полный ноль в этой области. Потому что сам человек не разбирается и специально обратился к ним за помощью. Наивно полагая, что в агентствах сидят профессионалы. Как же он ошибался!

Знает, где расположен дом

Первое, что посредник должен узнать — это где расположен дом, какая  квартира, планировка, состояние ремонта. Он должен сам побывать в квартире, перед тем как вести клиента. Убедиться, что она подходит клиенту по параметрам и не тратить его время зря.

Но с этим пунктом у посредников сложно. Они не делают лишних движений заранее. На самом деле в 95% случаев риэлтор приходит и видит хозяина впервые в жизни, как и саму квартиру. Уже на месте действует по ситуации.

Знает, где нужная квартира

Хорошо, что дом нашли, а если квартира ещё и по параметрам подходит, то вообще отлично. Потому что часто ведут в совсем не подходящие квартиры. Вместо 2-х комнатной на среднем этаже могут показывать 3-х комнатную на первом или однокомнатную на последнем этаже дома. Говоря при этом, зато цена хорошая или площадь почти подходит. Какая разница какой этаж — это почти то, что вы хотели. Риэлтору не важно, что вы хотели совсем другую квартиру.

Квартира

Такие случаи случаются постоянно. Потому что посредники сами не знают, куда идут и куда ведут Вас. Знают, что есть квартира, но какой в ней ремонт и куда выходят окна — это уже слишком. Вместо вашего пожелания окна во двор вы легко можете пойти смотреть квартиру с окнами на дорогу в 5 полос.

Знает, как рассказывать о квартире

Показ квартиры, которую посредник видит впервые в жизни обычно проходит в молчании. Это категория риелторов – молчаливые. Что может рассказать человек о квартире, преимуществах и недостатках, если риелтор сама находится в ней в первый раз. Вот они и тактично молчат. Всё равно ничего дельного вам не расскажут.

Вторая категория посредников – разговорчивые. Несут любой бред, лишь бы продать. Одинаково будет рассказывать и о хорошей квартире, и о плохой. Но всё в общих чертах. Площади комнат и параметры квартиры не знает. Но умеет хорошо забалтывать и отвлекать от просмотра. Главное, создать хорошее впечатление и после сделки получить комиссионные. Остальное не важно.

Часто встречались случаи, когда ещё и спорили с хозяином по поводу размера комнат. На самом деле, комната по плану была 17 метров, а риэлтор рассказывала покупателю, что тут 20. Высоту потолков тоже приукрашают. Вместо 2,50, легко оказывается 2,70.

Вместо харьковского проекта, квартиры становятся чешками и сотовыми проектами. И так далее. Тут можно много рассказывать об их компетентности. Но если берут такие деньги, то должны всё знать идеально.

Разбирается в документах

Опытный риэлтор должен обязательно знать, какие бывают виды документов на недвижимость. Кому и на каких основаниях принадлежит жильё, можно ли его продавать. Какие из документов у собственника имеются, а какие нужно ещё собрать. Основные правоустанавливающие документы:

  • Приватизация
  • Договор купли-продажи
  • Договор дарения
  • Договор пожизненного содержания
  • Наследство
  • Решение суда

И эти документы нужно не только знать, но и уметь различать.

Знает виды договоров

Риэлтор должен знать, какие бывают виды договоров, и разбираться, какой для чего нужен.

  • Предварительный договор
  • Договор купли-продажи

С предварительным договором мало кто знаком, а второй посредники различают, потому что именно у нотариуса они знают, что получат остаток комиссии.  Если бы не проценты, то никто бы не шел к нотариусу, а ограничивались бы только показом квартиры и вы должны 2 тысячи долларов.

Зато вместо главных договоров, они отлично знают:

  • Договор на оказание услуг
  • Эксклюзивный договор

Эксклюзивный договор

Оба связаны с комиссией и гарантированным заработком риэлтору. Советую внимательно прочитать статью об эксклюзивном договоре, чтобы не попадаться на их уловки.

Статья по теме:  Эксклюзивный договор на продажу – почему нельзя подписывать

Знает, что такое задаток

С задатком вообще весёлая история. Уже десятки лет риэлтора рассказывают, что нужно взять задаток за квартиру и учат, как его брать. А если вы прочитаете статью ниже, то узнаете, что в предварительном договоре по недвижимости вообще нельзя даже слово упоминать «задаток», а не то, что брать. Только аванс или обеспечительная сумма.

Статья по теме: Задаток, аванс или предварительный договор – что лучше

В этой области риэлтора полностью безграмотные и делают такими же покупателей с продавцами. Как можно оценивать услугу в 5% от цены квартиры, если не разбираешься в базовых вещах. Без аванса не проходит практически ни одна сделка. А риэлтора — полный ноль в этом вопросе.

