1 января 2024 6 137
Покупка приватизированной квартиры – риски. Украина 2023
Какие риски могут возникнуть, если вы собираетесь купить квартиру после приватизации в 2023 году. Как их избежать и на что обратить внимание. Все это мы рассмотрим подобно в нашей статье.
Для начала расскажем, как приватизируют квартиру и почему потом возникают риски при покупке. Чтобы разобраться, нужно немного теории.
Что такое приватизированная квартира
Приватизация квартир в Украине началась после принятия Верховной Радой Украины Закона «О приватизации государственного жилищного фонда» 19 июня 1992 года.
Например, указанным законом определено, что приватизация государственного жилищного фонда – это отчуждение квартир государственного жилищного фонда в пользу граждан Украины.
Другими словами, приватизация – это переход права собственности на квартиру от государственной формы собственности в частную. Приватизированная квартира – это собственная квартира гражданина.
Чем характерна приватизация:
- Приватизация жилья, в котором постоянно проживает наниматель и члены его семьи, возможна только один раз.
- Приватизировать жильё имеют право только граждане Украины.
- Как правило, приватизацию квартиры можно осуществить только при наличии ордера на нее. Лицо, указанное в этом документе, является нанимателем. Все те, кто прописан вместе с ним, относятся к членам семьи и являются участниками процедуры приватизации.
- Согласие на приватизацию должны дать все совершеннолетние члены семьи нанимателя.
Не участвовать в приватизации можно двумя способами:
1. Выписаться из квартиры;
2. Оформить нотариальный отказ.
- За несовершеннолетних членов семьи нанимателя решение о приватизации принимают родители (усыновители) или опекуны. Согласие на участие детей они удостоверяют своими подписями в заявлении возле фамилии ребенка.
- Как правило, приватизация жилья происходит в равных долях на каждого прописанного в квартире члена семьи ответственного квартиросъемщика.
В чём заключается процесс приватизации
Как правило, процесс приватизации происходит путем безвозмездной передачи в собственность комнат и жилых помещений, квартир в пользу нанимателей из расчета не более 21 кв.м. на одного члена семьи квартиросъемщика плюс 10 квадратов на всю семью.
То есть, семья из 3-х человек может претендовать на бесплатную приватизацию жилья общей площадью не более 73 кв.м. За дополнительные метры нужно доплачивать.
Если общая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых и подсобных помещений, лоджий, балконов, то площадь лоджий учитывается с коэффициентом 0,5, а площадь балконов – с коэффициентом 0,3.
Какие документы подтверждают право собственности на приватизированную квартиру
- Свидетельство о праве собственности;
- Технический паспорт;
- Распоряжение органа приватизации;
- Извлечение из Государственного реестра имущественных прав о регистрации.
Для чего нужна приватизация квартиры
После приватизации квартира становится вашей собственностью. Только после этого вы можете ей распоряжаться, а именно:
- Продать, подарить, обменять;
- Передать по наследству;
- Получить кредит в банке под залог своей недвижимости;
- Сдавать в аренду на законных основаниях;
- Сделать перепланировку или реконструкцию.
Какие нарушения процесса приватизации могут привести к её отмене
Как правило, есть различные случаи, которые могут привести к проблемам у покупателя после оформления в собственность приватизированной квартиры. Вот несколько из них:
Скрытая доля бывшего супруга в приватизированной квартире
Квартира приватизировалась в тот период, когда действовал закон о том, что приватизация делится между супругами пополам.
Например, такой период был с 11 января 2011 года по 18 мая 2012 года. Если приватизация проходила не в указанный период (когда статья 61 Семейного кодекса Украины была дополнена частью 5, согласно которой “объектом права общей совместной собственности супругов является жилье, приобретенное одним из супругов во время брака в результате приватизации государственного жилищного фонда и земельный участок, приобретенный в результате безвозмездной передачи её одному из супругов из земель государственной или коммунальной собственности, в том числе приватизации) – то квартира является Вашим личным имуществом и с супругом не делится. В этом случае имеете право продать квартиру без согласия супруга.
