4 мая 2024 GetHom эксперт 72 365

Как узаконить перепланировку квартиры. Украина 2024

Что такое перепланировка квартиры, жилого дома или нежилой недвижимости. Нужно ли получать разрешение на проведение перепланировки. Как узаконить перепланировку в квартире, которая уже сделана. На все эти вопросы вы получите ответы, прочитав нашу статью.

Кроме того, вы узнаете, как быстро можно узаконить перепланировку и как это правильно сделать. Как самостоятельно узаконить перепланировку в квартире старого фонда и как узаконить перепланировку в новостройке. Сколько это стоит и какие последствия могут быть, если не заниматься документами.

Что такое перепланировка

Перепланировка – это комплекс ремонтно-строительных работ, направленных на изменение характеристик недвижимости уже после того, как дом построен и сдан.

Другими словами, есть объект недвижимости и есть технический паспорт этого объекта, который соответствует реальной картине. Любые изменения, которые не соответствуют техническому паспорту объекта, но вместе с тем не затрагивают несущие конструкции, инженерные сети и не выходят за габариты существующего помещения, считаются перепланировкой.

Например, если вы снесли кладовку в прихожей, убрали перегородку между ванной и туалетом, расширили кухню или комнату за счёт лоджии без вмешательства в несущие конструкции, объединили кухню с жилой комнатой – всё это перепланировка.

Что такое переоборудование

Переоборудование – это изменение структуры инженерного оборудования внутри помещения. Сюда входит обустройство индивидуального отопления, перенесение нагревательных, сантехнических и газовых приборов, изменение конфигурации вентиляционных каналов в кухнях и санузлах.

Что такое реконструкция

Реконструкция предусматривает изменения в инженерных системах, несущих конструкциях здания и фасаде. Другими словами, реконструкция – это перепланировка и переоборудование в соответствии с нормативно-техническими требованиями.

Вне зависимости от того, перепланировка у вас в квартире или реконструкция, необходимо привести в порядок документы в соответствии с нормами действующего законодательства.

Что нужно учитывать перед перепланировкой квартиры

В результата перепланировки могут быть изменены основные параметры вашей недвижимости. Одним из этих параметров является площадь объекта:

Жилая площадь – это сумма площадей всех жилых комнат в квартире.

Общая площадь – это площадь всех жилых и нежилых помещений квартиры плюс площади балконов и лоджий с использованием понижающих коэффициентов. Понижающий коэффициент для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3. Следует заметить, что понижающий коэффициент для застеклённого балкона будет 0,8. А коэффициент для застеклённой лоджии равен 1. Таким образом, даже остекление лоджии или балкона приведёт в итоге к изменению общей площади квартиры.

Полезная площадь, её ещё называют отапливаемой площадью – это общая площадь квартиры без учёта лоджий, балконов и террас.

Как узаконить перепланировку

Если в квартире проведены работы, которые изменили конфигурацию помещений, то такие изменения нужно узаконить. В результате таких действий у вас должен быть на руках новый технический паспорт. В нём всё должно соответствовать и совпадать с тем, что есть в квартире. Эти изменения нужно внести в Государственный реестр, а выписка из него будет служить подтверждением законности этих операций.

Порядок действий:

1. Подготовить проект перепланировки
2. Подать и зарегистрировать декларацию о начале строительных работ в ГАСИ
3. После выполнения строительных работ изготовить новый техпаспорт
4. Подать декларацию о готовности к эксплуатации
5. Зарегистрировать изменения и получить свидетельство в регистрационной службе

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Бывает, когда перепланировка сделана, но не узаконена и нужно срочно продать квартиру. Как это сделать?

Прежде всего, нужно найти покупателя, который захочет такую квартиру купить. Для этого вам придётся снизить цену продажи на ту сумму расходов, которую нужно уплатить, чтобы привести документы в порядок.

Можно продать квартиру по старым документам, которые есть у вас, несмотря на то, что перепланировка уже сделана. В этом случае все проблемы и расходы по приведению в порядок документов на квартиру лягут на нового покупателя.

Если у вас есть покупатель, готовый совершить сделку на таких условиях, то нет проблем. Главное, чтобы сумма, на которую будет снижена цена перепланированной квартиры, его устроила.

