27 марта 2020 60

Предварительный договор купли-продажи новостройки

Какие существуют риски при покупке квартиры в новостройке по предварительному договору. Основные моменты и то, в чём стоит разобраться, расскажем в этой статье.

Какие стороны могут быть в предварительном договоре при покупке новостройки

Это заказчик, застройщик и генеральный подрядчик. Заказчик – это владелец земли. Заказчик и застройщик часто бывают одно и то же лицо. Грубо говоря, заказчик владеет землёй, застройщик строит и продаёт, а генеральный подрядчик помогает строить.

Как правило, при инвестировании в новое строительство, застройщик использует различные схемы привлечения денежных средств. Инвестор не может предложить свою схему финансирования, он вынужден подписывать тот договор, который предлагает застройщик.

Предварительный договор купли-продажи – один из договоров, который может использоваться при финансировании строительства нового объекта. И у каждого застройщика свой вид предварительного договора, поэтому они тоже немного отличаются между собой.

Кто такой заказчик строительства

Это физическое или юридическое лицо, которое имеет в собственности или в пользовании земельный участок и подало в установленном законодательством порядке заявку на его застройку для осуществления строительства. 

Таким образом, заказчик строительства – это физическое или юридическое лицо, которое имеет право собственности или аренды на земельный участок. Кроме того, у него должно быть:

  • Разрешение на проведение строительных работ – для строительства объектов 4-5 категории сложности;
  • Декларация о начале строительных работ – для объектов 1-3 категории сложности.

В некоторых случаях заказчик передаёт часть своих полномочий, непосредственно касающихся строительного процесса, другому физическому или юридическому лицу – застройщику. В этом случае стороны заключают между собой договор.

Застройщик

Застройщик — лицо, которое организовывает сооружение недвижимости для собственных нужд или для передачи ее в собственность другим лицам. Или лицо, собственностью которого станет эта недвижимость после завершения ее строительства.

Таким образом, застройщик – это физическое или юридическое лицо, которое получило право на застройку у собственника или арендатора земельного участка и взяло на себя часть функций заказчика. В эти функции могут входить:

  • Разработка проекта будущего строительства;
  • Получение разрешений;
  • Организация строительного процесса;
  • Разработка схемы финансирования;
  • Привлечение генерального подрядчика.

Генеральный подрядчик

Генеральный подрядчик – это компания, которая непосредственно занимается проведением строительных работ. При строительстве объектов 4-5 категории сложности у этой компании должна быть лицензия на право осуществления таких работ.

Она отвечает перед заказчиком за сроки и качество строительства и имеет право привлекать сторонние организации – субподрядчиков – для выполнения отдельных сегментов или видов работ.

Заказчик – основной участник строительного процесса

Деятельность заказчика напрямую затрагивает интересы покупателя квартиры. Именно заказчик отвечает перед инвестором за:

  • Качество строительства;
  • Соблюдение сроков окончания строительных работ;
  • Соответствие будущей квартиры всем заявленным параметрам.

Предварительный договор купли продажи новостройки

Что такое предварительный договор

Предварительный договор — это договор, стороны которого связываются обязательством в течение определенного срока заключить ещё один договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором.

Другими словами, предварительный договор – это обещание заказчика заключить основной договор в будущем.

Почему нельзя сразу заключить основной договор

При заключении основного договора купли-продажи продавец должен предоставить правоустанавливающий документ на отчуждаемую недвижимость.

А поскольку инвестирование происходит на этапе начала строительства, то фактически ещё не построен дом, в котором должна находиться продаваемая квартира.

Документов на право собственности в этом случае быть не может, поэтому основной договор купли-продажи заключить невозможно.

Другими словами, нельзя продать то, чего ещё нет. Поэтому на первоначальном этапе подписывают предварительный договор, в котором прописываются все условия и срок заключения основного договора.

