28 апреля 2024 14 458
Что такое апартаменты. Отличия от квартиры в Украине
В последнее время рекламные объявления застройщиков заполонили предложения о продаже апартаментов в строящемся или уже сданном доме. Что такое апартаменты и в чём отличие апартаментов от квартиры?
Какие здесь есть юридические тонкости и подводные камни для покупателей такого жилья? На все эти вопросы мы постараемся ответить в нашей статье. После прочтения статьи вы точно будете знать, что такое апартаменты и подходят ли они именно для вас.
У апартаментов есть свои значимые как преимущества, так и недостатки. Тут каждому стоит самостоятельно сделать выбор – подходит ли этот тип недвижимости именно для вас или нет.
Что такое апартаменты
В различных источниках можно встретить разные толкования смысла этого слова. Некоторые считают, что апартаменты – это элитное жильё или улучшенный вариант квартиры, другие вкладывают в смысл этого слова несколько другое толкование и называют апартаментами жильё повышенной комфортности для временного проживания или отдыха.
Своего рода дача без земельного участка, расположенная в многоквартирном доме или общежитие со всеми удобствами и повышенной комфортностью. Где присутствует дополнительные сервисы и обслуживание квартир. Есть и другие толкования значений этого слова. Что же такое апартаменты на самом деле? Как ответить на вопрос с юридической стороны?
Апартаменты – это нежилое помещение, предназначенное для проживания. Можно также сказать, что это помещение для проживания, расположенное в нежилом здании. В эту формулировку входят взаимоисключающие понятия, однако такое определение наиболее точно раскрывает смысл этого слова.
Апартаменты можно сравнить с гостиничным номером, который находится в частной собственности и не предназначен для постоянного проживания.
Таким образом, апартаменты – это нежилой фонд. Однако, в апартаментах есть все условия для жизни и часто присутствуют дополнительные сервисы, которых нет в обычных жилых домах.
В здании, где расположены апартаменты, могут размещаться места для отдыха и развлечений для детей и взрослых, бассейн, спортзал, конференц-зал, ресторан, а также различные офисные помещения.
В чём сходство апартаментов и квартиры
Внешне может не быть никаких отличий от обычной квартиры. Многоэтажный дом, лифт, длинный коридор, двери соседей.
Войдя в такое помещение, мы попадём в прихожую. В апартаментах есть кухня, санузел, жилые комнаты, балкон – всё то же самое, что в обычной квартире.
Таким образом, апартаменты – это недвижимость, в которой можно жить, сдавать её в аренду, продать, завещать, подарить, заложить, отдать в ипотеку, поменять на что-либо. Никаких ограничений нет. Пользоваться, владеть и распоряжаться можно точно так же, как и обычной квартирой. Так в чём же отличия?
Чем апартаменты отличаются от квартиры
Основное отличие апартаментов – это юридический статус здания, в котором расположено жильё. В отличии от квартиры, расположенной в многоквартирном жилом доме, апартаменты чаще всего находятся, например, в офисном бизнес-центре, санатории, профилактории, многопрофильном медицинском учреждении, промышленном здании, учебном корпусе, гостинице.
Причём, под апартаменты может быть выделена только часть здания, его половина, отдельное крыло или некоторые этажи. Остальная часть этого же здания используется по своему прямому назначению. Бывает, что один корпус дома оформлен как квартиры, а другая часть – апартаменты.
В чём недостатки приобретения апартаментов
Везде, где есть плюсы есть и недостатки. Рассмотрим, чем апартаменты могут отличаться от квартир. Нужно так же рассматривать конкретного застройщика и его вариант реализации апартаментов и стоимости обслуживания, но общие черты можно проследить.
Прописка и регистрация в апартаментах
В апартаментах вы не можете зарегистрироваться постоянно, как в обычной квартире. В лучшем случае вас пропишут на какой-то ограниченный срок до 5 лет. Иногда в регистрации отказывают. Зависит от самого комплекса.
Отсутствие регистрации вносит некоторые неудобства в нашу жизнь. Например, могут возникнуть сложности с голосованием на выборах по месту жительства, пользованием детским садом, поликлиникой или определением ребёнка в школу рядом с домом. Но сейчас всё решается часто не пропиской, а просто деньгами. Медицина и садики платные, поэтому для некоторых проблемой не будет.
Если вы живёте в апартаментах, но не являетесь собственником, то такое помещение вы не сможете приватизировать.
Апартаменты в качестве жилья и аренды
Апартаменты можно использовать как в качестве жилья, так и для бизнеса, например, разместив там свой офис. Можно сдать в аренду. Это как плюс, так и можно рассмотреть как минус. Рядом с вашей квартирой могут организовать офис и приводить туда людей для встреч или совещаний.
Но часто такие моменты обговариваются ещё на этапе покупки с застройщиком. Есть общие зоны, а есть зоны, где будут квартиры сдаваться или жить жильцы.
Рассматривайте апартаменты как отель. Много “квартир” но жильцы могут меняться чаще, чем в обычном доме. Апартаменты могут сдавать как посуточно, так и помесячно.
Все эти вещи присутствуют и в обычных новостройках – там тоже сдаются квартиры. Но в апартаментах такие явления могут происходить немного чаще. Потому что такое жильё именно для этих целей и предназначено. Апартаменты многофункциональны – сдача в аренду, бизнес, проживание.
Стоимость коммунальных услуг
Жильцы апартаментов не имеют возможности заключать прямые договора с поставщиками коммунальных услуг. Этим занимается компания, обслуживающая всё здание, поэтому договор вы заключаете с ней.
В итоге стоимость коммунальных услуг может быть немного выше, чем в любом рядом расположенном многоквартирном жилом доме с обычным статусом.
Но часто такое требование есть и в обычных новостройках, когда ещё при подписании договора с застройщиком вас обязывают сразу подписать договор с управляющей компанией после сдачи дома.
Вы не можете организовать ОСМД, не можете поменять управляющую компанию или её руководителя. Повышенные тарифы на коммунальные услуги и все дополнительные платежи на содержание дома. На чистку бассейна, уборку, охрану, лифты, профилактические ремонты котлов отопления и инженерных сетей и все дополнительные услуги будете оплачивать по тем тарифам, которые установит собственник здания.
Дополнительные платежи, такие как налог на землю, где расположен дом и придомовая территория, ложатся на плечи каждого собственника апартаментов. Нужно побеспокоиться и обговорить заранее, какие будут тарифы и подходят ли они вам. Обговорите этот момент с продавцом или застройщиком.
Стоимость обслуживания и проживания в апартаментах
Мы писали, что стоимость обслуживания и проживания в апартаментах может быть выше, чем в обычном доме. Часто это происходит не из-за того, что обслуживающая компания жадная и хочет просто больше денег.
Как правило, в апартаментах часто предоставляется значительно больше услуг, чем в обычном доме.
У вас может быть бассейн во дворе, собственная служба доставки, консьерж-сервис в холле. Отдельная зона для принятия гостей, конференц зал. Может быть общая сауна для всех жильцов дома или спортивный зал. Есть много преимуществ проживания в апартаментах.
Цена проживания, сравнение с квартирой
В новостройках тоже есть обслуживающие организации, которые ухаживают за территорией и состоянием дома. Делают уборку, вывозят мусор, организовывают охрану. Сравним цены проживания в старом доме, в новостройке или в апартаментах
Цены в новостройках со статусом квартиры
В новостройке плата за обслуживание дома, как в старых домах называют оплату “за квартиру” составляет около 10 гривен за метр площади квартиры. Но за эти деньги вы получаете идеальные газоны во дворе, чистые парадные, охрану, видеонаблюдение и дом, в котором приятно находиться и жить.
Все заботы берёт на себя управляющая организация застройщика или объединение жильцов многоквартирного дома. Зависит от тарифов, которые установлены и услуг, которые оказываются жильцам.
Чем больше услуг, тем дороже будет стоимость. В новостройках она обычно от 7 до 20 гривен за метр площади квартиры в месяц.
Вторичный фонд старой застройки
В старом доме оплата “за квартиру” может доходить до 5-7 гривен за метр. Назначает тарифы та же управляющая организация и называется она ОСББ. Собранием жильцов назначается руководитель и он распределяет средства.
Но если сравнить парадную старого дома и новостройку, то не понятно куда идут деньги жильцов – всё старое и особо ничего не меняется в старых домах.
