25 июля 2022 422 187

Договор купли продажи квартиры в Украине 2022 год

При каждой продаже и покупке недвижимости оформляется переход права собственности от одного владельца к другому. В Украине за 2021 год было оформлено 255 тысяч договоров купли-продажи недвижимости и с каждым годом эта цифра растёт.

Оформляется договор у нотариуса при заключении сделки. В данной статье мы рассмотрим все наиболее важные моменты по договору купли-продажи квартиры в Украине на 2022 год.

Вы узнаете, когда можно заключить договор и в каких случаях нотариус откажет. Какие потребуются документы для продажи квартиры. Кто и какие оплачивает налоги и кто платит за оформление.

Какие основные этапы сделки купли-продажи квартиры в Украине и как происходит сам процесс оформления. Мы дадим рекомендации и советы по сделке. Расскажем как сделать всё правильно и безопасно. Только чёткие рекомендации и практические советы.

Договор купли продажи квартиры

Содержание:

  1. Что такое ДКП квартиры
  2. На какую недвижимость можно заключить ДКП
  3. Какую недвижимость нельзя продать
  4. Что такое сделка купли-продажи в Украине
  5. Какие документы нужны
  6. Где оформить ДКП
  7. Как оформить ДКП
  8. Стоимость, налоги, расходы
  9. Когда нельзя оформить ДКП
  10. Прописанные жильцы – что делать
  11. ДКП жилого дома
  12. Выводы

1. Что такое договор купли-продажи квартиры

Это нотариально заверенный документ, который содержит информацию о переходе права собственности на объект недвижимости.

Как производится регистрация договора

После того, как договор купли-продажи будет подписан сторонами и заверен, данные о новом владельце объекта недвижимости вносятся в электронный Реестр вещных прав. Это электронная база собственников недвижимости в Украине.

Какие документы получат продавец и покупатель после сделки

  • Как правило, покупатель получает на руки оригинал договора купли-продажи, его заверенную копию и выписку из реестра о регистрации.
  • Продавец получает копию договора на память.

Образец договора купли продажи квартиры в Украине

Образец договора показан ниже. Это общий типовой вид бланка, а сам текст на нём может немного видоизменяться в зависимости от нотариуса и условий сделки по квартире.

Основные пункты: кто продаёт, кому, за сколько, какую именно квартиру – всегда есть. Но могут вноситься дополнительные пункты и сам текст выглядеть иначе.

Это лицевая часть договора, есть ещё обратная. На ней ставят свои подписи покупатель и продавец, тем самым подтверждая прочтение договора и согласие с ним.

Внизу ставит печать нотариус, который подтверждал сделку и номер, под которым сделка зарегистрируется в реестре.

В итоге этот документ и будет являться договором купли продажи квартиры, который покупатель получает на руки вместе с выпиской из реестра.

Договор купли продажи квартиры

Какая информация содержится в договоре купли-продажи квартиры

  • Реквизиты продавца и покупателя, их данные паспорта, номер идентификационного кода.
  • Адрес продаваемого объекта недвижимости, его технические характеристики.
  • Данные о документе, на основании которого квартира принадлежит продавцу.
  • Семейное положение покупателя.
  • Информация о том, что квартира на момент продажи не заложена, не сдана в аренду, на неё не наложен арест или запрет, не имеет долгов.
  • Сумма оценки.
  • Цена продажи.
  • Информация о том, что продавец получил деньги в полном объёме.
  • Срок выписки и освобождения квартиры.
  • Кто оплачивает затраты по оформлению договора.
  • Дата проведения сделки, адрес нотариальной конторы, фамилия нотариуса.

2. На какую недвижимость можно заключить договор купли продажи

Чтобы оформить договор купли-продажи, квартира должна принадлежать продавцу на законных основаниях.

У него должен быть документ, подтверждающий право собственности и регистрация в электронном реестре.

Некоторые условия:

  • Если недвижимость была приобретена одним из супругов, который на момент покупки находился в зарегистрированном браке, то необходимо согласие второго супруга на сделку.
  • В случае, если владельцами квартиры являются несколько человек, для продажи нужно получить их письменное согласие.
  • Если одним из владельцев квартиры является несовершеннолетний или недееспособный, нужно получить разрешение органов опеки и попечительства.
  • Если один из владельцев недвижимости отсутствует на сделке, необходимо предоставить от него доверенность на право продажи квартиры от его имени.

3. На какую недвижимость нельзя заключить договор купли-продажи

Нельзя продать квартиру:

  • неприватизированную;
  • ведомственную;
  • социальную;
  • служебную;
  • на которую наложен запрет или арест;
  • если по ней не выплачена ипотека.

Для продажи квартиры нужно согласие всех собственников, если прописаны дети, то согласие органов опеки, если кто-то отсутствует, то доверенность от него.

Без всех этих документов продать квартиру не получится. Только при наличии всех документов нотариус сможет оформить сделку, а вы продать свою квартиру.

Какую недвижимость покупать не нужно. Советы:

  • Не нужно покупать квартиру с прописанными жильцами, особенно если они не являются собственниками.
  • Квартиру с неузаконенной перепланировкой.
  • Если на квартиру был наложен арест, запрет, идёт судебное разбирательство, есть невыплаченная ипотека.
  • Квартиру, которая имеет большую непогашенную задолженность по коммунальным платежам.
  • Если квартира продаётся через аукцион.
  • Неприватизированную квартиру.

