6 мая 2024 GetHom эксперт 22 905

Переуступка квартиры в новостройке. Договор и особенности

Все чаще на украинском рынке недвижимости покупают квартиры по переуступке. Это простой и недорогой способ покупки недвижимости. Однако в нем есть свои нюансы и риски, с которыми необходимо разбираться.

В первую очередь обратите внимание на то, что это – все та же покупка недостроенной квартиры, а значит нужно проверять не только самого продавца, но и застройщика.

В этой статье мы описали все особенности составления договора и покупки квартиры в новостройке по переуступке.

Давайте разберемся, что такое переуступка квартиры, когда она возможна и какие существуют риски купить «проблемную» недвижимость по такому договору.

Что такое переуступка квартиры

Переуступка квартиры – это перепродажа прав требования на квартиру, которую еще не достроили, с разрешения застройщика и под его тщательным контролем. При подписании договора переуступки присутствуют 3 стороны:

• первый инвестор – который для вас является продавцом;
• застройщик;
• покупатель – т.е. вы.

Растущая популярность переуступки квартиры объясняется тем, что первые инвесторы могут перепродать квартиру в новостройке еще до того, как объект будет сдан в эксплуатацию, а покупатель имеет возможность купить хорошую квартиру по доступной цене.

При переуступке квартиры вы можете купить ее даже дешевле, чем продает застройщик. Договор переуступки имеет свои достоинства и недостатки.

Преимущества покупки квартиры по переуступке:

• дешевле, чем у застройщика – обычно инвесторы, которые вложили деньги в квартиру еще на стадии «котлована» продают ее в почти готовом объекте дешевле, чем застройщик на 5-20%;
• вы быстрее сможете въехать в квартиру – инвесторы чаще всего продают квартиры в объектах, которые уже готовятся к вводу в эксплуатацию, а значит вам не придется ждать несколько лет, чтобы заселиться;
• меньше риски столкнуться с «проблемным» строительством – скорее всего дом, в котором продают квартиры по переуступке, введут в эксплуатацию в ближайшее время;
• обычно по переуступке продаются квартиры, которых уже давно нет в наличии от застройщика – это могут быть квартиры на средних этажах или с хорошим видом из окон, которые выкупили ещё на этапе начала строительства дома.

Недостатки покупки квартиры по переуступке в новостройке:

• необходимость внесения всей суммы – если с застройщиками еще можно договориться о рассрочке, то инвестор, скорее всего, такой возможности не даст. Но иногда квартира по переуступке продаётся с рассрочкой от застройщика, которую просто теперь будете выплачивать вы;
• доплаты – многие застройщики соглашаются на оформление договора переуступки только при уплате комиссий от 1 до 7% от стоимости, поэтому вы можете и не сэкономить. У каждого застройщика свои условия. Обычно переуступку оплачивает инвестор.
• некому предъявить претензии – вы покупаете квартиру у инвестора, а все вопросы по поводу ее недостатков придется решать уже с застройщиком;
• получение обязанностей – вместе с правами на квартиру вы получаете также и все обязанности, которые лежали на инвесторе: если квартира куплена в ипотеку, то и рассчитываться за нее придется вам, а выбрать программу кредитования уже не получится.

Договор переуступки

Форма договора, который вы будете заключать при покупке квартиры по переуступке напрямую зависит от того, какой договор заключал продавец с застройщиком.

Если это был простой письменный договор – вам нужно будет подписать точно такой же документ.

Если с первым инвестором застройщик заключал нотариально заверенный договор – ваш документ также должен быть заверен нотариусом.

Иногда вместо договора переуступки заключают договор о внесении изменений в договор, подписанный с первым инвестором. В таком случае в уже существующем договоре просто меняются данные первого инвестора на ваши. Весь остальной текст остается таким же.

Обратите внимание на то, что после подписания этого документа все обязанности инвестора переходят к вам так же, как и права.

Еще один важный момент. Застройщик может разрешить заключать договор переуступки только в двух случаях:

• если первичный инвестор оплатил всю стоимость квартиры;
• если вы, как новый покупатель, даете обязательство доплатить застройщику за квартиру сумму, которую не выплатил продавец.

Какие первичные договора инвестирования позволяют провести переуступку

При покупке квартиры от застройщика могут заключаться разные первичные договора инвестирования. Их выбирают не инвесторы, а застройщики и тип первичного договора зависит от схемы финансирования строительства и других особенностей.

