25 апреля 2024 GetHom эксперт 44 749

Как купить квартиру без посредников в Украине 2024

В статье мы расскажем, как купить квартиру без посредников в Украине в 2024 году. Какой перечень документов для этого необходим и какие расходы несут продавец с покупателем при заключении сделки купли-продажи недвижимости.

Купить квартиру без риелтора – вполне посильная задача для каждого. После прочтения вы сможете купить квартиру самостоятельно и не платить посредникам за услуги.

Наши контакты

Мы продолжаем работать в период военного положения и можем помочь с проверкой квартиры, жилого дома, земельного участка. Обращайтесь.

Первичную бесплатную консультацию можно получить по телефонам:

063 705 09 42

096 698 10 41

Работаем с 9 до 21 часа без выходных и праздников.

Как купить квартиру без риелтора

Как правило, среднестатистический человек покупает недвижимость не часто. По статистике это полтора раза в жизни. Поэтому многие не знают всех тонкостей и порядка поиска квартиры для покупки.

Например, проверка её юридической чистоты, правильность подготовки и оформления всех необходимых документов, денежного расчёта и других сопутствующих действий – всё это находится за пределами восприятия большинства покупателей.

Большинство людей считают, что многочисленные агентства недвижимости, а также работающие в них риелторы существуют для того, чтобы помогать в поиске недвижимости, проверке документов и оформлении покупки. Но на самом деле это не так, такие соображения справедливы лишь частично.

Как работают агентства недвижимости

Агентства недвижимости созданы на коммерческой основе для заработка денег. Средняя цена услуг – 5% от стоимости приобретаемой квартиры.

Роль агентства недвижимости в сделке

Агентство недвижимости или его представитель – риелтор, посредник – это совершенно не обязательное звено в цепочке поиска объекта недвижимости и последующего оформления квартиры в собственность.

Если агентство не будет участвовать в сделке, то вы сэкономите 5% и общая стоимость покупки квартиры вам обойдётся дешевле.

Вместе с тем, риелторы используют всевозможные манипуляции с целью придания значимости, незаменимости и важности своего присутствия в сделке между покупателем и продавцом.

Они прикладывают максимум усилий, чтобы убедить вас в том, что их услуги уникальны. Что приобрести квартиру можно исключительно при их участии. Но реальная картина выглядит иначе.

Как действуют представители агентства

Цель риелтора – это различными методами попытаться сбить изначально завышенную продавцом цену предлагаемого варианта, превознося важность своего участия в сделке до небес. При этом объект благополучно продаётся, а риелтор получает свою комиссию.

Из чего складывается комиссия агентства

Как правило, посредник пытается получить комиссию с покупателя. Но в итоге в проигрыше остаются как покупатель, так и продавец. Варианты следующие:

Покупатель торгуется с продавцом, помня о том, что ещё нужно заплатить посреднику. Продавец немного уступает и происходит сделка. В результате посреднику заплатил как продавец (в размере суммы торга), так и покупатель. В проигрыше покупатель и продавец.
Продавец при торге не уступает. Покупатель неохотно соглашается. Сделка происходит по начальной стоимости. В этом случае посреднику заплатит покупатель. Квартира обойдётся ему на 5% дороже. В проигрыше покупатель.
Покупатель заявляет, что согласен купить квартиру по озвученной стоимости, если в эту цену войдёт комиссия агентства. Продавец соглашается. В этом случае продавец заплатит комиссию полностью и получит в итоге за квартиру на 5% меньше. В проигрыше продавец.

Кто здесь выиграл?

Как видно, во всех трёх случаях комиссию в полном объёме получил посредник. Он в этой ситуации в абсолютном выигрыше.

Кто должен платить риелтору

За услугу должен платить тот, кто её заказывает. Причём, факт такого сотрудничества должен быть подтверждён подписанным договором с указанием:

перечня предоставляемых услуг,
стоимостью каждой позиции,
сроками выполнения,
прописанными штрафными санкциями за нарушение сторонами условий договора.

Что происходит в реальной ситуации

Но обычно такого договора нет, риелтор вклинивается между покупателем и продавцом несмотря на то, что никто его об этом не просит и пытается всеми правдами и неправдами получить свою комиссию.

При этом не важно, кто заплатил в итоге за такие “услуги”. Но покупатель в результате сотрудничества с риелтором заплатит за квартиру больше, а продавец получит меньше, чем в случае прямой сделки без агентства. Разницу положит в карман посредник.

Чаще всего риелторы не помогают, а только мешают. Создают искусственные препятствия, чтобы не допустить прямого контакта покупателя с продавцом.

Иногда их методы находятся на грани законности. Они сопряжены с элементами обмана и мошенничества, что в некоторых случаях приводит к вполне предсказуемым последствиям.

Как безопасно купить квартиру

К нам часто обращаются люди, которые пострадали в результате мошеннических действий собственников или риэлторов при покупке недвижимости.

Как правило, таких неприятностей можно было бы избежать, обратившись к юристу, который занимается сопровождением сделок с недвижимостью. На этом не стоит экономить. Исправлять допущенную ошибку всегда труднее, чем предотвратить её появление.

Иногда нужны годы на судебные разбирательства, чтобы восстановить справедливость. Поэтому читайте статью, и вы сможете купить квартиру без посредников правильно и безопасно.

Покупка квартиры

Как правильно купить квартиру без посредников

Итак, вы решили купить квартиру. Например, обзвонили сайты бесплатных объявлений, тематические ветки на форумах, просмотрели газетную, уличную рекламу, сравнили предложения и отобрали подходящие для себя варианты квартир.

Для того, чтобы разобраться в потоке информации, максимально обезопасить предстоящую сделку и выгодно купить квартиру, нужно понять специфику и тонкости современного рынка недвижимости в Украине.

Поиск квартиры без посредников

Некоторые квартиры предлагают к продаже сами хозяева, но абсолютное большинство объявлений от частных посредников, риэлторов и агентств недвижимости.

Таких объявлений процентов 80-90. Как правило, посредники хотят воспользоваться вашим желанием купить квартиру и пытаются заработать на этом, навязывая вам ненужные услуги и предлагая “помощь” в оформлении сделки.

К примеру, эта “помощь” сводится лишь к тому, что они покажут вам квартиру и захотят получить с вас за это до 5% от её стоимости за якобы оказанные информационно-посреднические и юридические услуги по сопровождению сделки и оформлению документов.

На самом деле они занимаются просто подбором вариантов и продажей квартир. Юридические услуги посредники не оказывают. Обычно это просто слова.

Статья по теме: Как обманывают риэлторы – все схемы их уловок

Как купить квартиру без посредников в Одессе – база квартир от компании GetHom

Если вы хотите купить квартиру без посредников в Одессе, то можете воспользоваться нашей информационной базой продающихся квартир. Это адреса и контакты квартир от собственников Одессы, которые продают свои квартиры в Одессе. Ссылка:

https://gethom.com/купить-квартиру-в-одессе-от-хозяина

Собственники сами размещают объявления о продаже своих квартир на нашем сайте. В этом заключается существенное отличие нашей компании от методов работы классических агентств недвижимости.

Как агентства недвижимости наполняют свою информационную базу

Как правило, собственник при продаже своей квартиры не обращается напрямую в агентство недвижимости. Он размещает объявление о продаже на одном из информационных ресурсов.

