6 мая 2024 GetHom эксперт 5 425

Риски покупки квартиры по переуступке в новостройке Украина

Какие риски могут быть при покупке квартиры в новостройке по переуступке. Для того, чтобы уменьшить вероятность рисков, о них нужно как можно больше знать.

В предыдущих статьях и роликах мы рассказывали о некоторых рисках, которые могут сопровождать покупку квартиры в новостройке. Сегодня остановимся ещё на одном. Риски при покупке по переуступке.

Договор переуступки у проблемного застройщика

Первое, на что стоит обратить внимание – это застройщик. Часто бывает, что квартира по переуступке продаётся у застройщика, с которым есть проблемы. Как правило, инвестор может узнать об этих проблемах раньше остальных и выставить свою квартиру в продажу.

Проверка объекта и застройщика

Перед покупкой квартиры по переуступке стоит вначале проверить документы застройщика. Возможно у застройщика возникли проблемы с документами и из-за этого инвестор захотел продать свою квартиру, чтобы не потерять деньги.

В таком случае и цена может быть ниже, чем у застройщика и другие преимущества. Но покупать такие квартиры нельзя. Вы можете попасть в ситуацию долгостроя и заморозить деньги на много лет. Как правило, вначале стоит убедиться, что у выбранного застройщика с документами полный порядок и есть все разрешения.

Переуступка в сданном доме

Если дом сданный, то таких рисков нет. Тогда можно искать проблемы в других направлениях.

Возможно, управляющая компания назначает слишком высокие тарифы или другие варианты.

Если с квартирой и документами полный порядок, то переходим к следующим возможным рискам.

Риск переуступки при режиме общей совместной собственности супругов

Как правило, первичный инвестор состоит в браке. Например, при заключении договора инвестирования с застройщиком этот момент чаще всего упускается из виду. Поскольку на этапе строительства дома инвестор не становится собственником, то его семейное положение никого не интересует.

Но если инвестор передаёт вам права требования по инвестиционному договору, то вы платите ему за это сумму денег, равную стоимости квартиры. То есть фактически покупаете эту ещё не оформленную квартиру.

Права инвестора в этом случае в полном объёме переходят к вам. Насколько это законно и на что следует обратить внимание.

Что такое режим общей совместной собственности супругов

По украинскому законодательству собственность, приобретённая в период зарегистрированного брака, является общей совместной собственностью супругов.

Имущественные права на недвижимость в этом случае считаются совместными, хотя договор был оформлен на одного из супругов.

Вы не можете по закону купить квартиру у одного супруга без согласия второго. Поэтому после заключения договора переуступки и передачи денег вторая половина может обратиться в суд с иском об ущемлении её прав.

Как защититься при переуступке квартиры

Нужно обратить внимание на следующие моменты. Многие застройщики учитывают возможность возникновения негативных моментов при переуступке, поэтому при заключении первичного договора с инвестором вносят в него следующий пункт:

1. Вариант 1. Инвестор на момент заключения договора в браке не состоит.
2. Вариант 2. На момент заключения договора инвестор состоит в браке, причём его супруга поставлена в известность, о чём имеется соответствующее заявление.

Инвестор в браке не состоит

Если инвестор на момент заключения договора в официальном браке не состоял, то успокаиваться рано. Нужно выяснить, состоял ли он в гражданском браке, состоит ли он в официальном браке сейчас, на момент переуступки.

Дело в том, что инвестиционный договор мог заключаться несколько лет назад, а платежи по этому договору вносились ежемесячно в рассрочку от даты начала инвестирования до сегодняшнего дня.

Инвестор мог жениться, например год назад и продолжать выплачивать рассрочку. В итоге все платежи с момента заключения брака до момента полной выплаты пая считаются общими расходами семьи.

Поэтому отчуждать часть имущественного права, которое оплачивалось после заключения брака, можно только при наличии письменного согласия второй половины.

Как узнать, состоит ли инвестор в браке

Документ, подтверждающий семейное положение в Украине – это Свидетельство о заключении брака или Свидетельство о расторжении брака.

Штамп в паспорте

В старых паспортах-книжечках раньше ставился штамп о браке и разводе, поэтому есть отметки на соответствующих страницах. Иногда при потере паспорта штамп о регистрации отношений не восстанавливается. Это нужно учитывать. Поэтому достоверность данных в паспорте нужно проверять.

Информация из реестра

В новых паспортах-карточках таких отметок нет. Поэтому узнать о семейном положении в этом случае можно из электронного реестра. Доступ к реестру имеют нотариусы.

Как правило, инвестор может оформить нотариальное заявление о своём семейном положении и заверить его у любого нотариуса.

Какие бывают виды заявлений

С какими сложностями ещё можно столкнуться при оформлении переуступки

• Если сделка переуступки оформляется по доверенности, то есть вместо инвестора документы подписывает его представитель.
• Инвестор – иностранец. В этом случае получить достоверную информацию из украинского реестра не получится. Если его жена иностранка и брак заключался за рубежом, то этих сведений в реестре нет.

Что должен проверить юрист

Как правило, при покупке квартиры от инвестора по переуступке юрист должен проверить законность строительства объекта, в котором предлагается переуступка прав требования. Кроме того:

• возможность заключения застройщиком трехстороннего договора переуступки прав требования, исходя из способа инвестирования, условий первичного договора, сроков, устава;
• законность владения имущественным правом продавца, наличие первичных документов, подтверждающих факт полной оплаты имущественных прав;
• проверяет и предупреждает о наличии прав на объект третьих лиц (настоящие и бывшие супруги);
• разрабатывает способ расчета за приобретаемые имущественные права при переуступке, что игнорируют застройщики, оформляя и будучи стороной таких договоров;
• требует внесения сведений о расчете в договор переуступки.

Что не может проверить юрист

Как правило, выявить информацию о двойных продажах, отсутствие которых при заключении договора гарантирует застройщик, юрист не может.

Вывод о рисках покупки квартиры по переуступке

Как правило, не во всех случаях покупка квартиры по переуступке от инвестора является безопасным вложением денег. Кроме того, что дом может не достроиться, так и возникают риски, связанные с предыдущим инвестором.

Переуступка в уже сданном доме снимает часть рисков с застройщиком. Но остаётся риски по самой переуступке.

Как минимизировать риски по переуступке

Важно разобраться и проанализировать не только ситуацию с объектом и застройщиком, но и проверить права инвестора, который хочет продать вам квартиру по переуступке.

Вы инвестируете значительные деньги и должны избежать рисков. Сделать это максимально безопасно и проверить все негативные варианты. Это будет гарантировать сохранность ваших денег.

Мы советуем не верить продавцу на слово, а проверить документы и разобраться в ситуации. Вы должны понимать почему продаётся квартира. Если это просто цель перепродажи и заработка, то хорошо. Но если есть другие проблемы и риски, то покупать такую квартиру нельзя.

Как избежать рисков при покупке квартиры по переуступке

В любом случае, нужно внимательно изучить ситуацию. Лучше обратиться к нашим юристам по недвижимости GetHom и мы поможем оценить риски. Это в тысячу раз дешевле, чем купить проблемный объект и потерять деньги. Поэтому обращайтесь.

Мы проверим квартиру, застройщика и условия сделки. В них заключены главные риски. После этого примете решение, стоит ли покупать квартиру по переуступке или от покупки лучше отказаться.

063 705-09-42, 096 698-10-41

Юридический отдел GetHom

Работаем по всей Украине с 9 утра до 9 вечера без выходных и праздников. Звоните.