Обратите внимание на то, что не каждый первичный договор позволяет провести переуступку квартиры. Разберем их подробнее.

Фонд финансирования строительства (ФФС)

В таком случае первичный договор инвестор заключает не с самим застройщиком, а с финансовым учреждением, которое представляет интересы строительной компании. После того, как договор подписан, покупатель становится доверителем фонда и передает свои деньги управителю.

Управитель, в свою очередь, организовывает строительство, а после его окончания – передает жилье покупателям. Квартиру, купленную по такому договору, можно при необходимости переуступить.

Институт совместного инвестирования (ИСИ)

Если первичный договор заключен с ИСИ – это означает, что инвестор купил целевые облигации, которые выпустил этот институт. На деньги от продаж облигаций, застройщик строит многоквартирный жилой дом.

А получить свою квартиру в нем покупатель может, погасив свои облигации, т.е. обменяв их на недвижимость. Свои облигации – права на квартиру, также можно переуступить.

Форвардный контракт или дериватив

При использовании этой ценной бумаги также можно заключить договор переуступки. Форвардный дериватив – это ценная бумага, которую выпускают в обращение на бирже на время, пока строится многоэтажка.

После того, как дериватив закрывается – субъект, выпустивший его, выкупает его у нынешнего владельца. А последний за вырученные деньги покупает себе квартиру в готовом объекте.

Жилищно-строительный кооператив

Если квартира строится кооперативом, значит первый инвестор является членом этого кооператива. Он сделал вступительный взнос и личный пай.

На деньги членов кооператива его глава заключает договор со строительной компанией, которая будет заниматься возведением объекта. Когда многоквартирный дом введут в эксплуатацию – он переходит в собственность кооператива и квартиры в нем обмениваются на паи участников.

Для того, чтобы купить по переуступке квартиру члена кооператива, покупателю также нужно вступить в это объединение как ассоциированному члену.

Обратите внимание на то, что член кооператива становится владельцем квартиры сразу после того, как обменяет на нее свой пай. Но переуступка может произойти и до того, как инвестор полностью выплатит его стоимость.

Если первичный покупатель хочет продать свой пай, то он может это сделать с согласия председателя кооператива. Обычно эти условия прописываются в договоре между кооперативом и первичным инвестором. Чтобы узнать о правилах переуступки, нужно внимательно изучить договор инвестора. Там всё сказано.

Договор переуступки прав на квартиру: как оформить

Перед подписанием договора переуступки прав на квартиру нужно проверить все документы застройщика и продавца. Важно убедиться в том, что ни продавец, ни застройщик не находятся в центре скандала и против них не идут судебные разбирательства.

Лучше всего обратиться за помощью к юристам. Наши юристы по недвижимости GetHom готовы помочь вам купить квартиру по переуступке выгодно и без неприятных последствий.

Статья по теме: Проверка недвижимости, квартиры, застройщика в Украине от 1500 грн

После того, как все документы будут проверены и вы решите все вопросы с продавцом и застройщиком, можно приступать к оформлению договора переуступки. В общем вся процедура происходит в следующем порядке:

• получение разрешения на переуступку прав от застройщика;
• проверка сроков возведения объекта и разрешающих документов на строительство;
• проверка застройщика на отсутствие судебных разбирательств;
• анализ объектов компании, которые уже ввели в эксплуатацию;
• проверка продавца;
• составление договора переуступки прав – проверьте, чтобы были указаны все особые условия и штрафы;
• подписание договора.

Когда договор будет подписан – к вам переходят все права и обязанности инвестора. В собственность вы получите квартиру после того, как объект введут в эксплуатацию и вам выдадут акт приема-передачи.

Документы при покупке квартиры по переуступке

Чтобы оформить договор переуступки прав вам, как покупателю, понадобится стандартный набор документов:

• паспорт;
• идентификационный код плательщика налогов;
• согласие супруга/супруги.

От первичного инвестора, т.е. продавца потребуют следующее:

• договор инвестирования – который первичный инвестор подписывал с застройщиком;
• паспорт и идентификационный код
• согласие супруга, свидетельство о семейном положении;
• оригинал документа, который подтверждает внесение оплаты за квартиру инвестором или квитанции платежей.
• письменное согласие инвестора на проведение сделки;
• согласие застройщика на проведение переуступки квартиры.