Это может быть ОЛХ, GetHom или другие площадки бесплатных объявлений, Форумы недвижимости, различные тематические группы в социальных сетях, Фэйсбук, мессенджеры Телеграм или Вайбер.

Риэлторы и посредники разных агентств недвижимости копируют для себя эту информацию, поэтому продающаяся квартира одновременно может находиться в базах нескольких агентств. Так наполняется информационная база продающихся квартир в агентствах недвижимости.

Немного изменив текст объявления, описание, цену продажи и фотографии, риэлторы размещают данные о продаже такой квартиры на этом же информационном ресурсе, например на сайте ОЛХ.

Как найти объявление от собственника

Если вы увидели, что одна и та же квартира рекламируется несколькими объявлениями с разными номерами телефонов, то, возможно, одно из этих объявлений разместил собственник.

Ваша задача – найти объявление собственника. Для этого можно прозвонить все найденные похожие объявления и спросить, кто продаёт квартиру – риэлтор или хозяин.

Купить квартиру без посредников – вполне реальная задача для каждого. Для этого потребуется приложить некоторые усилия, но в результате существенная экономия расходов на сделку станет приятным бонусом.

Какие услуги оказывает компания GetHom

Наша компания предоставляет услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью по всей Украине.

Подобрать варианты квартир в новостройках и от собственников мы можем в Одессе. В остальных городах вам нужно будет найти квартиру самостоятельно. Со всем остальным мы поможем и подскажем как сделать и купить правильно и безопасно. Наш подход имеет существенные отличия от стиля работы классических агентств недвижимости.

Какие наши отличия:

Мы не занимаемся перехватом адресов продающихся квартир собственников. Владельцы недвижимости сами размещают объявления о продаже своих объектов на нашем сайте;
Наша эксклюзивная услуга по выкупу квартир вызывает повышенный интерес большой категории собственников, которым нужно срочно и максимально быстро продать недвижимость. Как правило, эти объекты продаются по минимальным ценам. Информация о таких квартирах практически ежедневно появляется в нашей базе в разделе срочной продажи;
Как правило, мы не занимаемся подбором вариантов, поиском, показами квартир, наши сотрудники не сопровождают вас на просмотрах; Но если вы покупаете квартиру в Одессе, то мы можем вам помочь.
Мы можем предоставить адреса квартир с подробным описанием и контакты собственников, на просмотр объектов вы едете самостоятельно;
Если просмотренная квартира вам понравилась и вы захотите рассмотреть её как потенциальный вариант для покупки, то наш юрист после проверки документов, собственников, схемы предстоящей сделки и оценки рисков даст рекомендации для последующих действий и сопроводит сделку;
Если вы в силах всё сделать самостоятельно и услуги юриста по сопровождению сделки вам не нужны, то вы вправе это сделать – мы исключительно предлагаем услуги юриста, но не навязываем их;
Например, вам не нужно оплачивать предоставление информационных услуг, как в агентствах недвижимости, мы не берём 5% за адрес квартиры и телефон собственника, поэтому купить квартиру без посредника, используя информацию из нашей базы – вполне посильная задача для каждого покупателя;
Услуги юриста стоят в разы дешевле. Кроме того, если эти услуги вам не нужны, вы можете от них отказаться и пройти весь путь самостоятельно.

Риэлтор – это не юрист

Юридические услуги по сопровождению сделки может оказывать только юрист. Он имеет юридическое образование, опыт и знания в этой области.

Юрист проверит квартиру, собственников, предложенную схему предстоящей сделки, выявит и минимизирует возможные риски, проведёт переговоры, подготовит договор и сопроводит сделку.

Кто оформляет документы

Оформлением документов имеет право заниматься только нотариус с соответствующей лицензией. Здесь вообще нечего комментировать. Статья 657 ГКУ.

Посредники не оформляют документы и вообще в них не разбираются. Их задача только найти покупателя и продать квартиру. На этом посредники зарабатывают деньги.

Схема покупки квартиры

Как правило, прежде чем приступить к поиску квартиры, нужно определиться с конечной целью и в зависимости от неё выбрать тактику поведения.

С чего начать

Вначале необходимо определить локацию вашей будущей квартиры – район города или квадрат определённых улиц, кварталов. Возможно, вы хотите купить квартиру недалеко от школы или транспортной развязки, с видом на море или вблизи парка.

Кроме того:

Тип дома;
Метраж;
Количество комнат;
Наличие инфраструктуры;
Этаж/этажность;
Внутреннее состояние и наполнение;
Ценовой диапазон.

Нужно решить, что вы хотите и что для вас важно –

найти и купить квартиру, отвечающую определённым требованиям, причём цена и наличие посредника роли не играют;
купить квартиру без посредников, остальные условия не важны;
купить квартиру без посредников по минимальной цене;
главное условие – по минимальной цене, а с посредником или без него – роли не играет.

В зависимости от намеченной цели, можно приступать к выбору вариантов.

Как правило, для большинства покупателей главную и решающую роль играет цена, все остальные факторы отходят на второй план.

Многие посредники и агентства пользуются этим феноменом и поступают следующим образом:

Хитрости посредников

Например, хозяин хочет продать квартиру, он размещает своё объявление на ОЛХ с подробным описанием, фотографиями и ждёт звонков от прямых покупателей, которые хотят купить квартиру без посредников. Пусть для примера эта квартира от собственника стоит 40 тысяч.

Посредники без согласования с хозяином квартиры создают несколько объявлений-клонов, немного изменяя текст описания, причём используют некоторые фото реальной квартиры собственника. Как правило, цена всегда указывается меньше, чем от собственника. В качестве контакта в объявлении каждый посредник оставляет свой телефон.

Например, одно объявление 39 тысяч, во втором эта же квартира будет стоить уже 38, 5 тысяч и так далее. 5-6 подобных объявлений размещаются на этом же ресурсе.

В результате такой комбинации объявление собственника теряется в потоке информационного мусора. Покупатель во время поиска видит похожую квартиру в разных объявлениях и с разными ценами.

Например, он не знает, какое объявление разместил собственник, а какие объявления от посредников. Цена разная – 40, 39 и 38,5 тысяч. Как правило, он позвонит по тому объявлению, где цена меньше и попадёт на посредника. Дальше дело техники.

Это один из способов “работы” посредников, который позволяет без особых усилий вклиниться между покупателем и продавцом и попытаться получить комиссию.

Фейковые объявления посредников

Довольно часто посредники используют оригинальный приём для получения номеров телефонов потенциальных покупателей.

Как правило, для этого посредник размещает объявление о продаже несуществующей квартиры по очень привлекательной цене, причём сопровождается такая недобросовестная реклама подробным описанием и хорошими фотографиями.

Это делается для того, чтобы заполучить номер телефона покупателя, который ищет квартиру в определённом районе.

После того, как вы позвонили по такому объявлению, вам ответят, что вы попали в агентство недвижимости, а эта квартира буквально вчера вечером была заавансирована или продана, либо скажут, что хозяин поднял на неё цену или вовсе передумал продавать.

Могут сказать, что для уточнения информации по этой квартире нужно зайти в базу или обратиться к риэлтору, который курирует этот адрес.

Затем последует встречное предложение подобрать для вас аналогичные варианты из базы агентства недвижимости для просмотра.

