24 октября 2017 903

Как купить квартиру без посредников в Украине 2017

В статье мы расскажем о том, что нужно знать, покупая квартиру. Какой перечень документов для этого необходим и какие расходы несут продавец с покупателем при заключении сделки купли-продажи недвижимости. Предупредим о трудностях, которые могут возникнуть. После прочтения вы сможете купить квартиру самостоятельно и не переплачивать посредникам за сомнительные услуги.

К нам часто обращаются люди, которые пострадали в результате мошеннических действий риэлторов при покупке недвижимости. Чаще всего таких неприятностей можно было бы избежать, обратившись к юристу, который занимается сопровождением сделок с недвижимостью. На этом не стоит экономить. Исправлять допущенную ошибку всегда труднее, чем предотвратить её появление.

Иногда нужны годы на судебные разбирательства, чтобы восстановить справедливость. Поэтому читайте статью, и вы сможете купить квартиру правильно и безопасно.

Покупка квартиры

Покупка квартиры. С чего начать?

Итак, вы решили купить квартиру. Обзвонили сайты бесплатных объявлений, тематические ветки на форумах, просмотрели газетную, уличную рекламу и отобрали подходящие для себя варианты квартир.

Поиск квартиры

Некоторые квартиры предлагают к продаже сами хозяева, но абсолютное большинство объявлений от частных посредников, риэлторов и агенств недвижимости. Таких объявлений процентов 80-90. Они хотят воспользоваться вашим желанием купить квартиру и пытаются заработать на этом, навязывая вам ненужные услуги и предлагая «помощь» в оформлении сделки.

Как правило, эта «помощь» сводится лишь к тому, что они покажут вам квартиру и захотят получить с вас за это 5% от её стоимости за якобы оказанные информационно-посреднические и юридические услуги по сопровождению сделки и оформлению документов. На самом деле, никаких услуг они вам не оказывают и всё, что они говорят — это обман и попытка мошенническим путём завладеть вашими деньгами.

Статья по теме: Как обманывают риэлторы – все схемы их уловок

Почему риэлтор не юрист

Юридические услуги по сопровождению сделки может оказывать только юрист, имеющий юридическое образование, опыт и знания в этой области, а не риэлтор Маша, окончившая когда-то кулинарный техникум. О каком уровне ответственности и гарантиях может идти речь в данном случае? У Маши нет профильного образования, нет знаний и практических навыков. Она обещает вам проверить документы, но это обман. Она не умеет этого делать и не знает всех тонкостей.

Кто оформляет документы

Оформлением документов имеет право заниматься только нотариус с соответствующей лицензией. Здесь вообще нечего комментировать. Посредники не оформляют документы и вообще в них не разбираются. Их задача только помочь продать квартиру и заработать для себя денег.

Никаких услуг вы не заказывали, договор на оказание этих услуг вы не подписывали, поэтому максимум, на что может рассчитывать посредник — это получить 100 гривен за показ квартиры, но никак не 5% от её стоимости. Прочитайте полезную статью на эту тему. Вы разберётесь, почему цена работы риэлтора должна быть 100 гривен.

Статья по теме: Цена работы риэлтора — 100 гривен

Как избавиться от риэлтора

Например,вы позвонили по объявлению о продаже квартиры и попали на посредника, который сказал, что данная квартира в продаже и он может показать вам её. Договорились о встрече и приехали на просмотр.

Вы не заключали договор с этим риэлтором об оказании услуг и их оплате, поэтому ничего не должны платить ему. Он же по своей инициативе вас привёл в квартиру. Во время просмотра вы можете обменяться контактами с хозяином понравившейся квартиры, чтобы в дальнейшем вести переговоры напрямую, без участия посредника.

Риэлтор, который присутствует на показе, будет пытаться препятствовать этому. Но вы не совершаете ничего противозаконного, оставив свой номер телефона владельцу квартиры. Вы не заключали с риэлтором договора, где это запрещено. Вас перед показом не предупреждали, что за просмотр вы должны заплатить 2 тысячи долларов, поэтому вы ничего не нарушаете и ваша совесть чиста.

Кто нанимал риэлтора

Если посредник перед вами, то наверное хозяин заключил с ним какой-то договор — подумаете вы. Но, как правило, у риэлтора нет договора о предоставлении услуг и с хозяином квартиры, а есть только желание вклиниться между покупателем и продавцом и всячески препятствовать их контактам. Всё это с прямой выгодой для себя, а дальше — как повезёт. Главная цель — это срубить денег на ровном месте. Такие у них методы «работы».