Дело в том, что нотариус пред проведением сделки вашу квартиру не осматривает, поэтому о перепланировке не знает. Но в договор купли-продажи вносится пункт о том, что квартира осмотрена покупателем и в ней нет перепланировки. Таким образом, ваша квартира продаётся как-бы без перепланировки.

После такой покупки будет считаться, что перепланировку сделал уже новый владелец со всеми вытекающими последствиями. Все обязательства узаконить сделанные изменения лягут в дальнейшем на него.

На данный момент ситуация на рынке недвижимости такова, что продаётся много квартир с неузаконенной перепланировкой, поэтому вышеописанная схема продажи является обычной практикой.

В чём опасность покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой

Не всякую перепланировку можно узаконить. Например, если вы поменяли местами кухню и жилую комнату, пристроили балкон на фасаде дома или снесли несущую стену, то узаконить такие изменения не получится.

Поэтому перед покупкой перепланированной квартиры без соответствующих документов нужно предварительно проконсультироваться со специалистом и узнать, можно ли такую перепланировку узаконить и стоимость всего процесса.

Если перепланировку можно узаконить

Когда вы будете знать примерную стоимость оформления документов, можно вести предметный разговор с продавцом о снижении цены квартиры. Если торг придёт к какому-то логическому завершению, то сделка состоится.

Вы можете после покупки такой квартиры – если не собираетесь продавать её в дальнейшем – не спешить оформлять перепланировку. Жить в такой квартире можно и по старым документам.

Если перепланировку нельзя узаконить

В этой ситуации мы не рекомендуем покупать квартиру. Оформить такую сделку можно, но ситуация может сложиться так, что вас обяжут восстановить все изменения и привести квартиру в первоначальный вид за свой счёт.

На вас могут даже подать в суд соседи и по решению суда обяжут вернуть всё как и было до перепланировки.

В Украине уже были подобные решения, поэтому вопросы перепланировки лучше заранее согласовывать и подготавливать документы.

Особенно опасно внесение изменений в несущие стены дома. Это опасно не только по документам, но и физическим обрушением всех конструкций. Поэтому заниматься перепланировкой несущих конструкций лучше не стоит. Это большие проблемы для вас и опасность для всех жильцов дома.

Как узаконить перепланировку в новостройке

Как правило, квартиры в новых домах сдают без внутренних перегородок. Кроме того, собственники жилья обычно знают конфигурацию своей будущей квартиры ещё на этапе строительства дома, поэтому проблем не возникает.

Когда лучше делать перепланировку в новостройке

Вы можете ещё до момента оформления права собственности изменить конфигурацию помещений при помощи перегородок, дополнительно сделать гардеробную, добавить кладовку, изменить количество комнат – всё это можно сделать, предварительно согласовав изменения с представителем строительной компании.

В этой ситуации перепланировка будет сделана до момента изготовления технического паспорта, поэтому все изменения впоследствии будут в нём отражены. Таким образом вы оформите право собственности на квартиру в соответствии с реальной ситуацией и в дальнейшем больше ничего делать не придётся.

Перепланировка на этапе строительства дома от застройщика

У некоторых застройщиков услуга перепланировки предоставляется бесплатно до момента возведения внутренних перегородок на вашем этаже. Если перегородки ещё не возвели, то возможно застройщик сделает вам перепланировку бесплатно. Но важный момент, что материал стен может измениться и толщина окажется более тонкой, чем в первоначальном проекте.

Кроме юристов по недвижимости, у нас есть отдел, который занимается продажей квартир от застройщиков в Одессе. Периодически встречаем такой момент, что застройщик вместо перегородок, допустим, 200 мм газобетона использует для перепланировок 100 мм блоки. Нужно заранее побеспокоиться, из какого материала вам сделают перепланировку, потому что толщина стен между комнатами напрямую влияет на звукоизоляцию.

После возведения вашего этажа в новостройке, либо после сдачи дома в эксплуатацию все хлопоты по перепланировке лягут на вас, поэтому лучше побеспокоиться обо всём заранее и выполнить перепланировку до момента изготовления технического паспорта. На этапе строительства это стоит недорого.

Сколько стоит узаконить перепланировку

Стоимость документов, чтобы узаконить перепланировку в квартире зависит от того, какие изменения вы хотите внести и на каком этапе они производятся. Есть варианты квартир, где вообще лучше ничего не трогать, потому что перепланировка и оформление документов не неё могут стоить очень дорого.