Это всё очень спорная недвижимость и проблемная покупка. Как правило, спор может начаться в прямом смысле в виде судебного разбирательства и признания сделки недействительной.

Риэлторы не обращают внимание на такие моменты – им главное продать и заработать свою комиссию. На риски при покупке квартиры обращают внимание только юристы.

Поэтому внимательно проверяйте документы на квартиру и оценивайте возможные последствия после покупки.

Если нужно, привлекайте юристов для сопровождения сделки.

4. Что такое сделка купли-продажи квартиры в Украине

Сделка по продаже квартиры – это процесс перехода права собственности на объект недвижимого имущества от одного владельца к другому.

Как правило, в этом процессе участвует продавец, покупатель, а регистрирует сам переход права собственности нотариус. Он подтверждает, что продажа действительно состоялась и на момент регистрации всё было законно.

Рассмотрим, какие шаги нужно предпринять, чтобы правильно, грамотно и безопасно оформить продажу квартиры в Украине.

Купля продажа в Украине

Основные этапы сделки купли-продажи квартиры

Если процесс поиска и оформления квартиры можно разделить на этапы, причём поскольку каждый последующий этап связан со всеми предыдущими, очень важно соблюдать установленную последовательность и не допускать ошибок.

С чего начать покупку

Итак, вы решили купить квартиру. После того, как просмотрели десяток разных предложений на рынке недвижимости, сравнили и выбрали один, который вам приглянулся. Решили покупать. Что делать дальше?

Как правило, на этом этапе желательно привлечь юриста по сопровождению сделок с недвижимостью, который оградит от возможных ошибок и неприятностей. Потому что любой шаг с этого момента может привести к финансовым потерям.

Но если  вы уверены в своих силах и сможете сами проанализировать возможные риски, то можно двигаться дальше самостоятельно.

Статья по теме: Юрист по недвижимости в Одессе

Переговоры с владельцем квартиры

После того, как вы приняли положительное решение о покупке, нужно провести предварительные переговоры с владельцем квартиры.

Как правило, это достаточно сложный и ответственный момент. Даже если квартира вам очень понравилась, не нужно сразу давать согласие на её покупку на предложенных условиях. Это типичная ошибка покупателя в данной ситуации.

Например, под воздействием эмоций он принимает и сразу же озвучивает поспешное и необдуманное решение.

Но это неправильно. На данном этапе важно сначала получить ответы на некоторые вопросы.

Что узнать у собственника

  • Какое количество собственников в данной квартире.
  • Все ли они согласны добровольно продать квартиру, всех ли устраивает цена, будут ли они все присутствовать на сделке.
  • Возраст собственников и их состояние здоровья.
  • Сколько человек прописано в квартире, могут ли они выписаться до сделки.
  • Как и когда продавцы планируют освобождать квартиру, сколько на это понадобится времени.

Необходимо проверить документы и обсудить, как будет проходить сделка. Только после этого можно принимать окончательное решение о приобретении.

Какие обоюдные договорённости должны быть достигнуты в процессе переговоров

  • Стоимость квартиры.
  • Сумма вносимого аванса.
  • Где и когда будет оформляться предварительный договор купли-продажи квартиры.
  • Срок оформления основного договора купли-продажи.
  • Где будет оформляться основной договор купли-продажи.
  • Срок снятия с регистрации (выписки) и освобождения квартиры, что остаётся в квартире.
  • Форма расчёта (наличный, безналичный расчёт, в какой валюте).
  • Где, когда и как будет производиться расчёт.
  • Перечень документов для оформления основного договора купли-продажи,
  • Кто должен получить и оплатить недостающие документы.
  • Как правило, необходимо предварительно оценить предстоящие расходы на нотариальное оформление сделки, возможные налоги и согласовать, кто и за что платит.

Если все вышеперечисленные условия согласованы, то можно переходить к следующему этапу. Он заключается в подписании предварительного договора купли-продажи и передаче аванса.

Статья по теме: Договор задатка или аванс при покупке квартиры в Украине

После того, как статья будет прочитана, вы поймёте, почему передаётся именно аванс за квартиру и нельзя называть эту сумму задатком. Эта информация, которую многие риэлторы даже не знают, продолжая подвергать опасности ваши деньги и всю покупку квартиры.

Зачем нужен аванс

Как правило, передача аванса подтверждает ваше намерение купить выбранную квартиру и выполнить ряд условий. Например, должна быть прописана цена, срок оформления основного договора, срок выписки и освобождения квартиры, необходимость своевременного предоставления недостающих документов – всё это оговаривается в предварительном договоре, который подписывают стороны сделки.

Роль риелтора при продаже квартиры

Если в процессе продажи квартиры присутствует риэлтор, то нужно понимать, что это только продавец, как продавец колбасы на рынке. Как правило, он не разбирается в документах и не может в них разбираться после непродолжительной стажировки в агентстве недвижимости.

Проверять и готовить документы должны люди только с юридическим образованием, а не бывшая учительница или пенсионерка на подработке.

Например, сейчас в Верховной Раде подготовлен законопроект об урегулировании риэлторской деятельности. Если за него проголосуют депутаты и он будет принят, то это упорядочит работу агентств недвижимости и частных посредников – в нём предусмотрены условия для повышения профессионального уровня действующих риэлторов, они будут сдавать экзамены для подтверждения своей квалификации и получать лицензию.

