1 января 2024 GetHom эксперт 1 886

Как купить квартиру без риэлтора: пошаговая инструкция

Купить квартиру без риэлтора – вполне посильная задача для каждого. Для того, чтобы разобраться в проблеме, разделим весь процесс на этапы. Мы написали для вас пошаговую инструкцию как это можно сделать.

Как купить квартиру без риэлтора – начальный этап

Как правило, вначале нужно определиться с бюджетом предстоящей покупки и с местоположением вашей будущей квартиры.

Кроме того, нужно прояснить следующие позиции, которые будут иметь значение при покупке:

Тип и возраст дома;
Площадь квартиры;
Количество комнат;
Наличие необходимой инфраструктуры рядом с домом;
Этаж/этажность;
Наличие ремонта;

Если вы определились по всем вышеизложенным пунктам, то можно переходить к следующему этапу.

Купите новую sim-карту

Прежде чем приступить к поискам квартиры, желательно завести отдельный номер мобильного телефона. Это нужно для того, чтобы:

понимать, кто звонит и по какому поводу;
вас не беспокоили звонками после того, как вы купите квартиру.

Как купить квартиру без риэлтора – схема покупки

Классическая схема покупки квартиры состоит из следующих действий:

Поиск квартиры;
Проверка документов, анализ и минимизация возможных рисков;
Согласование схемы и условий предстоящей сделки;
Торг по цене, оптимизация налогов и расходов при проведении сделки;
Подготовка и оформление предварительного договора купли-продажи;
Подписание основного договора купли-продажи.

Как и где искать квартиру:

Квартиру можно найти через риэлтора, посредника, агентство недвижимости;
Самостоятельно. Например, в процессе поиска можно использовать частные объявления хозяев на досках объявлений, в печатных изданиях, на сайте ОЛХ, форумах, тематических группах в социальных сетях и других интернет-ресурсах;
Если вы коммуникабельный человек, то можно найти квартиру посредством общения, используя «сарафанное радио», информацию от друзей, знакомых, консьержей, председателей ОСМД, кооперативов, работников управляющих компаний, соседей, родственников;
Самостоятельно. Например, расклеив бумажные объявления с текстом “Куплю квартиру” на досках для объявлений вблизи нужного дома, двора, остановки общественного транспорта;
Если вы хотите купить квартиру в Одессе, то можете воспользоваться нашим сайтом GetHom. Мы публикуем объявления напрямую от хозяев.

Как правило, каждый из предложенных вариантов поиска квартиры хорош по-своему в определённых условиях, поэтому для достижения положительного результата желательно использовать все имеющиеся возможности в комплексе.

Кто нужен при покупке квартиры

Если вы нашли квартиру через риэлтора, то это не значит, что купить её можно только через риэлтора. Есть множество вариантов, как совершить покупку без лишних расходов. Если вы не подписывали договор с риэлтором, то платить ему вы ничего не должны.

Некоторые квартиры предлагают к продаже сами хозяева, но абсолютное большинство объявлений от посредников, риэлторов и агентств недвижимости.

Как правило, посредники хотят воспользоваться вашим желанием купить квартиру и пытаются заработать на этом, навязывая вам свои услуги и предлагая «помощь» в оформлении сделки.

К примеру, эта «помощь» сводится лишь к тому, что они покажут вам квартиру и захотят получить с вас за это до 5% от её стоимости за оказанные информационно-посреднические и юридические услуги по сопровождению сделки и оформлению документов.

Но вы должны понимать следующее:

Риэлтор предоставляет только информационно-посреднические услуги. Это подбор вариантов и организация показов.
Риэлтор не оказывает юридические услуги по проверке документов и сопровождению сделки. Это может сделать юрист, но не риелтор.
Риэлтор не занимается оформлением документов. Это делает нотариус.

Вывод напрашивается сам собой:

Оплачивать нужно только те услуги, которые вам нужны;
Платить за услуги вы должны тому человеку, кто их оказывает.

Если риэлтор не проверяет документы, не сопровождает сделку и не оформляет договор купли-продажи, то за что ему в таком случае вы должны платить?

Правильно, только за то, что он привёл вас в квартиру и познакомил с хозяином. За такие услуги просят комиссию от цены квартиры. Если 5% от цены квартиры для вас дорого, то придётся искать квартиру самостоятельно.

Купить квартиру без риэлтора – на что обратить внимание

Если вы зайдёте на любой крупный интернет-ресурс с объявлениями о продаже квартир, например, сайт ОЛХ, то заметите, что многие объявления сопровождаются пояснением:

без посредников;
от хозяина;
без комиссии;
от собственника.

Как правило, большинство этих объявлений размещают недобросовестные посредники и риэлторы. Таким способом они пытаются обманным путём вклиниться между покупателем и продавцом, чтобы получить свою комиссию.

Поэтому, несмотря на то, что в объявлении написано “без комиссии”, нужно обязательно уточнить у продающего кто он – собственник или посредник.

Вам могут ответить, что показывать квартиру будет родственник, знакомый, сосед, квартирант или ещё кто-то, но вы должны понимать, что это всё посредники и риэлторы.

Если они уже на первоначальном этапе пытаются обмануть вас и ввести в заблуждение, то что будет дальше?

Купить квартиру без риэлтора – что нужно помнить:

Риэлтор занимается подбором вариантов и организацией показов квартир;
Юрист проверяет документы, минимизирует риски, оптимизирует расходы и сопровождает сделку;
Нотариус оформляет договор купли-продажи и регистрирует его. Статья 657 ГКУ.