Поэтому, посмотрев квартиру, вы можете оставить свой номер телефона хозяину, сказав ему, что квартира понравилась и вы хотите купить её. Как правило, владелец квартиры не захочет упускать реального покупателя и обязательно перезвонит вам. А если хозяину нужен риэлтор, то пусть сам со своих денег и платит ему. Вы платить не должны. Вы услугу не заказывали.

Как купить квартиру

Как должны работать риэлторы

Каждый должен заниматься своим делом. Если покупатель не имеет возможности найти квартиру самостоятельно или не хочет этим заниматься, он может подключить к этой работе посредника. В этом случае необходимо заключить договор об оказании услуг, в котором риэлтор обязуется организовать определённое количество просмотров продающихся квартир, отвечающих заданным критериям.

Оплата за просмотры

Например, вас интересует 2-комнатная квартира до 60 кв.м. на среднем этаже высотного дома в хорошем жилом состоянии, стоимостью до 40 тысяч в микрорайоне, ограниченном определёнными улицами. Стоимость каждого показа должна быть 100-200 гривен. Цена устанавливается по договорённости сторон и зависит от заданных критериев покупаемой квартиры и аппетита риэлтора. Договор подписывается сторонами, риэлтор приступает к поиску нужных квартир и договаривается с хозяевами о просмотрах.

За каждую просмотренную квартиру он получает определённую, зафиксированную в договоре сумму. Критерии поиска могут изменяться в процессе просмотра квартир. Например, вы можете расширить район поиска или увеличить ценовой диапазон. Риэлтор должен идти вам навстречу и подбирать квартиры в соответствии с вашими пожеланиями. Эти моменты должны быть прописаны в договоре. Он работает на вас и вы ему платите.

Статья по теме: Сколько зарабатывают риэлторы

Риэлтор – только продавец

Вы можете просмотреть 10-20-30 квартир и не выбрать ничего, а можете остановить свои поиски на 5-й или 6-й квартире. Если квартира вам понравилась, вы прекращаете поиски. На этом работа посредника заканчивается. Заплатили за реальную работу риэлтора – подбор квартир и информацию. После этого нужно проверить документы с юристом и приступить к переговорам с хозяином. Конечно, сейчас это кажется для риэлторов нереальным вариантом, но такова их судьба в дальнейшем.

Поиск юриста для сопровождения сделки

Следующие этапы – это проверка документов и проверка юридической чистоты квартиры, а также оформление договора аванса и договора купли-продажи. С этого момента вы можете заключить договор с юристом по сопровождению сделки. В среднем услуги юриста на этом этапе будут стоить около 300 долларов.

Юрист проверит документы, оценит и минимизирует возможные риски, откорректирует содержание договора аванса, основного договора купли-продажи и выведет вас на окончательный этап сделки.

Какие подводные камни могут подстерегать покупателя недвижимости и что делать, чтобы избежать неприятностей, вы узнаете, посмотрев это видео:

Какие ещё факторы могут свидетельствовать о том, что вам предлагают купить не совсем чистую с юридической точки зрения квартиру? Самые распространённые из них рассмотрены в этих видео:

Окончательный этап включает в себя подготовку и подписание договора купли-продажи, а также его регистрацию. Этим будет заниматься нотариус.

Таким образом, происходит разделение труда. Риэлтор занимается поиском квартир и показами, юрист проверяет документы и сопровождает сделку, а нотариус оформляет договор и регистрирует его. Каждый занимается своим делом и получает за это соответствующее затратам труда вознаграждение. Если вы можете найти квартиру сами, то платить риэлтору не нужно. Только юристу и нотариусу. Если и документы сможете сами проверить, то остаются только обязательные услуги нотариуса.

Эта практика распространена в США, там посредник знает, что он только продавец и никого не обманывает, говоря, что умеет проверять документы. У нас же, риэлтор на все руки мастер.

Почему риэлтор не может сопровождать сделку

Повар не может управлять государством, потому что не имеет образования, соответствующего уровня культуры, знаний и достаточной подготовки. Так и риэлтор не может сопровождать сделку, минимизировать риски и оформлять документы, потому что он этому не учился, не обладает знаниями и опытом и просто не умеет этого делать.

