1 января 2024 GetHom эксперт 38 383

Договор купли продажи земельного участка Украина 2023

В этой статье мы подробно расскажем, как заключается договор купли-продажи земельного участка в Украине в 2023 году. Какие налоги нужно будет оплатить и сколько стоит оформление у нотариуса. Также вы узнаете, какие документы потребуются для продажи участка, сколько они стоят и где их можно получить.

Расскажем, как проверить участок перед покупкой и не ошибиться с выбором. Какие существуют риски при покупке и как их избежать.

Статья будет касаться участков под строительство дома, садоводство, а также сельхоз земель. Прочитайте нашу статью до конца и вы узнаете всю нужную информацию по купле-продаже земельных участков в Украине на 2023 год.

Наши контакты

Мы продолжаем работать в период военного положения и можем помочь с проверкой жилого дома, земельного участка. Обращайтесь.

Первичную бесплатную консультацию можно получить по телефонам:

063 705 09 42

096 698 10 41

Работаем с 9 до 21 часа без выходных и праздников.

Содержание:

1. Что нужно проверить при покупке земельного участка
2. Как проверить участок
3. Где заключают ДКП земельного участка
4. Документы для продажи участка
5. Документы для покупки участка
6. Налоги и расходы
7. Общая стоимость оформления участка
8. ДКП дома с участком
9. Как узаконить самострой
10. Выводы

1. Что нужно проверить перед заключением договора купли-продажи участка

Если вы хотите купить земельный участок, то необходимо перед заключением договора купли-продажи проверить участок и самого собственника. Вы должны понимать, что вы покупаете и на каких условиях. Как собственник получил участок в собственность и нет ли ограничений на использование.

Также важно правильно оценить целевое назначение земли и купить участок правильно под ваши нужды, а не просто землю, которую вы не сможете использовать по своему желанию. Проверить целевое назначение земли можно на кадастровой карте Украины.

Вот как выглядит целевое назначение участка для постройки и обслуживания жилого дома:

Но есть и другие особенности проверки, о которых мы расскажем ниже.

Какие могут быть проблемы при покупке участка

Проблем может быть достаточно много. От ареста и ограничений до суда с продавцом после покупки. Расскажем об одном из вариантов. К нашим юристам по недвижимости GetHom обратились за проверкой документов на земельный участок.

Покупатель хотел купить землю по договору купли-продажи и решил удостовериться, что с землёй всё в порядке.

В ходе проверки выяснилась очень значительная проблема. Участок можно было купить, но использовать для постройки дома его нельзя. На участок было наложено ограничение на использование. Это ограничение санитарной зоны.

Вот как выглядят подобные ограничения использования:

В ходе дальнейшей проверки наши юристы выяснили – санитарная зона оказалась местом захоронения воинов во время Великой Отечественной войны. Оказалось, что это участок-курган с могилой воинов, который расположен посреди обычного частного сектора. Санитарная зона кладбища.

По закону на этом участке нельзя строить жилой дом, а так же любые жилые здания в радиусе 50 метров.

Если бы покупатель купил данный участок без проверки и анализа документов, то просто потерял бы деньги. Потому что под его цели – построить частный жилой дом, такая земля не подходит никак. И продать её кому-то очень сложно.

Как выглядит проблемный участок? Вполне обычно. Визуально ничего не выдаёт, что на этом месте могут быть какие-либо проблемы и могила воинов под землёй.

Что было ещё интересного в этой истории

Хозяйка участка – продавец, сама купила этот участок только 10 месяцев назад. Она поняла, что купила проблемную землю, когда ей отказали в разрешении на строительство. После этого она сразу решила продать.

И благодаря фактам выше, вы понимаете, из-за чего это произошло. На этом участке нельзя построить дом и ввести его в эксплуатацию. Никто не даст разрешение строить частный жилой дом на объекте со значимыми ограничениями.

Почему никто не проверил участок перед покупкой

Нотариус легко переоформила этот участок на нового собственника. В задачи нотариуса не входит оценка рисков и изучение истории участка.

