14 сентября 2021 89

Как продать земельный участок в Украине 2021. Быстро, выгодно

В этой статье мы расскажем как продать земельный участок в Украине в 2021 году. Подскажем как сделать это быстро и безопасно. Расскажем какие документы понадобятся и сколько стоит переоформление земли у нотариуса.

Так же вы узнаете как лучше рекламировать земельный участок, где размещать объявления и стоит ли обращаться к риелторам для продажи.

После прочтения данной статьи вы будете готовы продать участок самостоятельно, без помощи агентств и риелторов.

Мы создали пошаговую инструкцию как всё сделать правильно и безопасно. От этапа создания объявлений и до момента получения денег за участок. Всё достаточно легко, если делать всё правильно.

как продать земельный участок

Как быстро продать земельный участок

Для того, чтобы быстро продать земельный участок вы должны подготовиться. Что нужно сделать:

  • Определить правильную стартовую стоимость участка.
  • Сделать фотографии и написать хорошее описание.
  • Разместить рекламу в интернете и на самом участке.
  • Подготовить все необходимые документы для продажи.

Выше мы перечислили основные этапы, но есть так же много промежуточных. Ниже разберём каждый пункт подробнее.

Главные моменты для быстрой продажи участка

Главное в быстрой продаже участка – это адекватная стоимость, подготовленные документы и реклама. Если все три составляющие в порядке, то продать участок можно достаточно быстро. Обычный срок продажи участков от 1 недели до нескольких месяцев.

Продать можно абсолютно любой участок, главное выставить правильную стоимость и создать рекламу. Поэтому, если вам не звонят покупатели и участок не покупают, то у вас либо не правильная цена, либо нет рекламы и покупатели просто не знают, что участок продаётся.

Как определить стоимость продажи участка

Цена – главная составляющая для продажи участка. По завышенной стоимости участок можно продавать годами и так и не продать. Вы должны изначально понимать, что продать участок можно только по рыночной стоимости.

Рыночная стоимость — это та цена, которую готовы заплатить покупатели, а вы готовы за эту цену продать. Всё остальное это цена предложения и рекламы, но не цена продажи.

Не важно за сколько вы купили этот участок или сколько вам нужно денег. Цена должна быть привлекательна для покупателей. Если цена не будет соответствовать рынку, то участок не продать. Поэтому цене стоит уделить самое пристальное внимание.

Из чего складывается стоимость участка

Стоимость складывается из площади, расположения и различных факторов. Есть факторы, которые увеличивают стоимость участка, а есть которые уменьшают. Что увеличивает стоимость участка:

  • Удачное расположение, которое нравится не только вам, но и другим людям.
  • Наличие асфальтированного подъезда к участку.
  • Близость к объектам инфраструктуры, городу.
  • Хорошая транспортная развязка.
  • Соседи и обжитый район.
  • Освещённая улица

Что влияет негативно на стоимость

Если рядом с вашим участком есть проблемы, то они снижают цену вашей земли. Что это может быть:

  • Высотное строение рядом или участок под высотную застройку.
  • Сомнительные соседи или их полное отсутствие.
  • Отсутствие дороги и тёмная улица
  • Свалка, кладбище, могильник, завод поблизости.
  • Высоковольтные линии рядом, шумные трансформаторы и подстанции.
  • Плохой вид с участка и недостроенные, заброшенные строения рядом.
  • Оживлённая автомобильная дорога, если участок для частного дома.

Если вы думаете, что у вашего участка нет минусов, то их всегда найдут покупатели. Сравнивая различные участки между собой они могут заметить минусы, которые вам не заметны. Но всё это можно компенсировать хорошей стоимостью.

Как продавать землю

Как определить рыночную стоимость участка

Вам нужно зайти на любой популярный сайт с продажей участков в вашем регионе. Это может быть ОЛХ, Дом риа и т.д. Выбираете в поиске ваш населённый пункт и район участка. После этого смотрите примерные цены за сколько продают аналогичные вашему участки по площади и расположению.

