28 апреля 2024 GetHom эксперт 26 176

Покупка квартиры по доверенности – риски. Украина 2024

Какие могут быть риски покупки квартиры по доверенности в 2024 году. В некоторых ситуациях покупатель квартиры сталкивается с проблемой, когда квартиру продаёт не сам собственник, а его представитель по доверенности.

Как правильно оформить доверенность, находясь за рубежом? Какие негативные моменты может содержать в себе такая сделка? Как обезопасить себя в такой ситуации? Что может скрывать доверенность?

На эти и многие другие сопутствующие вопросы по теме мы постараемся ответить в нашей статье.

Довіреність в період дії воєнного стану

На час дії довіреності на цей період впливають строки її видачі, а також те, ким вона посвідчена.

• Довіреність на розпорядження майном, посвідчена на території України, діє протягом місяця.
• Довіреність, посвідчену консульською установою або дипломатичним представництвом України за кордоном або відповідно до законодавства іноземної держави, можна застосовувати протягом двох місяців.
• Понад цей строк – слід подавати заяву нотаріусу від довірителя про підтвердження дії довіреності, справжність підпису на якій засвідчено нотаріусом, консульською установою (дипломатичним представництвом) України тощо.

Важливо, що справжність підпису на такій заяві також повинна бути підтверджена українським нотаріусом не раніше, ніж за сім календарних днів, а консульською установою/дипломатичним представництвом України або відповідно до законодавства іноземної держави – не раніше ніж за один місяць до дня укладення /підписання відповідного договору.

Как правильно оформить доверенность на продажу квартиры, находясь за пределами Украины

Для того, чтобы доверенность из-за рубежа была легитимной в Украине, необходимо выполнить следующие действия:

1. Оформить доверенность в стране пребывания;
2. Легализовать полученную доверенность;
3. Выполнить перевод на украинский язык.

1. Оформление доверенности собственником в стране пребывания на своего представителя в Украине

Для того, чтобы доверенное лицо могло представлять интересы собственника, у него должен быть оригинал доверенности.

Что нужно указать в доверенности

В доверенности нужно последовательно прописать все действия, которые доверенное лицо может осуществлять от имени собственника. Содержание доверенности желательно согласовать с украинским нотариусом. Необходимо заранее подготовить текст доверенности.

Если собственник оформляет доверенность за рубежом, то её необходимо перевести на местный язык, заверить у иностранного нотариуса и легализовать. Если доверитель не владеет иностранным языком, то может понадобиться переводчик.

2. Легализация доверенности

Легализация доверенности, выданной за рубежом — это совершение ряда определенных формальных процедур для придания документу юридической силы на территории Украины. Вместе с доверенностью нужно оформить заявление о регистрации такой доверенности на территории Украины и нотариально засвидетельствовать свою подпись на этом заявлении.

В некоторых странах не требуется легализация документов. К числу этих стран относятся:

• большинство стран СНГ, в которых действует Минская конвенция от 22 января 1993 г. (с изменениями от 28.03.1997 г.): Азербайджан, Армения, Беларусь, Грузия, Казахстан, Киргизия, Молдова, Россия, Таджикистан, Туркменистан, Узбекистан;
• страны, с которыми Украина заключила двусторонний договор о правовой помощи в гражданских делах: Венгрия, Вьетнам, Китай, Латвия, Литва, Молдова, Монголия, Польша, Чехия, Эстония.

Для предоставления документов в странах, не вошедших в этот список, существует два способа легализации:

Вариант 1. Проставление Апостиля (упрощённая процедура);

Вариант 2. Консульская легализация (полная процедура легализации документа).

Отличие апостиля от консульской легализации заключается только в процедуре самой легализации. Если проставление апостиля подразумевает наложение только одного штампа, то консульская легализация – это несколько штампов. Они проставляются в определённой последовательности в стране выдачи документа и заверяются консулом Украины.

Легализовать документ при помощи апостиля (по упрощённой процедуре) можно только в странах-участницах “Гаагской конвенции”.

Перечень государств, которые участвуют в “Гаагской конвенции” по состоянию на 01.01.2020 г.:

3. Перевод доверенности на государственный язык

Такой перевод лучше делать уже на месте, в Украине. Это поможет избежать лишних действий по легализации самого перевода.

Если доверенность легализована через консульство

Следует отметить, что если документ проходит полную (консульскую легализацию), то в процессе такой процедуры он подлежит обязательному предварительному переводу на украинский язык.

