1 января 2024 GetHom эксперт 7 094

Покупка залоговой квартиры – риски. Украина 2023

На сегодняшний день у покупателя есть возможность купить квартиру не только у собственника или застройщика, но и у банка или частного кредитора. Как правило, покупка залоговой квартиры обойдётся на 20-60% дешевле, чем продаётся аналогичная недвижимость на первичном или вторичном рынке.

Какой порядок продажи ипотечной квартиры в Украине? Как происходит покупка кредитной квартиры у банка через аукцион? Преимущества и недостатки покупки залоговой квартиры. Риски при покупке залоговой квартиры.

Все эти и многие другие сопутствующие вопросы мы разберём в нашей статье.

Как купить залоговую квартиру, находящуюся в ипотеке

Квартира находится в ипотеке. Это значит, что продавец оформил ипотечный договор, получил кредит под залог своей недвижимости и выплачивает его в соответствии с графиком погашения. Кредит может быть взят как в банке, так и у частного лица.

Что такое ипотечный договор

Это документ, который регулирует взаимоотношения заёмщика и кредитора. Форма ипотечного договора стандартная. В нём указываются реквизиты сторон и должны быть прописаны все условия получения такого кредита, а именно:

• Сумма полученного кредита
• Стоимость залогового имущества (квартиры)
• Срок, на который был выдан кредит
• Процентная ставка за пользование кредитными деньгами
• Стоимость обслуживания кредитного договора
• График погашения
• Возможность и условия досрочного погашения займа
• Возможность и условия переуступки прав по кредитному договору
• Штрафные санкции и пеня за нарушение сроков погашения кредита
• Необходимость застраховать предмет залога и жизнь заёмщика

Как оформляется договор ипотеки

Ипотечный договор оформляется и заверяется нотариусом. Как правило, после его подписания сторонами сделки нотариус накладывает запрет на отчуждение такой недвижимости и вносит сведения в Государственный реестр.

Следовательно, собственник не может распоряжаться квартирой, находящейся в залоге до момента полного погашения кредитной задолженности.

Что будет, если заёмщик не отдаст деньги

Залоговая квартира переходит в собственность к банку, коллекторам или к частному лицу-кредитору в случае, если заёмщик не сможет выполнить обязательства по ипотечному договору. Такой переход может произойти двумя способами:

1. Обращение взыскания на ипотечную квартиру в судебном порядке. В этом случае должно быть решение суда, по которому квартира переходит в собственность кредитора.
2. Внесудебный порядок обращения взыскания банком на залоговое имущество. Одним из внесудебных способов такого обращения является исполнительная надпись нотариуса на ипотечном договоре.

Как купить залоговую квартиру у банка

Если следовать действующему законодательству, то согласно требованиям Закона Украины «Про ипотеку» обращение взыскания на ипотечную квартиру как в судебном, так и во внесудебном порядке, предусматривает ее реализацию на торгах (аукционе) органами государственной исполнительной службы, а с недавнего времени и частными исполнителями.

Добросовестный заёмщик может продать квартиру только при согласии банка

Как правило, добросовестный заёмщик выполняет взятые на себя обязательства перед банком и регулярно погашает взятый кредит. Но бывают ситуации, когда владелец залоговой квартиры имеет возможность и желание продать такую недвижимость. Для этого нужно получить согласие кредитора.

В этом случае любой желающий сможет её купить. Как это можно технически осуществить, попробуем детально разобраться.

Как продать ипотечную квартиру

Существуют разные схемы по продаже квартир, находящихся в залоге. Если полученный кредит обслуживается, то есть своевременно и в полном объёме вносятся все прописанные в ипотечном договоре платежи, то можно поступить следующим образом.

При условии согласия банка, возможна продажа залоговой квартиры путём досрочного погашения кредита и выплаты текущей задолженности с последующим снятием обременения. Как это происходит:

Выкуп из-под залога путём непосредственной передачи денег от покупателя продавцу

Как правило, залоговая квартира от хозяина продаётся обычно дешевле рынка на 15-20%, поэтому при правильном подходе к такой покупке можно существенно сэкономить. Разберёмся, какие шаги нужно предпринять для совершения покупки:

• Покупатель отдаёт часть денег продавцу наличными, тот вносит их на счёт в банке и погашает свой кредит.
• После этого снимается обременение и происходит сделка купли-продажи.
• Продавцу передаётся оставшаяся сумма, а право собственности регистрируется на покупателя.

В этой схеме есть существенные моменты, которые нужно учесть:

• Согласие на досрочное погашение кредита должен одобрить банк.
• Перед проведением такой операции нужно взять справку о полной задолженности по кредиту на день расчёта.
• Необходимо заключить дополнительное соглашение с владельцем и его родственниками о том, что они не будут оспаривать такую сделку в дальнейшем.
• Убедиться в отсутствии зарегистрированных в квартире несовершеннолетних детей. Настаивать на снятии с регистрации всех прописанных до момента оформления договора купли-продажи.