Но пока это не произошло, нам приходится мириться с текущей ситуацией.

Предварительный договор

Этот договор нужно заключать только в письменной форме и заверять у нотариуса.

Предварительный договор закрепляет на бумаге все те устные договорённости, которые стороны сделки уже согласовали в результате переговоров.

По этому договору стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи на указанных условиях.

По предварительному договору право собственности к покупателю не переходит. Как правило, в нём вы просто письменно договариваетесь об условиях предстоящей сделки со второй стороной и закрепляете эти условия на бумаге.

Предварительный договор имеет юридическую силу и надёжен при передаче аванса.

Обязательные пункты предварительного договора

  • Должны быть указаны стороны договора, предмет договора – какой именно объект недвижимости вы хотите купить.
  • Срок заключения основного договора купли-продажи, цена продажи объекта и сумма переданного аванса.
  • Прописаны обязательства сторон – кто и что должен сделать до заключения основной сделки, кто и что оплачивает, а также штрафные санкции за невыполнение условий договора.

Подготовка основной сделки купли-продажи

Готовить основную сделку купли-продажи нужно в соответствии с пунктами подписанного предварительного договора.

Например:

  • нужно произвести оценку квартиры,
  • оплатить задолженности по коммунальным платежам и получить соответствующие справки,
  • сделать поверку счётчиков,
  • выписаться из квартиры, получить справку о составе семьи,
  • обновить техпаспорт на квартиру,
  • оформить счёт в банке для проведения безналичного платежа.

Все эти действия нужно закончить до указанного срока подписания основного договора купли-продажи.

Продажа квартиры в Украине

5. Какие документы нужны для продажи квартиры в Украине

Как правило, перечень необходимых документов может меняться в зависимости от изменений законодательства Украины, вида правоустанавливающих документов, количества и возраста собственников и других людей, зарегистрированных в квартире.

На сегодняшний день для продажи квартиры нужны следующие документы:

Какие документы должны быть у продавца

  • Документ, подтверждающий право собственности на квартиру. Например, это может быть договор купли-продажи, дарения, мены, пожизненного содержания, договор долевого участия, свидетельство о приватизации, биржевой договор, наследственный договор или решение суда.
  • Выписка о регистрации права собственности.
  • Паспорта и идентификационные коды собственников, для несовершеннолетних – свидетельства о рождении.
  • Свидетельства о браке (расторжении брака, смерти) супруги/супруга собственников.
  • Письменное согласие супруги (супруга) на проведение сделки.
  • При наличии несовершеннолетних или недееспособных собственников или зарегистрированных нанимателей нужно предоставить разрешение органа опеки и попечительства.
  • Справка форма 1 о составе семьи и количестве зарегистрированных в квартире людей. Она действительна 1 месяц. С 4.12.17 произошли изменения в порядке нотариальных действий согласно приказа Минфина №3851, на основании которого такую справку в некоторых случаях может письменно составить и подписать сам владелец жилья.
  • Оценка объекта недвижимости (действительна 6 месяцев).
  • Справку из банка об открытии счёта для безналичного платежа, если сумма договора превышает 50 000 гривен (нужна не во всех случаях).
  • Технический паспорт на квартиру. С 23 июля 2021 года вступило в силу Постановление Кабинета министров Украины №681 “Некоторые вопросы обеспечения Единой государственной электронной системы в сфере строительства” (ЕГЭССС). Согласно этому документу стали обязательными новые правила оформления технического паспорта. С 1 августа 2021 года необходимо вносить в ЕГЭССС проектную документацию по всем видам строительства. Также в систему обязательно вносятся данные о проведённой технической инвентаризации (ТИ) и регистрация технического паспорта.
  • Если продавец квартиры – не гражданин Украины, то кроме оригинала паспорта с действующей визой нужно предоставить его нотариально заверенный перевод и оригинал идентификационного кода.
  • Если продавец квартиры – лицо без гражданства, то нужно предоставить вид на жительство и идентификационный код.

Что такое биржевой договор

10 декабря 1991 года вышел Закон Украины “О товарной бирже”, который урегулировал вопросы купли-продажи жилой недвижимости через товарную биржу.

С этого момента договор купли-продажи квартиры или жилого дома можно было заключать не только у нотариуса. Появилась возможность купить или продать недвижимость через биржу.

Как правило, стоимость оформления договора купли-продажи на бирже была существенно ниже, чем у нотариуса, поэтому многие воспользовались этим.

Через десяток лет этот закон упразднили. Но большое количество квартир было уже оформлено и зарегистрировано в БТИ.

До 01.01.2004 г, когда вступил в силу новый Гражданский кодекс Украины, никаких проблем с такими биржевыми договорами не было, только нюансы.

ВНИМАНИЕ: все биржевые контракты, заключённые после вступления в силу нового Гражданского Кодекса Украины, то есть, после 01.01.2004 года, являются незаконными!

У продавца должно быть зарегистрировано право собственности на квартиру в Реестре прав собственности. Такую регистрацию тогда делали в БТИ. 

Регистрация подтверждается Выпиской из реестра (на зелёном бланке) либо официальным ответом БТИ на запрос регистратора.

СОВЕТ: дополнительной гарантией легальности такого контракта будет технический паспорт на квартиру, оформленный именно в БТИ той датой, когда происходила регистрация права собственности.

