1 января 2024 GetHom эксперт 22 323

Как продать квартиру в условиях военного положения

Указом Президента України від 24.02.2022 № 64 «Про введення воєнного
стану в Україні» із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб
в Україні введено воєнний стан, строк дії якого продовжено Указом Президента
України від 14.03.2022 № 133 з 05 години 30 хвилин 26 березня 2022 року
строком на 30 діб.

Законом України від 21 квітня №2212 продовжений строк дії воєнного стану в Україні з 05 години 30 хвилин 25 травня 2022 року строком на 90 діб. Зараз воєнний стан продовжений.

Как повлияло военное положение на сделки купли-продажи

После введения военного положения в Украине с 24.02.22 перестал функционировать Государственный реестр имущественных прав.

Как правило, в связи с этим продавцы и покупатели не смогут заключать договора купли-продажи недвижимого имущества.

Вторичный рынок – что изменилось

К примеру, продать или купить квартиру на вторичном рынке в условиях военного положения с соблюдением всех норм практически невозможно.

Если доступ в реестр закрыт, то нет возможности достоверно подтвердить факт принадлежности продаваемого объекта продавцу.
Кроме того, нельзя внести в реестр соответствующие изменения по результатам сделки.

Ограничение НБУ

Национальный банк определил порядок действий банков. Как правило, это относится к случаям зачисления наличных средств на счета физлиц на сумму свыше 400 тысяч гривен. В этом случае может потребоваться предоставление документов об источниках происхождения средств по запросу банка.

Соответствующий порядок будет применяться во время военного положения в Украине. Это утверждено постановлением Правления Национального банка Украины от 8 апреля 2022 года № 69 “О внесении изменений в постановление Правления Национального банка Украины от 23 марта 2022 года № 60”, вступившее в силу 8 апреля.

Если клиент не предоставит по требованию банка документы или сведения, необходимые для установления источников происхождения таких средств, то расходные операции с этого счета будут ограничены. В этом случае со средствами на счете можно будет осуществлять только определённые финансовые операции.

К ним относятся:

платежи в поддержку Вооруженных Сил Украины;
на счета ВСУ;
специальный счет, открытый Национальным банком;
на благотворительную помощь на счет Министерства социальной политики Украины, открытый Национальным банком;
на приобретение облигаций внутреннего государственного займа “Военные облигации”.

Как правило, это не значит, что банки не будут требовать документы, подтверждающие происхождение средств. Например, закон означает, что банки не будут самостоятельно устанавливать источники происхождения средств в случае не предоставления запрашиваемых у клиента соответствующих подтверждающих документов.

Итоговый результат

если реестры не работают, то договор купли-продажи зарегистрировать нельзя;
необходимо документально подтверждать происхождение денег, если сумма больше 400 тысяч гривен.

Как выйти из сложившейся ситуации

Однако, при крайней необходимости можно провести сделку, используя следующие схемы:

Заключение предварительного договора купли-продажи;
Покупка квартиры по доверенности;
Оформление завещания на покупателя;
Заключение договора аренды с правом дальнейшего выкупа.

Все вышеперечисленные варианты не требуют регистрации в реестре.

Первичный рынок – квартиры в новостройке

Если необходимо, то можно без ограничений проводить сделки на первичном рынке:

инвестирование на этапе строительства;
покупка готовой квартиры у застройщика;
покупка у первичного инвестора по переуступке.

Общие ограничения на период военного положения

Нотаріальні і реєстраційні дії щодо нерухомого майна зможуть вчиняти не всі нотаріуси. А тільки ті, які будуть включені до затвердженого Мін’юстом відповідного переліку.

Хто може посвідчувати договори про купівлю-продаж нерухомості

Тепер українці можуть звертатися до визначених нотаріусів, перелік яких можна переглянути на сайті Міністерства юстиції. Це громадяни, які зареєстровані на території України та раніше не заплямували репутацію недобросовісними діями.

