1 января 2024 1 540
Предварительный договор купли-продажи новостройки
Какие существуют риски при покупке квартиры в новостройке по предварительному договору. Основные моменты и то, в чём стоит разобраться, расскажем в этой статье.
Какие стороны могут быть в предварительном договоре при покупке новостройки
Это заказчик, застройщик и генеральный подрядчик. Заказчик – это владелец земли. Заказчик и застройщик часто бывают одно и то же лицо. Грубо говоря, заказчик владеет землёй, застройщик строит и продаёт, а генеральный подрядчик помогает строить.
Как правило, при инвестировании в новое строительство, застройщик использует различные схемы привлечения денежных средств. Инвестор не может предложить свою схему финансирования, он вынужден подписывать тот договор, который предлагает застройщик.
Предварительный договор купли-продажи – один из договоров, который может использоваться при финансировании строительства нового объекта. И у каждого застройщика свой вид предварительного договора, поэтому они тоже немного отличаются между собой.
Кто такой заказчик строительства
Это физическое или юридическое лицо, которое имеет в собственности или в пользовании земельный участок и подало в установленном законодательством порядке заявку на его застройку для осуществления строительства.
Таким образом, заказчик строительства – это физическое или юридическое лицо, которое имеет право собственности или аренды на земельный участок. Кроме того, у него должно быть:
- Разрешение на проведение строительных работ – для строительства объектов 4-5 категории сложности;
- Декларация о начале строительных работ – для объектов 1-3 категории сложности.
В некоторых случаях заказчик передаёт часть своих полномочий, непосредственно касающихся строительного процесса, другому физическому или юридическому лицу – застройщику. В этом случае стороны заключают между собой договор.
Застройщик
Застройщик — лицо, которое организовывает сооружение недвижимости для собственных нужд или для передачи ее в собственность другим лицам. Или лицо, собственностью которого станет эта недвижимость после завершения ее строительства.
Таким образом, застройщик – это физическое или юридическое лицо, которое получило право на застройку у собственника или арендатора земельного участка и взяло на себя часть функций заказчика. В эти функции могут входить:
- Разработка проекта будущего строительства;
- Получение разрешений;
- Организация строительного процесса;
- Разработка схемы финансирования;
- Привлечение генерального подрядчика.
Генеральный подрядчик
Генеральный подрядчик – это компания, которая непосредственно занимается проведением строительных работ. При строительстве объектов 4-5 категории сложности у этой компании должна быть лицензия на право осуществления таких работ.
Она отвечает перед заказчиком за сроки и качество строительства и имеет право привлекать сторонние организации – субподрядчиков – для выполнения отдельных сегментов или видов работ.
Заказчик – основной участник строительного процесса
Деятельность заказчика напрямую затрагивает интересы покупателя квартиры. Именно заказчик отвечает перед инвестором за:
- Качество строительства;
- Соблюдение сроков окончания строительных работ;
- Соответствие будущей квартиры всем заявленным параметрам.
Что такое предварительный договор
Предварительный договор — это договор, стороны которого связываются обязательством в течение определенного срока заключить ещё один договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором.
Другими словами, предварительный договор – это обещание заказчика заключить основной договор в будущем.
Почему нельзя сразу заключить основной договор
При заключении основного договора купли-продажи продавец должен предоставить правоустанавливающий документ на отчуждаемую недвижимость.
А поскольку инвестирование происходит на этапе начала строительства, то фактически ещё не построен дом, в котором должна находиться продаваемая квартира.
Документов на право собственности в этом случае быть не может, поэтому основной договор купли-продажи заключить невозможно.
Другими словами, нельзя продать то, чего ещё нет. Поэтому на первоначальном этапе подписывают предварительный договор, в котором прописываются все условия и срок заключения основного договора.
Почему не все застройщики пользуются предварительным договором купли-продажи
Если одна из сторон договора – юридическое лицо, предварительный договор не может заключаться на срок свыше 1 года. Этого срока недостаточно, чтобы построить дом.
Если обе стороны такого договора – физические лица, то ограничения нет. Срок действия договора может быть ограничен только самим договором.
Таким образом, обычно предварительный договор используют в случаях, когда заказчиком строительства выступает физическое лицо.
Какие пункты должны быть в предварительном договоре
У каждого застройщика свой вид предварительного договора. Есть основные моменты, на которые стоит обратить внимание и которые должны быть в нём указаны:
- Должен быть указан чёткий срок завершения строительства и подписания основного договора;
- Должна быть предусмотрена материальная ответственность сторон за нарушение условий договора, предусмотрены штрафные санкции;
- Порядок и основания расторжения договора;
- Необходимо прописать срок и порядок возврата денежных средств;
- Полная характеристика будущей квартиры – строительный адрес дома, номер секции, номер квартиры, этаж, площадь, количество комнат;
- Наполнение будущей квартиры;
- Порядок передачи квартиры покупателю;
- Условия, при которых могут быть внесены изменения в предварительный договор;
- Необходимо зафиксировать цену квартиры;
- Права и обязанности сторон.
Форма договора
Предварительный договор купли-продажи должен быть заключён в письменной форме и заверен нотариально.
Преимущество предварительного договора купли-продажи
Сравнительно простая схема привлечения средств – всего 1 договор;
Риски инвестора при заключении предварительного договора купли-продажи
Главный риск для инвестора – это не получить свою квартиру. Это может произойти из-за разных моментов. Главный из них –это отсутствие всей документации у застройщика. Из-за этого стройка может затянуться и дом не введут в эксплуатацию. Основные риски:
- Даже при полной оплате и построенном доме инвестор не становится собственником, если основной договор не будет подписан;
- Заказчик строительства может привлекать средства до получения полного пакета разрешительных документов;
- Государственная регистрация таких договоров не предусмотрена, поэтому не исключена возможность двойных продаж;
- Возможность нецелевого использования полученных средств;
- Отсутствие контроля за финансовыми потоками со стороны государства;
- Существуют дополнительные расходы при подписании предварительного и основного договоров в виде налогов, госпошлины, взноса в Пенсионный фонд, оплаты услуг нотариуса.
На что обратить внимание перед подписанием договора
Как обычно, всё складывается из проверки документов застройщика и оценки основных рисков. Нужно внимательно отнестись к следующим моментам:
- Проверить наличие полного пакета разрешительных документов;
- Проанализировать репутацию субъектов строительства;
- Проверить судебные или досудебные производства участников строительного процесса;
- Оценить предшествующий опыт строительства подобных объектов;
- Проверить наличие ограничений в пользовании земельным участком;
- Удостовериться в полномочиях лица, подписывающего договор.
Как минимизировать риски при покупке квартиры по предварительному договору
Вы можете обратиться к нашим юристам по недвижимости GetHom. Мы поможем оценить риски. Это в тысячу раз дешевле, чем купить проблемный объект и потерять деньги. Поэтому обращайтесь.
Мы проверим строительную компанию, её учредителей и уставной фонд. Условия сделки, договор и заказчиков строительства. В документах заключены главные риски. На них нужно обращать основное внимание. После этого вы примете решение, стоит ли покупать или от покупки лучше отказаться.
063 705-09-42, 096 698-10-41
Юридический отдел GetHom
Работаем по всей Украине с 9 утра до 9 вечера без выходных и праздников. Звоните.