3 мая 2024 GetHom эксперт 4 805

Покупка унаследованной квартиры – риски. Украина 2024

Собираетесь купить квартиру, которая перешла по наследству? Тогда эта статья сможет вам помочь всё сделать правильно и избежать рисков. Чтобы вы поняли, какие существуют риски, вначале важно разобраться как вообще происходит переход наследства и из-за чего покупатель квартиры может оказаться в суде.

В этой статье вы узнаете обо всех рисках при покупке квартиры, которая досталась по наследству.

Покупка унаследованной квартиры – что такое наследство

Наследование – это переход права собственности на имущество от умершего человека к наследникам. Унаследовать имущество умершего можно двумя способами – по завещанию и по закону.

• Если наследодатель ещё при жизни оформил завещание, то после его смерти распределение имущества происходит в соответствии с этим завещанием.
• Если завещание не было оформлено, то имущество после смерти наследодателя переходит к наследникам по закону.

Собственником недвижимости после смерти наследодателя может стать как один, так и несколько владельцев. Они могут быть как родственниками, так и совершенно посторонними людьми, никак не связанными друг с другом.

Вступление в наследство по завещанию

Это значит, что умерший оставил завещание. Его можно оставить как родственнику, так и любому другому человеку. В этом случае наследство оформляется в соответствии с этим завещанием.

Но есть определённые ограничения. Остаётся категория наследников, которые имеют право на обязательную часть в наследстве, несмотря на наличие завещания.

Кто имеет право на обязательную часть в наследстве:

• Малолетние, несовершеннолетние и совершеннолетние нетрудоспособные дети наследодателя.
• Нетрудоспособная вдова (вдовец).
• Нетрудоспособные родители.

Эти категории наследуют независимо от содержания завещания половину части, которая принадлежала бы им по закону в случае отсутствия завещания (обязательная часть).

Вступление в наследство по закону

Это происходит если умерший не оставил завещания. В таком случае преимущественным правом наследования обладает каждая из групп поочередно:

Наследники первой степени родства:

• Дети умершего (как родные, так и усыновлённые).
• Его родители.
• Супруг (супруга).

В случае, если нет родственников первой степени родства, претендовать на наследство могут родственники второй степени родства:

• Братья, сёстры.
• Дед, бабушка.
• Внук, внучка.

Если и таких нет, то наследство получат родственники третьей очереди:

• Племянники.
• Тёти, дяди.

И так далее.

Как вступить в наследство

Все наследники, претендующие на получение наследства, должны не позже 6 месяцев со дня смерти наследодателя обратиться к нотариусу и заявить о своих правах.

Если кто-то из наследников не сделает этого, то по прошествии срока на принятие наследства он будет считаться не принявшим наследство.

Заявление на принятие наследства подаётся лично. Дети с 14 лет могут подать заявление о принятии наследства без согласия родителей или опекунов. Заявление от имени малолетних детей подают родители или опекуны.

Кто считается автоматически принявшим наследство

• Если наследник на момент открытия наследства проживал с наследодателем, он автоматически считается принявшим наследство, если в течение установленного законом срока не заявил об отказе от него. Идти к нотариусу в установленный срок (6 месяцев) в этой ситуации не нужно.
• Малолетние, несовершеннолетние и недееспособные наследники считаются автоматически принявшими наследство, если в срок 6 месяцев не было подано заявление об отказе с соблюдением норм закона.

Вступление в наследство по решению суда

Если правоустанавливающим документом после смерти наследодателя является решение суда о признании права наследования за продавцом квартиры, то в этой ситуации нужно быть предельно внимательным.

В этом случае есть риск обжалования решения суда в апелляционной инстанции. В некоторых случаях вышестоящий суд выносит диаметрально противоположное решение и судебная эпопея продолжается.

Если продаваемая квартира станет объектом серии судебных разбирательств, то такая покупка однозначно радости вам не принесёт. Такая ситуация чревата исключительно негативными последствиями. Это испорченные нервы, потеря времени и денег.

Покупка унаследованной квартиры – риски

Большинство рисков, которые могут возникнуть у покупателя наследственной квартиры связаны со следующими факторами:

• Несовершенство законодательства. Как правило, нет возможности установить всех потенциальных наследников, которые могут появиться позже (после покупки унаследованной квартиры). Это могут быть внебрачные дети и наследники, находящиеся в заключении, на военной службе, в плену, в лечебном учреждении,  работающие по контракту за рубежом и т.д.
• Наличие других потенциальных наследников, которым не досталось наследство, но есть желание его получить. Например:

1. Родители, которые лишены родительских прав.
2. Прямые наследники, пропустившие по уважительной причине срок вступления в наследство. Они могут получить шанс для вступления в наследство в судебном порядке.
3. Сюда можно отнести также наследников по праву представления – это дети умерших потенциальных наследников (например, внуки наследодателя), которые могли не знать об открывшемся наследстве

• Ограниченные полномочия нотариусов при оформлении наследства
• Разночтения и двоякое толкование степени уважительности причин, которые дают возможность судебным органам вынести решение о продлении срока вступления в наследство
• Отсутствие чётких критериев учёта и проверки наличия наследников, которые автоматически считаются принявшими наследство. Например, несовершеннолетние и недееспособные наследники первой степени родства
• Наличие претендентов на обязательную часть наследства при наличии завещания (дети, нетрудоспособные родители, вдова/вдовец)
• Возможность оспорить завещание по формальным признакам
• Возможность оспорить завещание, доказав в суде, что оно было написано под принуждением или поставить под сомнение вменяемость завещателя

Критерии оценки рисков покупки унаследованной квартиры

Какие факторы усугубляют вышеперечисленные риски:

1. Свежее наследство, полученное менее 3 лет назад
2. Наследство по завещанию, оформленному на постороннего человека (не родственника)
3. Наследство, полученное по решению суда
4. Заниженная цена продаваемой унаследованной квартиры

Примеры рискованных ситуаций, связанных с наследством

Пример 1

Наследодатель оставил завещание постороннему человеку ( не родственнику), несмотря на наличие у него прямых наследников.

После его смерти наследник вступил в наследство, через 6 месяцев оформил документы и продал квартиру. Через некоторое время появляется сын наследодателя, который является недееспособным. По закону он:

• Считается автоматически принявшим наследство;
•  Имеет право на обязательную долю несмотря на наличие завещания.

В итоге недееспособный сын или адвокат от его имени подаёт иск в суд и на квартиру накладывается арест. Новый владелец может потерять квартиру. Своё право на квартиру придётся отстаивать в суде. Процесс это долгий и рискованный.

Пример 2

Наследодатель не оставил завещание. В наследство вступили двое его совершеннолетних детей, которые через 6 месяцев оформили документы и продали квартиру.

Например, через некоторое время появляется женщина, которая заявляет, что у неё есть малолетний ребёнок от наследодателя, который по закону считается автоматически принявшим наследство, причём в браке с наследодателем она не состояла.

В такой ситуации в качестве доказательства родства могут быть предоставлены следующие документы:

• Свидетельство о рождении, где в графе “отец” записан наследодатель;
• Решение суда о признании отцовства на основании проведённой генетической экспертизы.

Пример рискованной покупки 3

Наследодатель не оставил завещание. Его дети вступили в наследство и продали квартиру.

Проходит какое-то время и появляется сын наследодателя от первого брака, который раньше никогда не общался с отцом, жил в другом городе.

Если он подаёт иск в суд, приводит веские аргументы доказательства того, что по уважительной причине пропустил срок 6 месяцев для подачи заявления о вступлении в наследство, то у него есть шансы получить свою долю.

Суд устанавливает для него дополнительный срок вступления в наследство и он получает законное право на часть этой квартиры, несмотря на то, что она уже продана. Покупатель оказывается в суде и исход дела уже на усмотрение суда.

Пример 4

Наследодатель не оставил завещание. На наследство по закону имеют право двое сыновей. Один из них подал заявление нотариусу о вступлении в наследство в 6-месячный срок, принял наследство и продал квартиру.

Второй сын всё это время работал за границей по срочному контракту в стране, где нет консульства Украины и не имел возможности подать такое заявление.

По окончании контракта он приезжает в Украину, подаёт иск в суд и получает дополнительный срок для принятия наследства, несмотря на то, что квартира уже продана. Вы оказываетесь втянуты в судебное разбирательство.

Пример 5

Наследодатель не оставил завещание. Последние годы он проживал с новой женой, а сын от первого брака жил за рубежом.

После смерти мужа жена не сообщила сыну о смерти отца, через 6 месяцев оформила наследство на себя и продала квартиру. Частая ситуация.

Как только сын узнал об этом, он подал иск в суд и получил дополнительный срок для принятия наследства.

Пример 6

Завещания нет. На наследство по закону имеют право двое сыновей. Один из них на момент смерти отца отбывал наказание в местах лишения свободы, поэтому не мог в 6-месячный срок подать заявление о вступлении в наследство.

Второй сын оформил документы и продал квартиру. После отбытия наказания сын подал иск и суд назначил ему дополнительный срок для принятия наследства. Дальнейшую судьбу спорной квартиры в этом случае будет решать суд.

Покупка унаследованной квартиры – что вас должно насторожить

Есть несколько признаков, при наличии которых следует особо внимательно подойти к оценке рисков и анализу ситуации:

• Квартира продаётся по заниженной стоимости;
• Продажа срочная и вас торопят с принятием решения;
• Оформить сделку хотят у своего нотариуса.

Как избежать рисков при покупке квартиры, полученной по наследству

Для того, чтобы не оказаться в подобной ситуации, нужно внимательно и детально проанализировать процесс вступления в наследство. Это убережет вас от потери денег за квартиру или части квартиры.

Попадать в ситуации, описанные выше, не стоит. Нужно внимательно изучать документы и только после этого принимать решение о покупке.

Иногда от покупки лучше вообще отказаться, чем покупать заведомо проблемную квартиру.

Но не все варианты с наследством опасны. Поэтому важно понять, какой именно вариант перед вами.

Для этого необходимо изучить формальности при оформлении документов, узнать круг наследников и их взаимоотношения между собой. Как правило, сделать это довольно непросто. Для этого необходимо выяснить и узнать:

• Наличие потенциальных наследников, которым не досталось наследство – они могут в судебном порядке признать сделку недействительной;
• Историю квартиры, анализ смены собственников.

Лучше обратиться к нашим юристам по недвижимости GetHom. Мы поможем оценить риски. Это в тысячу раз дешевле, чем купить проблемный объект и потерять деньги. Поэтому обращайтесь.

Мы проверим квартиру и условия сделки. В них заключены главные риски. После этого примете решение, стоит ли покупать или от покупки лучше отказаться. Наследство – очень сложная история и тут не стоит рисковать.

063 705-09-42, 096 698-10-41

Юридический отдел GetHom

Работаем по всей Украине с 9 утра до 9 вечера без выходных и праздников. Звоните.