Если вы дадите согласие на такое сотрудничество, то посредник запишет ваш номер в телефонную книгу, заполучив таким образом потенциального покупателя.
Если вы не дадите своего согласия на сотрудничество с агентством, то ваш номер телефона всё равно уже есть у них в базе. Через несколько дней ждите звонка из этого агентства с предложениями показать вам похожую квартиру, которая якобы только сегодня поступила для продажи в их агентство.

При этом вас подробно расспросят о том, какие у вас предпочтения и пожелания по местоположению, этажности дома, состоянию вашей будущей квартиры и сумме, которую вы готовы потратить на покупку. Такая информация создаст иллюзию того, что вы сами обратились в агентство и попросили подобрать для вас вариант квартиры с желаемыми параметрами.

Цель размещения фейковых объявлений

Такая нехитрая комбинация даёт возможность посреднику подсознательно и целенаправленно убедить вас в том, что вы сами обратились в агентство недвижимости и заказали услугу поиска и подбора вариантов продающихся квартир.

И что характерно, такой психологический приём отлично действует. Вы уже начинаете забывать, что сотрудничество с этим агентством навязано вам обманным путём при помощи размещения фейкового объявления.

Как правило, звонков от разных покупателей по такому фейковому объявлению будет много, что позволит посреднику создать базу покупателей.

Какие признаки фейкового объявления

Описание квартиры, дома, местоположения квартиры в доме не конкретное, только общие фразы. Например, просторная квартира, отличное местоположение, высотный дом, средний этаж вместо того, чтобы точно указать расположение, площадь и этаж/этажность.
Цена указанной в объявлении квартиры гораздо ниже рыночной. Низкая цена продажи может быть также у реальной квартиры, где есть проблемы с документами, собственниками и самой квартирой.
Не указано точное местоположение дома. Иногда указывают улицу, микрорайон с использованием общих фраз. Например, востребованный район с развитой инфраструктурой. Или проще – выгодное и удачное расположение, остановки маршруток в пешей доступности, школа, садик, магазины, аптеки, банки, рынки рядом.
Фотографии на сайте не соответствуют описанию в тексте объявления, иногда они скомбинированы из разных источников.

Купить квартиру без посредников – принцип работы риэлторов

Как правило, большинство посредников и агентств недвижимости работают по одной и той же схеме. Она заключается в следующем.

Как посредники находят квартиры от хозяев

Хозяева квартир довольно редко обращаются в агентство напрямую для продажи своей квартиры. Как правило, подавляющее большинство собственников размещают объявление с информацией о продаже на одном из популярных интернет-ресурсов и ждут звонков от покупателей, которые хотят купить квартиру без посредников.

Это объявление попадает в поле зрения не только прямых покупателей, но и многочисленных риэлторов и посредников различных агентств недвижимости.

Например, собственник квартиры, который желает продать недвижимость, размещает своё объявление в одном из открытых источников. Чаще всего это ОЛХ, сайт GetHom, тематические группы социальных сетей, форумы, доски объявлений. Посредники постоянно мониторят эти источники информации и сразу же увидят новое объявление от собственника.

Как правило, это посредники из разных агентств недвижимости, они видят объявление практически одновременно и моментально на него реагируют. Большинство из них сразу же перезванивают хозяину с предложением быстро и выгодно продать квартиру, причём по максимальной цене и совершенно бесплатно для собственника.

Естественно, каждый владелец хочет продать свою квартиру быстро и дорого, поэтому даёт согласие. Для большей убедительности посредник может сказать, что у него уже есть покупатели, которые хотят купить именно такую квартиру и он может привести их на просмотр.

Посредник на этом этапе уточняет некоторые моменты, которых нет в объявлении для того, чтобы оценить перспективу продажи этой квартиры и дальнейшего получения гонорара.

Как правило, чаще всего на этом этапе их интересует точный адрес квартиры, количество собственников, наличие прописанных детей и некоторые детали, касающиеся документов.

В результате такой нехитрой операции адрес продающейся квартиры с подробнейшей информацией по ней и телефоном хозяина появляется практически одновременно в информационных базах нескольких агентств недвижимости.

Как посредник вклинивается между покупателем и продавцом

После этого посредник выкладывает новую публикацию этого объявления. Он меняет титульную фотографию, корректирует цену, описание и размещает объявление от своего имени, причём указывает свой телефон.

В результате такой манипуляции одна и та же квартира будет растиражирована в десятках объявлений разных посредников и агентств недвижимости.

Покупатель в поиске квартиры обязательно наткнётся на одно из этих объявлений и попадёт в сети недобросовестных риэлторов.

Позвонив по одному из номеров рекламного объявления, покупатель услышит, что квартира продаётся агентством, а посмотреть её можно только в сопровождении риэлтора.

Схематически “работа” риэлтора выглядит следующим образом:

Перехват объявления о продаже квартиры у реального собственника;
Размещение объявления о продаже этой же квартиры, но уже от своего имени;
Показы квартиры, поиск покупателя;
Оформление договора аванса или задатка в агентстве недвижимости между покупателем и продавцом, причём одновременно подписывается ещё один договор с покупателем на услуги агентства;
Оформление договора купли-продажи у нотариуса;
Оплата услуг агентству.

Как видно из этой схемы, заключение договора с агентством осуществляется после показов объектов недвижимости, а оплата их услуг происходит на последнем этапе, после подписания договора купли-продажи у нотариуса.

По такому принципу работает подавляющее большинство агентств недвижимости.

Как избавиться от посредника

Как правило, на этапе просмотра квартиры посредник ещё не заключил договор с покупателем, поэтому стороны не приняли на себя никаких обязательств.

Если вы не обещали оплачивать услугу показа квартиры и не принимали на себя обязательств по дальнейшему сотрудничеству с этим посредником в процессе приобретения показанной квартиры, то можете отказаться от любых его дальнейших предложений.
Если посредник настаивает на том, что он будет сопровождать вашу сделку и проверять документы, вы можете сослаться на то, что такая услуга вам не нужна и вы в состоянии всё сделать самостоятельно.
Можно поступить иначе. Если вы хотите избавиться от посредника в более мягкой и корректной форме, то после просмотра квартиры можете ответить, что вам хотелось бы ещё посмотреть другие квартиры и сравнить предложенные варианты перед принятием решения о покупке.

Купить квартиру без посредников – общий алгоритм действий

1. Поиск квартиры

Найти квартиру вы можете с помощью риэлтора, частного посредника или агентства недвижимости;
Самостоятельно, используя частные объявления хозяев на досках объявлений, на ОЛХ, форумах, тематических группах в социальных сетях и других интернет-ресурсах;
Самостоятельно, используя “сарафанное радио”, информацию от друзей, знакомых, консьержей, соседей, родственников;
Воспользоваться информационной базой продающихся квартир компании GetHom, если вы ищете квартиру в Одессе.

2. Проверка найденного варианта

После того, как вы нашли квартиру, посмотрели её и квартира по внешним параметрам вам подошла, необходимо проверить её документы.

Как правило, на этом этапе лучше воспользоваться услугами профильного юриста.