На какие цены не стоит ориентироваться

В интернете очень много мусора и объявлений-приманок от риелторов. Они создают объявления с очень хорошими участками по заниженной стоимости. Делается это для того, чтобы получить звонок от покупателя. После этого риелторы уже предлагают реальные участки, которые есть в продаже.

Обычно эти участки хуже по расположению или цене. Всё сделано для того, чтобы получить контакт от покупателя, а дальше уже продать ему то, что есть в наличии и получить комиссию в 5% от цены участка. Это способ заработка. Вам такие объявления не стоит рассматривать.

Второй тип объявлений – это объявления от собственников с завышенными ценами. Такие объявления тоже стоит избегать. Они свои участки будут продавать годами.

На какую цену ориентироваться

Вам нужны объявления от собственников или риелторов с реальными средними ценами по рынку. Обычно, вначале вы никогда не угадаете с ценой. Понимание примерной стоимости вашего участка приходит только через некоторое время, когда вы изучите все предложения на рынке и будете ориентироваться в ценах.

Для этого лучше прозвонить десяток предложений и изучить варианты, которые максимально похожи на ваш участок. После этого выставить среднюю стоимость по рынку и следить за звонками покупателей.

Если звонков от прямых покупателей нет в течении нескольких недель, то с ценой вы ошиблись и её нужно снижать. Риелторы будут звонить в любом случае. Они добавят участок в базу и будут стараться на вас заработать.

Не сезон в продаже участков считается только зима. Всё остальное время покупатели должны звонить и торговаться.

Если звонков нет совсем, то просто постепенно снижайте цену. Мы советуем снижать цену примерно на 500 у.е. каждые 2-4 недели. Можете выбрать и другой интервал. Но если участок не покупают за несколько месяцев, то с ценой вы ошиблись и её нужно снижать.

Так вы постепенно выйдете на уровень рыночных цен и успешно продадите участок. Всё зависит от того, насколько срочно вам его нужно продать. Если продажа срочная, то выставляйте цену на уровне минимальных цен по рынку. В этом случае участок вы продадите достаточно быстро.

Кто лучше всех знает цены на участки

Лучше всех на рынке в ценах разбираются покупатели. Они видели все подобные предложения вживую и им уже есть с чем сравнить. Поэтому, если покупатели вам в самом начале предлагают какую-то цену за ваш участок, то не спешите отказываться.

Возможно цена близка к реальной и вам стоит просто немного поторговаться на повышение и прийти к взаимно привлекательной цене.

Изучите подобные предложения и узнайте почему вам предлагают именно такую стоимость. Если торг аргументированный и предложение адекватное, то рассмотрите его внимательно.

Как составить правильное описание участка

Описание должно быть информативным и подробным. Обязательно укажите, что вы собственник земли и она продаётся без комиссии посредникам. Расскажите всю известную вам положительную информацию по расположению и преимуществам вашего участка.

О минусах можете не рассказывать. Их покупатели увидят самостоятельно. Но так же бывает, что минусы в вашем понимании, будут для покупателей преимуществом. Например, некоторые любят абсолютную тишину. Полное отсутствие соседей им будет только плюс.

Что обязательно должно быть в объявлении:

  • Кадастровый номер участка. Так покупателю будет легче найти точное расположение на карте и поехать посмотреть участок.
  • Целевое назначение земли.
  • Размеры в метрах по фасаду и в глубину. Например, 24.1 на 42.6.
  • Куда обращён фасад участка ( Север, Юг, Запад, Восток)
  • Что расположено рядом, какой подъезд, сколько метров до асфальта.
  • Что есть на участке. Возможно есть подключенные коммуникаций или фундамент.
  • Какие есть коммуникации рядом. Проходит ли рядом газ, вода, электричество. Сколько до них метров.
  • Есть ли рядом соседи и на сколько заселена улица.