Пример выкупа квартиры из залога банка

Например, покупатель и продавец договорились о цене покупки квартиры за 40 тысяч. Но на день расчёта продавец должен банку 5 тысяч, причём согласие на досрочное погашение кредита уже получено.

Предварительный договор купли-продажи

В этой ситуации покупатель с продавцом оформляют предварительный договор купли-продажи, где прописывают все условия, сроки предстоящей сделки, а также штрафные санкции за нарушение пунктов договора.

Трёхсторонний договор с участием кредитора

Иногда в таких ситуациях оформляется трёхсторонний договор, где третьей стороной выступает банк. Покупатель передаёт 5 тысяч, которые перечисляются на расчётный счёт банка для погашения задолженности по кредиту. В результате продавец получает документ об отсутствии кредитного долга, что позволит ему снять запрет на отчуждение квартиры.

Основной договор купли-продажи

После снятия запрета оформляется основной договор купли-продажи и покупатель передаёт продавцу остаток суммы 35 тысяч. После регистрации перехода права собственности в Реестре вещных прав новый владелец становится полноправным собственником.

Важные моменты при покупке квартиры у должника

• Как правило, покупателю необходимо лично проконтролировать, что переданный по предварительному договору аванс пошёл на погашение кредита. Эта сумма должна быть внесена на расчётный счёт банка-кредитора с указанием целевого назначения платежа.
• Если продаваемая квартира была приобретена в зарегистрированном браке, то для продажи нужно получить письменное согласие супруга/супруги.
• Необходимо убедиться в отсутствии зарегистрированных несовершеннолетних детей в продаваемой квартире.
• Процедура снятия обременения после погашения задолженности перед банком не происходит автоматически, для этого потребуется некоторое время.
• Если после погашения кредита и снятия запрета продавец передумает продавать вам квартиру на согласованных ранее условиях, то у вас не будет рычагов воздействия на продавца и отстаивать свои интересы придётся в суде.

Покупка кредитной квартиры у банка через аукцион

Если взятый в банке кредит не обслуживается, то есть заёмщик своевременно не погашает кредит и не платит проценты, банк вправе наложить взыскание на предмет залога и выставить его для продажи через аукцион.

Для того, чтобы такие действия были законными, банк должен обратиться в суд и получить положительное решение для возможности принудительной продажи предмета залога, чтобы компенсировать свои убытки.

Особенности покупки квартиры через аукцион

Эта ситуация отличается от вышеописанной тем, что квартиру продаёт не заёмщик, а банк. Такая схема приобретения жилья более опасна для покупателя по причине скрытых рисков, однако она наиболее прибыльная.

Выгода для покупателя

Такую квартиру можно купить на 50-60% ниже её реальной рыночной стоимости.

Риски покупателя

Если квартира продаётся через аукцион, то в случае такой принудительной продажи банк не может дать покупателю никаких гарантий в том, что у него не будет в дальнейшем проблем с бывшими владельцами. Поэтому этот способ покупки считается максимально рискованным.

Проблемы при покупке квартиры через аукцион

• Проблемы могут начаться уже на этапе просмотра квартиры. Если бывшие владельцы-должники живут в квартире и ещё не освободили её, они могут просто не пустить вас в квартиру для её осмотра.
• На организацию и проведение аукциона потребуется много времени.
• Не факт, что выбранная квартира в результате аукционных торгов достанется именно вам. В аукционе обязательно будут принимать участие другие претенденты, которые могут предложить большую цену и квартира в итоге перейдёт к ним.
• Как правило, есть ещё один негативный момент – это длительный процесс дальнейшего оформления права собственности. Например, вначале вам нужно получить копию протокола проведения аукциона, на что понадобится время. Затем нужно обратиться к регистратору для внесения сведений в Государственный реестр. Все эти действия не быстрые, требуют времени.
• Но даже если вы прошли все процедуры и зарегистрировали квартиру на своё имя, радоваться рано. Если бывшие владельцы-должники не захотят расставаться с недвижимостью, они могут попытаться оспорить результаты аукциона по любым, даже формальным соображениям.

По каким причинам покупка через аукцион может быть оспорена в суде

Как правило, самые распространённые поводы при этом –

• заниженная цена проданной недвижимости,
• ущемление прав третьих лиц,
• нарушения самой процедуры при проведении аукциона.

При этом суд может отменить сделку, причём покупатель при этом не сможет вернуть все потраченные средства.

Что теряет покупатель

Ему не вернут:

• взнос участника аукционных торгов,
• нотариальные расходы на сопровождение сделки,
• оплаченные информационные услуги агентства недвижимости,
• банковскую комиссию за перечисление средств,
• сумму, уплаченную исполнительной службе.

Преимущества покупки залоговой квартиры

• Основное преимущество покупки любого залогового имущества – это его цена. Самый выгодный вариант – это покупка залоговой квартиры у банка на торгах через аукцион. В этом случае можно сэкономить до 60% её рыночной стоимости.
• В случае, если залоговую квартиру продаёт заёмщик с согласия банка, удаётся сэкономить до 20%.

Недостатки покупки залоговой квартиры

• Если недвижимость взыскана с заёмщика принудительно, он может попытаться обжаловать это через суд. Причём мотивировать свою позицию он может по любым формальным причинам. В случае подтверждения заявленных нарушений сделка будет признана судом незаконной.
• Например, признание сделки недействительной может произойти по причине нарушения прав третьих лиц. Как правило, подать такой иск в суд может бывшая супруга заёмщика, его нынешняя законная или гражданская жена. В семье должника могут появиться дети уже после оформления договора ипотеки. Этот факт также может быть весомым аргументом для возможного судебного иска.
• В случае малейшего нарушения любых формальностей при подготовке и в процессе проведения аукциона обжаловать сделку сможет не только бывший заёмщик, но и другие недовольные участники торгов.

Как снизить риски при покупке залоговой квартиры

Как правило, избежать всех рисков и полностью обезопасить себя невозможно. Но если уделить внимание некоторым моментам, то можно снизить степень негативного влияния многих факторов.

Встретиться с бывшим собственником

Идеальным вариантом, на котором мы акцентируем внимание, является ваше ЛИЧНОЕ знакомство с бывшим собственником квартиры. Более того, мы всегда настаиваем на присутствии бывшего владельца на сделке у нотариуса.

Это очень важно. Ведь самая достоверная информация – это информация от первоисточника. Конечно, представители банка, коллекторы или частный инвестор будут вас торопить и рассказывать сказки, но реальность может быть совсем другой.

Узнать историю квартиры

Расспросите бывшего собственника подробно о всей истории с его квартирой. Задайте как можно больше правильных вопросов. А вот если продавцы будут прятать от вас бывшего собственника, это должно вас насторожить.

После покупки квартиры этот человек может внезапно появиться. У него будет возможность подать в суд на вас и коллекторов, чтобы обжаловать вашу сделку.

Проверить квартиру по базам и реестрам

Обязательно нужно проверить квартиру по всем судебным базам и реестрам. Это поможет вам подтвердить или опровергнуть информацию, полученную от собственника и всю её историю: каким способом квартиру отобрали, было ли принудительное выселение из квартиры, выселяли ли малолетних детей из этой квартиры и так далее.

Поговорить с соседями

Расспросите всех соседей об этой квартире. Они точно знают намного больше, чем вам рассказывает продавец.

Поручить проверку опытному юристу

Как правило, даже факт регистрации за банком или коллекторами права собственности на момент продажи не является гарантией вашей безопасности. Как правило, при наличии даже формальных оснований заинтересованные лица смогут обжаловать сделку в суде.

Там может быть много подводных камней: незаконный переход права собственности, проблемный регистратор, ошибки в документах и многое другое. Поэтому тщательная проверка такой недвижимости перед покупкой опытным юристом крайне необходима.

Если в квартире были прописаны дети

Если залоговую квартиру продаёт сам собственник, то это немного облегчает ситуацию, но бдительность терять не нужно. Узнайте у продавца, не были ли прописаны в квартире дети и где они прописаны сейчас.

Встретиться с кредитором

Если есть возможность, обязательно встречайтесь с тем физлицом или представителем юрлица, за которым непосредственно числится ипотека. Ведь именно он не только будет писать заявление нотариусу о снятии ипотеки, но также от его доброй воли будет зависеть безопасность вашей покупки.

Риски при покупке квартиры, которая была отобрана у должника и перепродана

Если квартира ранее была отобрана за долги, риск именно в законности перехода права собственности от должника к кредитору, в соблюдении процесса и порядка, где зачастую выявляются нарушения, которые приводят к его недействительности (торги, исполнительная надпись нотариуса, решение суда…).

Причем после “отбора” квартиры у должника, с целью “отбеливания” истории объекта, квартира может быть несколько раз перепродана и переоформлена.

Возможные последствия

В будущем, должник может оспорить не законный “отбор” квартиры, что сейчас происходит очень часто.

В результате чего, исходя из конкретной ситуации и наших судебных реалий, конечный покупатель будет на несколько лет затянут в суды, где может быть отстоит свое право, а может остаться без квартиры и без возможности вернуть уплаченные за квартиру деньги.

Выводы по покупке залоговой квартиры

Привлекательная низкая цена покупки залоговой квартиры часто скрывает целый шлейф скрытых рисков и дополнительных проблем. Связываться с таким объектом можно только после всесторонней тщательной проверки выбранного объекта.

Готовы ли вы рисковать своими деньгами в такой ситуации – решать только вам. Обращайтесь к нашим юристам по недвижимости GetHom. Мы проверим квартиру и условия сделки. В них заключены главные риски. После этого примете решение, стоит ли покупать или от покупки лучше отказаться.

063 705-09-42, 096 698-10-41

Юридический отдел GetHom

Работаем по всей Украине с 9 утра до 9 вечера без выходных и праздников. Звоните.