Как видите, период этот очень короткий. Но вероятность попадания в него существует.
Нарушение прав несовершеннолетнего ребёнка
Вариант 1. Если новорожденный ребёнок не был прописан в квартире родителей после рождения, квартира приватизирована без учёта интересов ребёнка.
Вариант 2. Если несовершеннолетний был незаконно выписан из неприватизированной квартиры, приватизация прошла без его участия.
По достижению совершеннолетия ребёнок может оспорить приватизацию и отменить договор купли-продажи.
Нарушение прав временно отсутствующего члена семьи, за которым сохраняется право проживания
Например, приватизация квартиры в семье, где член семьи отбывает наказание в местах лишения свободы. Если он выписывался из квартиры в установленном законом порядке через полгода после заключения, поскольку не проживал в указанной квартире, то нарушения здесь нет.
Формальности соблюдены
При приватизации квартиры жилищная организация выдавала справку о составе семьи и занимаемой жилой площади уже без него, хотя он и не лишался права на жильё. После этого семья осуществляла приватизацию квартиры без его участия и ведома. В результате такое лицо лишилось своей доли жилья.
Как правило, по украинскому законодательству отсутствие человека (не проживание) по месту регистрации свыше 6 месяцев в неприватизированной квартире, лишает его права на регистрацию. Но это справедливо не во всех случаях. Есть исключения.
В каких случаях нельзя выписать человека из квартиры
- Призыв на срочную военную службу.
- Выезд на лечение.
- Длительная командировка, экспедиция, в том числе за границу.
- Работа моряков на судах дальнего плавания.
- Нахождение в местах лишения свободы.
- Участие в АТО, ООС или в военных действиях.
- Пребывание в плену.
- Проживание инвалида в социальном учреждении или стариков в доме престарелых.
- Нельзя выписать ребёнка, переданного на воспитание родственникам, в приёмную семью или детдом.
Как правило, в этих случаях срок отсутствия человека по месту регистрации в 6 месяцев будет отсчитываться после окончания действия уважительной причины, то есть после окончания военной службы, возвращения из мест лишения свободы, достижения ребёнком совершеннолетия, возвращения моряка из рейса и так далее.
Следовательно, приватизация квартиры в случае отсутствия человека по одной из вышеперечисленных причин может быть признана незаконной.
Риски покупки приватизированной квартиры
Например, риск при покупке приватизированной квартиры заключается в том, что в случае нарушений в процессе приватизации заинтересованные лица могут подать иск в суд о нарушении своих прав. Если это происходит уже после того, как вы купили квартиру, то проблем не избежать.
Если суд признает их требования правомерными, то своим решением он может признать такую приватизацию незаконной со всеми вытекающими последствиями.
Возможные последствия
Как правило, это судебное разбирательство и арест квартиры на время суда. Вам придётся доказывать и отстаивать ваше право на квартиру через суд.
При самом негативном исходе часть квартиры передадут бывшему владельцу, которого незаконно лишили собственности. Всё зависит от судебного решения.
Например, самые распространённые основания для принятия такого решения связаны с незаконной выпиской из квартиры людей перед приватизацией. Если таким образом их лишили части собственности и квартиры, то в заложниках могут оказаться обе стороны.
Желаем вам в такие ситуации никогда не попадать.
Как избежать рисков при покупке приватизированной квартиры
В любом случае нужно внимательно изучить ситуацию. Лучше обратиться к нашим юристам по недвижимости GetHom и мы поможем оценить риски. Это в тысячу раз дешевле, чем купить проблемный объект и потерять деньги. Поэтому обращайтесь.
Мы проверим квартиру и условия сделки. В них заключены главные риски. После этого примете решение, стоит ли покупать или от покупки лучше отказаться.
063 705-09-42, 096 698-10-41
Юридический отдел GetHom
Работаем по всей Украине с 9 утра до 9 вечера без выходных и праздников. Звоните.