Перечисляйте всё, что вы считаете преимуществом и что по вашему мнению поможет продать участок. Главное это кадастровый номер с расположением в формате: 5122786400:02:001:ХХХХ и расположение на карте.

Кадастровый номер вы можете узнать в документах на участок или найти участок непосредственно на кадастровой карте Украины.

как продать участок - кадастровая карта

Как сделать фотографии участка

Когда у вас готово описание, можно приступить к фотографиям. Для этого лучше поехать на участок и сделать фотографии самого участка и того, что есть вокруг. Какая дорога рядом, деверья, дома и т.д. Какой открывается вид с участка. Фотографируйте всё, что может быть полезно потенциальному покупателю.

Если есть возможность, можно сделать фото с квадрокоптера с высоты. Так же в объявлении можете приложить скриншоты с Google карты расположения на местности. Это может выглядеть примерно так:

фотографии для продажи участка

Чем больше фотографий и описания в объявлении, тем больше шансов, что потенциальный покупатель заинтересуется вашим предложением и позвонит вам.

Где размещать объявление

Объявление нужно разместить на всех популярных площадках в вашем регионе. Это могут быть интернет ресурсы ОЛХ, ДомРиа, городские форумы, сайты и другие интернет издания.

Везде, где можно разместить объявление и обновлять его – нужно воспользоваться такой возможностью. Но базовые площадки это ОЛХ и дом риа, там объявление должно точно быть.

Следите за своим объявлением и постоянно обновляйте его. Часто бывают случаи, когда объявление собственника пропадает из поиска и остаётся только объявления от риелторов.

Табличка с рекламой на участке

Действенный метод продажи участков – табличка с вашим номером телефона на самом участке. На соседнем столбе, на заборе или просто на колышке разместите свой номер телефона и напишите, что продаётся от хозяина. Выглядеть это может примерно так:

Табличка для продажи участка

Главное, чтобы ваш телефон был на участке и люди, которые увидят его, могли позвонить. Так же оставьте ваш номер телефона соседям. Покупатели, если не могут найти номер хозяина, обычно спрашивают номер у соседей.

Через риелторов покупать мало кто хочет. Это дополнительные затраты. Все эти действия помогут продать быстрее.

Номер телефона на участке поможет привлечь покупателей, которые проезжают мимо, либо живут поблизости или хотят жить в этом районе. Так же часто такие предложения видят соседи и рассказывают своим друзьям, родственникам, что продаётся участок рядом и его можно купить.

Как действуют риелтора при продаже участка

Риелтор заинтересован в заработке, поэтому все его усилия направлены на поиск потенциальных покупателей и собственников участков. Чтобы покупатель позвонил ему, а не вам, у риелторов есть много уловок.

Самая распространённая из них – это создание объявлений с частично другими фотографиями и описанием, но с вашим участком. Хотя иногда даже фотографии и описание не меняют. Просто выставляют объявление с вашими фотографиями и описанием, но уже со своим номером телефона.

Первая уловка от риелтора при продаже участка

Риелтор пишет в объявлении цену ниже, чем указывали вы. Например, вы указали в объявлении цену 20 тысяч за участок, а риелтор выставит объявление с ценой 19500 или 19 тысяч. Риелтор знает, что вы уступите и сразу опускает цену, чтобы получить звонок.

Покупатель, не зная таких уловок от риелторов, позвонит туда, где участок стоит дешевле – по объявлению риелтора. Таким образом риелторы вклиниваются в сделку и находят покупателей просто на основании заниженной цены собственника.

После этого риелтор показывает покупателю участок и простит заплатить 5% комиссии. В проигрыше оказываются и продавец, и покупатель. Один переплатит часть денег, а второй получит сумму меньше, чем можно было получить без риелтора.

Вторая уловка от риелторов

Очень часто риелторы жалуются на объявление собственника на площадке объявлений, чтобы объявление удалили модераторы. Делается это для того, чтобы устранить конкурентов.