В новостройках перепланировка выполняется значительно проще, потому что стены часто выполнены из газобетона и это простой материал для демонтажа.

Иногда перепланировка вообще бесплатна, если вы делаете её до введения дома в эксплуатацию – заплатите только за использованный материал. В некоторых случаях, чтобы узаконить передвинутую стенку в старом доме, вам потребуется до нескольких тысяч долларов. Стоит ли это того ? Очень важно подумать об этом до перепланировки, потому что есть проблемные варианты.

Цена перепланировки квартиры

Если подвести итог стоимости перепланировки, то в каждом случае она будет индивидуальна. Примерно от 2 тысяч гривен и до 2 тысяч долларов. Если это пристройка к первому этажу дома, то цены могут получиться ещё дороже. Фасад это здания или задний двор. Очень много моментов, которые влияют на стоимость и на то, каким методом будет лучше узаконить вашу перепланировку.

Если вы находитесь в Одессе, то звоните, мы можем помочь с любым вариантом перепланировки и окажем консультацию, как лучше поступить. Телефоны будут внизу статьи, а также на главной страничке сайта.

Как правильно узаконить перепланировку

Перед началом проведения работ по перепланировке нужно получить разрешение в Государственной архитектурно-строительной инспекции (ДАБІ/ДІАМ). Для этого вначале нужно разработать проект изменений, подать декларацию о начале строительных работ и получить разрешение.

После окончания работ нужно изготовить новый технический паспорт, подать декларацию о готовности объекта и ввести его в эксплуатацию.

Затем нужно внести изменения в Государственный реестр имущественных прав. Выписка из реестра и новый техпаспорт будут подтверждением законности выполненной перепланировки.

Какие последствия проведения перепланировки без разрешения

Вариант 1: Вы заплатите штраф и перепланировку узаконят. Это самый лёгкий случай.

Вариант 2: Заплатите штраф и перепланировку не узаконят, вам предпишут всё вернуть в первоначальное состояние.

Вариант 3: Вас могут привлечь к уголовной ответственности, если перепланировка привела к тяжёлым последствиям для всего здания и угрожает жизни и здоровью людей.

В каких случаях не нужно получать разрешение

С 2017 года поменялись правила согласования перепланировки, требования к перепланировкам были смягчены. Постановлением № 406 от 7.06.2017 года был утверждён перечень несложных строительных работ, которые можно проводить без разрешения и они не требуют последующего ввода объекта в эксплуатацию.

Но это не относится к случаям, когда происходит вмешательство в несущие конструкции, инженерные сети или перепланировка выходит за пределы уже существующего помещения. В этом случае придётся получать разрешение и вводить объект в эксплуатацию на общих основаниях.

Какие работы можно проводить без разрешения

• Перепланировки, связанные с увеличением жилой или подсобной площади путём демонтажа перегородок без нарушения капитальных несущих стен, несущих конструкций, опор, балок за счёт площадей коридоров и вспомогательных помещений.
• Объединение ванной комнаты с туалетом в случае, если стена между ними не несущая и отсутствует вентиляционный канал.
• Объединение кухни и жилой комнаты (в домах без газоснабжения).
• Устройство или закрытие дверных и оконных проёмов во внутренних не капитальных стенах.
• Объединение кухни или комнаты с лоджией без демонтажа подоконного блока и вмешательства в систему отопления.
• Устройство перегородок в подсобных и жилых помещениях.
• Демонтаж или устройство шкафов, антресолей, кладовок.
• Демонтаж каминов, печек, печей без перекрытия вентиляционных шахт.
• Уменьшение площадей за счёт утепления или отделки стен.
• Перестановка инженерного или сантехнического оборудования в пределах предназначенных для этих целей помещений.
• Остекление балконов и лоджий (кроме памятников архитектуры).

Какие работы проводить запрещено

• Увеличивать площадь ванны и туалета за счёт жилой площади комнат.
• Демонтировать внешние несущие стены и подоконные блоки для объединения комнат с лоджиями и балконами.
• Переносить на лоджии и балконы отопительные приборы.
• Вмешиваться в целостность межэтажных перекрытий, вентиляционных каналов.
• Удалять звукоизоляцию пола.
• Выходить за пределы существующих помещений (пристройка и расширение балконов, сооружение подвалов, присоединение чердачных помещений).