Загалом, нотаріуси, включені до переліку, отримали право в умовах воєнного стану посвідчувати:

договори щодо відчуження, поділу (виділу) нерухомого майна;
спадкові договори;
договори іпотеки;
майнові договори про визначення розміру часток у праві спільної власності, поділу спільного майна подружжя (виділу з нього);
договори позички, найму (оренди), лізингу;
договори відчуження цінних паперів, корпоративних прав;
довіреності на право розпорядження нерухомим майном;
довіреності на право доступу до індивідуального банківського сейфу;
видавати свідоцтва про право власності на частку в спільному майні подружжя (колишнього з подружжя) на підставі їхньої спільної заяви;

Кроме того, согласно постановлению правительства, в условиях военного положения и в течение одного месяца со дня его прекращения или отмены нотариальные действия совершаются с учетом особенностей (запретов).

Что запрещено:

совершать действия по доверенности от имени физических лиц;
не только передавать имущество в уставный капитал, но и получать в связи с выходом из общества;
если необходимо отчуждать недвижимость раньше, чем через месяц после регистрации права собственности (кроме случаев наследования или определения долей в праве общей совместной собственности), то такую сделку провести нельзя;
совершать нотариальные действия вне области, где расположена недвижимость (кроме имущества на территории Киева и Киевской области)

Изменения в законодательстве с 21.06.22:

В Украине с 29 июня 2022 года ослаблены запреты, ранее установленные для нотариусов. Как правило, граждане, которые находятся за границей, теперь смогут подарить или продать свое жилье, выдав соответствующий документ на имя своего представителя в Украине.

Предусмотрено важное условие:

если со дня выдачи доверенности прошло более месяца (или двух, если она удостоверена за границей), нужно дополнительно предоставить нотариусу заявление доверителя о подтверждении действия доверенности;
заявление должно быть заверено украинским нотариусом не ранее чем за семь календарных дней, а дипломатическим представительством (консульским учреждением) Украины или по закону иностранного государства – не ранее чем за месяц до дня подписания (заключения) соответствующего договора.

Кроме того, запрет на отчуждение в течение месяца будет действовать только в случаях:

когда право собственности на недвижимость было получено отчуждателем в период действия военного положения в Украине на основании договора;
в связи с передачей имущества в собственность юридического лица как вклад или в связи с выходом из состава учредителей юридического лица.

Для граждан рф:

Например, в настоящее время всем гражданам рф отказано в предоставлении нотариальных услуг.

Все ограничения: https://ank.odessa.ua/ru/konsultatsyy/ohranychenyia-dlia-hrazhdan-y-iurydycheskykh-lyts-rf-v-ukrayne/

Кроме того, введена визовая процедура при пересечении границы Украины гражданами рф.

Це обмеження діятиме до прийняття та набрання чинності Законом України щодо врегулювання відносин за участю осіб, пов’язаних з державою-агресором. Воно не поширюватиметься на нотаріальні дії із засвідчення справжності підпису на заяві про вихід з російського громадянства та посвідчення заповіту військовополоненого.

Продажа квартиры по предварительному договору

Для того, чтобы сдвинуть процесс купли-продажи с мёртвой точки, можно заключить Предварительный договор купли-продажи. В нём необходимо подробно прописать все условия предстоящей сделки.

Как правило, обеспечительный платёж или аванс, переданный при заключении указанного договора, позволит в материальной форме закрепить достигнутые договорённости.

В чём недостаток предварительного договора

Как правило, предварительный договор не является правоустанавливающим документом. Если перехода права собственности на объект недвижимости нет, то нужен следующий шаг. Сторонам необходимо в дальнейшем заключить ещё один – Основной договор – на условиях, прописанных в Предварительном договоре.

Риски покупателя

При заключении предварительного договора покупатель несёт определённые риски, а именно:

Отсутствие гарантийной (обеспечительной) функции предварительного платежа (аванса);
Срок заключения основного договора может быть нарушен, поскольку военное положение может быть непредсказуемо длительным;
Если продавец откажется в дальнейшем заключать основной договор;
Собственник недвижимости может заключить несколько предварительных договоров с разными людьми;
К примеру, продавец может физически исчезнуть (пропал без вести, попал в плен и т.д.). Это фактически приведёт к невозможности заключения основного договора;
Если проверить собственника в реестре нотариус не сможет, то существует риск прямого мошенничества.