Юристы нашей компании оказывают услуги по проверке недвижимости и сопровождению сделок купли-продажи. Можете позвонить нам:

063 705-09-42, 096 698-10-41

Юридический отдел GetHom

Юрист проверит:

Документы на квартиру;
Собственников и их права на продажу;
Связанных лиц – родственники, супруги, дети, наследники;
Наличие обременений – аресты, запреты, ипотеки;
Наличие судебных производств по квартире и собственникам;
Законность предложенной схемы продажи, условий сделки и денежного расчёта;
Наличие неявных или скрытых рисков, проведёт оценку этих рисков и предложит варианты их минимизации.

3. Оформление документов

Предварительный и основной договор купли-продажи оформляет нотариус.

Купить квартиру без посредников – как избавиться от риэлтора

Вариант работает, но далеко не всегда и не все его смогут применить.

Например, вы позвонили по объявлению о продаже квартиры и попали на посредника, который сказал, что данная квартира в продаже и он может показать вам её. Договорились о встрече и приехали на просмотр.

Если вы не заключали договор с этим риэлтором об оказании услуг и их оплате, то ничего не должны платить ему. Он же по своей инициативе вас привёл в квартиру.

Во время просмотра вы можете обменяться контактами с хозяином понравившейся квартиры, чтобы в дальнейшем вести переговоры напрямую, без участия посредника.

Риэлтор, который присутствует на показе, будет пытаться препятствовать этому. Но вы не совершаете ничего противозаконного, оставив свой номер телефона владельцу квартиры.

Вы не заключали с риэлтором договор, где это запрещено. Если вас перед показом не предупреждали, что за просмотр вы должны заплатить 2 тысячи долларов, то вы ничего не нарушаете и ваша совесть чиста.

Кто нанимал риэлтора – распространённое заблуждение

Если посредник перед вами, то наверное хозяин заключил с ним какой-то договор – подумаете вы.

Но, как правило, у риэлтора нет договора о предоставлении услуг с хозяином квартиры, а есть только желание вклиниться между покупателем и продавцом и всячески препятствовать их контактам.

Всё это с прямой выгодой для себя, а дальше – как повезёт. Главная цель – это заработать на ровном месте. Такие у них методы “работы”.

Поэтому, посмотрев квартиру, вы можете оставить свой номер телефона хозяину, сказав ему, что квартира понравилась и вы хотите купить её.

Как правило, владелец квартиры не захочет упускать реального покупателя и обязательно перезвонит вам.

На этом этапе мы советуем отказаться от посредника, обменяться с хозяином квартиры контактами, воспользоваться услугами юриста для проверки документов и идти к нотариусу для заключения договора.

Если поступать по справедливости, то можно заплатить какую-то сумму денег риэлтору за потраченное им время на просмотр объекта недвижимости. Но вы вправе самостоятельно выбирать как вам покупать квартиру. С посредником или без него.

Как купить квартиру выгодно и комфортно

Вышеописанная схема работает не всегда.

Например, бывают случаи, что купить квартиру без посредников не получается. Это бывает в ситуации, когда собственник заключил с агентством эксклюзивный договор на продажу своей квартиры.

В этом варианте лучше не идти на конфликт, а постараться просто минимизировать стоимость услуг.

Если квартира находится в Одессе, то мы можем помочь сэкономить и выгодно купить квартиру.

Если вы находитесь в другом городе, то мы сможем оказать дистанционную поддержку в проверке документов. Это стоит не дорого, но сэкономит значительно большие суммы при покупке жилья.

Статья по теме: Как проверить квартиру онлайн перед покупкой в Украине

Как проверить документы при покупке квартиры без посредников

Покупая квартиру с посредниками или без, единственное, за что действительно нужно побеспокоиться, так это о проверке документов.

Вид из окна, привлекательная цена квартиры, выгодные условия договора и наличие шикарного ремонта теряют всякую ценность, если с документами будут проблемы.

Поэтому в первую очередь всегда обращайте внимание на документы и их проверку и только потом на всё остальное.

Юристы GetHom могут оказать услугу проверки документов в режиме онлайн по всей Украине. Мы проверим документы и исключим риски при покупке квартиры от застройщика или на вторичном рынке.

Проверим любую квартиру или застройщика. Стоимость услуг и подробное описание вы можете прочитать по ссылке:

Статья по теме: Проверка недвижимости, квартир, застройщиков

Либо звоните по номерам телефонов ниже. Наш юрист по недвижимости поможет с проверкой документов и вы купите квартиру без посредников надёжно и без проблем.

063 705-09-42, 096 698-10-41

Юрист по недвижимости GetHom

Звоните, работаем с 9.00 до 21.00 без выходных и праздников.

Как должны работать риэлторы

Каждый должен заниматься своим делом. Если покупатель не имеет возможности найти квартиру самостоятельно или не хочет этим заниматься, он может подключить к этой работе посредника.

Как правило, в этом случае необходимо заключить договор об оказании услуг, в котором риэлтор обязуется организовать определённое количество просмотров продающихся квартир, отвечающих заданным критериям.

Оплата за просмотры

Например, вас интересует 2-комнатная квартира до 60 кв.м. на среднем этаже высотного дома в хорошем жилом состоянии, стоимостью до 40 тысяч в микрорайоне, ограниченном определёнными улицами.

Если риэлтор берёт на себя обязательство подобрать нужные варианты и организовать просмотры, то вы можете заплатить ему за эту услугу. Как правило, цена устанавливается по договорённости сторон и зависит от заданных критериев покупаемой квартиры и аппетита риэлтора.

Договор подписывается сторонами, риэлтор приступает к поиску нужных квартир и договаривается с хозяевами о просмотрах. Критерии поиска могут изменяться в процессе просмотра квартир.

Например, вы можете расширить район поиска или увеличить ценовой диапазон. Риэлтор должен идти вам навстречу и подбирать квартиры в соответствии с вашими пожеланиями.

Эти моменты должны быть прописаны в договоре. Риэлтор работает на вас и вы ему платите.

Статья по теме: Сколько зарабатывают риэлторы

Риэлтор – только продавец

Вы можете просмотреть 10-20-30 квартир и не выбрать ничего, а можете остановить свои поиски на 5-й или 6-й квартире. Если квартира вам понравилась, вы прекращаете поиски. На этом работа посредника заканчивается.

Заплатили за реальную работу риэлтора – подбор квартир и информацию. После этого нужно проверить документы с юристом и приступить к переговорам с хозяином.

Купить квартиру без посредников – поиск юриста для сопровождения сделки

Следующие этапы – это изучение документов и проверка юридической чистоты квартиры, а также оформление договора аванса и договора купли-продажи.

С этого момента вы можете заключить договор с юристом по сопровождению сделки. Цены на услуги юристов вы можете посмотреть по ссылке: https://gethom.com

Юрист проверит документы, оценит и минимизирует возможные риски, откорректирует содержание договора аванса, основного договора купли-продажи и выведет вас на окончательный этап сделки.

Какие подводные камни могут подстерегать покупателя недвижимости и что делать, чтобы избежать неприятностей, вы узнаете, посмотрев это видео:

Какие ещё факторы могут свидетельствовать о том, что вам предлагают купить не совсем чистую с юридической точки зрения квартиру?

Самые распространённые из них рассмотрены в этих видео:

Окончательный этап включает в себя подготовку и подписание договора купли-продажи, а также его регистрацию. Этим будет заниматься нотариус.

Таким образом, происходит разделение труда:

Риэлтор занимается поиском квартир и показами;
Юрист проверяет документы и сопровождает сделку;
Нотариус оформляет договор и регистрирует его.