Купить квартиру без риэлтора – как оптимизировать затраты:

Если квартиру вы нашли сами, то риэлтор не нужен. Как правило, в этом случае вам не нужны услуги агентства недвижимости. Вам к юристу и нотариусу.
Если вы нашли квартиру самостоятельно, у вас есть юридическое образование и вы сможете сами проверить документы, минимизировать риски, разработать и согласовать схему предстоящей сделки, оптимизировать расходы и услуга по сопровождению сделки вам не нужна, то вам только к нотариусу.
Если же вы не уверены в своих силах и возможностях, то на на этом этапе лучше воспользоваться услугами юриста для проверки документов и сопровождения сделки.

Купить квартиру без риэлтора – услуги юриста

Что проверит юрист:

Документы на квартиру;
Собственников и их права на продажу недвижимости;
Связанных с ними лиц. Например, это могут быть родственники, супруги, сожители, иждивенцы, опекуны и их подопечные, дети, наследники;
Полномочия представителей собственников;
Наличие обременений – аресты, запреты, ипотеки;
Наличие долговых обязательств собственников – долги перед бюджетом, невыплаченные кредиты, ипотека;
Возможные текущие или предстоящие судебные разбирательства по объекту недвижимости;
Наличие судебных производств по собственникам;
Законность и обоснованность предложенной схемы сделки;
Условия сделки, последовательность действий и схему предстоящего денежного расчёта;
Определит наличие или отсутствие неявных или скрытых рисков;
Проведёт оценку выявленных рисков;
Предложит варианты минимизации возможных негативных последствий;
Даст свою профессиональную оценку сложившейся ситуации и озвучит прогноз на перспективу.

Сопровождение сделки юристом:

Если необходимо, юрист проведёт переговоры с собственниками по условиям предстоящей сделки;
Проконсультирует стороны о правовых последствиях нарушения достигнутых договорённостей;
Оптимизирует расходы на оформление документов;
Минимизирует налоги и расходы по сделке;
Разработает оптимальную схему сделки;
Подготовит предварительный договор купли-продажи (договор аванса, задатка, договор о намерениях);
Подготовит основной договор купли-продажи. и проконтролирует процесс его подписания.

Схема сделки

Где будет проходить сделка;
Какие документы и в какой последовательности должны будет подписать стороны на сделке;
Кто, когда, в какой форме и последовательности будет оплачивать обязательные платежи. Например, НДФЛ, военный сбор, госпошлину, взнос в Пенсионный фонд, услуги банка, услуги нотариуса;
Где будет проходить денежный расчёт, в какой форме, в какой валюте. Например, безналичный расчёт через банк, наличными на расчётный счёт, наличными из рук в руки в комнате для расчётов до подписания договора или после его подписания в помещении банка (возможны другие варианты);
Какой срок для выписки и освобождения квартиры будет указан в договоре купли-продажи;
Какие штрафные санкции или методы воздействия будут применены в случае несоблюдения указанного срока;
Как, когда, где и в какой форме будет заключаться договор о намерениях или предварительный договор купли-продажи (договор аванса, задатка);
Какие пункты будут внесены в предварительный договор;
Размер аванса, способ его передачи, срок заключения основной сделки;
Какие документы стороны должны предоставить на сделку;
Кто должен получить, оплатить и предоставить недостающие документы;
Срок предоставления всех необходимых документов;
Какие предусмотрены меры материального воздействия в случае невыполнения условий подписанного договора сторонами сделки.

Как правило, сопровождение сделки предусматривает личное присутствие юриста на всех значимых этапах сделки. Например, это переговоры по условиям сделки, подготовка и подписание договора аванса и основного договора купли-продажи.

Как купить квартиру без риэлтора – выводы

Покупка квартиры – это процесс перехода права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю. Если на этапе поиска квартиры, выбора и просмотров предложенных вариантов, как правило, опасности нет, то на завершающем этапе нужно быть предельно внимательным.

Будьте осмотрительны и осторожны с документами. Это очень важный этап и лучше перепроверить всё несколько раз. Сложности и опасные ситуации случаются.

Если вы хотите всё сделать самостоятельно, то старайтесь выбирать квартиру с максимально надёжными продавцами и условиями сделки. Как правило, самое главное при покупке квартиры – это не расположение дома, этаж или район – это документы.

Выбирать квартиру по виду из окна можно, но правильно начинать с документов. Только если документы в порядке, можно продолжать переговоры по покупке.

Если вы не уверены в своих силах, то можно обратиться к профессионалам – не ввязывайтесь в авантюры и не подвергайтесь влиянию третьих лиц. Для безопасности можете привлечь юриста. Он подстрахует и даст правильный совет. И главное, что он работает только на вас, а не как посредники ради своей выгоды и без разницы что продавать.

Юристы по недвижимости GetHom могут оказать услугу проверки документов в режиме онлайн по всей Украине.

Если необходимо, мы проверим документы и исключим риски при покупке любой квартиры – от застройщика или на вторичном рынке. Стоимость услуг и подробное описание вы можете прочитать по ссылке:

Статья по теме: Проверка недвижимости, квартир, застройщиков

Если вы позвоните по номерам телефонов ниже, наш юрист по недвижимости поможет с проверкой документов и вы купите квартиру без посредников надёжно и без проблем.

063 705-09-42, 096 698-10-41

Юрист по недвижимости GetHom

Звоните, работаем с 9.00 до 21.00 без выходных и праздников.

Мы надеемся, что статья помогла вам и вы сможете купить квартиру без посредников.

Сложности есть, но купить квартиру без риэлтора – вполне посильная задача для каждого. Удачного поиска.