Когда объявления собственника нет на площадке, то все звонки будут поступать только риелтору. И он с большой долей вероятности сможет получить звонок от покупателя, продать участок и заработать на этом свои 5% комиссии.

Поэтому всегда внимательно следите за своим объявлением на площадках объявлений и периодически обновляйте его. Ваше объявление должны всегда видеть потенциальные покупатели.

Третья уловка – эксклюзивный договор с риелтором для продажи участка

Один из вариантов заработать на вашем участке – это подписать с собственником эксклюзивный договор. По условиям договора вы предоставляете риелтору эксклюзивное право продажи участка и гарантируете оплату комиссионных. Риелтор обязуется найти вам покупателя и продать участок.

На словах всё хорошо, но на деле не всегда так. Мы написали на эту тему подробную статью. Вы можете прочитать всё об эксклюзивном договоре с риелтором для продажи участка и сделать для себя выводы – стоит ли вам подписывать данный вид договора или лучше отказаться.

Статья по теме: Эксклюзивный договор с риелтором – в чём особенности, все риски.

Не все риелторы хорошо выполняют свои обязанности и некоторые просто рассчитывают случайно заработать деньги. Риелтор хочет, чтобы вы не размещали свои объявления и не занимались рекламой, а просто сам рекламирует ваш участок.

Если покупатель позвонит, то риелтор заработает. Если нет, то так и будет. Поэтому, если вы решитесь продавать через одного риелтора, то проверяйте его работу и требуйте отчёты. Что именно он делает для продажи и какой результат.

Но по опыту можем сказать, что продуктивнее, когда все риелторы города продают ваш участок и он в открытом доступе для всех посредников на рынке. Если готовы заплатить за покупателя, то пообещайте заплатить каждому риелтору, кто поможет продать. Так вы расширите список тех, кто будет приводить вам покупателей. Это получится быстрее, чем работа одного риелтора.

Как риелторы вынуждают подписать договор на продажу

Главный способ, которую риелторы используют для подписания с вами эксклюзивного договора – это манипуляция. Они говорят, что покупатель уже найден и он готов выйти на сделку. Но если вы хотите, чтобы мы его привели, то подпишите с нами договор и мы поможем продать участок.

Некоторые люди, веря, что покупатель уже найден и проблем с продажей не возникнет – легко подписывают договор. На самом деле покупателя на самом деле и не было. Это просто уловка от риелторов, чтобы вы подписали договор и гарантировали им заработок.

Поэтому очень осторожно и внимательно относитесь ко всему, что вам обещают риелторы.

Документы для продажи участка в украине

Документы для продажи земельного участка

Когда покупатель найден – наступает этап сбора документов для оформления договора купли-продажи у нотариуса. Мы написали на эту тему отдельную статью. Подробно рассмотрены все этапы и важные моменты по договору купли-продажи земельного участка.

Статья по теме: Договор купли-продажи земельного участка в Украине

Для того, чтобы продать участок у вас должен быть следующий список документов:

  • Паспорт и идентификационный код всех собственников
  • Согласие супруга, если вы состоите или на момент покупки состояли в браке. Паспорт супруга, код и свидетельство о браке. Либо нотариальное разрешение от супруга на продажу.
  • Документы, подтверждающие право собственности на участок
  • Справка из Государственного земельного кадастра. (Вытяг ДЗК,  на украинском – Витяг Державного земельного кадастру)
  • Справка об отсутствии строений на земельном участке
  • Экспертная оценка стоимости земли

Как получить необходимые документы для продажи участка

Документы для продажи получить достаточно легко. Мы расскажем как это сделать.

Паспорт, код, согласие супруга

Эти документы у вас должны быть в наличии. Согласие супруга нужно получать только если вы состоите в браке, либо состояли на момент приобретения участка. Если сейчас вы не в браке, то с собой стоит просто взять свидетельство о разводе.