Услуги без договора

Посредник пытается всеми силами навязать вам свои услуги по «проверке и оформлению документов» и хочет, чтобы вы заплатили ему 2000 долларов (если вы покупаете квартиру за 40 тысяч).

Риэлтор не знает, как проверять документы, он никогда этого не делал и не может дать гарантий юридической чистоты предстоящей сделки. Посредники не заключают с вами никакого договора о предоставлении услуг, но, несмотря на это, пытаются обманным путём заставить вас оплатить им комиссию.

Услуги по договору

Если бы был такой договор, где были бы расписаны все оказываемые услуги по пунктам с указанием стоимости каждой из них, указан срок исполнения того или иного действия, а также предусмотрены штрафные санкции за несвоевременное, неполное или некачественное выполнение условий договора, то риэлтор мог бы потребовать с вас оплату.

Если договора между вами и риэлтором не было, то он не имеет права требовать с вас оплату якобы оказанных услуг. Вы оплачиваете только те услуги, которые были прописаны в договоре и которые вы согласились оплатить. Если с вас хотят получить какие-то деньги, то это вымогательство и обман. Без договора вы не должны ничего никому платить.

Вымогательство

Если риэлтор настаивает на том, что он будет сопровождать вашу сделку и проверять документы, вы можете вежливо отказаться от его навязчивых услуг, сославшись на то, что такая услуга вам не нужна и вы в состоянии всё сделать самостоятельно. Или хотите обратиться к юристу, который сделает всё за 300 долларов.

Действие посредника, которого никто не нанимал и который никому не нужен, можно расценить как вымогательство с принуждением к заключению сделки. За это есть статья 189 Криминального кодекса Украины и 355. Можно и срок получить. Вы должны знать, что посредник не может вас вынудить заплатить ему деньги, при угрозах насилия и давлении можете обращаться в полицию. Закон на вашей стороне. А риэлторы сразу потеряются, потому что понимают, что их действия — чистое вымогательство и они не законны.

Посредник или юрист

Зачем платить неграмотному риэлтору 2000 долларов, если эту же услугу вам может оказать опытный, образованный и подготовленный специалист за 300 долларов? Арифметика и цифры не в пользу риэлтора. Поэтому, пусть риэлтор занимается своим делом – подбором и показом квартир, а проверять документы и готовить сделку должен юрист.

Вы не должны ни копейки платить риэлтору, если до начала его работы между вами не был заключён договор. Если вы заключаете такой договор, то расчёт за выполненную работу должен происходить в строгом соответствии с его пунктами.

Если риэлтор показал вам, например, 10 квартир и все они отвечают заданным критериям, вы должны ему заплатить за работу 1000 гривен (или другую сумму, прописанную в договоре). После того, как квартира выбрана, работа риэлтора заканчивается. Дальше сопровождать сделку должен юрист.

Вы можете и не привлекать юриста, главное — разобраться и не совершать ошибок. Если чувствуете силы, то проверяйте и разбирайтесь с документами самостоятельно. Последовательность действий в этой ситуации подробно расписана на нашем сайте.

Основные параметры выбора квартиры

На что обратить внимание в первую очередь? Перечислим основные пункты:

  • Местоположение дома, состояние прилегающей территории, освещение двора, наличие детской площадки, возможность подъехать к дому и припарковать машину.
  • Наличие магазинов, рынков, поликлиники, школы, детсада и остановок общественного транспорта в непосредственной близости.
  • Состояние подъезда, лестницы, лифта, освещение, наличие консьержа.
  • Состояние тамбура и входной двери в квартиру, шумоизоляция.
  • Состояние пола в квартире, стены, потолки, межкомнатные двери.
  • Наличие перепланировок в квартире, узаконены ли они.
  • Розетки, выключатели, состояние электропроводки.
  • Трубы, сантехника, напор воды в кранах, работа канализации, наличие счётчиков, состояние радиаторов отопления.
  • Состояние окон, балконов, вид из окна.
  • Поинтересоваться, кто соседи сверху-снизу и на этаже.

Видео на что обратить внимание при просмотре квартиры

Ошибки при просмотре квартиры

Основная проблема покупателей — то, что некоторые из них начинают торговаться ещё по телефону, не посмотрев квартиру. Так делать нельзя. Вначале нужно установить положительный контакт с собственником, расположить его к себе. Не торгуйтесь и только придя в квартиру. Вначале осмотрите её. Пообщайтесь с хозяином. Задайте свои вопросы, пообщайтесь  с человеком и только после этого можете начинать вести переговоры по стоимости.