Часто при проживании в старом доме кажется, что ваши деньги идут просто кому-то в карман, потому что парадная как была обшарпанной, так и остаётся. Хорошо, когда вкрутят лампочку на лестничной клетке и работает лифт.
Но часто проводится просто минимальный объём работ, который обычному жильцу не особо заметен. Вывоз мусора, борьба с авариями электричества, канализации, водоснабжения, уборка парадных.
Цены в апартаментах
В апартаментах цена обслуживания может быть немного выше, чем в новостройке. Допустим, до 15 гривен за метр, но вы и получите от этого значительно больше, чем в новостройке.
Вашу квартиру могут раз в неделю убирать и стирать ваши вещи. Есть холл с диванами и вокруг чистота и порядок. Всё это может быть организовано в апартаментах управляющей компанией.
Поэтому сравнивать стоимость проживания в апартаментах, в квартире старого фонда и обычной новостройке достаточно сложно. За свои деньги вы просто получаете больше услуг и комфорта при проживании. Зелёные газоны и красота вокруг, приветливый персонал и уборка жилья – есть много возможных преимуществ.
Перед покупкой апартаментов у застройщика или инвестора просто поинтересуйтесь, сколько стоит или будет стоить обслуживание и определите для себя, подходит ли это для вас или нет. Часто цена бывает оправданной при том уровне качества и комфорта, которое может обеспечить управляющая компания для своих жильцов и гостей.
Почему застройщик строит апартаменты вместо квартир
Прежде всего, для апартаментов не существует ограничений по застройке в рекреационной зоне, на берегу моря, реки или озера. Жилой многоквартирный дом построить не получится, а комплекс апартаментов можно.
Статус здания в этом случае – это, например, многопрофильное медицинское оздоровительное учреждение санаторного типа, курортно-лечебный центр или комплекс для отдыха и туризма, отель – всё это можно там построить.
Аналогично, обойти запрет на постройку жилого дома в историческом центре можно, построив апарт-отель на месте уже существующего заброшенного промышленного здания. В этом случае застройщику легче получить разрешение на строительство.
При строительстве нежилых помещений нет жёстких требований, например, к шумоизоляции помещений, высоте потолков, санитарным нормам, которые запрещают размещать санузлы над жилыми комнатами.
Упрощение этих правил даёт застройщику возможность экономить. В итоге апартаменты могут получиться дешевле по стоимости, чем квартиры и иметь лучшее расположение.
Как преимущества для застройщика превращаются в недостатки для покупателя
У застройщика нет обязательств по обеспечению инфраструктуры – дворовая территория, зелёная зона, детский сад, школа, супермаркет, поликлиника, подъездные пути к дому – всего этого может не быть.
Плотность застройки в этом случае может быть выше, чем предусмотрено в требованиях к постройке многоквартирного дома. Это один из недостатков комплекса апартаментов для покупателя, который нужно принимать во внимание.
В результате мы имеем узкие подъездные пути к дому. Даже при необходимости к вам не сможет подъехать пожарная машина, скорая помощь и другие службы. Отсутствие нормальной парковки приводит к тому, что подъехать к дому невозможно, поскольку всё свободное пространство заставлено машинами жильцов и сотрудников комплекса.
Но часто бывает и полностью противоположная ситуация, когда застройщик, чтобы продать апартаменты, делает территорию ещё лучше, чем в обычных новостройках. Поэтому стоит обращать внимание на конкретный тип апартаментов и дома, где вы думаете покупать квартиру.
Документы и налоги
Следует отметить также, что инвестор при покупке апартаментов в не сданном доме меньше защищён законом, чем в случае покупки жилой недвижимости и принимает все риски застройщика на себя. Поэтому очень важно проверять документы застройщика перед покупкой.
Статья по теме: Проверка документов застройщиков, квартир, недвижимости
Налог на владение недвижимостью для апартаментов выше, чем аналогичный налог для жилой квартиры.
При продаже апартаментов продавец платит налог на доходы независимо от сроков владения недвижимостью, как для обычной квартиры. У обычной квартиры это срок до 3 лет.
После 3 лет владения налог не платится. Не имеет значения, сколько времени вы владели апартаментами. Льгот не будет. При продаже нужно уплатить налог на доходы 5%.
В чём преимущества апартаментов при покупке
- Преимущество в цене. Если сравнивать стоимость апартаментов и жилой квартиры в доме, расположенном по соседству, то апартаменты будут стоить дешевле. Но, как правило, разница в цене небольшая и не всегда она компенсирует все вышеописанные минусы апартаментов.
- Преимущество в местоположении дома. Комплекс апартаментов можно построить в таком месте, где жилой дом строить нельзя. Поэтому жить в новом здании на берегу моря или в историческом центре можно только в апартаментах.
- Обслуживающие организации, которые присутствуют в доме, обеспечивают дополнительный повышенный комфорт для жильцов. Вы можете заказать уборку своей квартиры на постоянной основе или поручить управляющей компании сдавать вашу квартиру, а вы будете только получать прибыль.
Для чего покупают апартаменты
Чаще всего покупку недвижимости в апартаментах рассматривают как инвестицию для сдачи в аренду в качестве жилья или под размещение офиса. Или для собственного временного проживания на период учёбы, работы, отдыха.
Для удобства инвесторов управляющие компании создают службы, которые занимаются, например, уборкой помещений, текущими мелкими ремонтами техники, сантехники, электроприборов. Специальная служба занимается сдачей номеров в аренду.
Поэтому, если вы приобрели апартаменты для сдачи и получения дохода, то можно заключить договор и самому не заниматься поиском жильцов.
Вместо вас это будет делать управляющая компания. Это очень удобно. Часто апартаменты сдаются уже с готовым ремонтом, так же вы можете доверить сделать ремонт управляющей компании. Для вас готовы создать все условия, чтобы вы тратили меньше времени и получали пассивный доход.
Короткие итоги по апартаментам
Подведём итоги, что такое апартаменты и в чём отличия от обычной квартиры.
Недостатки апартаментов
- Апартаменты – это нежилой фонд
- Прописка ограничена или на короткий срок
- Нельзя организовать ОСМД или поменять управляющую компанию
- Бывает отсутствие инфраструктуры
- Иногда завышенные платежи по коммунальным услугам
- Дополнительные расходы на содержание дома и всех служб
- Нужно платить налог на землю
- Повышенная ставка налога на недвижимость
- Нет льгот по налогу на доходы при продаже
Преимущества апартаментов
- Сравнительно низкая цена при покупке
- Возможность использовать как для жилья, так и для бизнеса – под офис или для сдачи в аренду
- Возможность воспользоваться услугами управляющей компании при сдаче в аренду.
- Квартиры часто сдаются с ремонтом
- Повышенный сервис и комфорт проживания
Преимущества можно перечислять долго, но для некоторых это будут преимущества, а для некоторых недостатки. Нам кажется, что апартаменты отлично подойдут молодым и среднего возраста людям для проживания.
Подойдут инвесторам, которых хотят вложить деньги и получать стабильный доход при минимуме усилий. Подойдут тем, кто хочет например, круглый год квартиру сдавать и пару месяцев в году в ней жить или просто раз в месяц на пару дней оставаться на ночлег. В апартаментах всё это возможно.
Вывод – что лучше, апартаменты или квартира
Определите для себя, подходит ли такой тип недвижимости для вас и комфортно ли оно будет вам для проживания. Апартаменты очень активно развиваются в Америке и Европе.
До 40 процентов квартир там апартаменты и люди активно в них живут и сдают в аренду. Для рынка новостроек Украины это новое явление, но мы уверены, у нас оно приживётся и будет пользоваться популярностью.
В Одессе продаётся достаточное количество апартаментов и они находятся в лучших локациях. Поэтому, если вы выбираете жильё в Одессе и думаете, что лучше купить квартиру в обычной новостройке или апартаменты, то обращайтесь к нам в GetHom – мы поможем выбрать и покажем лучшие варианты.
Наши номера телефонов есть на главной страничке. Так же можете обращаться, если нужна проверка документов апартаментов или обычных квартир. Юристы GetHom занимаются этим каждый день и помогут вам определить надёжного застройщика в режиме онлайн по всей Украине.
Спасибо, что прочли нашу статью. Надеемся, что вы разобрались, чем апартаменты отличаются от обычных квартир, какие у них есть преимущества и недостатки. Апартаменты – это новое явление и нужно пробовать, возможно они будут идеальным типом недвижимости для вас.