Как подтвердить законность биржевого договора

В настоящее время сложилась ситуация, когда многие договора, оформленные через биржу, не признаются легитимными.

Для того, чтобы сегодня продать такую квартиру, владелец вынужден будет обратиться в суд для подтверждения законности биржевого договора купли-продажи.

Обычно суд выносит положительное решение и квартира в итоге благополучно продаётся. Однако, такое решение выносится не быстро и требует материальных затрат.

Что же делать, если биржевой контракт был заключён, но:

1. Его сторонами на момент заключения были несовершеннолетние дети?

2. Он не был зарегистрирован на самой бирже?

3. Право собственности по этому контракту не было зарегистрировано в БТИ?

4. Контракт есть, а Выписки из реестра к нему нет. Хотя продавец настаивает на факте его регистрации в своё время.

Как правило, при наличии вышеперечисленных признаков, собственнику придётся через суд отстаивать свою правоту.

Какой биржевой договор не нужно подтверждать в суде

Следует заметить, что не все биржевые договора нужно подтверждать в суде.

Обычно подтверждения нотариусы требуют только в тех случаях, когда в сделке участвуют представители (полномочия передаются по доверенности) или несовершеннолетние дети.

Если же в сделке с обеих сторон взрослые люди, которые лично присутствовали при подписании договора и были полноправными членами биржи, то такой договор не нужно подтверждать в суде.

Однако, существуют и другие моменты, при наличии которых биржевой договор могут признать недействительным.

В каких случаях биржевой договор могут признать недействительным

  • Если хотя бы один из участников сделки на момент оформления договора был несовершеннолетним
  • Если биржевой договор был зарегистрирован позже, чем на следующий день после торгов
  • Соглашение зарегистрировано организацией, которая по факту не являлась биржей
  • Соглашение заключено по поручению члена биржи, но подписант не являлся брокером
  • Право собственности после регистрации договора на бирже не было зарегистрировано в БТИ

Таким образом, можно сделать вывод, что квартира, купленная на бирже, требует в большинстве случаев подтверждения права собственности через суд.

С 2013 года суды часто отказывают в исках о признании договоров действительными и признании права собственности. Как правило, в каждом случае такой ситуации необходим индивидуальный подход к решению проблемы.

Когда не нужно согласие супруги (супруга) для продажи квартиры

  • Если квартира подарена владельцу (правоустанавливающий документ – договор дарения).
  • Если квартира перешла в собственность по наследству (по завещанию или по закону).
  • Приватизированная квартира (не во всех случаях, есть исключения).
  • Если квартира куплена одним из супругов до заключения законного брака или во время брака, но на собственные средства (не является общей совместной собственностью).
  • Супруги заключили Брачный договор.

Какие документы должны быть у покупателя

  • Паспорт и идентификационный код.
  • Если покупатель состоит в браке, то нужно предоставить свидетельство о заключении брака, паспорт и идентификационный код супруги (супруга). Необходимо также её (его) личное присутствие на сделке.
  • Если личное присутствия супруги (супруга) на сделке невозможно, нужно предоставить нотариально заверенное заявление об отсутствии возражений против сделки.

6. Где оформляется договор купли-продажи недвижимости

Оформить договор купли-продажи квартиры можно у нотариуса.

Не имеет значения, будет это государственная нотариальная контора или частный нотариус. Договор будет иметь одинаковую силу. Разница только в том, что государственный нотариус работает по фиксированным ценам, а у частника цены договорные.

Разница также и в уровне сервиса. Как правило, оформить договор может любой нотариус по месту нахождения недвижимости, либо по месту регистрации одной из сторон сделки. Выбор за вами. Цены у всех примерно одинаковые.

При покупке лучше выбирать нотариуса самостоятельно, а не обращаться к тому, которого советует продавец. Это нужно для того, чтобы обезопасить себя.




7. Как оформить договор купли-продажи квартиры в Украине

После того, как собраны и подготовлены все необходимые документы, продавец и покупатель приходят к нотариусу. Процесс оформления происходит следующим образом:

  • Нотариус составляет основной договор купли-продажи и предоставляет его сторонам для ознакомления. После того, как заинтересованные стороны прочитали предложенный договор, нужно внимательно проверить правильность написания имён и фамилий участников сделки, их идентификационные номера, паспортные данные, адрес квартиры, её технические характеристики, дату, сумму расчёта – ошибок и опечаток здесь быть не должно.
  • Если стороны договора состоят в браке, то супруг (супруга) продавца и покупателя подписывают заявления о том, что они не возражают против данной сделки.
  • Продавец и покупатель оплачивают необходимые налоги и сборы.
  • Происходит денежный расчёт сторон между собой.
  • После полного расчёта между сторонами сделки нотариус подписывает и заверяет договор купли-продажи. После этого данные о новом владельце вносятся в реестр.
  • Как правило, покупатель получает на руки оригинал договора купли-продажи, его заверенную копию и выписку из реестра о регистрации объекта недвижимости на его имя. Продавец получает копию договора.

С этого момента покупатель становится полноценным владельцем купленной недвижимости, теперь он новый собственник квартиры.

Чем отличается договор купли-продажи от договора мены

К договору обмена жилой недвижимостью применяются такие же правила, как к двум договорам купли-продажи.