Почему не все застройщики пользуются предварительным договором купли-продажи

Если одна из сторон договора – юридическое лицо, предварительный договор не может заключаться на срок свыше 1 года. Этого срока недостаточно, чтобы построить дом.

Если обе стороны такого договора – физические лица, то ограничения нет. Срок действия договора может быть ограничен только самим договором.

Таким образом, обычно предварительный договор используют в случаях, когда заказчиком строительства выступает физическое лицо.

Какие пункты должны быть в предварительном договоре

У каждого застройщика свой вид предварительного договора. Есть основные моменты, на которые стоит обратить внимание и которые должны быть в нём указаны:

  • Должен быть указан чёткий срок завершения строительства и подписания основного договора;
  • Должна быть предусмотрена материальная ответственность сторон за нарушение условий договора, предусмотрены штрафные санкции;
  • Порядок и основания расторжения договора;
  • Необходимо прописать срок и порядок возврата денежных средств;
  • Полная характеристика будущей квартиры – строительный адрес дома, номер секции, номер квартиры, этаж, площадь, количество комнат;
  • Наполнение будущей квартиры;
  • Порядок передачи квартиры покупателю;
  • Условия, при которых могут быть внесены изменения в предварительный договор;
  • Необходимо зафиксировать цену квартиры;
  • Права и обязанности сторон.

Форма договора

Предварительный договор купли-продажи должен быть заключён в письменной форме и заверен нотариально.

Преимущество предварительного договора купли-продажи

Сравнительно простая схема привлечения средств – всего 1 договор;

Риски инвестора при заключении предварительного договора купли-продажи

Главный риск для инвестора – это не получить свою квартиру. Это может произойти из-за разных моментов. Главный из них –это отсутствие всей документации у застройщика. Из-за этого стройка может затянуться и дом не введут в эксплуатацию. Основные риски:

  • Даже при полной оплате и построенном доме инвестор не становится собственником, если основной договор не будет подписан;
  • Заказчик строительства может привлекать средства до получения полного пакета разрешительных документов;
  • Государственная регистрация таких договоров не предусмотрена, поэтому не исключена возможность двойных продаж;
  • Возможность нецелевого использования полученных средств;
  • Отсутствие контроля за финансовыми потоками со стороны государства;
  • Существуют дополнительные расходы при подписании предварительного и основного договоров в виде налогов, госпошлины, взноса в Пенсионный фонд, оплаты услуг нотариуса.

На что обратить внимание перед подписанием договора

Как обычно, всё складывается из проверки документов застройщика и оценки основных рисков. Нужно внимательно отнестись к следующим моментам:

  • Проверить наличие полного пакета разрешительных документов;
  • Проанализировать репутацию субъектов строительства;
  • Проверить судебные или досудебные производства участников строительного процесса;
  • Оценить предшествующий опыт строительства подобных объектов;
  • Проверить наличие ограничений в пользовании земельным участком;
  • Удостовериться в полномочиях лица, подписывающего договор.

Как минимизировать риски при покупке квартиры по предварительному договору

Вы можете обратиться к нашим юристам по недвижимости GetHom. Мы поможем оценить риски. Это в тысячу раз дешевле, чем купить проблемный объект и потерять деньги. Поэтому обращайтесь.

Мы проверим строительную компанию, её учредителей и уставной фонд. Условия сделки, договор и заказчиков строительства. В документах заключены главные риски. На них нужно обращать основное внимание. После этого вы примете решение, стоит ли покупать или от покупки лучше отказаться.

063 705-09-42, 096 698-10-41

Юридический отдел GetHom

Работаем по всей Украине с 9 утра до 9 вечера без выходных и праздников. Звоните.

1 оценка, среднее: 5,00 из 51 оценка, среднее: 5,00 из 51 оценка, среднее: 5,00 из 51 оценка, среднее: 5,00 из 51 оценка, среднее: 5,00 из 5 (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Для того чтобы оценить запись, вы должны быть зарегистрированным пользователем сайта.