Если у вас не хватает пары тысяч на покупку квартиры, то может найтись два выхода. Либо хозяин уступит вам, либо квартира настолько понравится, что вы найдёте недостающие деньги. А в случае торга по телефону у вас таких шансов скорее всего не будет. Хозяин по телефону скажет «нет» и разговор закончится. Всегда делайте предложения только установив контакт. Будьте открыты и доброжелательны. Если вы понравитесь продавцу, то торги пройдут успешнее.

Какие факторы влияют на цену квартиры

Есть существенные факторы при образовании цены квартиры. Это дом, район, планировка, вид из окна, этаж. Всё это нельзя изменить после покупки. А есть не существенные. Это ремонт, состояние парадной, плитка в ванной и входная дверь. Всё это можно в любой момент переделать и сделать как вам нравится.

Вид из окна

Допустим, есть две совершенно одинаковые квартиры. У одной из них окна выходят в парк, а у другой на мусорную свалку, автостоянку или кладбище. Понятно, что эти квартиры должны существенно отличаться по цене. Купив квартиру с окнами на свалку, вы будете вынуждены видеть эту свалку всю свою жизнь и ничего не сможете с этим сделать. Разве что, через многие годы городские власти уберут эту свалку и посадят на её месте парк. Но это из области фантастики.

А в реальной жизни бывает иначе. Купив квартиру в новостройке с окнами на море и парк, через несколько лет можно увидеть из своих окон в лучшем случае другую новостройку, а может быть, автозаправку, многоуровневый паркинг или торговый центр с автостоянкой, который перекроет весь пейзаж. Оценивайте, может ли испортиться вид из окна, возможна ли ещё одна стройка или всё уже застроено.

Этаж

Этаж, на котором находится квартира, вы тоже не сможете изменить. Нельзя по взмаху волшебной палочки переместиться с верхнего этажа на средний. Квартира на первом или последнем этаже стоит значительно дешевле, чем аналогичная по состоянию, но расположенная на среднем этаже. На первом этаже все могут заглянуть в окно, а на последних может течь крыша и подниматься иногда придётся без лифта.

Статья по теме: На каком этаже лучше жить для здоровья

Район

Это касается также района и местоположения дома. Наличие развитой инфраструктуры вблизи вашего жилища — это очень важный фактор. Вы же не будете круглосуточно сидеть в квартире. Вам придётся ездить на работу, принимать гостей, покупать продукты на рынке или в супермаркете, водить детей в детский сад и школу, посещать поликлинику, кинотеатр или спортзал, парковать свой автомобиль.

Поэтому расположение дома вблизи хорошей транспортной развязки с остановками общественного транспорта, где в шаговой доступности есть всё необходимое — очень важный аспект, который также существенно влияет на стоимость приобретаемого жилья. Чем больше объектов инфраструктуры вокруг, тем жильё стоит дороже.

Две одинаковые квартиры в одном и том же доме и на одном этаже будут стоить по-разному, если окна одной из них выходят на шумный проспект с круглосуточным многополосным движением машин, а другая находится с противоположной стороны дома и окна её выходят в зелёный и тихий двор.

Перепланировка в квартире

Ещё один важный фактор, на который следует обратить внимание — это наличие не узаконенной перепланировки в квартире. В настоящее время техпаспорт на квартиру не является обязательным документом для нотариального заверения сделки. Его не нужно предъявлять и не обязательно обновлять.

Поэтому покупатель должен сам настаивать на изготовлении и предоставлении нового техпаспорта на приобретаемую квартиру, чтобы убедиться в отсутствии перепланировок. Либо самостоятельно проверять состояние квартиры.

Нотариусы всегда вносят в договор купли-продажи пункт о том, что в квартире не проводилось самовольное переоборудование или перепланировка. Если такой договор покупатель подписывает, то в случае выявления факта перепланировки все претензии по этому поводу будут в дальнейшем предъявлены новому владельцу квартиры.

Поэтому, если при просмотре квартиры обнаружена неузаконенная перепланировка, то нужно понимать, что до покупки этот фактор является проблемой продавца квартиры. Но если вы купите квартиру в таком состоянии, то это будет в дальнейшем вашей проблемой.