Как узаконить перепланировку, выполненную по упрощённой схеме

ВАЖНО! Вне зависимости от того, получали вы разрешение на перепланировку или выполняли работы по упрощённой процедуре без получения разрешения, итог любой перепланировки нужно узаконить. Ведь в результате таких действий конфигурация квартиры и её  параметры будут отличаться от того, что изображено в техпаспорте.

Последовательность действий после перепланировки

Если перепланировка сделана по упрощённой схеме без получения разрешения, то нужно вызвать инспектора по инвентаризации БТИ. Он изготовит новый технический паспорт объекта и выдаст справку об отсутствии в произведенных работах элементов реконструкции, на которые нужно получать разрешение.

Если площади не изменились

Для того, чтобы узаконить вышеперечисленные изменения, достаточно заказать новый технический паспорт, в котором будет отражена квартира после выполненной перепланировки. Этого достаточно в случае, если в результате перепланировки не произошло изменение соотношений жилой и общей площади помещения.

Если площади изменились

В случае, если площади изменились, после изготовления техпаспорта нужно обратиться к регистратору, внести все изменения в Государственный реестр имущественных прав и получить выписку из него. Новый техпаспорт и выписка из реестра будут служить подтверждением законности произведенной перепланировки.

На какие работы нужно получать разрешение

• Если перепланировка затрагивает несущие стены;
• Перепланировка выходит за пределы существующих границ помещения;
• Происходит вмешательство в инженерные системы общего пользования (вода, газ, отопление, канализация, вентиляция, шумоизоляция).

Все вышеперечисленные работы относятся к категории сложных и содержат элементы реконструкции, поэтому узаконить их по упрощённой схеме нельзя. Для проведения таких работ нужен проект и получение разрешения с последующим вводом объекта в эксплуатацию.

Какую перепланировку нельзя узаконить

• В многоквартирных домах нельзя переносить санузлы и кухню таким образом, чтобы так называемая мокрая зона вашей квартиры располагалась над или под жилой комнатой другого помещения на нижнем или верхнем этаже.
• Нельзя переносить технические помещения, не предусмотрев для них вытяжки и вентиляцию.
• Нельзя проводить изменения инженерных сетей общего пользования, например, изменять конфигурацию стояков отопления, газоснабжения, подачи воды, канализации, вентиляционных шахт и каналов.
• Запрещено выносить радиаторы отопления на лоджию или балкон, объединённый с комнатой.
• Нельзя объединять водяной тёплый пол и общедомовую систему отопления.
• Нельзя убирать несущие стены или делать в них проёмы.
• Не получится узаконить объединение кухни и единственной жилой комнаты в домах с газом.
• Запрещено сносить подоконный блок при объединении кухни или комнаты с балконом или лоджией.
• Нельзя производить расширение балкона путём выноса его вперёд или в стороны.

Многие из вышеперечисленных действий влекут за собой прямое нарушение строительных норм. Например, перенос радиаторов отопления может привести к нарушению теплового баланса всего дома. Поэтому до начала любых действий по перепланировке нужно предварительно проконсультироваться с профильным специалистом и серьёзно отнестись к документальному оформлению предстоящих работ.

Если самовольная перепланировка не узаконена – какие последствия

Если перепланировку не узаконить, то вы не сможете провести никакую сделку с недвижимостью – продать, подарить, оформить в наследство, получить ипотечный кредит в банке под залог – всё это сделать не получится.

При оформлении нового техпаспорта вам поставят отметку о самовольной реконструкции и вынудят привести помещение в первоначальное состояние. Кроме того, придётся заплатить штраф.

Как правильно сделать перепланировку. Порядок действий

• Создание проекта перепланировки.
• Подача декларации в ГАСИ (ДАБІ/ДІАМ). Вы должны предоставить проект перепланировки и получить разрешение на начало строительных работ.
• Выполнение работ в соответствии с проектом.
• Изготовление технического паспорта.
• Обращение в Центр предоставления административных услуг с заявление об окончании ремонтно-строительных работ.
• Если всё сделано в соответствии с проектом перепланировки, разрешительный орган после после получения выводов комиссии, которая это подтвердит, выдаст заключение о соответствии проекта.
• Государственный регистратор или нотариус на основании техпаспорта и выданного заключения внесёт данные в Государственный реестр вещных прав, что будет подтверждено выпиской из этого реестра.