Каждый занимается своим делом и получает за это соответствующее затратам труда вознаграждение.

Если вы можете найти квартиру сами, то платить риэлтору не нужно. Только юристу и нотариусу. Если и документы сможете сами проверить, то остаются только обязательные услуги нотариуса. Но для проверки документов не достаточно изучить форумы и блоги. Нужен опыт и юридические знания.

Эта практика распространена в США, там посредник знает, что он только продавец и никого не обманывает, говоря, что умеет проверять документы. У нас же риэлтор на все руки мастер.

Почему риэлтор не может сопровождать сделку по покупке квартиры

Повар не может управлять государством, потому что не имеет образования, соответствующего уровня культуры, знаний и достаточной подготовки.

Так и риэлтор не может сопровождать сделку, минимизировать риски и оформлять документы, потому что он этому не учился, не обладает знаниями и опытом и просто не умеет этого делать. Риелтор отличный продавец и это главная услуга риелтора.

Услуги посредника без договора

Посредник пытается всеми силами навязать вам свои услуги по “проверке и оформлению документов” и хочет, чтобы вы заплатили ему 2000 долларов (если вы покупаете квартиру за 40 тысяч).

При этом следует отметить, что:

Риэлтор не знает, как проверять документы. Как правило, он никогда этого не делал, не имеет опыта и не может дать гарантий юридической чистоты предстоящей сделки.
Риэлтору не выгодно проверять документы. Он получает комиссию только в результате состоявшейся сделки. А если с документами не всё в порядке, то сделки не будет и риэлтор ничего не заработает.

Посредники не заключают с вами никакого договора о предоставлении услуг, но, несмотря на это, пытаются обманным путём заставить вас оплатить им комиссию.

Услуги по договору

Если вы подписали договор, где расписаны все оказываемые услуги по пунктам с указанием стоимости каждой из них, указан срок исполнения того или иного действия, а также предусмотрены штрафные санкции за несвоевременное, неполное или некачественное выполнение условий договора, то риэлтор может потребовать с вас оплату.
Если договора между вами и риэлтором не было, то он не имеет права требовать с вас оплату якобы оказанных услуг.
Вы оплачиваете только те услуги, которые были прописаны в договоре и которые вы согласились оплатить.
Если с вас хотят получить какие-то деньги, то это вымогательство и обман. Без договора вы не должны ничего никому платить.

Вымогательство риэлтора при покупке квартиры

Если риэлтор настаивает на том, что он будет сопровождать вашу сделку и проверять документы, вы можете вежливо отказаться от его навязчивых услуг. Вы можете сослаться на то, что такая услуга вам не нужна и вы в состоянии всё сделать самостоятельно, наняв юриста, который сделает это дешевле.

Статья по теме: Юрист по недвижимости в Одессе. Сопровождение сделок

Как правило, действие посредника, которого никто не нанимал, можно расценить как вымогательство с принуждением к заключению сделки. За это есть статья 189 Криминального кодекса Украины и статья 355.

Вместе с тем, вы должны знать, что посредник не может вас вынудить заплатить ему деньги, при угрозах насилия и давлении можете обращаться в полицию. Закон на вашей стороне.

А риэлторы сразу потеряются, потому что понимают, что без договора их действия – чистое вымогательство и они не законны.

Посредник или юрист при покупке

Вы можете сами выбрать кому платить деньги. Риэлтору 2000 долларов или юристу по недвижимости за проверку документов и сопровождение сделки. Если найти квартиру вы можете самостоятельно, то риелтор вам и не нужен.

Риэлтор занимается – подбором и показом квартир, а проверять документы и готовить сделку должен юрист.

Вы не должны ни копейки платить риэлтору, если до начала его работы между вами не был заключён договор.

Если вы заключаете такой договор, то расчёт за выполненную работу должен происходить в строгом соответствии с его пунктами. И вы должны ему заплатить за работу сумму, прописанную в договоре. После того, как квартира выбрана, работа риэлтора заканчивается. Дальше сопровождать сделку должен юрист, а заниматься переоформлением квартиры – нотариус.

Как купить квартиру без посредников – выбор варианта

На что обратить внимание в первую очередь? Перечислим основные пункты:

Местоположение дома, состояние прилегающей территории, освещение двора, наличие детской площадки, возможность подъехать к дому и припарковать машину.
Наличие магазинов, рынков, поликлиники, школы, детсада и остановок общественного транспорта в непосредственной близости.
Состояние подъезда, лестницы, лифта, освещение, наличие консьержа.
Наличие тамбура, состояние входной двери в квартиру, шумоизоляция.
Состояние пола в квартире, стены, потолки, межкомнатные двери.
Наличие перепланировок в квартире, узаконены ли они.
Розетки, выключатели, состояние электропроводки.
Трубы, сантехника, напор воды в кранах, работа канализации, наличие счётчиков, состояние радиаторов отопления.
Состояние окон, балконов, вид из окна.
Поинтересоваться, кто соседи сверху-снизу и на этаже.

Видео на что обратить внимание при просмотре квартиры

Купить квартиру без посредников – ошибки при просмотре квартиры

Основная проблема покупателей – то, что некоторые из них начинают торговаться ещё по телефону, не посмотрев квартиру. Так делать нельзя.

Вначале нужно установить положительный контакт с собственником, расположить его к себе. Не торгуйтесь и только придя в квартиру. Вначале осмотрите её. Пообщайтесь с хозяином.

Задайте свои вопросы, пообщайтесь с человеком и только после этого можете начинать вести переговоры по стоимости.

Если у вас не хватает пары тысяч на покупку квартиры, то может найтись два выхода. Либо хозяин уступит вам, либо квартира настолько понравится, что вы найдёте недостающие деньги.

А в случае торга по телефону у вас таких шансов скорее всего не будет. Хозяин по телефону скажет “нет” и разговор закончится.

Всегда делайте предложения только установив контакт. Будьте открыты и доброжелательны. Если вы понравитесь продавцу, то торги пройдут успешнее.

Купить квартиру без посредников – какие факторы влияют на цену квартиры

Расположение и особенности дома, этаж, состояние подъезда и самой квартиры, документы на квартиру и вид сделки – всё это может существенно повлиять на цену квартиры.

Есть существенные факторы или фундаментальные параметры при образовании цены квартиры. Это дом, район, планировка, вид из окна, этаж. Всё это нельзя изменить после покупки.

А есть не существенные. Это ремонт, состояние парадной, плитка в ванной, трубы, радиаторы и сантехника, окна, двери. Всё это можно в любой момент изменить и сделать как вам нравится.

Если говорить о документах на квартиру, то это основополагающий фактор. Покупать квартиру с сомнительными документами нельзя ни при каких обстоятельствах.

Вид сделки – это может быть чистая продажа, альтернатива, сделка с привлечением органов опеки и другие варианты. Любой из этих факторов может внести коррективы по срокам заключения основного договора и освобождению квартиры.

Вид из окна

Например, есть две совершенно одинаковые квартиры. У одной из них окна выходят в парк, а у другой на мусорную свалку, автостоянку или кладбище. Понятно, что эти квартиры должны существенно отличаться по цене.

Купив квартиру с окнами на свалку, вы будете вынуждены видеть эту свалку всю свою жизнь и ничего не сможете с этим сделать. Разве что, через многие годы городские власти уберут эту свалку и посадят на её месте парк. Но это из области фантастики.