Однако, при договоре мены стороны освобождаются от уплаты сбора в ПФ (по 1%) и экономят на стоимости нотариальных услуг.

8. Стоимость оформления квартиры при покупке в Украине

Как правило, все платежи, налоги и расходы на оформление покупки квартиры должны быть просчитаны, согласованы и оговорены на этапе обсуждения условий предстоящей сделки. Это происходит ещё до оформления предварительного договора. Так можно подсчитать общую стоимость.

Это важный момент, потому что потом у нотариуса могут возникнуть споры и разногласия по поводу того, кто и за что должен платить, в итоге сделка сорвётся. Ниже опишем основные суммы.

Кто оплачивает оформление договора купли-продажи квартиры

Кто платит госпошлину или взнос в Пенсионный фонд – продавец или покупатель? Законодательно этот вопрос не урегулирован. Поэтому делают они это по договорённости между собой.

Как правило, госпошлину платит продавец, взнос в пенсионный фонд и услуги нотариуса оплачивает покупатель.

Иногда затраты по оформлению несёт покупатель квартиры в полном объёме. Иногда договариваются разделить все расходы строго пополам. Нужно это решить на этапе переговоров.

Какие налоги платит продавец недвижимости

Уплата налогов при продаже недвижимости регулируется статьёй 172 НКУ.

Доход от продажи квартиры не облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ), если выполняются следующие условия:

  • Если квартира находится в собственности владельца более 3 лет при одновременном условии, что это первая продажа объекта недвижимости данным владельцем на протяжении календарного года.
  • Если квартира получена по наследству.

Во всех остальных случаях доход от продажи квартиры облагается налогом 5% от суммы сделки, а также военным сбором 1,5%. Итого налог 6,5%.

Нерезидент при продаже недвижимости платит налог 18% +1,5%. Это если собственник иностранец.

Сумма сделки – это цена, зафиксированная в договоре купли-продажи. Она определяется по взаимной договорённости покупателя и продавца.

Изменения в порядке налогообложения с 1 января 2022 года

Жилая недвижимость в собственности более 3 лет:
  • Первая продажа в течение года налогом не облагается
  • Вторая продажа в течение года – налог 5%+1,5%
  • Третья и каждая последующая продажи в течение года – налог 18%+1,5%
Жилая недвижимость в собственности до 3 лет:
  • Первая продажа – 5%+1,5%
  • Вторая и каждая последующая продажа – 18%+1,5%
Коммерческая недвижимость в собственности более 3 лет:
  • Первая продажа за год – 5%+1,5%
  • Вторая и каждая последующая продажа – 18%+1,5%
Коммерческая недвижимость в собственности до 3 лет:
  • Первая и каждая последующая продажа объекта, находящегося в собственности менее 3 лет – 18%+1,5%
Унаследованная жилая недвижимость независимо от срока владения:
  • Первая продажа в течение года налогом не облагается
  • Вторая продажа в течение года – налог 5%+1,5%
  • Третья и каждая последующая продажи в течение года – налог 5%+1,5%

При наследовании условие владения более 3 лет на коммерческую и жилую недвижимость не распространяется.

Цитата:

Во-первых, доход, полученный налогоплательщиком от продаж в течение года 3-го и последующих объектов недвижимости из указанных в п. 172.1 НКУ, или от продажи второго и последующих объектов недвижимости, не указанных в п. 172.1 НКУбудут облагаться налогом по ставке 18%, кроме случаев, если указанное имущество получено налогоплательщиком по наследству. Исключение составляют сделки по отчуждению жилой недвижимости банками в порядке обращения взыскания по договорам ипотеки, обеспечивающим кредит, предоставленный в иностранной валюте.

Во-вторых, доход, полученный налогоплательщиком от продажи в течение отчетного (налогового) года 3-го и последующих объектов недвижимости в виде полученных по наследству, будут облагаться налогом по ставке 5%.

Налог на 3-ю сделку 18%+1,5% будут рассчитывать от чистой прибыли – подтверждённой документально разницы между полученным доходом и совокупностью расходов на приобретение данного объекта недвижимости.

Цитата:

Доход от продажи 3-го и последующих объектов недвижимости может быть уменьшен на документально подтвержденные расходы на приобретение объекта недвижимости, расположенного на территории Украины. Определен и список таких расходов.

При этом, если объект недвижимости, подарен налогоплательщику, он будет считаться приобретенным по стоимости, равной сумме государственной пошлины, регистрационного сбора или других аналогичных платежей, налогов и сборов, уплаченных в связи с таким дарением.

Расчет уменьшения дохода от продажи объектов недвижимости на суммы разрешенных расходов налогоплательщик производит самостоятельно, а если стороной договора купли-продажи, мены объектов недвижимого имущества будет выступать юридическое лицо или самозанятое лицо – таким лицом.




Цена оформления договора купли-продажи у нотариуса

  • Госпошлина 1%.
  • Сбор в Пенсионный фонд 1%.
  • Услуги нотариуса за оформление договора и регистрацию в реестре от 7 000 гривен (по договорённости).



Возможные дополнительные расходы

По законодательству Украины все платежи свыше 50 000 гривен должны проводиться по безналичному расчёту через банк. К примеру, открытие счёта покупателю и продавцу, проведение такого платежа и процент за обналичивание средств в банке может стоить от 2000 гривен и выше (в зависимости от суммы). Как правило, продавец и покупатель делят этот платёж поровну.