Вот поучительное видео о том, к каким последствиям может привести перепланировка квартиры:

Что делать, если в квартире перепланировка

  • Обязать продавца узаконить сделанную перепланировку до покупки. Следует отметить, что на это могут уйти месяцы, а иногда и годы беготни по инстанциям и, соответственно, значительные расходы. Какая последовательность действий в этом случае вы узнаете, посмотрев видео.
  • Получить от продавца существенную скидку на покупку квартиры и совершить покупку. В этом случае все проблемы по приведению документов на квартиру в надлежащее состояние будут лежать на вас. Здесь следует отметить, что не всякую перепланировку можно узаконить. Поэтому перед принятием такого решения обязательно нужно проконсультироваться со специалистом.
  • Не покупать квартиру с не узаконенной перепланировкой.

Как узаконить перепланировку квартиры и сколько это займёт времени

Как ремонт влияет на цену квартиры

Внутреннее состояние квартиры, цвет обоев, качество напольного покрытия,  дизайн дверей, цвет стен, количество радиаторов отопления – всё это важно, но при желании может быть переделано по вашему вкусу. Сделав косметический ремонт и обновив сантехнику, можно изменить всю квартиру до неузнаваемости.

Это, конечно, стоит денег, но найти и купить квартиру, которая подходила бы вам по всем параметрам, включая цвет кафельной плитки в ванной и обоев в комнатах не получится однозначно. Все люди разные. И если хозяева сделали ремонт в квартире, используя преимущественно тёмные тона обоев и кафеля, то это может понравиться далеко не всем. Придётся переделывать на свой вкус.

Поэтому, при выборе и просмотре квартиры всегда нужно понимать, что в данной квартире вам нравится, а что будете переделывать по-своему. Или купить квартиру без ремонта и внутренней отделки и всё сделать самому.

Как оценивать ремонт

Иногда выгоднее купить квартиру с готовым ремонтом, чем делать его самостоятельно. Можно переклеить обои в одной из комнат и ремонт закончен. При этом, например, двухкомнатная квартира обошлась вам в 40 тысяч. Во втором варианте квартира стоит 35, но в ней абсолютно голые стены и вообще ничего нет. Что выгоднее ?

В первом случае вы вложите в ремонт 300 долларов. Во втором дополнительно 10-15 тысяч. При готовом ремонте вы сократите время до вселения в квартиру и не будете контролировать процесс ремонта. Значит, первый вариант выгоднее. Если же стоит задача в любом случае сделать ремонт под себя, то нужно искать квартиру за минимальные деньги без ремонта. Вы потратите время, но изначально не переплатите за чужие дизайнерские решения.

Не слушайте рассказы продавца о том, сколько вложено в ремонт, думайте сами, что вам придётся переделать и сколько это будет стоить. Старый ремонт нужно учитывать с коэффициентом износа. Это примерно 30-40% от изначальной стоимости, если ремонт был сделан недавно.

Квартира выбрана. Что делать дальше?

Вы просмотрели большое количество квартир. И вот, наконец, «душа легла». Квартира вам понравилась и вы решились на покупку. Что нужно делать в этом случае? Наши рекомендации:

  • Старайтесь не выражать открыто своих эмоций, особенно на первом просмотре. Ведите себя сдержанно и внешне нейтрально.
  • Обязательно сходите на объект, с которым вы хотите определиться, ещё раз, составив для себя список вопросов, на которые вы хотели бы получить ответы. Только получив такие ответы и проанализировав их, принимайте окончательное решение.
  • На этом этапе вы уже можете начать торговаться. Запросите у продавца полный пакет документов на продаваемую квартиру для проверки их юридической чистоты. Только оценив все риски предстоящей покупки на основании полного и всестороннего анализа предоставленных документов, можно переходить к переговорам с продавцом.

Очень часто уже на этом этапе покупатель совершает много ошибок, которые могут существенно повлиять на судьбу сделки.