Эти документы важны для нотариуса, чтобы он мог определить есть ли в участке доля вашего супруга или нет. Всё имущество приобретенное в браке имеет режим общей совместной собственности. И для его продажи нужно согласие второй стороны.

Документы права собственности на участок

Эти документы у вас тоже должны быть в наличии. Участку должен быть присвоен кадастровый номер. Какие документы являются подтверждением, что участок принадлежит вам:

  • Договор купли-продажи земельного участка
  • Договор дарения
  • Наследственный договор
  • Решение суда и т.д.

Просто подготовьте документ, чтобы он у вас был с собой на сделке.

Справка или вытяг ДЗК

Вытяг дзк нужен в обязательном порядке для нотариуса при переоформлении участка. Его может получить только собственник земельного участка. Сделать это можно через интернет на сайте кадастровой карты Украины.

Там можно заказать вытяг ДЗК онлайн и забрать его в ближайшем центре админ услуг. Стоит услуга около 70 гривен.

справка для продажи участка

Второй вариант – можно получить вытяг дзк лично в центре админ услуг без заказа онлайн. Для этого нужно взять с собой все документы на участок, паспорт, код и обратиться к консультанту в центре админ услуг. Стоит немного дороже – от 100 гривен.

Срок получения вытяга через центр админ услуг быстрее – его можно получить в этот же день. Через заказ онлайн вас пригласят забрать вятяг в этот же или на следующий день.

Справка об отсутствии строений

Справка получается в любом местном БТИ или компании по землеустройству. Эксперт выедет на участок и проверит есть ли на нём строения. Стоит услуга от 1000 до 1500 гривен. Срок выдачи справки – 1 день.

Оценка земли

Оценку может сделать любой сертифицированный оценщик недвижимости. От оценки участка зависит сумма налогов, которую вам нужно будет уплатить при переоформлении. Поэтому обычно стараются сделать оценку минимальной.

Оценка делается за 1 день. По стоимости услуга стоит от 1 тысячи гривен.

На этом этапе сбор документов окончен и можно переходить к непосредственному переоформлению участка.

Как продать часть участка

Для того чтобы продать часть земельного участка, его вначале нужно разделить и получить два отдельных кадастровых номера. Вы должны выделить часть, которую хотите продать от основной части вашего участка.

Сделать это можно в любой фирме по землеустройству или местном БТИ. Землеустроители должны создать для вас план раздела земельного участка и подготовить документы. Вы подпишете заявление на раздел участка и после этого план раздела подаётся регистратору для внесения изменений в реестр.

После того, как регистратор внесет изменения в реестр, вы получите два отдельных кадастровых номера, зарегистрируете право собственности и сможете продать часть вашего участка.

Сколько стоит разделение участка

Стоимость разделения участка отличается в разных фирмах и в разных городах Украины. Примерные числа на которые вы можете ориентироваться по стоимости – от 6 до 12 тысяч гривен.

Сюда входит создание плана раздела участка и подача заявления регистратору. Так же отличаются предлагаемые сроки.

Вам нужно найти в вашем городе или населённом пункте тех, кто предложит лучшие условия и стоимость. Обратитесь в разные компании и сравните условия.

Сколько по времени занимает раздел участка

По времени разделение участка для продажи занимает больше месяца. Одна неделя уйдёт на составление плана раздела участка. После этого 14 рабочих дней даётся регистратору для внесения изменений в реестр. Считаются только рабочие дни.

После внесения изменений в реестр вам нужно зарегистрировать возникшее право собственности на участки с новыми кадастровыми номерами. Вместо одного участка у вас появляется два и более. Зависит от того, на сколько частей вы решили разделить свой участок. Регистрация права собственности занимает около 5 дней.

Вся процедура раздела участка займёт примерно 1-1.5 месяца. В редких случаях может затянуться до 2 месяцев. После этого вы можете подготавливать документы к продаже нужной части участка.

Где происходит оформление продажи участка

Участок переоформляют у любого нотариуса по месту регистрации одной из сторон сделки, либо по месту расположения участка. Обычно нотариуса выбирает покупатель, чтобы сократить часть рисков при покупке.

Налоги при продаже участка

Расходы при продаже участка для жилой застройки и садовых, сельхоз земель отличаются.

При продаже участка под постройку дома нужно будет заплатить:

  • 1% государственная пошлина от оценки участка
  • 6-8 тысяч гривен услуги нотариуса
  • Плюс все расходы на справки, которые мы перечислили выше
  • Так же услуги банка, около 1000-1500 грн. Чтобы вы могли получить деньги в наличной форме от покупателя сразу на сделке.

Возможные дополнительные налоги возникают, если:

  • Участок в собственности менее 3-х лет и получен не в наследство
  • Вторая и более продажа недвижимости в календарном году
  • Размер участка более перечисленных ниже значений. Зависит от целевого назначения земли. Сельхоз назначение – 2 Гектара. Под застройку частного дома – в городе 10 соток, в пгт 15 соток, в селе 25 соток. Садоводство – 12 соток, индивидуальное дачное строительство – 10 соток, гараж – 1 сотка.

В этом случае появляются дополнительные налоги — 5% НДФЛ + 1,5% военный сбор от оценки земли.

Если продавец нерезидент Украины, то оплачивается:

  • 18% налог на доходы физических лиц – НДФЛ
  • 1,5% военный сбор

Под такие же условия попадает недвижимость полученная нерезидентом в подарок. Недвижимость в собственности нерезидента более 3 лет освобождается от налога 18% + 1,5%.

Продажа участка под садоводство или земли сельхоз назначения

Переоформление земли под садоводство и сельскохозяйственных земель стоит дороже. В этом случае нужно будет заплатить дополнительные платежи:

  • 5% налог НДФЛ
  • 1,5% военный сбор
  • Услуги нотариуса от стоят 14 тысяч гривен

стоимость переоформления участка

Сколько стоит переоформление участка

Стоимость переоформления зависит от того, во сколько оценщик оценил ваш участок и что за участок вы продаёте. От этого зависит сумма налогов и общие расходы.

Средняя стоимость переоформления земельного участка стоимостью 20 тысяч у.е под постройку дома – около 600 у.е. Если участок в собственности меньше 3 лет, либо у продавца вторая и более сделка в году, то дополнительно добавляем к общей сумме 1300 у.е. Это 5% НДФЛ + 1,5% военный сбор от общей стоимости участка.

Платежи для нерезидентов будут ещё выше – дополнительно 3900 у.е.

Как продать участок под арестом

Продать участок под арестом не получится. Участок под арестом не допустит к продаже нотариус. Поэтому вначале нужно снять ограничение и только после этого заниматься подготовкой документов и продажей участка.

Как продать дом с земельным участком

При продаже дома с земельным участком происходит одновременно две сделки. Происходит купля-продажа земли и отдельным договором купля-продажа дома. Из-за этого нужно подготовить дополнительные документы на дом и сумма переоформления получится дороже.

К стоимости переоформления участка, добавится стоимость переоформления дома. Примерно умножайте сумму переоформления на два, так вы получите примерную стоимость переоформления дома с земельный участком.

Вывод как продать земельный участок в Украине

Продать земельный участок в Украине не так сложно как кажется. Для этого нужно составить подробное описание, сделать фотографии и опубликовать рекламу на сайтах объявлений в интернете.

Для продажи очень важна адекватная рынку стоимость участка и наличие всех необходимых для переоформления документов.

Если вы правильно определите примерную стоимость продажи, то найти покупателя не составит особых проблем. Стандартный срок продажи участка – от 1 до 3 месяцев.

Если вы продаёте участок дольше, то у вас либо ошибка с ценой, либо вашу рекламу никто не видит. Просто постепенно снижайте цену и давайте больше рекламы. Покупатель найдётся.

Надеемся что статья была для вас полезна и теперь вы знаете всё на тему как продать участок в Украине. Удачной продажи.