Оценка квартиры, которую нужно проводить перед сделкой, может стоить в пределах 1000 гривен. Обычно её оплачивает продавец.

Итого возможные расходы плюс 3 тысячи гривен.

Изменения процедуры оценки квартир, произошедшие в 2018 году

С 18.07.18 вводится в эксплуатацию Единая база данных оценки квартир. В связи с этим произошли изменения в стоимости процедуры оценки.

Стоимость услуг оценщика осталась прежней. Добавилась стоимость регистрации отчёта в Единой базе. Она составляет 390 гривен без НДС. Добавилась оплата за просмотр нотариусом внесённого в базу отчёта  перед проведением сделки. Она составляет также 390 гривен без НДС.

В связи с нововведениями максимально уменьшилось влияние человеческого фактора на результаты оценки. Другими словами, в настоящее время оценку квартиры занизить нельзя. Поэтому все налоги, госпошлину и взнос в Пенсионный фонд нужно будет оплачивать в полном объёме.

Например, для Одессы оценка квартиры может проводиться в пределах от 15 201 до 27 604 гривен за квадратный метр общей площади.

Как правило, сумма оценки зависит от возраста дома, его местоположения, этажа/этажности и многих других факторов. Эти параметры учитываются в автоматическом режиме.

Проведённая оценка действительна на протяжении 6 месяцев.

Изменения процедуры оценки квартир, произошедшие в 2020 году

В конце 2019 года Верховная Рада проголосовала за Закон “Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо ліквідації корупційної схеми у сфері реєстрації інформації зі звітів про оцінку об’єктів нерухомості та прозорості реалізації майна”.

Этот закон вступил в силу в 2020 году.

Согласно принятым изменениям, не позднее 01.07.2020 должна заработать автоматическая система определения оценочной стоимости.
С момента, когда заработает автоматический модуль определения стоимости, любой гражданин онлайн сможет ввести данные об объекте недвижимости и получить справку о её стоимости всего за 50 грн.

Плата составит 2,5% от прожиточного минимума. Срок действия данной справки составит 30 календарных дней.

Если заинтересованное лицо не удовлетворено результатом автоматического определения рыночной стоимости своего объекта, то оно может обратиться к оценщику для составления отчета об оценке. Стоимость работы оценщика договорная.

За регистрацию отчета в базе оценщики будут платить в государственный бюджет 10% от прожиточного минимума. Сейчас стоимость услуг оценщика от 500 до 1000 грн.




9. Когда нельзя оформить договор купли-продажи

Перед покупкой недвижимости нужно проверить регистрацию квартиры в реестре.

Госреестр вещных прав заменяет собой с 1.01.13 базу БТИ. Поэтому, если данные о продаваемой квартире в электронном реестре отсутствуют, нужно получить справку из архива БТИ для внесения квартиры в реестр. Без этого сделку провести нельзя.

Необходимо также проверить информацию о владельцах квартиры, возможных арестах и запретах, действующей ипотеке и залоге. Эту информацию проверит нотариус.

10. Что делать, если в купленной квартире остаются прописанные жильцы

Эту ситуацию можно рассмотреть в двух вариантах:

1. Если не выписан один из собственников жилья

В договоре купли-продажи одним из пунктов должен быть оговорен срок выписки. В этом случае собственники обязаны это сделать в соответствии с договором.

Если они проигнорировали и не выписались, то после покупки это можно сделать без проблем. Но это самый лёгкий случай.

2. Если не выписан член семьи бывшего собственника или посторонний человек, который не был владельцем жилья

Эта ситуация намного сложнее. Прописка такого жильца даёт ему право проживать в квартире, несмотря на то, что вы уже купили её. Выписать его можно только через суд.

Здесь много нюансов – проживает он в квартире в настоящее время или нет, есть у него другое жильё или нет, есть ли у вас его адрес и так далее.

Например, его может вообще не быть в стране, он может находиться в заключении, в рейсе, в экспедиции на Северном полюсе, в розыске или числиться без вести пропавшим.

Для того, чтобы выписать человека, его вначале найти нужно. Суд может долго рассматривать приведенные аргументы и, возможно, всё-таки его выпишет. Но это будет не скоро.

Если прописанный в квартире человек – женщина, то за время судебного разбирательства у неё может ребёнок родиться. Как правило, по закону она может зарегистрировать в вашей квартире своего ребёнка, не спрашивая на это согласия собственника. В этом случае выписать жильцов будет ещё сложнее.

Изменения в законодательстве

ВР приняла закон «Про надання публічних (електронних публічних) послуг щодо декларування та реєстрації місця проживання в Україні», защищающий права собственников жилья и позволяющий снимать с регистрации (выписывать) третьих лиц без их согласия и обращения в суд.

Закон вступил в силу с 01.12.2021 года.
В частности, законом закреплено, что декларирование места жительства (регистрация места жительства/пребывания лица) не является основанием для приобретения таким лицом права владения, пользования (проживания) или распоряжения жильем (в том числе не является основанием для вселения или признания за лицом права на жительство и/или права пользования жильем), проживание в котором лицо сообщило.
Кроме того, закон предусматривает возможность зарегистрироваться/сняться с регистрации в электронной форме, без необходимости посещать органы регистрации или ЦНАП.
Также Закон запрещает регистрацию места проживания в жилье, на которое наложены обременения: аресты, запреты.

  • Как правило, декларирование/регистрация места жительства в дачном или садовом доме осуществляется после перевода такого дома в жилой дом в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины.
  • Как следствие, отпадает необходимость предъявлять при обращении за получением других услуг справку о регистрации, теперь информацию о месте жительства лиц органы государственной власти, местного самоуправления, предприятия, учреждения и организации должны получать самостоятельно путем доступа к информационной системе ДМС.

И ГЛАВНОЕ НОВОВВЕДЕНИЕ: Закон закрепляет право собственника (собственников) жилья без обращения в суд отменить задекларированное/зарегистрированное до получения им права собственности на это жилье место жительства третьих лиц в жилье, принадлежащем ему (снять с регистрации/выписать).

Снятие с регистрации места жительства третьих лиц (бывших собственников, членов их семей, их детей), теперь будет осуществляться на основании заявления владельца жилья о снятии с регистрации места жительства лиц, зарегистрированных в таком жилье до получения им права собственности на это жилье, поданного в орган регистрации по месту нахождения этого жилья.

Как этот закон должен работать

Собственник с документами удостоверяющими личность и право собственности на жилье лично должен обратиться в ЦНАП с соответствующим заявлением:

  • За заявою власника житла приватної форми власності, поданої у паперовій формі, стосовно повнолітньої особи, місце проживання (перебування) якої зареєстровано або задекларовано в житлі, що належить власнику на підставі права власності.
  • У разі подання власником житла заяви про зняття із задекларованого або зареєстрованого місця проживання (перебування) батьків або інших законних представників дитини чи одного з них, така дитина підлягає зняттю із задекларованого або зареєстрованого місця проживання (перебування) разом із її батьками або іншими законними представниками чи одним із них.



3. Как обезопасить себя от проблем с прописанными жильцами при заключении договора купли-продажи квартиры

Совет здесь однозначный – не покупать квартиру, пока все жильцы из неё не выпишутся.

На практике также существует вариант удержания некоторой суммы при расчёте за квартиру при подписании договора купли-продажи.

Например, покупатель не доплачивает продавцу по 1000 долларов за каждого прописанного жильца на момент оформления сделки. Жилец пишет расписку, что обязуется выписаться к указанному сроку.

Если он этого не сделает, то удержанную сумму покупатель ему не возвращает и занимается выпиской такого жильца самостоятельно.

Купля продажа дома

11. Договор купли-продажи жилого дома

При купле-продаже дома мы приобретаем не только квадратные метры жилой недвижимости, но и земельный участок, на котором находится дом. В этом случае действует так называемое правило следования земельного участка за недвижимостью, которая на нём расположена.

Например, украинское законодательство не допускает ситуации, когда у дома будет один собственник, а у земельного участка под домом – другой. Поэтому, как правило, необходимым условием продажи частного дома является одновременный переход права собственности на участок, где расположен этот дом.

Для оформления такой сделки кроме документов на дом нужно иметь кадастровый номер земельного участка и Госакт на землю.

Как правильно оформить договор купли-продажи жилого дома

Участок, на котором расположен дом, может быть:

  • в собственности;
  • в аренде.

Аренда – это когда владелец дома имеет право им пользоваться, но не владеть и распоряжаться.

При переходе права собственности на дом обязательно оговаривается статус этого земельного участка.

Если участок не имеет кадастрового номера, то такую сделку провести нельзя.

Что такое Госакт на землю

  • Госакт определяет целевое назначение земельного участка.
  • Кадастровый номер присваивается независимо от наличия Госакта (такая норма действует с 1998 года).
Целевое назначение земельного участка

Согласно статьи 19 Земельного кодекса Украины, целевое назначение земельного участка делится на категории:

Стаття 19. Категорії земель

1. Землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії:

а) землі сільськогосподарського призначення;

б) землі житлової та громадської забудови;

в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;

г) землі оздоровчого призначення;

ґ) землі рекреаційного призначення;

д) землі історико-культурного призначення;

е) землі лісогосподарського призначення;

є) землі водного фонду;

ж) землі промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Кроме того, существует Классификация видов целевого назначения земель, которая утверждена Приказом Госкомзема от 23.07.2010 г. № 548. По этому классификатору целевое назначение охватывает категорию земельного участка и в пределах него – вид целевого назначения земельного участка.

Виды Госактов

С 1992 до 2001 года действовал Госакт старого образца (розово-оранжевого цвета). Этот Госакт не содержал кадастрового номера земельного участка. Кроме того, розовые акты могли содержать данные о нескольких земельных участках с различными целевыми назначениями. Это вызывало определённые неудобства, когда хозяин хотел продать только один из участков другому лицу.

С 2002 по 2008 год его заменил новый (зелёный). Этот Госакт содержал кадастровый номер и в нём нельзя было указывать более одного участка. Кроме того, зелёный Госакт позволял определить доли совладельцев земельного участка непосредственно в самом Госакте.

С 2009 по 2012 год Госакты печатались на бланках синего цвета. Этот акт дополнен информацией об идентификационном коде владельца.

С 2013 года Госакты не выдаются. В качестве подтверждения о внесении участка в государственный земельный кадастр выдаётся выписка из кадастра. Как правило, регистрацию права не земельный участок подтверждает выписка из Государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Если в настоящее время информация о расположении, статусе и собственниках земельных участков вносится в электронный реестр, то владелец может получить из него выписку на бумажном носителе.