Для неё не имеет значения, можно ли строить или нельзя на данном участке. Главное, что его можно переоформить и все документы есть в наличии. Нотариус оформила договор купли-продажи земельного участка на нового владельца и получила деньги. Дальше не её заботы.

Риелторы, которые были в сделке, возможно, даже сами не знали об ограничениях или просто не сказали об этом покупателю. Обычно они говорят, что с землёй ничего страшного и ограничения это нормально, такое случается. Поэтому продавец и купила данный участок за 10 месяцев до продажи.

Но без проверки документов она просто попала в сложную ситуацию и теперь будет стараться найти такого же покупателя, который купит землю без проверки документов с юристом по недвижимости. Продавец будет стараться переложить свои проблемы на другого человека.

Поэтому проверка документов перед покупкой земли – это исключительная обязанность и возможность покупателя, чтобы себя подстраховать от возможных рисков.

Нотариус и риелторы никак в этом моменте не заинтересованы. Купить и продать можно любой участок. Проблема может быть в использовании и возможных рисках после покупки.

2. Как проверить участок перед заключением договора купли-продажи

Для проверки участка, перед заключением договора купли-продажи, вы можете зайти на кадастровую карту Украины и проверить целевое назначение земли. После этого следует изучить условия и ограничения на использование земельного участка. Сделать это можно в различных реестрах.

Также очень важно изучить историю перехода права собственности на земельный участок и документы продавца. Много рисков может скрываться и тут. Хозяин должен показать, на основании каких документов участок ему принадлежит. Это может быть:

• Госакт
• Договор купли-продажи земельного участка
• Договор дарения
• Наследственный договор
• Договор мены
• Свидетельство о праве на наследство
• Решение суда и т.д.

Виды Госактов

• С 1992 до 2001 года действовал Госакт старого образца (розово-оранжевого цвета). Этот Госакт не содержал кадастрового номера земельного участка. Кроме того, розовые акты могли содержать данные о нескольких земельных участках с различными целевыми назначениями. Это вызывало определённые неудобства, когда хозяин хотел продать только один из участков другому лицу.
• С 2002 по 2008 год его заменил новый (зелёный). Этот Госакт содержал кадастровый номер и в нём нельзя было указывать более одного участка. Кроме того, зелёный Госакт позволял определить доли совладельцев земельного участка непосредственно в самом Госакте.
• С 2009 по 2012 год Госакты печатались на бланках синего цвета. Этот акт дополнен информацией об идентификационном коде владельца.

С 2013 года Госакты не выдаются. В качестве подтверждения о внесении участка в государственный земельный кадастр выдаётся выписка из кадастра. Как правило, регистрацию права не земельный участок подтверждает выписка из Государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Если в настоящее время информация о расположении, статусе и собственниках земельных участков вносится в электронный реестр, то владелец может получить из него выписку на бумажном носителе.

Как минимизировать риски при покупке участка

В каждом случае изучаются сами документы и непосредственные собственники. Только так можно сделать вывод, какие возможны проблемы и стоит ли вообще покупать данный земельный участок.

В каждом случае могут быть свои риски и их достаточно много. Но так же много и чистых участков, которые можно смело покупать. Наши юристы по недвижимости помогают выбрать именно такой.

Если вам нужна помощь в проверке участка перед покупкой или консультация п договору купли-продажи земельного участка в Украине, то можете обратиться к нашим юристам по недвижимости GetHom. Мы окажем бесплатную консультацию по вопросам покупки и поможем проверить участок.

Наши юристы помогут провести всё правильно и безопасно. Окажут консультацию и сопроводят в сложных моментах. Цены:

• Первичная консультация – бесплатно.
• Консультация и поверхностный анализ рисков – 1500 грн
• Комплексная проверка любой недвижимости и консультации – 3500 грн

Звоните:

063 705-09-42, 096 698-10-41

Юридический отдел GetHom

3. Где заключается договор купли-продажи земельного участка

После выбора, переговоров и проверки участка наступает момент оформления договора купли-продажи земли. Заключают его у нотариуса. Место, где будет проходить переоформление, обычно выбирает покупатель. Так снимается часть рисков.

Нотариус должен находиться в том же населённом пункте, где расположен участок, либо по месту регистрации одной из сторон сделки.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка

Если вы нашли и договорились о покупке земельного участка, но полной суммы денег ещё нет, то можно оформить предварительный договор купли-продажи земельного участка. Делают это для того, чтобы закрепить договорённости между сторонами сделки на бумаге.

Продавец обязуется продать за указанную стоимость, а вы обязуетесь купить. Предварительный договор фиксирует обязательства и заключается в той же форме, что и основной договор – у нотариуса.

Стоимость предварительного договора – 1% от реальной продажной стоимости участка, плюс услуги нотариуса около 1-2 тысяч гривен.

Нужно ли заключать предварительный договор купли продажи участка

Предварительный договор больше страхует стороны сделки от непредвиденных ситуаций, чем простая передача аванса под расписку. С авансом продавец может просто передумать продавать и вернуть деньги.

С предварительным договором это сделать уже сложнее, так как вы можете подать в суд на продавца и в судебном порядке потребовать заключить основной договор по оговоренной ранее стоимости.

Если у вас есть вся сумма для покупки, то лучше не тратить лишние деньги, а сразу собрать все необходимые документы для заключения основного договора купли-продажи. На это потребуется всего несколько дней.

4. Какие документы нужны для продажи земельного участка

Для продажи земельного участка продавец должен подготовить ряд документов, которые потребуются нотариусу для переоформления участка.

Для заключения договора купли продажи земли потребуются:

• Паспорта и идентификационные коды всех собственников
• Согласие супруга, если продавец состоит или на момент покупки состоял в браке. Паспорт супруга, код и свидетельство о браке. Либо нотариальное разрешение от супруга на куплю-продажу.
• Документы, подтверждающие право собственности на участок
• Документ, подтверждающий регистрацию права собственности в государственном Реестре имущественных прав
• Справка из Государственного земельного кадастра. (Вытяг ДЗК,  на украинском – Витяг Державного земельного кадастру)
• Справка об отсутствии строений на земельном участке
• Экспертная оценка стоимости земли

Подробнее расскажем о документах. Как их получить и сколько это будет стоить. Паспорт, код и если вы в браке, разрешение на продажу от супруга и его документы – это всё не сложные этапы. Такие документы есть у каждого, просто их нужно взять с собой на сделку. Остальные документы нужно получить дополнительно.

Как получить справку из государственного земельного кадастра, Вытяг ДЗК

Вытяг ДЗК сможет получить только собственник со своими документами, либо доверенное лицо по нотариальной доверенности. Есть 2 способа как получить вытяг ДЗК – первый заказать онлайн. Второй – обратиться лично в центр административных услуг в вашем районе.

Как заказать вытяг ДЗК онлайн

Для того, чтобы заказать вытяг ДЗК онлайн нужно зайти на кадастровую карту Украины. Сделать это можно через поиск Google. Далее вводите кадастровый номер участка и нажимаете на кнопку в правом нижнем углу – заказать вытяг. Ниже отмечено стрелкой куда нажимать.

После этого откроется окно для входа через BankID. Для входа нужна любая банковская карта. И дальше уже вводите все нужные поля в форму, выбираете в каком центре админ услуг хотите забрать вытяг и оплачиваете услугу.

Заказать онлайн витяг ДЗК стоит около 70 гривен. Плюс возможные комиссии банков. Благодаря заказу онлайн, вы экономите немного времени и денег. Не нужно будет стоять в очереди для заказа справки.

По времени, после заказа онлайн, подобная процедура занимает 1-2 дня. Остаётся просто прийти в указанное время в центр админ услуг и забрать витяг ДЗК в бумажном варианте.

Как получить вытяг ДЗК через центр админ услуг

Существует также вариант без заказа онлайн. Можно прийти в центр админ услуг по месту нахождения участка и заказать вытяг лично. Если нет очереди и сотрудники не загружены, то возможно получить справку для продажи участка в этот же день.

По деньгам такой вариант обойдётся дороже, чем заказ онлайн. До 300 гривен. Но возможно, получится сэкономить время и не ждать 1-2 дня, пока вас пригласят получить вытяг после заказа онлайн.

Сколько действительна справка ГЗК

Справка из ГЗК действительна 3 месяца с даты выдачи. Это значит, что можно получить её заранее перед сделкой и не спешить с переоформлением, если что-то затягивается.

Как получить справку об отсутствии строений на участке

Справку можно заказать в любом частном, либо государственном БТИ. Частные фирмы предлагают услугу выезда на ваш участок без вашего присутствия.

Нужно просто прийти в офис компании, которая занимается землеустройством, местное частное БТИ и взять с собой все документы. Также нужны фото участка, что на нём нет строений. После этого вам выдадут справку в офисе. Стоит подобная услуга около 1-2 тысяч гривен. По времени – 1 рабочий день.

Где заказать оценку земли

Оценку земли можно заказать у любого частного оценщика. Стоит такая услуга около 1000-1500 гривен. По времени – 1 рабочий день. Действительна оценка 6 месяцев с момента выдачи.

Для заказа нужно отправить оценщику документы на земельный участок и документы собственника. Оценщик оценит участок и вы сможете забрать документ об экспертной оценке в этот же день.

5. Какие документы нужны для покупки земли

Для того чтобы купить землю, покупателю потребуются следующие документы:

• Паспорт и код
• Если состоите в браке – паспорт и код супруга, свидетельство о браке. Либо нотариальное согласие супруга на покупку земли.

После заключения договора купли-продажи у нотариуса вы получите распечатанный документ – свидетельство права собственности на землю и вытяг из реестра.

С этими документами вы становитесь новым полноправным владельцем земельного участка.

6. Налоги и расходы при заключении договора купли-продажи земельного участка

При переоформлении участка у нотариуса нужно будет заплатить налоги и оплатить услуги нотариуса.

Сумма налогов и стоимость договора отличается для земли под застройку и земель сельхоз назначения. К сельхоз землям относятся также земли под индивидуальное садоводство.

Какие налоги нужно оплатить для земельных участков под постройку частного дома:

• Государственная пошлина 1% от оценки
• Услуги нотариуса, справки из реестров – около 6-8 тысяч грн.

Также при оформлении оплачиваются услуги банка. Они нужны, чтобы продавец мог получить деньги после сделки в наличной форме. Стоимость услуг банка около 1000-1200 грн.

Возможные дополнительные налоги и расходы возникают, если:

• Участок в собственности менее 3-х лет и получен не в наследство
• Вторая и более продажа недвижимости в календарном году
• Земли сельхоз назначения и для садоводства.
• Размер участка более перечисленных ниже значений. Зависит от целевого назначения земли. Сельхоз назначение – 2 Гектара. Под застройку частного дома – в городе 10 соток, в пгт 15 соток, в селе 25 соток. Садоводство – 12 соток, индивидуальное дачное строительство – 10 соток, гараж – 1 сотка.

В перечисленных выше случаях дополнительно уплачивается:

Для резидентов Украины:

• 5% налог на доходы физических лиц – НДФЛ
• 1,5% военный сбор

Если продавец нерезидент Украины, то оплачивается:

• 18% налог на доходы физических лиц – НДФЛ
• 1,5% военный сбор

Под такие же условия попадает недвижимость полученная нерезидентом в подарок.

Цитата:

Не будет облагаться налогом доход от продажи (обмена) один раз в течение года (при условии нахождения такого имущества в собственности более 3 лет) земельного участка сельхозназначения, непосредственно полученного налогоплательщиком в собственность в процессе приватизации земель государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций или приватизации земельных участков, находившихся в пользовании такого плательщика, или выделенной в натуре (на местности) владельцу земельной доли (пая), а также таких земельных участков, полученных налогоплательщиком по наследству.

Дополнительные расходы для сельхоз земель

Если вы заключаете договор купли-продажи по сельхоз землям, то оформление обойдётся дороже. К сельхоз земле так же относятся участки под садоводство.

Оформление договора у нотариуса в этом случае будет стоить от 14 тысяч гривен. Плюс, кроме основных налогов, дополнительно уплачивается налог НДФЛ 5% от стоимости оценки и военный сбор 1.5%.

Изменения в законодательстве:

Законопроєкт про спрощення продажу землі для особистого господарства пройшов перше читання (станом на 8.09.22)

Законопроєкт передбачає спрощення процедури купівлі земельних ділянок до 25 соток для садівництва та до 2 га для ведення селянського господарства. Зокрема, це стосується врегулювання процедури перевірки нотаріусом набувачів таких ділянок, яка наразі може коштувати до 14 тисяч гривень та займати до 2 тижнів часу.

7. Общая стоимость оформления договора купли-продажи земельного участка

Когда вы узнали, какие налоги платятся при переоформлении и какие документы нужно собрать – подсчитаем во сколько обойдётся полное переоформление земельного участка на нового владельца.

Возьмём примерную стоимость оценки участка – 20 000 у.е. Если ваш участок стоит дороже или дешевле, просто подставьте свои значения. Стоимость всего, что понадобится для переоформления:

• Вытяг ДЗК – 300 грн
• Справка об отсутствии строений – 1500 грн
• Экспертная оценка земли – 1000 грн
• Государственная пошлина 1% от оценки – 200 у.е.
• Услуги нотариуса 7000 грн
• Услуги банка – 1000 грн

Итого стоимость полного переоформления земельного участка:

Примерно 600 у.е.

Если участок менее 3-х лет в собственности, либо у продавца вторая и более сделка в году, то дополнительно добавляем к общей сумме 1300 у.е. Это 5% НДФЛ + 1,5% военный сбор от общей стоимости участка.

Платежи для нерезидентов будут ещё выше – дополнительно 3900 у.е.

Все расчёты приведены исходя из оценочной стоимости участка 20 000 у.е. Если у вас оценка отличается, то подставьте свои значения оценочной стоимости и от них подсчитайте проценты расходов.

Какая может быть оценка участка при заключении договора купли продажи земли

Частные оценщики часто могут сделать оценку немного ниже реальной стоимости, но это не всегда возможно. От оценки зависит сумма налогов при переоформлении и это может быть значительная часть расходов, если участок дорогой. Но у низкой оценки есть и свои риски.

Чтобы этого не возникло, нужно внимательно проверять условия договора, участок и продавца перед покупкой. И выбирать максимально безопасные варианты.

8. Как оформить документы для строительства дома на участке

Если вы купили участок для строительства частного дома, то вам придётся пройти следующие этапы:

• Получить почтовый адрес
• Обратиться к обслуживающей организации по вопросу подключения коммуникаций
• Разработать проект будущего строительства
• Изготовить строительный паспорт на застройку земельного участка
• Зарегистрировать уведомление о начале строительных работ через ЦПАУ (ЦНАП). Необходимо проконтролировать, чтобы вашему уведомлению был сразу присвоен индивидуальный 13-значный код (2 буквы и 11 цифр). Запись должна появиться на сайте ГАСИ (Государственной архитектурно-строительной инспекции), или Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ), замість ДАБІ зараз починає роботу новий орган – Державна інспекція архітектури та містобудування (ДІАМ) в разделе “реєстр дозвільних документів”.
• Начать строительство

После того, как работы будут окончены, необходимо:

• Изготовить технический паспорт
• Подать декларацию об окончании строительства в ЦПАУ (ЦНАП)

После проверки полноты и правильности информации госорган ставит отметку в техническом паспорте и регистрирует декларацию.

После этого вы сможете зарегистрировать право собственности в Государственном реестре вещных прав. Для этого можно обратиться на выбор:

• К государственному регистратору
• К нотариусу
• В ЦПАУ (ЦНАП)

Полученное извлечение (Вытяг) из реестра имущественных прав будет служить подтверждением права собственности на построенный дом.

9. Договор купли-продажи дома с земельным участком

Если вы осуществляете сделку купли-продажи земельного участка с домом, то дополнительно ко всем документам на землю, нужно собрать документы на дом. По части уплаты налогов ситуация полностью идентична.

По оформлению у нотариуса происходят 2 сделки. Одна сделка – это купля-продажа земли, а вторая это купля-продажа дома. Если на участке земли расположен жилой дом, то для продажи дома с участком понадобятся следующие документы:

• Паспорта и идентификационные коды всех собственников
• Согласие супруга, если продавец состоит или на момент покупки состоял в браке. Паспорт супруга, код и свидетельство о браке. Либо нотариальное разрешение от супруга на куплю-продажу
• Документ, подтверждающий право собственности на земельный участок (это может быть: Госакт, Договор купли-продажи земельного участка, Договор дарения, Наследственный договор, Договор мены, Свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.д.)
• Документ, подтверждающий регистрацию права собственности на земельный участок в государственном Реестре имущественных прав
• Справка из Государственного земельного кадастра. (Вытяг ДЗК,  на украинском – Витяг Державного земельного кадастру)
• Экспертная оценка стоимости земли

• Правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на дом. Например, это может быть договор купли-продажи, дарения, мены, пожизненного содержания, договор долевого участия в строительстве, свидетельство о приватизации, о праве на наследство, биржевой договор, наследственный договор или решение суда
• Документ, подтверждающий регистрацию права собственности на дом в государственном Реестре имущественных прав
• Справка об отсутствии прописанных в доме
• Акт оценки стоимости дома
• Технический паспорт дома. С 23 июля 2021 года вступило в силу Постановление Кабинета министров Украины №681 “Некоторые вопросы обеспечения Единой государственной электронной системы в сфере строительства” (ЕГЭССС). Согласно этому документу стали обязательными новые правила оформления технического паспорта. С 1 августа 2021 года необходимо вносить в ЕГЭССС проектную документацию по всем видам строительства. Также в систему обязательно вносятся данные о проведённой технической инвентаризации (ТИ) и регистрация технического паспорта.

Из-за наличия дома на участке придётся заплатить дополнительные налоги. Из-за этого стоимость общего переоформления земельного участка увеличится.

Просчитать общую сумму налогов вы сможете, когда узнаете оценочную стоимость дома. Добавьте их к стоимости переоформления земли и вы узнаете цену полного переоформления земельного участка с домом.

10. Как узаконить самострой в Украине

У 2023 році в Україні продовжує діяти будівельна амністія. Відповідно до пункту 9 розділу V Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», вона поширюється на об’єкти площею до 300 кв. м, що позиціюються класом CC1, збудовані у період з 5 серпня 1992 року до 9 квітня 2015. Сюди відносяться приватні будинки, дачні, садові, господарські споруди, а також об’єкти с/г призначення, зведені не пізніше 12 березня 2011 року. Будівельна амністія означає, що легалізувати самобуд можна без сплати штрафу за особливою процедурою. Для цього повинні виконуватися наступні умови:

• будинок побудований на ділянці з відповідним цільовим призначенням;
• присутні документи на право користування чи володіння землею;
• ділянка має кадастровий номер;
• будівля зведена з дотриманням норм, що підтверджено фахівцем.

Порядок узаконення самобудів, зведених пізніше строків, на які поширюється будівельна амністія, за законом не передбачений. Тому такі об’єкти оформляють так само, як і нове будівництво.

11. Выводы по договору купли-продажи земельного участка в Украине

Купить или продать земельный участок в Украине достаточно легко. Для этого необходимо собрать необходимые документы и обратиться к нотариусу для переоформления.

Важно перед покупкой проверить документы продавца и проверить сам участок. Вы должны удостовериться, что покупка безопасна и вы сможете использовать участок по назначению. Лучше не рисковать деньгами.

Проверить документы перед покупкой вы можете с помощью наших юристов по недвижимости GetHom. Мы окажем бесплатную консультацию по вопросам покупки и проверим документы. Поможем сократить риски и купить участок безопасно. Так вы максимально обезопасите свою покупку.

Звоните:

063 705 09 42 , 096 698 10 41

Юридический отдел GetHom.

Работаем без выходных и праздников с 9 утра до 9 вечера. Будем рады вам помочь купить участок безопасно. Поможем выбрать действительно надёжный вариант.

Надеемся, что вы узнали всю важную информацию про договор купли-продажи земельного участка в Украине и получили ответы на все интересующие вопросы. Удачной покупки.