Как узаконить уже сделанную перепланировку

• Если в квартире уже есть перепланировка без вмешательства в ограждающие и несущие конструкции здания, то узаконить её можно по упрощённой процедуре. Для этого нужно провести инвентаризацию объекта, изготовить новый технический паспорт, а затем обратиться к регистратору для внесения изменений в реестр.
• Если в квартире сделана перепланировка, которая выходит за рамки несложных ремонтно-строительных работ, то по упрощённой схеме её узаконить не получится. Здесь, как говорится, возможны варианты. Мы рекомендуем в каждом таком конкретном случае индивидуально подходить к решению проблемы и обратиться за помощью к специалистам.
• Если вы начали делать перепланировку по всем правилам, то есть существует утверждённый проект и получено разрешение, но объект не введён в эксплуатацию по каким-то причинам, то важно понимать, что это за причины. Возможно, придётся что-то изменить или переделать и вам выдадут документы.

Если всё сделано не по правилам, то варианты следующие:

• Пройти полную процедуру, начиная от проекта и получения разрешения;
• Узаконить перепланировку через суд.

Как узаконить перепланировку в суде

Если вы столкнулись с ситуацией, когда вам отказывают в выдаче документов на перепланированное помещение и вы считаете, что это не законно, можно попытаться решить вопрос через суд.

В каком случае нужно обращаться в суд

Следует помнить, что суд примет решение в вашу пользу только в том случае, если вы сможете доказать свою правоту. Поэтому перед тем, как подавать исковое заявление, мы советуем проконсультироваться с профильным адвокатом, который занимается ведением подобных дел в суде. Проанализировав ситуацию, он сможет дать прогноз на исход дела и просчитать вероятность вынесения положительного решения.

Как узаконить перепланировку дома

Дом отличается от квартиры наличием земельного участка под домом и вокруг него. Если говорить простым языком, то правила перепланировки помещений внутри жилого дома точно такие же, как и для квартиры. Но как быть, если вы решили что-то построить на своём участке? Здесь правила следующие:

• На возведение любых капитальных строений нужен проект, получение разрешения с последующим введением объекта в эксплуатацию. Например, если вы решили строить капитальный гараж, летнюю кухню или гостевой домик, то нужно пройти полную процедуру оформления документов на такое строительство.
• Если вы хотите строить не капитальное строение, которое не имеет фундамента, то получать разрешение и вводить объект в эксплуатацию не нужно. Как пример, это может быть не капитальный гараж без фундамента, беседка, летний душ, теплица, скважина, колодец, выгребная яма, бассейн, погреб, забор, ворота, калитка, терраса, лестница, эстакада и любые временные сооружения.

Важные выводы как узаконить перепланировку в квартире

• Выполнение несложных строительных работ может проводиться без получения разрешения на проведение работ и не требует введения в эксплуатацию. Это относится к ситуации, когда перепланировка не затрагивает несущие стены, инженерные системы общего пользования и не выходит за пределы существующего помещения.
• Произведенную перепланировку необходимо узаконить. Это нужно сделать независимо от того, по какой процедуре проводилась перепланировка – с получением разрешения и введением объекта в эксплуатацию или по упрощённой схеме без получения разрешения. Нужно изготовить новый технический паспорт, зарегистрировать проведенные изменения в Государственном реестре имущественных прав и получить выписку. Техпаспорт и выписка из реестра – это подтверждение законности перепланировки.
• Полученные документы необходимо предоставить в теплопоставляющую организацию, а также в ЖЭК, ОСМД или УК для проведения перерасчёта в связи с изменением полезной и общей площади квартиры.

Какую перепланировку можно проводить без получения разрешения

• Расширение жилых помещений за счёт нежилых и наоборот;
• Объединение санузлов;
• Демонтаж встроенных кладовок;
• Монтаж перегородок;
• Объединение кухни и жилой комнаты (в квартирах без газа);
• Объединение кухни и лоджии, жилой комнаты и лоджии без демонтажа подоконного блока.

Частая ситуация, когда демонтируют подоконный блок на кухне или в жилой комнате. Если вы думаете сделать или уже сделали подобную перепланировку, то должны знать, что в некоторых случаях подоконный блок является частью несущей стены. Следовательно, это уже полноценное вмешательство и в обязательном порядке требуется узаконить данный вид перепланировки. Возможно, лучше оставить подоконный блок, так у вас будет меньше проблем в будущем и стоить это будет значительно дешевле.

Как самостоятельно узаконить перепланировку – на что обратить внимание

Если комплекс работ по перепланировке соответствует требованиям, которые характеризуются как несложные строительные работы, на которые не нужно получать разрешение и вводить объект в эксплуатацию, то нужно учитывать:

• Новый технический паспорт должен изготовить инженер с соответствующим сертификатом, который даёт право проводить обмеры.
• Вместе с техпаспортом вы должны получить справку об отсутствии в ваших действиях элементов реконструкции.
• На основании справки и полученного техпаспорта нужно провести регистрацию права собственности в реестре. Таким правом наделены государственные регистраторы и нотариусы.

Что нужно помнить

• Если вы хотите присоединить лоджию или балкон к кухне или жилой комнате, то это нужно делать без демонтажа подоконного блока. В некоторых случаях он является частью несущей стены, поэтому узаконить такие изменения по упрощённой процедуре не получится.
• Балконы и лоджии входят в общую площадь квартиры с использованием понижающего коэффициента. В результате присоединения лоджии к комнате коэффициент учтён не будет. При этом увеличится жилая и общая площадь квартиры. В случае присоединения лоджии к кухне увеличится только общая площадь квартиры.
• Общая площадь квартиры может увеличиться за счёт демонтажа перегородок между помещениями. Соответственно, она уменьшится при утеплении стен изнутри помещения.
• Налог на недвижимость рассчитывается исходя из общей площади квартиры, поэтому после перепланировки он может измениться.
• Монтаж дополнительного радиатора отопления на лоджии как после присоединения её к комнате, так и без присоединения нарушает тепловой баланс дома. Такая самодеятельность может закончиться штрафом и предписанием вернуть всё в исходное состояние.

Перевод нежилого помещения в статус жилого – порядок действий:

1. Необходимо обратиться в местный совет и получить положительное решение
2. Уплатить налог, подписать инвестиционный контракт с управлением ЖКХ
3. Подготовить проект реконструкции, зарегистрировать его в ГАСИ, получить разрешение на строительство
4. Внести изменения в БТИ, получить проект решения, подписать и зарегистрировать его в местном совете
5. Произвести замену документа на право собственности, внести изменения в реестр

Контакты – как узаконить перепланировку

Теперь вы знаете о перепланировке всё, что может пригодиться в реальной жизни. Если вы хотите сделать перепланировку в квартире или частном доме и вам нужно получить дополнительную консультацию по этому вопросу – обращайтесь по указанным ниже телефонам. Как правило, детальная консультация на первоначальном этапе поможет избежать дальнейших проблем.

• Если перепланировка уже сделана и вам нужно её узаконить – мы можем вам помочь.
• Если перепланировка сделана, вы попытались её узаконить самостоятельно, но вам отказали, тогда вам тоже к нам.

Любые вопросы, связанные с перепланировкой и реконструкцией квартир и домов в г. Одессе мы сможем решить быстро и качественно. Обращайтесь:

063 705-09-42, 096 698-10-41

Юридический отдел GetHom

Работаем с 9 утра до 9 вечера без выходных и праздников.

Вывод по перепланировке

Надеемся, что вы получили ответы на все вопросы по перепланировке квартиры. Теперь вы знаете, как её правильно узаконить и сколько примерно стоит “передвинуть стенку”. Процесс согласования документов иногда не быстрый и трудоёмкий.

Но часто это единственное решение в сложных ситуациях. Правильно оформленные документы избавят вас от многих проблем. Это поможет впоследствии продать квартиру без значительных скидок покупателю.

Самостоятельно узаконить перепланировку с нашей помощью или с другими юристами по недвижимости будет стоить дешевле, чем торговаться с покупателем, который захочет скидку значительно больше, чем стоит правильное оформление документов по перепланировке квартиры. Если вы в Одессе – звоните, мы поможем.