Что такое кадастровый номер земельного участка

Кадастровый номер – это индивидуальный цифровой код участка, который присваивается при государственной регистрации и сохраняется за ним в течение всего времени существования.

Например, при помощи кадастрового номера можно точно определить местоположение участка на кадастровой карте, его границы, размеры и целевое назначение.

Необходимое условие для оформления договора купли-продажи дома

Как правило, наличие кадастрового номера – это необходимое условие для оформления договора. Госакта при этом может не быть.

Как получить кадастровый номер

Как правило, для постановки земельного участка на кадастровый учёт нужно обратиться в Центр предоставления административных услуг с документами, подтверждающими ваше право на землю.

Если с бумагами всё в порядке, они будут переданы в Госгеокадастр для разработки землеустроительной документации и последующего внесения данных в электронный реестр.

Сколько времени занимает процедура получения кадастрового номера

Следует заметить, что вся эта процедура проходит не быстро. Например, в некоторых случаях весь процесс, связанный с присвоением земельному участку кадастрового номера, может занять до полугода.

Как получить кадастровый номер для земельного участка, зарегистрированного до 2004 года

❗️Если у вас есть земельный участок , вы им пользуетесь, но он зарегистрирован до 2004 года, то, скорее всего, полноценно распоряжаться вы им не можете. Это потому, что у него нет кадастрового номера . А значит, участок не внесен в кадастр.

▶️Шаг 1: Если вы обратитесь к сертифицированному инженеру-землеустроителю (найти их перечень можно на сайте Госгеокадастра) или в соответствующую организацию и закажите разработку технической документации по землеустройству на каждый земельный участок, то это упростит поставленную задачу.

▶️Шаг 2: Необходимо подать документы в орган Госгеокадастра по месту нахождения земельного участка. Кто может это сделать:
– инженер-землеустроитель через веб-портал электронных услуг;
– вы лично в Центре предоставления административных услуг.
Для подачи нужны следующие документы :
– заявление о государственной регистрации земельного участка;
– оригинал документации по землеустройству;
– электронный документ со сведениями о земельном участке.
Как правило, после подачи ваши документы будут проверять на соответствие государственным требованиям. Если подавал землеустроитель – на это пойдет до 7 дней, если вы – до 14 дней.

▶️Шаг 3: Получите извлечение из Государственного земельного кадастра о земельном участке.

4️⃣Шаг 4: Обратитесь к регистратору прав собственности, например, к нотариусу, для того, чтобы зарегистрировать право собственности на земельный участок. В результате вы должны получить извлечение из реестра прав собственности о регистрации.

🟢Государственный акт и извлечение из реестра прав собственности и будут удостоверять ваше право собственности на земельный участок.
🟢После этого у вашего участка есть кадастровый номер, а у вас – возможность проводить с ним какие-либо операции.

Сколько стоит оформление договора купли-продажи жилого дома

Купля-продажа дома на земле оформляется нотариально двумя договорами (2 сделки).
В случае, если дом-земля пребывали в собственности продавца более 3-х лет и это первая продажа (дома, земли) в текущем году – ставка налога (НДФЛ) равна нулю, следовательно не оплачивается и военный сбор, то есть налогов нет.

Услуги нотариуса от 7 000 гривен оплачивает покупатель. Кроме того:
Дом:
1% (от стоимости дома, но не ниже оценочной) в пенсионный фонд – платит покупатель;
не менее 1% пошлины – платит продавец.
Земля:
не менее 1% пошлины (от стоимости земли, но не ниже оценочной).
Например, сбор в пенсионный фонд при покупке земли государством не взимается, поэтому вышеуказанный 1% целесообразно разделить между сторонами пополам, либо в другой пропорции по договоренности сторон.

12. Выводы по договору купли продажи

Если правильно составленный, заверенный и зарегистрированный договор купли-продажи уже в ваших руках, то это  свидетельствует о том, что вы стали полноценным и законным владельцем купленной квартиры или жилого дома.

Будьте осмотрительны и осторожны, проверяя документы. Обращайте внимание на личности продавцов. Здесь важно ничего не упустить. Лучше всё перепроверить несколько раз и не допускать ошибок.

Старайтесь выбирать квартиру для покупки не только с выгодными условиями сделки, но и с надёжными документами. Не слушайте советы риэлторов и посторонних малознакомых лиц. Если они не рискуют деньгами и слабо разбираются в документах, то могут советовать всё, что угодно.

Как поступить правильно

Для безопасности и уверенности в результате лучше привлечь юриста для проверки документов и предварительных консультаций по оптимальным условиям сделки и минимизации возможных рисков. Как правило, он поможет сэкономить больше, чем стоят его услуги и обезопасит от возможных рисков и потери денег из-за признания в дальнейшем сделки недействительной.

Надеемся, что наша статья не только поможет вам совершить выгодную и безопасную покупку, но теперь вы знаете всю информацию по договору купли-продажи квартиры и жилого дома в Украине. Удачных приобретений!

Мы очень детально описали все вопросы связанные с договором купли-продажи квартиры в Украине и очень надеемся, что статья была вам полезна. Если вам нужна дополнительная консультация, то мы можем оказать её на платной основе по телефону.

Звоните 063 705-09-42, 096 698-10-41– Юрист GetHom.