А в реальной жизни бывает иначе. Например, купив квартиру в новостройке с окнами на море и парк, через несколько лет можно увидеть из своих окон в лучшем случае другую новостройку, а может быть, автозаправку, многоуровневый паркинг или торговый центр с автостоянкой, который перекроет весь пейзаж.

Оценивайте, может ли испортиться вид из окна, возможна ли ещё одна стройка или всё уже застроено.

Две одинаковые квартиры в одном и том же доме и на одном этаже будут стоить по-разному, если окна одной из них выходят на шумный проспект с круглосуточным многополосным движением машин, а другая находится с противоположной стороны дома и окна её выходят в зелёный и тихий двор.

Этаж

Этаж, на котором находится квартира, вы тоже не сможете изменить. Нельзя по взмаху волшебной палочки переместиться с верхнего этажа на средний.

Квартира на первом или последнем этаже проигрывает по расположению и стоит значительно дешевле, чем аналогичная по состоянию, но расположенная на среднем этаже.

На первом этаже все могут заглянуть в окно, слышен шум с улицы, проникает пыль. На последних этажах может течь крыша и подниматься иногда придётся без лифта.

А решётки на окна квартиры в целях безопасности обычно нужно устанавливать как на первом, так и на последнем этаже.

Статья по теме: На каком этаже лучше жить для здоровья

Район

Это касается также района и местоположения дома.

Например, наличие развитой инфраструктуры вблизи вашего жилища – это очень важный фактор. Вы же не будете круглосуточно сидеть в квартире. Как правило, вам придётся ездить на работу, принимать гостей, покупать продукты на рынке или в супермаркете.

Водить детей в детский сад и школу, посещать поликлинику, кинотеатр или спортзал, парковать свой автомобиль.

Поэтому расположение дома вблизи хорошей транспортной развязки с остановками общественного транспорта, где в шаговой доступности есть всё необходимое – очень важный аспект, который также существенно влияет на стоимость приобретаемого жилья.

Чем больше объектов инфраструктуры вокруг, тем жильё стоит дороже.

Перепланировка в квартире

Ещё один важный фактор, на который следует обратить внимание – это наличие не узаконенной перепланировки в квартире.

Например, в настоящее время техпаспорт на квартиру не является обязательным документом для нотариального заверения сделки. Его не нужно предъявлять и не обязательно обновлять.

Поэтому покупатель должен сам настаивать на изготовлении и предоставлении нового техпаспорта на приобретаемую квартиру, чтобы убедиться в отсутствии перепланировок. Либо самостоятельно проверять состояние квартиры.

Нотариусы всегда вносят в договор купли-продажи пункт о том, что в квартире не проводилось самовольное переоборудование или перепланировка. Если такой договор покупатель подписывает, то в случае выявления факта перепланировки все претензии по этому поводу будут в дальнейшем предъявлены новому владельцу квартиры.

Поэтому, если при просмотре квартиры обнаружена неузаконенная перепланировка, то нужно понимать, что до покупки этот фактор является проблемой продавца квартиры. Но если вы купите квартиру в таком состоянии, то это будет в дальнейшем вашей проблемой.

Статья по теме: Как узаконить перепланировку квартиры

Что делать при покупке, если в квартире перепланировка

Вариант 1. Например, можно обязать продавца узаконить сделанную перепланировку до покупки. Как правило, в зависимости от характера перепланировки, на это могут уйти месяцы, а иногда и годы беготни по инстанциям и, соответственно, значительные расходы. Это нужно понимать. Какая последовательность действий в этом случае вы узнаете, посмотрев видео.
Вариант 2. Получить от продавца существенную скидку на покупку квартиры и совершить покупку. Как правило, в этом случае все проблемы по приведению документов на квартиру в надлежащее состояние будут лежать на вас. Здесь следует отметить, что не всякую перепланировку можно узаконить. Поэтому перед принятием такого решения обязательно нужно проконсультироваться со специалистом.
Вариант 3. Не покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой.

Как узаконить перепланировку квартиры и сколько это займёт времени

Как ремонт влияет на цену квартиры

Внутреннее состояние квартиры, цвет обоев, качество напольного покрытия, дизайн дверей, цвет стен, количество радиаторов отопления – всё это важно, но при желании может быть переделано по вашему вкусу. Сделав косметический ремонт и обновив сантехнику, можно изменить всю квартиру до неузнаваемости.

Это, конечно, стоит денег, но найти и купить квартиру, которая подходила бы вам по всем параметрам, включая цвет кафельной плитки в ванной и обоев в комнатах не получится однозначно.

Все люди разные. И если хозяева сделали ремонт в квартире, используя преимущественно тёмные тона обоев и кафеля, то это может понравиться далеко не всем. Придётся переделывать на свой вкус.

Поэтому, при выборе и просмотре квартиры всегда нужно понимать, что в данной квартире вам нравится, а что будете переделывать по-своему. Или купить квартиру без ремонта и внутренней отделки и всё сделать самому.

Как оценивать ремонт

Как правило, иногда выгоднее купить квартиру с готовым ремонтом, чем делать его самостоятельно. Можно переклеить обои в одной из комнат и ремонт закончен. При этом, например, двухкомнатная квартира обошлась вам в 40 тысяч. Во втором варианте квартира стоит 35, но в ней абсолютно голые стены и вообще ничего нет. Что выгоднее ?

В первом случае вы вложите в ремонт 300 долларов. Во втором дополнительно 10-15 тысяч. Например, при готовом ремонте вы сократите время до вселения в квартиру и не будете контролировать процесс ремонта. Значит, первый вариант выгоднее.

Если же стоит задача в любом случае сделать ремонт под себя, то нужно искать квартиру за минимальные деньги без ремонта. Вы потратите время, но изначально не переплатите за чужие дизайнерские решения.

Не слушайте рассказы продавца о том, сколько вложено в ремонт, думайте сами, сколько вам нужно будет вложить, что придётся переделать и сколько это будет стоить.

Старый ремонт нужно учитывать с коэффициентом износа. Это примерно 30-40% от изначальной стоимости, если ремонт был сделан недавно.

Купить квартиру без посредников – квартира выбрана. Что делать дальше?

Вы просмотрели большое количество квартир. И вот, наконец, “душа легла”. Квартира вам понравилась и вы решились на покупку. Что нужно делать в этом случае?

Наши рекомендации:

Старайтесь не выражать открыто своих эмоций, особенно на первом просмотре. Ведите себя сдержанно и внешне нейтрально.
Если просмотренная квартира вам понравилась, обязательно сходите на объект, с которым вы хотите определиться, ещё раз, составив для себя список вопросов, на которые вы хотели бы получить ответы. Только получив такие ответы и проанализировав их, принимайте окончательное решение.
Запросите у продавца полный пакет документов на продаваемую квартиру для проверки их юридической чистоты. Только оценив все риски предстоящей покупки на основании полного и всестороннего анализа предоставленных документов, можно переходить к дальнейшим переговорам с продавцом.

Очень часто уже на этом этапе покупатель совершает много ошибок. Они могут существенно повлиять на судьбу сделки.

Купить квартиру без посредников – приёмы торга

Как правильно вести себя на переговорах с продавцом? На чём заострить внимание? Как торговаться, чтобы достичь желаемого результата?

Наши рекомендации:

Переговоры – это желание и стремление сторон понять друг друга, учесть и прояснить все тонкие моменты, выработать оптимальную схему предстоящей сделки и в дальнейшем придерживаться достигнутых договорённостей.
Нельзя на переговорах вести себя жёстко и агрессивно, требовать каких-либо односторонних уступок для себя. Любая конфронтация в данной ситуации может только нанести вред.
Сделка – это обоюдный процесс последовательных шагов покупателя и продавца навстречу друг другу. Только взаимное стремление делать такие шаги приведёт к желаемому результату.
Не проявляйте свою явную безграмотность в переговорах по обсуждению схемы предстоящей сделки. Если вы что-то не понимаете, то лучше пропустите этот пункт или отложите обсуждение спорного момента до тех пор, пока вы не посоветуетесь с юристом.
Нельзя юлить и хитрить во время переговоров. Нужно честно и прямо отвечать на поставленные вопросы, избегать двусказанностей и умалчивания чего-либо.
Нельзя торопиться и принимать необдуманные решения. Нужно тщательно всё взвесить и проанализировать возможные последствия тех или иных действий, прежде чем вы их совершите.
Не сообщать никакой лишней информации. Всё, что не касается предстоящей сделки и схемы её проведения, обсуждению не подлежит.

Как правильно торговаться с продавцом квартиры

Торговаться по цене нужно только в том случае, если вы решили эту квартиру покупать.
Для выработки оптимальной стратегии поведения нужно понимать потребности и мотивы оппонента – цель продажи, сроки, насколько продавец мотивирован продать эту квартиру, как долго продаёт.
Для получения полной ясности сложившейся ситуации необходимо задавать правильные вопросы, чтобы получить на них развёрнутые ответы. Форма вопросов должна быть непринуждённой, чтобы укрепить взаимное доверие и не вызывать негатив.
Не нужно торговаться по цене на первом просмотре квартиры.
Меньше эмоций, нельзя спорить с продавцом.
Необходимо дать понять продавцу, что вы реальный покупатель и у вас есть деньги для покупки.
Вначале нужно посмотреть квартиру, проверить, изучить и проанализировать документы на предмет их легитимности, полноты и комплектности, выслушать пожелания продавца по срокам продажи и схеме сделки, сравнить состояние квартиры и предложенные условия с ранее просмотренными аналогами и только после этого приступить к торгу.
Не торопиться, всё делать взвешенно и обдуманно.
Нельзя начинать торг с перечисления минусов и недостатков квартиры.
Не стоит говорить продавцу, что у вас мало денег или сложные жизненные обстоятельства.
Нельзя проявлять явную заинтересованность – в этом случае торга не будет.
Нельзя вести себя жёстко и агрессивно.
При анализе ситуации и в процессе принятия решения опираться только на проверенные факты.
Задача покупателя – купить квартиру по рыночной цене. Поэтому, если предложенная цена реальная – нужно покупать.

Купить квартиру без посредников – проверка документов

Важный этап перед покупкой – это проверка документов.

Как правило, на этом этапе мы настоятельно рекомендуем привлечь юриста, специализирующегося на сопровождении сделок с недвижимостью.

Это очень важный и ответственный момент. Любая ошибка и неточность на данном этапе может привести к необратимым последствиям.

Очень важно на данном этапе прояснить, как будет проходить сделка. В зависимости от конкретных обстоятельств, нужно получить ответы на следующие вопросы:

Какое количество собственников владеют квартирой, согласны ли они на продажу квартиры, всех ли устраивает цена, будут ли они присутствовать на сделке.
Возраст собственников и их состояние здоровья.
Сколько человек прописано в квартире, могут ли они выписаться до сделки.
Как продавцы планируют освобождать квартиру, сколько на это понадобится времени.

После получения ответов на все заданные вопросы, необходимо обсудить схему сделки.

Схема сделки

Где будет проходить сделка.
Кто будет оплачивать обязательные платежи (налоги, госпошлину, взнос в Пенсионный фонд, услуги нотариуса).
Где будет проходить денежный расчёт, в какой форме, в какой валюте (безналичный расчёт через банк, наличными в комнате для расчётов до подписания договора или после его подписания в помещении банка, другие варианты).
Какой срок для выписки и освобождения квартиры будет указан в договоре купли-продажи.
Как, когда, где и в какой форме будет заключаться предварительный договор купли-продажи (договор аванса).
Какие пункты будут внесены в предварительный договор. За что передаётся аванс, его размер, срок заключения основной сделки.
Какие документы стороны должны предоставить на сделку. Например, выписаться и предоставить соответствующую справку или погасить задолженности по коммунальным платежам и предоставить справки.
Кто должен получить и предоставить недостающие документы.
Какие предусмотрены штрафные санкции в случае невыполнения условий договора с каждой стороны.

Нужно согласовать каждый пункт предварительного договора заранее, до момента его подписания. Это очень важное условие.

Договор аванса

Как правило, после проведения всех переговоров и согласований можно переходить к оформлению предварительного договора купли-продажи и передаче аванса.

Договор аванса можно заключать в простой письменной форме, но мы рекомендуем оформлять его у нотариуса. Это позволит исключить любые спорные моменты и не потерять деньги. Советуем прочитать статью по данной теме, чтобы избежать ошибок.

Статья по теме: Задаток, аванс или предварительный договор

В срок, указанный в договоре аванса, стороны должны прибыть к нотариусу для оформления основного договора купли-продажи.

Купить квартиру без посредников – документы для нотариуса

Для проведения сделки по отчуждению недвижимости нужно предоставить нотариусу следующие документы:

Документ, подтверждающий право собственности на отчуждаемый объект. Например, это может быть: договор купли-продажи, договор долевого участия, договор покупки имущественных прав, договор дарения, договор мены, свидетельство о приватизации, договор пожизненного содержания, наследственный договор или решение суда.
Выписку о регистрации прав собственности из Государственного реестра вещных прав на объект недвижимости.
Паспорта и идентификационные коды всех собственников (для несовершеннолетних – свидетельства о рождении).
Свидетельство о браке (расторжении брака, смерти) супруги/супруга.
Письменное согласие супруга (супруги) собственника на проведение сделки (если недвижимость была приобретена в браке).
Технический паспорт (нужен не во всех случаях).
Справка (форма 1) о составе семьи и количестве зарегистрированных в квартире людей (действительна 1 месяц). С 4.12.17 произошли изменения в Порядке нотариальных действий согласно приказа Минфина №3851, на основании которого такую справку может письменно составить сам владелец продаваемого жилья. Как правило, по этой справке нотариус определяет, что малолетние и нетрудоспособные члены семьи продавца не имеют прав на отчуждаемое жильё, следовательно, такую сделку можно совершать.
Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети или они являются совладельцами, нужно предоставить разрешение опекунского совета на проведение сделки.
Оценка объекта недвижимости (действительна 6 месяцев).
Справку из банка об открытии счёта и зачислении безналичного платежа.

Купить квартиру без посредников – какие налоги платит продавец

Доход, полученный от продажи недвижимости, не облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) в случае выполнения следующих условий:

Если это первая продажа объекта недвижимости данным владельцем в течение календарного года.
Если объект недвижимости находится в собственности владельца более 3 лет. Условие пребывания имущества в собственности свыше 3 лет не распространяется на объекты, перешедшие в собственность по наследству.

В остальных случаях доход от продажи недвижимости облагается налогом в размере 5% от суммы сделки. А также военным сбором 1,5%. Нерезидент при продаже недвижимости платит налог в размере 18% плюс военный сбор.

Сумма сделки – это цена, зафиксированная в договоре купли-продажи. Как правило, она не должна быть ниже суммы оценочной стоимости. Определяется по взаимной договорённости покупателя и продавца.

Как правило, оценку объекта недвижимости для определения оценочной стоимости проводят непосредственно перед сделкой. Само заключение действительно для проведения сделки на протяжении 6 месяцев.

Купить квартиру без посредников – какие расходы несёт покупатель при покупке

Из обязательных платежей законом предусмотрена уплата государственной пошлины в размере 1%, а также 1% сбора в Пенсионный фонд.

Пенсионный сбор оплачивается покупателем квартиры. Что касается госпошлины, то в законе чётко не сказано, кто должен её платить. Обычно её платит продавец.

Кроме налогов и сборов стороны должны оплатить услуги нотариуса. Их платит либо покупатель, либо они оба делят платёж поровну.

По отдельной договорённости между покупателем и продавцом все расходы пошлин и налогов могут делиться пополам.

Договор купли-продажи подписан. Что дальше?

Как правило, после подписания договора и проведения взаиморасчётов, нотариус регистрирует этот договор в электронном Государственном реестре вещных прав.
Продавец получает на руки заверенную копию договора. Покупатель – оригинал договора, его заверенную копию и выписку из реестра о регистрации. С этого момента покупатель становится полноценным собственником купленной квартиры.
Если квартира свободна, то продавец сразу передаёт ключи от неё. Но обычно на момент сделки продавец ещё живёт в квартире. В таком случае он должен освободить помещение в срок, который прописан в договоре. Обычно на это даётся срок до одного месяца. За это время продавец должен освободить квартиру от своих вещей и переехать. А также оплатить все коммунальные услуги на день выселения.

Как купить квартиру без риэлтора: пошаговая инструкция

Спасибо, что дочитали до конца. Мы очень надеемся, что теперь вы сможете купить квартиру без посредников самостоятельно. И пройдёте все этапы без финансовых потерь.

Классическая схема покупки квартиры состоит из следующих этапов:

Поиск квартиры;
Проверка документов, минимизация возможных рисков, согласование условий предстоящей сделки;
Торг по цене, оптимизация расходов при проведении сделки;
Оформление документов.

Как можно найти квартиру:

Через риэлтора;
Самостоятельно;
Воспользоваться информационной базой GetHom.

Только если вы крайне заняты и готовы доверить выбор квартиры, где будете жить долгое время, постороннему человеку – можно обратиться к риэлтору, оформив при этом соответствующий договор.

В любом другом случае выбирайте квартиру сами и у вас всё получится.

Что нужно помнить:

Риэлтор занимается подбором вариантов и организацией показов квартир;
Юрист проверяет документы, минимизирует риски, оптимизирует расходы и сопровождает сделку;
Нотариус оформляет договор и регистрирует его.

Как оптимизировать затраты:

Если квартиру вы нашли сами, то риэлтор не нужен. Вам к юристу и нотариусу.

Если вы нашли квартиру самостоятельно, не беспокоитесь о возможных проблемах с документами, то вам только к нотариусу.
Если же вы хотите привлечь риэлтора, то необходимо заключить с ним договор по оказанию услуг поиска и подбора вариантов, а также организации показов выбранных квартир. Оплачивать услуги риэлтора нужно только в соответствии с этим договором.

Какие обязательные пункты должны быть в договоре с риэлтором:

Подробный перечень предоставляемых услуг по пунктам, с указанием стоимости каждой услуги;
Срок исполнения каждого пункта договора и порядок оплаты;
Штрафные санкции за несвоевременное, неполное или некачественное выполнение пунктов этого договора.

Помните, что оплачивать вы должны только те услуги, которые прописаны в договоре при условии их качественного выполнения в указанный срок.

Купить квартиру без посредников – услуги юриста

Юрист проверит:

Документы на квартиру;
Собственников и их права на продажу;
Связанных лиц – родственники, супруги, дети, наследники;
Наличие обременений – аресты, запреты, ипотеки;
Наличие судебных производств по квартире и собственникам;
Законность предложенной схемы продажи, условий сделки и денежного расчёта;
Наличие неявных или скрытых рисков, проведёт оценку этих рисков и предложит варианты их минимизации.

Сопровождение сделки юристом:

Юрист проведёт переговоры по условиям предстоящей сделки;
Оптимизирует затраты и расходы по сделке;
Разработает оптимальную схему сделки;
Подготовит предварительный договор купли-продажи (договор аванса);
Подготовит основной договор купли-продажи.

Схема сделки

Где будет проходить сделка;
Кто будет оплачивать обязательные платежи (НДФЛ, военный сбор, госпошлину, взнос в Пенсионный фонд, услуги банка, услуги нотариуса);
Где будет проходить денежный расчёт, в какой форме, в какой валюте (безналичный расчёт через банк, наличными в комнате для расчётов до подписания договора или после его подписания в помещении банка, другие варианты);
Какой срок для выписки и освобождения квартиры будет указан в договоре купли-продажи;
Как, когда, где и в какой форме будет заключаться предварительный договор купли-продажи (договор аванса);
Какие пункты будут внесены в предварительный договор;
Размер аванса, срок заключения основной сделки;
Какие документы стороны должны предоставить на сделку;
Кто должен получить, оплатить и предоставить недостающие документы;
Какие предусмотрены штрафные санкции в случае невыполнения условий договора с каждой стороны.

Как правило, сопровождение сделки предусматривает личное присутствие юриста на всех значимых этапах. Это переговоры по условиям сделки, подготовка и подписание договора аванса и основного договора купли-продажи.

Так же возможно дистанционное сопровождение по телефону. Это будет стоить дешевле.

Как купить квартиру без посредников – выводы

Будьте осмотрительны и осторожны с документами. Это важный этап и лучше перепроверять всё несколько раз. Сложности и опасные ситуации случаются.

Старайтесь выбирать квартиру с максимально надёжными продавцами и условиями сделки. Самое главное при покупке квартиры – это не расположение квартиры или дом – это документы.

Выбирать квартиру по виду из окна можно, но правильно начинать с документов. Только если документы в порядке, можно продолжать переговоры по покупке.

Не ввязывайтесь в авантюры и не подвергайтесь влиянию третьих лиц. Для безопасности можете нанять юриста. Он подстрахует и даст правильный совет.

Юристы GetHom могут оказать услугу проверки документов в режиме онлайн по всей Украине.

Мы проверим документы и исключим риски при покупке любой квартиры. Стоимость услуг и подробное описание вы можете прочитать по ссылке:

Статья по теме: Проверка недвижимости, квартир, застройщиков

063 705-09-42, 096 698-10-41

Юрист по недвижимости GetHom

Звоните, работаем с 9.00 до 21.00 без выходных и праздников.

Мы надеемся, что статья помогла вам и вы купите квартиру самостоятельно.

Сложности есть, но купить квартиру без риелтора – вполне посильная задача для каждого. Удачного поиска.