Как торговаться правильно? Наши рекомендации

Как правильно вести себя на переговорах с продавцом? Как торговаться, чтобы достичь желаемого результата? Вот наши рекомендации:

  • Переговоры — это желание сторон понять друг друга, учесть и прояснить все тонкие моменты, выработать оптимальную схему предстоящей сделки и в дальнейшем придерживаться достигнутых договорённостей.
  • Нельзя на переговорах вести себя жёстко и агрессивно, требовать каких-либо односторонних уступок для себя. Любая конфронтация в данной ситуации может только нанести вред. Сделка — это обоюдный процесс последовательных шагов покупателя и продавца навстречу друг другу. Только взаимное стремление делать такие шаги приведёт к желаемому результату.
  • Не проявляйте свою явную безграмотность в переговорах по обсуждению схемы предстоящей сделки. Если вы что-то не понимаете, то лучше пропустите этот пункт или отложите обсуждение спорного момента до тех пор, пока вы не посоветуетесь с юристом.
  • Нельзя юлить и хитрить во время переговоров. Нужно честно и прямо отвечать на поставленные вопросы, избегать двусказанностей и умалчивания чего-либо.
  • Нельзя торопиться и принимать необдуманные решения. Нужно тщательно всё взвесить и проанализировать возможные последствия тех или иных действий, прежде чем вы их совершите.
  • Не сообщать никакой лишней информации. Всё, что не касается предстоящей сделки и схемы её проведения, обсуждению не подлежит.

Проверка документов

Следующий этап перед покупкой — это проверка документов. На этом этапе мы настоятельно рекомендуем привлечь юриста, специализирующегося на сопровождении сделок с недвижимостью. Это очень важный и ответственный момент, любая ошибка и неточность на данном этапе может привести к необратимым последствиям.

Очень важно на данном этапе прояснить, как будет проходить сделка. В зависимости от конкретных обстоятельств, нужно получить ответы на следующие вопросы:

  • Какое количество собственников владеют квартирой, согласны ли они на продажу квартиры, всех ли устраивает цена, будут ли они присутствовать на сделке.
  • Возраст собственников и их состояние здоровья.
  • Сколько человек прописано в квартире, могут ли они выписаться до сделки.
  • Как продавцы планируют освобождать квартиру, сколько на это понадобится времени.

После получения ответов на все заданные вопросы, необходимо обсудить схему сделки. Нужно согласовать следующие позиции:

  • Где будет проходить сделка.
  • Кто будет оплачивать обязательные платежи ( налоги, госпошлину, взнос в Пенсионный фонд, услуги нотариуса).
  • Где будет проходить денежный расчёт, в какой форме, в какой валюте (безналичный расчёт через банк, наличными в комнате для расчётов до подписания договора или после его подписания в помещении банка, другие варианты).
  • Какой срок для выписки и освобождения квартиры будет указан в договоре купли-продажи.
  • Как, когда, где и в какой форме будет заключаться предварительный договор купли-продажи (договор аванса).
  • Какие пункты будут внесены в предварительный договор. За что передаётся аванс, его размер, срок заключения основной сделки. Какие документы стороны должны предоставить на сделку, например выписаться и предоставить соответствующую справку или погасить задолженности по коммунальным платежам и предоставить справки. Кто должен получить и предоставить недостающие документы, какие предусмотрены штрафные санкции в случае невыполнения условий договора с каждой стороны. Нужно согласовать каждый пункт предварительного договора заранее, до момента его подписания. Это очень важное условие.

Квартира

После проведения всех переговоров и согласований можно переходить к оформлению предварительного договора купли-продажи и передаче аванса. Договор аванса можно заключать в простой письменной форме, но мы рекомендуем оформлять его у нотариуса. Это позволит исключить любые спорные моменты и не потерять деньги. Советуем прочитать статью по данной теме, чтобы избежать ошибок.

Статья по теме: Задаток, аванс или предварительный договор

В срок, указанный в договоре аванса, стороны должны прибыть к нотариусу для оформления основного договора купли-продажи.

Какие документы необходимо предоставить нотариусу для проведения сделки

Для проведения сделки по отчуждению недвижимости нужно предоставить нотариусу следующие документы:

  • Документ, подтверждающий право собственности на отчуждаемый объект. Это может быть: договор купли-продажи, договор долевого участия, договор дарения, договор мены, свидетельство о приватизации, договор пожизненного содержания, наследственный договор или решение суда.
  • Выписку о регистрации прав собственности из Государственного реестра вещных прав на объект недвижимости.
  • Паспорта и идентификационные коды всех собственников (для несовершеннолетних — свидетельства о рождении).
  • Свидетельство о браке (расторжении брака, смерти) супруги/супруга.
  • Письменное согласие супруга (супруги) собственника на проведение сделки (если недвижимость была приобретена в браке).
  • Технический паспорт (нужен не во всех случаях).
  • Справка (форма 1) о составе семьи и  количестве зарегистрированных в квартире людей (действительна 1 месяц). С 4.12.17 произошли изменения в Порядке нотариальных действий согласно приказа Минфина №3851, на основании которого такую справку может письменно составить сам владелец продаваемого жилья. По этой справке нотариус определяет, что малолетние и нетрудоспособные члены семьи продавца не имеют прав на отчуждаемое жильё, следовательно, такую сделку можно совершать.
  • При наличии зарегистрированных несовершеннолетних детей нужно предоставить разрешение опекунского совета на проведение сделки.
  • Оценка объекта недвижимости (действительна 6 месяцев).
  • Справку из банка об открытии счёта для зачисления безналичного платежа, если сумма договора превышает 50 000 грн.

Какие налоги платит продавец недвижимости

Доход, полученный от продажи недвижимости, не облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) в случае выполнения следующих условий:

  • Первая продажа объекта недвижимости данным владельцем в течение календарного года.
  • Объект недвижимости находится в собственности владельца более 3 лет (условие пребывания имущества в собственности свыше 3 лет не распространяется на объекты, перешедшие в собственность по наследству).

В остальных случаях доход от продажи недвижимости облагается налогом в размере 5% от суммы сделки, а также военным сбором 1,5%. Нерезидент при продаже недвижимости платит налог в размере 18%.

Сумма сделки – это цена, зафиксированная в договоре купли-продажи. Она не должна быть ниже суммы оценочной стоимости и определяется по взаимной договорённости покупателя и продавца. Оценку объекта недвижимости для определения оценочной стоимости проводят обычно непосредственно перед сделкой, а само заключение действительно для проведения сделки на протяжении 6 месяцев.

Какие расходы несёт покупатель

Из обязательных платежей законом предусмотрена уплата государственной пошлины в размере 1%, а также 1% сбора в Пенсионный фонд. Пенсионный сбор оплачивается покупателем квартиры. Что касается госпошлины, то в законе чётко не сказано, кто должен её платить. Обычно её платит продавец.

Кроме налогов и сборов стороны должны оплатить услуги нотариуса, которые платит либо покупатель, либо они оба делят платёж поровну. По отдельной договорённости между покупателем и продавцом все расходы пошлин и налогов могут делиться пополам.

Договор купли-продажи подписан. Что дальше?

После подписания договора и проведения взаиморасчётов, нотариус регистрирует этот договор в электронном Государственном реестре вещных прав. Продавец получает на руки заверенную копию договора, а покупатель — оригинал договора, его заверенную копию и выписку из реестра о регистрации. С этого момента покупатель становится полноценным собственником купленной квартиры.

Если квартира свободна, то продавец сразу передаёт ключи от неё. Но обычно на момент сделки продавец ещё живёт в квартире. В таком случае он должен освободить помещение в срок, который прописан в договоре. Обычно на это даётся 1 месяц. За это время он должен освободить квартиру от своих вещей и переехать, а также оплатить все коммунальные услуги на день выселения.

Вывод

Спасибо что дочитали до конца. Мы очень надеемся, что теперь вы сможете купить квартиру самостоятельно без посредников и пройдёте все этапы без ненужных финансовых потерь. Риэлтора при покупке не нужны. Только если вы крайне заняты и готовы доверить выбор, где будете жить долгое время, постороннему человеку. В любом другом случае выбирайте сами и у вас всё получится.

Будьте осмотрительны и осторожны с документами. Это важный этап и лучше перепроверять всё несколько раз. Сложности и опасные ситуации случаются, но старайтесь выбирать квартиру с максимально надёжными продавцами и условиями сделки.

Не ввязывайтесь в авантюры и не подвергайтесь влиянию третьих лиц. Для безопасности можете нанять юриста. Он подстрахует и даст правильный совет. И главное, что он работает только на вас, а не как посредники ради своей выгоды и без разницы что продавать. Мы надеемся, что статья помогла вам и вы купите квартиру без посредников. Удачного поиска

2 оценки, среднее: 5,00 из 52 оценки, среднее: 5,00 из 52 оценки, среднее: 5,00 из 52 оценки, среднее: 5,00 из 52 оценки, среднее: 5,00 из 5 (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Для того чтобы оценить запись, вы должны быть зарегистрированным пользователем сайта.