27 апреля 2024 GetHom эксперт 62 610

Что нужно знать при покупке квартиры в Украине 2024

В каждой из статей мы стараемся передать вам часть знаний и опыта, который накоплен при работе с недвижимостью. У компании GetHom есть как юридический отдел, который активно работает на вторичном рынке, так и отдел продаж новостроек.

В этой статье мы рассмотрим что нужно знать при покупке квартиры в новостройке и на вторичном рынке в 2024 году.

Как проверить документы перед покупкой, на что обратить внимание и какие задавать вопросы продавцу. Как правильно организовать сделку и какая процедура покупки и оформления квартиры. Вся самая важная информация в сжатом виде, чтобы вы могли иметь представление с чего стоит начинать и как лучше поступить.

Часть информации уже раскрыта в статьях нашего блога, поэтому если останутся вопросы, то ответы на них вы сможете найти в похожих материалах. На тему, что нужно знать при покупке квартиры можно книгу написать, так обширна эта область. Начнём с самых важных знаний при покупке квартиры.

Самое важное, что нужно знать при покупке квартиры

Самое важное при покупке любой недвижимости – это документы. Покупаете вы новостройку или квартиру на вторичном рынке – документы это первое, на что стоит обращать внимание. Квартира на вторичном рынке – это право владения и распоряжения имуществом.

Квартира от застройщика до сдачи дома – это обещание застройщика наделить вас правом собственности после сдачи дома в эксплуатацию.

Нет никакого значения, где расположена недвижимость и какая у неё стоимость, если есть проблемы с документами. Это может быть квартира в центре города за 10 тысяч долларов.

Но какая разница, если вы не сможете там жить из-за проблем с документами. Поэтому в первую очередь обращайте и проверяйте документы и только потом стоит оценивать всё остальное и думать о проведении сделки.

Что будет, если не знать про документы и покупать квартиру эмоциями

Мы согласны, что иногда эмоции преобладают над разумом и расчётом. Некоторым людям сложно думать о документах, когда нравится и цена, и расположение, и вид из окон и даже сам продавец. Но что будет, если купить квартиру с проблемными документами.

Расскажем на реальном примере, который тиражируется в последнее время по Одесским новостным ресурсам.

В 2020 году следователи прокуратуры сообщили о подозрении мошеннице, которая по поддельной доверенности от собственника продала 8-ми комнатную квартиру в центре Одессы на Дерибасовской. Цена ошибки для покупателя составила практически 3 миллиона гривен или 105 тысяч долларов.

И теперь не имеет никакого значения, сколько там комнат было и где вообще расположена квартира. По этому делу будет суд и в итоге, скорее всего, у мошенницы имущества не окажется и денег тоже. Она уже поделила общий заработок с сообщниками. Покупатель с большой долей вероятности потеряет всю оплаченную за покупку сумму.

Переход права собственности оформлялся у нотариуса, а в сделке, скорее всего, присутствовали риэлторы. И как вы видите из материалов дела, всё равно покупатель остался и без денег и без квартиры, потому что использовать он её не может – это собственность предыдущего хозяина.

Кто виноват в сложившейся ситуации с квартирой

Виновных определит суд, но это конечно мошенница или группа лиц, которые организовали подобную махинацию. Им грозит до 12 лет лишения свободы. И к виновным можно причислить всех связанных со сделкой людей, включая самого покупателя.

Стоит искать ошибки в первую очередь в себе. Доверие – полезная штука, но посредники могли быть в доле, потому что они просто продавали квартиру и были заинтересованы в сделке, чтобы получить свою комиссию.

Покупатель просто не обладал знаниями, что аферы на вторичном и первичном рынке в Украине – это не редкость и стоит проверять документы перед покупкой. Но всякое случается в жизни и никто не идеален. Всё приходит с опытом. Получился очень дорогой опыт.

Нотариуса, если он не был в числе подельников мошенницы, напрямую нельзя обвинить. Согласно статье 27 Закона Украины «О нотариате» нотариус не несёт ответственности в случае предоставления ему заведомо ложных данных.

Это могут быть поддельные, не действительные документы, не правдивая информация, ложные свидетельства относительно лиц, права и интересы которых могут ущемляться – детей, супругов, родственников.

Его задача была провести сделку и просто оформить переход права собственности, что как мы видим и произошло. А дальше, при возникновении таких ситуаций, на квартиру просто накладывается арест и дальнейшие действия определяет суд.

По статистике за 2019 год каждая 10 квартира в Украине – рискованное вложение денег. Но люди всё равно попадают в руки к мошенникам, потому что не заботятся о документах.