Таким образом, после легализации в консульстве переводить доверенность не придётся.

Подлинник доверенности и заявление о регистрации необходимо переслать своему доверенному лицу в Украине.

Иногда доверенность – инструмент в руках мошенника

Как показывает практика, большинство мошеннических схем на рынке недвижимости основаны на доверенности. Они связаны как с откровенным криминалом, так и с продуманными способами обмана доверчивых людей.

Другими словами, если квартиру продаёт не сам хозяин, а другой человек, у которого есть так называемая генеральная доверенность, то нужно быть очень внимательным.

Что такое доверенность на продажу квартиры

Доверенность представляет собой нотариальный документ, который даёт право представителю выполнить весь цикл действий, направленных на продажу квартиры.

Что имеет право делать представитель по доверенности

Представитель имеет право собирать необходимые справки, подписать договор купли-продажи, открыть счёт в банке, получить деньги и даже снять с регистрации собственника продаваемой квартиры.

То есть при наличии такой доверенности все формальности будут соблюдены и такую сделку можно оформить. В чём же здесь риск? Попробуем разобраться.

Что нужно выяснить при продаже квартиры по доверенности

• По какой причине собственник квартиры не может присутствовать на сделке? Причины вам могут назвать разные.

Например, собственник не живёт в Украине, работает за рубежом по контракту, находится на лечении, в заключении, в рейсе, в плену, служит в АТО или в войсках ООН на Ближнем востоке.

Причины вам могут назвать разные, но в итоге все они сводятся к тому, что хозяин квартиры далеко и находиться он будет там долго, приехать на сделку в ближайшее время не сможет.

Для того, чтобы успокоить вас и развеять все возможные подозрения, вам могут предложить даже пообщаться с хозяином по Скайпу.

• Где, когда и на какой срок была выписана доверенность? Варианты здесь разные. Если эту доверенность оформлял нотариус в этом же населённом пункте или в любом другом городе на территории Украины, то факт её выдачи можно легко проверить. Если же она выдана в другой стране, то сделать это сложнее.
• Факт выдачи проверить можно. Но сложнее убедиться в том, что доверенность выдана добровольно и что подписал её именно хозяин квартиры, а не другой человек. Это тоже нужно проверить.
• Является ли представитель близким родственником хозяина квартиры или это посторонний человек? Если это родственник, то факт родства он может подтвердить документами. Если не родственник, то вопросов ещё больше – как можно доверить постороннему человеку продажу квартиры и получение крупной суммы денег?
• Состав семьи хозяина, состоит ли он в зарегистрированном браке или проживал в гражданском браке? В некоторых случаях без письменного согласия супруги/супруга сделку оформить нельзя.
• Возраст и состояние здоровья хозяина также играют немаловажную роль. Если перед вами только доверенность, а доверителя вы не видите, то сложно делать выводы о его адекватности и дееспособности, а также о том, осознавал ли он свои действия в момент подписания доверенности. Ведь если человек имеет психические расстройства или алко-, нарко-зависимость, то подписанная им доверенность не является легитимным документом.

Что проверить сложно

Как узнать, в каком состоянии находился хозяин квартиры в момент выдачи доверенности?

Если во время подписания документа он был под воздействием алкоголя, наркотиков или его напоили веселящим чаем, накормили галлюциногенными грибами и он не осознавал последствий своих действий, то в случае подтверждения фактов такая доверенность не будет иметь юридической силы.

Но это проверить практически невозможно.

Общие моменты иногда можно самостоятельно выяснить, задавая вопросы и сопоставляя полученные на них ответы. Но есть ещё ряд нюансов, которые необходимо прояснить.

Кто подписал доверенность на продажу

Представим ситуацию. Доверенность перед вами, она выдана законно, на правильном бланке, завизирована и заверена нотариусом. Здесь могут быть разные варианты.

1. Доверенность подписал собственник

• Доверенность могла быть выписана самим хозяином, но не добровольно, а в результате обмана, насилия, запугивания, угроз и шантажа. Подпись на доверенности подлинная.
• Доверенность выписана собственником добровольно, но под воздействием сложных жизненных обстоятельств – болезнь его самого или членов семьи, долги. Подпись подлинная.
• Доверенность подписал собственник, но под воздействием гипноза, манипуляций или введения в заблуждение. Он не осознавал возможных последствий.

2. Собственник доверенность не подписывал

• Доверенность могла быть оформлена по похищенному паспорту хозяина человеком, который похож на него внешне. Если нотариус при выдаче доверенности ничего не заподозрил благодаря схожести с фотографией в паспорте, то вины его нет.
• Доверенность могла быть выписана по похищенному паспорту хозяина с последующим вклеиванием в него другой фотографии. Нотариус этого не заметил и заверил документ.
• Доверенность – бланк, печать и все подписи на ней поддельные, но она внесена в Единый реестр доверенностей.
• Доверенность могла быть выписана серым нотариусом, который был в сговоре с мошенниками. Это наименее вероятный вариант, но его также нельзя полностью исключать. Такое тоже случается.

Как видите, вопросов появляется много. Но для того, чтобы принять решение о покупке квартиры по доверенности, нужно не только получить ответы на все вопросы, но и проверить подлинность полученной информации.

Проверка собственника по Скайпу

В некоторых случаях для того, чтобы развеять сомнения, представитель предлагает вам пообщаться с отсутствующим собственником через интернет по Скайпу.

Пообщаться вы, конечно, можете. Но где гарантия того, что разговариваете вы именно с тем человеком, который продаёт квартиру? А если это брат-близнец или очень похожий на него посторонний человек?

Вы никогда раньше не видели хозяина, поэтому выводы могут быть ошибочными. Как обезопасить себя в такой ситуации?

Возможные варианты

1. Представьте, что собственник умер за день до сделки. Вы об этом никак не узнаете, а наследники оспорят сделку, они вам доверенность не выдавали.
2. Представьте, что у собственника есть близнец или просто брат/сестра с маленькой разницей в возрасте. Если собственник мужчина – брат, если женщина – то сестра. Вы по скайпу сможете с достоверной точностью определить с кем вы разговариваете, если сравнивать можете только с ксерокопией старой фотографии в паспорте? Отпечатки пальцев вам же никто не предоставит?
3. Вы по скайпу сможете определить дееспособность человека? А если потом предоставят справки что человек был не в себе? А по скайпу вы общались с близнецом?

Проверка доверенности по реестру

Выписка (извлечение) из реестра доверенностей — это документ, подтверждающий не только наличие или отсутствие заверенной доверенности, но и ее дубликатов, а также действительности на момент запроса.

Какую информацию содержит выписка из реестра доверенностей

• сведения о доверителе и его представителях;
• дату регистрации и регистрационный номер доверенности или ее дубликата;
• серии и номера бланков нотариальных документов, на которых изложен текст доверенности или ее дубликата;
• дату удостоверения доверенности или дату выдачи ее дубликата;
• срок ее действия;
• номер в реестре нотариальных действий, по которому заверена доверенность или выдан дубликат;
• сведения об удостоверяющем лице;
• сведения о прекращении действия доверенности.

Как снизить риски при покупке квартиры по доверенности

Вы можете пообщаться с соседями, консьержем, председателем ОСМД, бабушками на скамейке у подъезда и другими людьми вокруг, которые знают продавцов и историю квартиры.

Что можно узнать

Как правило, состав семьи, социальный статус, возраст, состояние здоровья, склонность к алкоголю и наркотикам, азартным играм, наличие других родственников, причины продажи квартиры и отсутствия хозяина – всё это можно узнать без особых трудностей.

Иногда такое общение позволяет узнать гораздо больше интересного, чем вам скажут сами продавцы.

Как сделать предварительные выводы

Сравнив полученную информацию с той, что вы узнали от представителя продавца, можно сделать предварительные выводы.

Последующие действия

Если вы обнаружили несовпадение информации, полученной из разных источников, то не стоит искушать судьбу, от покупки такой квартиры по доверенности следует отказаться.

Почему нельзя полностью исключить все риски

Только после тщательной проверки и анализа всей полученной информации можно принимать решение о покупке такой квартиры. Дело в том, что полную проверку для исключения всех негативных моментов провести нереально. Почему:

• Для того, чтобы убедиться, что подпись на доверенности подлинная, нужно провести графологическую экспертизу.
• Быть уверенным на 100% в том, что по Скайпу вы общались именно с хозяином квартиры, также нельзя. Вы видите этого человека впервые. Кто он – вы не знаете.
• Убедиться в психическом состоянии здоровья хозяина можно, получив заключение врача-психиатра и ответы на запросы из Психо-неврологического и Наркологического диспансеров. Но врач должен лично осмотреть пациента, что ввиду его отсутствия сделать невозможно.
• Однако, быть уверенным, что доверенность была подписана добровольно, а не под воздействием угроз, шантажа, насилия, обмана или сильнодействующих средств, вы также не можете.

Косвенные признаки мошенничества при продаже квартиры по доверенности

Есть некоторые факторы, при наличии которых можно сделать вывод о мошеннической схеме.

Низкая цена квартиры

Это ещё один немаловажный маркер, по которому можно судить о скрытых рисках покупки такой квартиры.

Как правило, при помощи низкой цены мошенники стараются усыпить бдительность потенциального покупателя и вынудить его не обращать внимание на негативные моменты, связанные с другими рискованными позициями.

Срочная продажа

Если вас торопят, хотят быстро провести сделку и не дают времени на размышления, то от такого варианта нужно отказаться.

Поможет ли нотариус снизить риски покупки квартиры по доверенности

Нужно ответственно подходить в выбору нотариуса при покупке квартиры.

Кто выбирает нотариуса

Нотариуса всегда должен выбирать покупатель квартиры. Такая позиция снижает вероятность только некоторых рисков. Если представитель продавца настойчиво предлагает оформить сделку у его знакомого нотариуса, от такого предложения нужно сразу отказаться.

Но выбор вашего нотариуса не снимает всех рисков с покупкой квартиры по доверенности. Нужно понимать, как была получена доверенность и при каких условиях. Доверенность может быть реальная и выбранный вами нотариус просто проведет сделку.

Ответственность нотариуса

Нотариус не несёт ответственности за последствия сделки. Для него главная задача, чтобы на момент оформления договора все документы были в наличии и доверенность была зарегистрирована в базе.

Как правило, если доверенность есть в Едином реестре доверенностей, но получена сомнительным способом, то все риски ложатся на вас. Нужен предварительный анализ рисков, чтобы не попасть в такую ситуацию.

Группы риска при покупке квартиры по доверенности

Есть категория людей, которые по своему социальному статусу, возрасту или состоянию здоровья находятся в группах риска при оформлении сделок с недвижимостью:

• Люди преклонного возраста;
• Одинокие собственники, не имеющие семьи и родственников;
• Алко- или нарко- зависимые;
• Игроманы;
• Имеющие психические расстройства.

Если ваш продавец в группе риска – что делать

Если ваш продавец из этой категории или в результате проведенной проверки и анализа полученной информации остались хотя бы малейшие сомнения, мы советуем отказаться от покупки квартиры по доверенности и искать другой объект.

Но бывают и другие рискованные позиции кроме вышеперечисленных, поэтому анализ ситуации при покупке квартиры по доверенности нужно проводить комплексно.

В каких случаях сделку по доверенности можно расторгнуть

• Сделка по доверенности будет расторгнута в случае смерти гражданина, признании его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.
• Если доверенность была оформлена с применением угроз и шантажа, не отражала реальных намерений собственника или в момент написания доверенности человек был обманут или введён в заблуждение, то ситуация аналогичная. Все последующие действия доверенного лица в этом случае могут быть признаны незаконными.
• Если доверенность выдана собственником под воздействием сложных жизненных обстоятельств, решение принималось необдуманно, быстро и импульсивно – например, деньги от продажи квартиры нужны были на лечение, срочную операцию или необходимо было быстро в результате применения насилия или запугивания отдать крупную сумму долга – такая доверенность и последующая сделка могут быть впоследствии отменены.
• Также в случае действия доверенного лица не в интересах собственника, если он продал квартиру дешевле ее рыночной стоимости или не передал деньги собственнику.
• Если доверенность выдана не в Украине, то собственник может отменить её раньше намеченной сделки, что сложно проверить. В результате все действия доверенного лица по этой доверенности будут незаконными.

Что делать, если продавец продаёт квартиру по доверенности

В любом случае нужно внимательно изучить сложившуюся ситуацию. Лучше обратиться к нашим юристам по недвижимости GetHom и мы поможем оценить риски. Это в тысячу раз дешевле, чем купить проблемный объект и потерять деньги. Поэтому обращайтесь.

Мы проверим квартиру и условия сделки. После этого вы примете решение, стоит ли покупать или от покупки лучше отказаться.

063 705-09-42, 096 698-10-41

Юридический отдел GetHom

Работаем по всей Украине с 9 утра до 9 вечера без выходных и праздников. Звоните.