Цена продажи

Например, продать квартиру сейчас сложно — рынка фактически нет, сделки не совершаются. Возможно, кто-то из уехавших собственников и был бы заинтересован в срочной продаже даже с большим дисконтом. Но вот где найти покупателя — вопрос открытый.

Сегодня люди готовы отдавать недвижимость за полцены или даже дешевле, но покупателей нет.

Если ситуация усугубится, то появившаяся тенденция снижения цен может получить дальнейшее развитие и после войны.
Особенно, если владельцы недвижимости находятся не в Украине. Если они выехали за границу и не будут спешить с возвратом на родину.

На что обратить внимание

К примеру, желающих купить недвижимость в период военного положения немного. Как правило, продажа недвижимости в этих условиях происходит по заниженной стоимости. Этот фактор может в дальнейшем послужить поводом для признания такой сделки недействительной:

Відповідно до ст. 233 Цивільного Кодексу України правочин, який вчинено особою під впливом тяжкої для неї обставини і на вкрай невигідних умовах, може бути визнаний судом недійсним незалежно від того, хто був ініціатором такого правочину.

Наприклад, частиною 2 статті 233 ЦК України передбачено, що при визнанні такого правочину недійсним застосовуються наслідки, встановлені статтею 216 цього Кодексу. Сторона, яка скористалася тяжкою обставиною, зобов’язана відшкодувати другій стороні збитки і моральну шкоду, що завдані їй у зв’язку з вчиненням цього правочину.

Если война и военное положение не запрещают сторонам заключать договоры, то сам факт войны не может быть основанием для признания договора недействительным. Однако если жизненные обстоятельства продавца ухудшились из-за военных действий (потребность переезда, потеря дохода, потребность в лечении) и цена по договору была значительно ниже рыночной, договор впоследствии может быть обжалован в суде как такой, который был заключен под влиянием тяжких обстоятельств на крайне невыгодных условиях. Поэтому мы рекомендуем заключать договоры купли-продажи по рыночным ценам.

Последствия продажи квартиры по заниженной стоимости:

В случае признания договора недействительным, его расторжении и последующей реституции –

покупателя не признают добросовестным приобретателем;
наличие расписки продавца на другую сумму (реальную) подтвердит соучастие покупателя в уклонении от уплаты налогов продавцом.

В результате сделка может быть расторгнута, проданная квартира вернётся в собственность продавца, а покупатель получит на руки указанную в договоре (заниженную) сумму.

Если продавец или покупатель имеют долги:

по алиментам;
неоплаченные штрафы;
перед бюджетом;
по кредитам

– блокируется списание денег с банковского счёта, сделку провести нельзя.

Другие варианты покупки квартиры

Например, покупать квартиру по доверенности, путём оформления завещания в пользу покупателя или по договору аренды с выкупом мы категорически не рекомендуем.

Если покупка с помощью предварительного договора ещё как-то логически объяснима, то вышеупомянутые способы (доверенность, аренда в правом выкупа или завещание) абсолютно не страхуют покупателя и могут привести в итоге к потере квартиры и денег.

В чём заключается риск

При нотаріальному посвідченні попередніх договорів чи довгострокових договорів аренди нотаріуси не мають змоги та не повинні перевіряти наявність обмежень та обтяжень. Адже попередній договір – це лише намір сторін укласти основний договір. Він укладається у певний строк або у разі настання визначених подій (відкладальна обставина).
Ризик щодо множинності видачі документів відноситься до видачі так званої генеральної довіреності. Довіреність може бути в будь-який момент відкликана, що також є суттєвим ризиком.
Наприклад, у випадку складення заповіту заповідач має право змінити заповіт. Його остання версія буде вважатися чинною. При розгляді питання щодо складання заповіту варто звернути увагу на законодавчо визначену обов’язкову частку спадку родичів першої черги. У випадку, якщо нерухомість була єдиним об‘єктом нерухомого майна і вона за заповітом передається третій особі, суд має право прийняти рішення щодо недійсності такого заповіту або перерозподілу часток спадщини з урахуванням обов’язкових часток.

Что мы рекомендуем

Мы советуем дождаться окончания действия военного положения. После этого заключить Договор купли-продажи с соблюдением всех юридических требований.