Что нужно понимать перед покупкой квартиры

Вы должны чётко для себя понимать, что за все ваши действия отвечаете и несёте ответственность только вы. Только от вас зависит, какую вы купите квартиру и каким людям доверитесь. А доверять придётся, потому что все мы имеем дело с людьми. Вы не можете обладать всеми знаниями в полной мере в каждой области.

Не все люди хорошие, не все плохие, но если в достаточной мере всё проверить, то риски можно свести к минимуму. Избежать потери денег и мошенничества.

Важно понимать, что риэлтор – это только продавец товара. Нотариус оформляет сделку и удостоверяет переход права собственности. Если вы обращаетесь к юристам по недвижимости, то они оценивают риски и помогают их избежать. Не меньшее значение имеет и сам продавец недвижимости. Важно оценить продавца и его репутацию, если это застройщик.

Кто-то хочет на вас заработать, кто-то хочет вам помочь, кто-то пытается просто продать квартиру, а кто-то мошенник и думает как вас обмануть. В мире недвижимости, как и в жизни, встречаются все типы личностей. Поэтому мы советуем вам обращаться к людям, к которым есть доверие и которые на вашей стороне.

Ваша задача определить их, либо постараться разобраться в достаточной мере во всём самостоятельно. В любом случае, лучше самому, хотя бы минимально иметь представление об основных моментах пред покупкой квартиры. Так вы будете знать, что делать на каждом этапе и с кем можно проконсультироваться.

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке

При покупке квартиры в новостройке нужно знать, что вы не покупаете квартиру. Вы покупаете право её получить после введения дома в эксплуатацию. Но не факт, что дом сдадут и что всё закончится хорошо. Это как инвестиция в бизнес.

У надёжных компаний с надёжными документами вероятность сдать дом больше. У компаний, которые на рынке не долгое время и только начали заниматься строительным бизнесом, вероятность достроить дом меньше.

Не зря покупателя квартиры на первичном рынке называют инвестором. Вы инвестируете свои деньги в бизнес застройщика и ожидаете, что всё закончится хорошо. Важно понимать, что застройщик и его отдел продаж тоже может в это верить и уверять вас в этом.

Но как и в случае со вторичной недвижимостью, в первую очередь стоит обращать внимание на документы и проверять их самостоятельно, не веря на слово застройщику. Потому что сдача дома может так и остаться обещанием.

Что нужно проверить у застройщика при покупке квартиры в новостройке

Это список того, что необходимо изучить по документам в первую очередь:

• Учредительные документы фирмы застройщика
• Документы на земельный участок
• Разрешения на осуществление и проведение строительных работ
• Градостроительные условия и ограничения
• Тех условия на подключение коммуникаций
• Лицензию на строительство
• Историю объекта недвижимости
• Аресты, запреты, ипотеки по объекту недвижимости
• Судебные споры по застройщику и связанным лицам
• Долги продавца и запреты на продажу недвижимости
• Проверить связь между застройщиком, подрядчиком и девелопером
• Вид договора с покупателем и его условия
• Законность схемы продажи и условий сделки
• Полномочия лица, подписавшего с вами договор

Кроме этого, стоит изучить репутацию застройщика и то, сколько он сдал домов, какие были сроки сдачи и как вообще сдавался дом. Всё это очень важно. Часто даже большие и надёжные компании имеют не все разрешения и ожидают, что получат их в процессе стройки.

Но это большой риск, потому что при смене руководства органа, выдающего разрешения или при любой смене власти с этим могут возникнуть сложности и стройка просто остановится. Поэтому проверять документы стоит у любого застройщика при каждом новом строительстве.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Если у застройщика вы покупаете право получить квартиру после сдачи дома, то на вторичном рынке вы сразу покупаете право собственности. Кажется, что рисков тут меньше, но это только на первый взгляд.

Да, дом уже построен и давно введён в эксплуатацию, но проблем с документами может быть не меньше. И если в новостройках могут не достроить дом, то во вторичной недвижимости есть риски, что сделку, судебным решением, признают не действительной.

Как в примере выше с мошенничеством, деньги продавца обяжут вернуть, но по украинским законам это может происходить десятилетиями. Важно уметь правильно оценить и определить риски при покупке. Часто они возникают в результате действий продавца и связанных лиц. Есть риски критичные, есть не значительные.

Что нужно узнать при покупке квартиры на вторичном рынке

Основное, что нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке:

• Правоустанавливающие документы на квартиру
• Владельцев квартиры и права на продажу объекта
• Проанализировать историю приобретения недвижимости
• Связанных лиц с владельцами квартиры – родственники, супруги, дети
• Проверить наличие судебных производств по квартире, собственникам
• Проверить законность договорной схемы продажи недвижимости
• Провести общий анализ продажи, условий сделки и слов продавца
• Выявить и проанализировать скрытые риски
• Оценить риски, не связанные с документами, но влияющие на сделку

Ипотеки, банки, суды, разводы, доверенности, свежие документы, условия сделки, посредники, нотариусы, юристы продавца, родственники, наследники.