После того, как сделка будет оформлена, вы получите такие документы:

• оригинал основного договора инвестирования
• подтверждения проведения всех расчетов между вами, застройщиком и продавцом;
• если в договоре не указано, что застройщик дал согласие на сделку – его письменное согласие;
• договор уступки прав на квартиру.

Необходимо, чтобы вам предоставили все документы, ведь каждый из них может стать решающим, если вам придется отстаивать свое право на квартиру или решать различные споры с продавцом или застройщиком.

Но в каждом конкретном случае список документов, которые вы получите после сделки, может быть разным. Зависит от условий и типа сделки.

Переуступка прав на квартиру в ипотеке

Бывает и такое, что по переуступке продают квартиры, купленные в ипотеку. Тогда в договоре должны фигурировать не только продавец, застройщик и покупатель, но и банк.

Главное достоинство покупки по переуступке квартиры в ипотеке в том, что вам не придется сразу оплачивать всю сумму. Нужно будет лишь заплатить часть стоимости продавцу, а остальную сумму погашать частями по условиям банка.

Единственная проблема в том, что вы не можете самостоятельно выбрать банк и условия кредитования.

Покупая квартиру с ипотекой по переуступке – это практически то же самое, что и оформить ипотеку с первоначальным взносом. Особенность лишь в том, что вам нужно будет убедиться, что договор не нарушает Гражданский кодекс об инвесторах.

В противном случае сделку могут признать недействительной. Именно поэтому нужно убедиться в том, что все стороны согласны с оформлением переуступки и у них нет повода оспаривать ваш договор.

Договор переуступки прав – какие риски

Покупая квартиру в новостройке по договору переуступки, вы получаете не право собственности на жилье, а лишь право требовать получения квартиры в собственность после того, как объект введут в эксплуатацию.

Так как кроме застройщика и вас, как покупателя, в сделке выступает еще и третье лицо – первичный инвестор, она может иметь множество рисков:

• двойная продажа – так как договор переуступки не вносится в реестры, инвестор может заключать несколько таких соглашений на одну и ту же квартиру. Но если в сделке участвует строительная компания, то риски уменьшаются.
• долгострой – как мы уже и говорили, всегда есть вероятность того, что у застройщика возникли проблемы и объект введут в эксплуатацию не скоро;
• низкое качество недвижимости – может быть такое, что продавец решил «избавиться» от квартиры из-за плохого качества выполнения работ застройщиком или обнаруженных рисков.

Эти проблемы, естественно, мало кого порадуют, но их можно избежать, если основательно готовиться к сделке.

Как купить квартиру по переуступке и избежать рисков

Для того, чтобы сделка произошла безопасно, необходимо придерживаться простых правил:

• тщательно проверяйте все стороны сделки – у застройщика не должно быть проблем с документацией и «заброшенных» объектов, а у продавца проблем с другими покупателями;
• выбирайте безопасные варианты договоров – лучше всего заключать договоры по тем схемам инвестирования, которые проходят обязательную регистрацию, например, через фонд финансирования строительства. Но такое случается достаточно редко, обычно используют другие виды договоров.
• чтобы продавец не оказался мошенником – требуйте, чтобы в договоре фигурировал застройщик и банк, если квартира в ипотеке;
• проверяйте основной договор – в нем не должно быть запрета на переуступку прав, а еще лучше, если указано, что она разрешена;
• если на эту квартиру уже заключали договор переуступки – риски того, что в ней есть какие-либо проблемы довольно большие.

Сотрудничество с юристами по недвижимости – главный залог безопасности любой сделки. Если вам понадобится помощь – мы готовы проконсультировать и проанализировать риски при сделке с тем или иным продавцом.

В GetHom мы работаем исключительно на вас. Мы консультируем в режиме онлайн независимо от того, в каком городе Украины вы находитесь.

Переуступка квартиры: расходы

То, какие налоги придется заплатить при оформлении договора переуступки прав на квартиру, напрямую зависит от схемы инвестирования.

Если договор оформляется на недвижимость, приобретенную через фонд финансирования строительства – покупателю платить налоги не придется.

В случае использования предварительного договора купли-продажи – вам, как покупателю, нужно будет оплатить 1% сбора в Пенсионный фонд.

Если первичный документ был внесен в реестр нотариусом – ваш договор также нужно будет зарегистрировать. За это нужно будет заплатить 1% от стоимости, а также оплатить услуги нотариуса – от 4000 гривен.