Приходите в агентство – оформим задаток. Так начинается обман. Все эти движения в агентстве созданы для того, чтобы вы аванс оставили риэлтору, и они получили первую оплату. А вам, как покупателю или продавцу, вообще не нужно всё это. Всё должно быть только между сторонами сделки. Не нужно оставлять деньги у посредников.

Знает, как проверить документы

Вы уже поняли, что в риэлторы идут все, кому не лень. Образование не нужно. Опыт не нужен. Это бывшие продавцы с рынка, домохозяйки, воспитатели из детского сада, медсестры, студенты после института, бабушки на пенсии. Какая проверка документов у этих категорий людей? Что они могут знать о юридических тонкостях и оформлении сделок?

Всё только на словах и никаких действий. Никто среди посредников документы не проверяет. Они оказывают только информационные услуги и никакой ответственности не несут. Вы можете потерять квартиру и деньги, а им ничего за это не будет.

Умеет вести переговоры

Переговоры — важная часть в работе риэлтора. Он должен всех убедить в важности своей услуги и уговорить заплатить ему комиссию. Это важнейшая часть работы. Переговоры между покупателем и продавцом и их интересы отходят на второй план по сравнению с этим.

Если одна из сторон отказывается платить всю сумму посреднику, то он сразу заканчивает все переговоры. Начинается скандал и сделка срывается. Смешно получается, когда ни одна из сторон не заказывала услуги риэлтора, но он привёл покупателя по выставленному объявлению с левыми фото и хочет за это 2 тысячи.

Левое фото

Отстаивает интересы клиента

Из предыдущего пункта понятно, что часто услугами посредников никто не пользуется. Они сами вклиниваются в сделку путём обмана, а потом хотят получить 5% от цены квартиры. Поэтому не понятно, какие интересы риэлтор должен отстаивать, кроме вымогательства денег.

Статья по теме: Сколько комиссии берут риэлторы за продажу и аренду квартиры

Главная цель при этом – вынудить заплатить комиссию. Интересы клиента всегда для посредника идут вторым планом по сравнению со своими личными. Поэтому даже те, кто нанимает риэлтора продать свою квартиру, рискуют оказаться в невыгодных условиях.

Выгодного для вас покупателя риэлтор отпугнёт своей комиссией. И придётся ждать того, кто будет готов заплатить ему, но тогда меньше получите вы. Например, у покупателя есть 40 тысяч. Он хочет купить. И ваша квартира стоит 40 тысяч.

Но тут появляется комиссия риэлтора в 2 тысячи. Значит, покупателю требуется заплатить 42, но у него столько нет. Он платить отказывается. И ваша выгодная сделка сорвётся из-за риэлтора. В итоге вы получите 38 или будете дальше искать покупателя и получите ещё меньше.

Знает, как общаться культурно и не обманывать

С культурой общения и хорошими манерами у некоторых риэлторов вообще беда. Нагрубить в порядке вещей. При опоздании на встречу вообще не извиняются. «Мы показывали предыдущую квартиру и долго ехали». Но почему это должно волновать владельца, который тратит своё время из-за некомпетентности посредника, который не смог рассчитать правильное время? И так во всём.

Прикрываются обманом, и это настолько входит в привычку, что риэлторы даже не замечают его и считают обман в порядке вещей. А сколько раз они хамили по телефону и забывали прийти на показ. Если вы готовы всё это терпеть, то можете обращаться к риэлторам – негативные эмоции от них обеспечены.

И всё это за ваши же деньги. Поэтому и не понятно, за что платить риэлторам, если они даже не понимают, что они работают на клиента и должны его на руках носить за 5% от цены квартиры.

Что риэлтор знает на самом деле

На самом деле риэлтора даже сами плохо понимают, какую услугу оказывают. В чём суть риэлторской работы? Какую услугу они продают? На видео никто ответить не мог. Хотя сидит аудитория, полная риэлторов. Пока главный риэлтор им не подсказал, никто так и не знал, чем же они торгуют.

Зато всё отлично знают, сколько нужно взять процентов комиссии и на какие уловки пойти, чтобы её заплатили. В этом и заключаются практически все знания в работе риэлтора. Остальное, кроме комиссии, не важно. Пройдёмся по знаниям риэлтора

100 способов как вас обмануть

На эту тему написана очень объёмная статья. Очень рекомендую перейти и прочитать. В одном из пунктов вы можете узнать, как вас уже пытались обмануть и на какие схемы посредники идут ради наживы. Они обманывают всех и постоянно. В этом и заключается их работа.

Статья по теме: Как обманывают риэлторы – 28 схем обмана

И хорошо, если только обманули, а в некоторых случаях убить могут и квартиры лишить. Или махинацию провернуть и переписать недвижимость. Схем существует много. Советую прочитать статью выше, чтобы понимать, что может быть и как защититься от обмана риэлторов, который встречается на каждом шагу.

Знает, что у Маши есть квартира

Раньше знание риэлтора, у кого и где есть квартира, были ключевыми. Без интернета у них была монополия на рынке недвижимости. Именно знание, что у соседки Маши освободилась квартира, они и продавали. А сейчас, с развитием интернета, у них это единственное преимущество ушло.

Квартиру можно найти и без посредника. Зачем пользоваться их услугами, если вас вначале обманут, а потом заставят заплатить комиссию. Информационные услуги не стоят 2 тысячи долларов. Вся информация по недвижимости есть на нашем сайте. Вы сможете купить квартиру сами.

Проходит тренинги

Из-за того, что люди не понимают, зачем риэлторы вообще нужны, если можно всё сделать самому, появились бизнес-тренеры для посредников. Они учат, как у нас с вами выманить деньги и правильно навязывать услугу. Придумывают алгоритмы, схемы работы, психологические приёмы.

Это всё было не нужно, пока была монополия. Сейчас же для продажи услуги, очень сомнительной и навязанной услуги, риэлтору требуется весь багаж знаний бизнес тренеров, чтобы научиться, как правильно развести и выманить комиссию.

Знает, как не упустить комиссию

В агентствах иногда лежат методички по работе с клиентами. Там прописан свод правил, как не допустить встречи клиента с владельцем квартиры. Всё нацелено на то, чтобы стороны сделки не обменялись телефонами и сами не провели сделку без риэлтора. В своде правил написано:

  • Нельзя оставлять собственника и клиента наедине в одной комнате
  • После показа квартиры нужно проследить за клиентом 20 минут, чтобы он не вернулся в квартиру
  • Не допускать общения хозяина и клиента между собой

И тому подобные пункты. Очень продуманная технология и знания для того, чтобы покупатель и продавец не обошли риэлтора. А если не обойдут, то нужно будет заплатить. Всё, на этом знания риэлторов заканчиваются.

Кто должен проверять документы

Сопровождением сделки и оценкой рисков должен заниматься юрист. Он накапливал опыт и знания годами для того, чтобы разбираться во всех юридических тонкостях и рисках в документах с недвижимостью. Юрист получил профильное образование, имеет практический опыт и сталкивается с такими проблемами каждый день.

Стоят их услуги по сравнению с посредниками, которые ни за что не отвечают, в 5-10 раз дешевле. А ответственности и знаний у них в сотни раз больше.

Юрист

Каждый должен заниматься своим делом. А не выдавать себя за эксперта. Доярка Маша никак не может стать специалистом в области права за месяц стажировки. Люди, которые доверяют покупку недвижимости, проверку документов дояркам и бывшим учителям просто не знают, что их ввели в заблуждение.

Риелтора обычно хорошие психологи и умеют манипулировать. Но не поддавайтесь на их доводы. В документах они не разбираются абсолютно. Все их слова — это просто поверхностные разговоры и обман. Посредник — это продавец, как продавец колбасы или кваса на рынке. Только риэлторы продают недвижимость. Больше отличий нет.

Риэлтор или юрист

Лучше обратиться к юристу. Он точно умеет и знает, как проверить документы и обезопасить Вас от возможных рисков при покупке или продаже недвижимости. Выбрать квартиру вы можете сами, а юрист сопроводит сделку. Их услуги стоят в разы меньше, а качество в десятки и сотни раз выше. Не то, что с посредниками, комиссию взяли и больше ничего не волнует.

А саму сделку оформляет нотариус. Именно этот человек отвечает перед государством за чистоту оформления. Он проверяет документы, смотрит по базам на аресты и удостоверяет сделку. После оформления именно нотариус выдаёт свидетельство о праве собственности новому владельцу.

Вывод

Риэлтора оказывают только информационные услуги. Дальше все проблемы, которые были с документами, ложатся на вас. Потому что иногда посредник в доле с нечистым юридически продавцом. С юристом результат чистоты документов гарантирован. Так что, надеюсь, теперь вы разобрались, что должен знать риелтор и что он знает на самом деле.

А на самом деле посредник не знает особо ничего. Главная цель — получить комиссию. А документы, какую квартиру он пытается продать и что будет дальше — уже дело десятое. Не важно, что знает риэлтор, важно, что теперь Вы знаете всю правду о них. Выбирайте квартиру сами, обращайтесь к юристам для сопровождения сделки и удачных вам покупок.

2 оценки, среднее: 5,00 из 52 оценки, среднее: 5,00 из 52 оценки, среднее: 5,00 из 52 оценки, среднее: 5,00 из 52 оценки, среднее: 5,00 из 5 (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Для того чтобы оценить запись, вы должны быть зарегистрированным пользователем сайта.