Тут можно перечислять ещё долго, сколько бывает рисков при покупке вторичной недвижимости. Есть квартиры с чистыми документами и ваша задача найти и приобрести именно такую недвижимость.

Как проверить квартиру или застройщика перед покупкой

Для проверки документов вторичной недвижимости или застройщика вам нужен юрист по недвижимости. Мы советуем не доверять людям, которые только делают вид проверки документов и слабо разбираются в этом. Риэлтора могут хорошо знать район и уровень цен, но юридические вопросы – это не их область.

Юрист, закончивший юридический факультет – тоже не всегда лучший выбор. Важна специализация на конкретной области. Есть юристы по семейному праву, есть по корпоративному, а есть юристы по недвижимости.

Наш юридический отдел GetHom специализируется на проверке документов и анализе рисков при покупке недвижимости. Можете обратиться к нашим юристам. Это не дорого и надёжно.

Статья по теме: Проверка недвижимости, квартир, застройщиков. Юристы по недвижимости GetHom

В любом случае, при покупке недвижимости лучше начинать с получения минимального набора знаний и привлечения юриста по недвижимости для проверки документов.

В этом случае риск купить проблемную недвижимость стремится к нулю. Юрист на основании опыта сразу поможет отсеять проблемную недвижимость и подскажет надёжный вариант.

Действия покупателя при покупке квартиры

При покупке любой недвижимости можно выделить три этапа:

• Поиск квартир и лучших предложений
• Просмотры квартир, проверка и переговоры
• Оформление и покупка

Поиск квартиры и продавца

Это относительно безопасный этап. Советуем искать недвижимость на независимых сайтах, где представлены все предложения. Так вы сможете примерно иметь представление о ценах и предварительно сравнить различные варианты.

По вторичной недвижимости и новостройкам очень много информационного мусора от посредников. Мы описывали варианты обмана в отдельной статье.

Статья по теме: Как обманывают риэлторы

Когда вы будете понимать, что вы хотите и сколько это стоит, то можно переходить к следующим этапам. Если вы ищете предложение на вторичном рынке, то отберите предложений 5-10, которые вы бы хотели посмотреть.

Если на первичном рынке, то определитесь с несколькими застройщиками, у которых вы бы хотели купить квартиру.

Просмотры квартир, проверка и переговоры

Существуют разные версии как выгоднее купить квартиру. Все мы хотим сэкономить и быть в безопасности. С опытом, мы пришли к вариантам, которые позволяют получить более выгодные условия для клиента, чем при его обращении напрямую к продавцу или застройщику.

Иногда выгоднее прийти к застройщику или продавцу с участником рынка, если это получится выгоднее и вам предлагают дополнительные преимущества. С условием, что с вас комиссию не берут или помогают её сократить. Как мы делаем в GetHom. Ниже статья по теме новостроек. По вторичной недвижимости мы помогаем уменьшить расходы.

Обращаться ли в обычные агентства недвижимости и к посредникам, которые просят дополнительную комиссию от цены? Это ваше право. Но никакие риски покупки это не снимает. Это просто подбор вариантов и продавец квартир, который возьмёт с вас дополнительно к цене квартиры до 5% от стоимости.

Проверка документов

Покупаете квартиру вы на первичном рынке или на вторичном, в любом случае лучше привлечь профильного юриста для проверки документов. Это может быть не всегда личное присутствие, а возможна дистанционная проверка.

Это получается выгоднее и быстрее. Если покупаете квартиру на вторичном рынке, то наймите юриста для сопровождения вашей покупки и помощи с выбором квартиры.

Если покупаете квартиру от застройщика, то закажите проверку документов нужных застройщиков, которых вы предварительно выбрали. После выводов юристов уже делайте выбор, у кого будет безопаснее приобрести квартиру и где ваши деньги будет более защищены.

Это самый правильный вариант. Так вы снимаете значимые риски и просто выбираете квартиру глазами по расположению, планировке и прочим характеристикам. Документы к этому моменту должны быть уже проверены.

Переговоры с продавцом

На этом этапе ваша задача получить максимально выгодные условия для проведения сделки. Для этого нужно понимать, какие условия возможны, какие на рынке сложились правила и где можно сэкономить. На вторичном рынке это условия переоформления и комиссии возможных посредников продавца. На этом можно и нужно экономить.

При покупке квартиры от застройщика – это условия рассрочки и поэтапной оплаты. Это мелкие детали, которые могут сохранить несколько тысяч долларов, если знать как об этом попросить и возможно ли это. Пробуйте общаться и договариваться, если вы делаете всё самостоятельно.

Мы в GetHom строим работу по принципу – юрист по недвижимости занимается документами и их проверкой, а консультант GetHom помогает договориться на лучших условиях, потому что знает хорошо рынок.

Дистанционное юридическое сопровождение мы можем оказать вам в любом городе Украины. Можете обратиться к нам, но можете найти кого-то самостоятельно.

Оформление и покупка квартиры

Если вы заказали услуги юриста в вашем городе, либо обратились в нашу компанию, то юрист поможет на всех этапах. Для тех, кто решил пройти путь самостоятельно, нужно разобраться как вообще проводится сделка и какие документы нужно будет подписывать.

На вторичном рынке оформляется переход права собственности от продавца к вам. Делают это у нотариуса. Вам для этого нужны только паспорт, идентификационный код, на кого будет оформляться покупка и деньги. Право собственности у продавца может быть разное. Основные виды:

• Купля-продажа
• Мена
• Наследственный договор
• Договор дарения
• Пожертвование
• Рента
• Пожизненное содержание
• Приватизация
• Решение суда

Нотариус оформит переход права собственности и выдаст вам свидетельство. Важно выбрать своего нотариуса и не соглашаться на предложения продавца совершить сделку у его доверенного лица. Так вы сократите риски и сделка пройдёт более безопасно.

Нотариус продавца может быть мошенником, но если вы проверили документы с юристом и он присутствует в сделке, то этот сценарий маловероятен, потому что с документами полный порядок и юрист подскажет к кому можно обратиться.

Что нужно знать об оформлении документов при покупке квартиры от застройщика

Каждый застройщик имеет свой тип договора и схему продажи недвижимости. Договора у каждого разные и нужно внимательно прочитать договор и изучить схему инвестирования в недвижимость. Основные виды, используемые застройщиками:

• Предварительный договор купли-продажи
• Инвестиционный договор
• Договор купли-продажи имущественных прав
• Вступление в ЖСК или жилищно-строительный кооператив
• Договор переуступки
• Фонд финансирования строительства или ФФС

Некоторые договора могут регистрироваться нотариусом, некоторые вы просто подписываете в офисе застройщика. Там же в офисе строительной компании оплачиваете деньги в кассу и таким образом инвестируете в недвижимость. Для покупки нужны только паспорт и код.

После ввода дома в эксплуатацию вы подпишете акт приёма-передачи и застройщик выдаст документы для регистрации права собственности. Но для этого дом должны достроить и сдать. После внесения денег в кассу и подписания договора – просто ожидаете сдачи дома.

На что обращать внимание при покупке квартиры

Как вы уже разобрались, в первую очередь смотрим и проверяем документы и только после это приступаем к изучению цен, планировок, самой квартиры и вида из окон. Некоторые покупатели на вторичном рынке заходят в квартиру и первым делом смотрят плитку в ванной или ламинат на полу.

Если вы работаете с юристом, то можно так поступать, потому что он проверит документы и вы можете смотреть то, что важно для вас в выборе недвижимости.

Но если вы приходите в квартиру самостоятельно, то в первую очередь изучайте документы и только после этого переходите к остальным этапам просмотра квартиры, переговорам и к основной сделке.

Схема работы посредников

На вторичном рынке часто встречаем ситуацию, когда посредники говорят – давайте аванс за квартиру, а мы сделаем все документы, потому что сейчас не всё в порядке, но вопрос решим.

Вам не стоит ввязываться в такие авантюры, потому что это вероятно будет просто потеря денег. Есть много нормальных вариантов с чистыми документами и лучше покупать квартиру у надёжных продавцов.

До проверки и изучения документов не подписывайте никаких бумаг и не передавайте никому свои деньги. Это может просто оказаться подарком аванса мошенникам. Либо просто покупкой проблемной квартиры, которая вам не нужна.

Вывод, что нужно знать перед покупкой квартиры

Мы надеемся, что вы получили общее представление как лучше покупать квартиру, на какие моменты обращать внимание в первую очередь и как себя обезопасить. Что нужно знать перед покупкой квартиры, вы можете почитать и в остальных статьях нашего блога. Там вы так же найдёте много полезного.

Старайтесь избегать проблемных вариантов и покупайте недвижимость надёжно. По проверке документов вам поможет юрист по недвижимости. Главное, будьте осмотрительны и инвестируйте в относительно безопасные объекты и компании. Лучше всё несколько раз перепроверить, чем рисковать. Ошибки в недвижимости стоят слишком дорого. Удачной покупки.