Сколько стоит переуступка квартиры

У каждого застройщика свои условия переуступки по договору. Иногда переуступка бывает бесплатная.

Это значит, что вы просто приходите в офис к застройщику и подписываете документы – теперь вы становитесь инвестором застройщика и получите квартиру после сдачи дома.

Но иногда стоимость переуступки квартиры от застройщика доходит до 7 процентов от стоимости квартиры.

У каждого застройщика свои условия договора и стоимость переуступки. Бывает 2-3-5-7 процентов. Условия нужно узнавать у застройщика и внимательно читать договор, потому что не все менеджеры и консультанты в отделе продаж точно могут ответить.

Часто бывает, что переуступка бесплатная, но при этом есть какие-то обязательные платежи. Иногда по стоимости переуступки можно торговаться. Всё зависит от условий договора и строительной компании.

Как можно расторгнуть договор уступки прав

Есть случаи, в которых можно признать договор уступки недействительным. Такое возможно, если:

• застройщик не давал согласие на подписание договора уступки или первичный договор запрещал проведение переуступки;
• квартира находится в залоге, например, в ипотеке, и банк не давал согласия на замену должника;
• нарушили права одной из сторон – например, банк, в котором первичный инвестор оформил ипотеку на квартиру, решил самостоятельно переуступить права на нее, а первичному владельцу об этом не сообщили.

Для того, чтобы не столкнуться с подобными ситуациями, всегда внимательно изучайте договор. Обязательно требуйте разрешения на проведение сделки от всех сторон. Тогда вероятность зря потратить время и остаться без денег значительно уменьшится.

Подведем итоги по переуступке квартиры в новостройке

Покупка квартиры по переуступке – отличный способ купить почти готовую квартиру в новостройке дешевле, чем продает застройщик. Договор переуступки передает вам всего лишь право получить в собственность квартиру, когда объект сдадут в эксплуатацию.

Главными преимуществами покупки квартиры по переуступке является доступная цена. А также возможность в короткий срок въехать в квартиру,  продают по договору переуступки, чаще всего, недвижимость в почти готовом объекте.

Основной недостаток – чаще всего приходится сразу оплачивать всю стоимость квартиры. Если же квартира в ипотеке – вам придется согласиться с существующими условиями кредитования, ведь вариантов для выбора уже не будет.

Договор переуступки заключается в той же форме, что и был подписан договор инвестирования с первичным покупателем.

Первичный документ необходимо внимательно изучить и проверить все нюансы, связанные с запретами и расчетами. Лучше всего выбирать договора, которые вносятся в реестр, так уменьшается риск двойной продажи одной квартиры.

Для того, чтобы оформить договор переуступки необходимо:

• получить разрешение застройщика;
• проверить все документы застройщика и продавца;
• составить договор с указанием всех особенностей и штрафов;
• подписать договор.

Переуступить можно даже квартиру, купленную в ипотеку. Вам, как покупателю, такой вариант подойдет, если сразу нет всей суммы денег.

Для оформления переуступки квартиры в ипотеке необходимо разрешение банка. После подписания договора к вам переходят все обязанности первичного инвестора.

При покупке квартиры по переуступке покупателю нужно будет заплатить 1% пенсионного сбора, если оформляется предварительный договор купли-продажи, а также 1%, если договор вносится нотариусом в реестр.

Сделка переуступки квартиры в новостройке несет в себе множество рисков. Чтобы не остаться и без денег, и без квартиры, лучше обратиться за помощью к юристам по недвижимости. Мы в GetHom можем провести консультацию и оценку рисков в онлайн режиме.

Цены:

Мы работаем по всей Украине. В Одессе и Киеве возможно личное сопровождение юриста по недвижимости GetHom на сделках, переговорах и при подписании любых документов. Так вы получаете ещё больше спокойствия и безопасности при покупке.

Чаще всего наши клиенты заказывают – комплексную проверку недвижимости. В неё так же входят последующие консультации до момента покупки и оценка условий схемы продажи и договора.

Стоимость 2500 гривен. Это полностью снимает риски и поможет купить безопасно.

Контакты юридического отдела GetHom

Звоните по номерам телефонов ниже, будем рады вам помочь.

Звоните в любое удобное вам время.

Проверим не только договор переуступки, но и застройщика и все сопутствующие важные моменты при покупке квартиры. С нашим риски купить проблемный объект по договору переуступки сводятся к минимуму. Обращайтесь.

Отзывы о нашей работе: