26 апреля 2024 GetHom эксперт 91 110

Как сдать квартиру в аренду – советы эксперта Украина

Как сдать квартиру в аренду и получать прибыль. Этот вопрос волнует многих людей, потому что сдача квартиры – это получение пассивного дохода, сопоставимого по сумме с месячной зарплатой в большинстве городов Украины.

Вся информация основана на личном опыте и большом количестве сдаваемой недвижимости. Информация точно будет вам полезна и лучше дочитайте до конца.

Чтобы доход от аренды квартиры поступал ежемесячно и без проблем, нужно знать некоторые особенности этого рынка. Как будет выгоднее сдавать – помесячно или посуточно, помогает ли риэлтор при сдаче в аренду или будет вам только мешать.

В этой статье мы расскажем всю важную информацию о том, как правильно сдать квартиру в аренду в Украине. Какие риски могут возникнуть и как выбрать квартирантов. Кому выгоден договор аренды и как правильно сдать квартиру и платить налоги.

Каким должно быть жильё для сдачи и что в нём должно быть. Рассмотрим все этапы от поиска жильцов до их выселения, а также дадим советы и рекомендации как сдать квартиру дорого и без проблем.

Рассмотрим реальные примеры сдачи квартиры в аренду, подсчитаем окупаемость и ответим на вопрос – стоит ли покупать квартиру исключительно под этот вид бизнеса или выгоднее положить деньги на депозит в банк. Расскажем о видах мошенничества и подскажем как всё сделать правильно и безопасно.

Как сдать квартиру в аренду правильно в Украине

• Найти арендаторов. Как это сделать, мы ниже расскажем подробнее.
• Заключить договор аренды. Если квартира сдаётся на срок до трёх лет, то заключать такой договор можно в простой письменной форме. Если аренда оформляется на более длительный срок, то договор должен заверить нотариус. В обоих случаях он имеет юридическую силу.
• Взять залоговую сумму. Особый момент – это условия возврата залоговой суммы. Эти условия можно прописать в отдельной расписке, можно дополнительным пунктом добавить в договор аренды.
• Получить деньги и передать ключи от квартиры.
• Посетить налоговую и уплатить 18% налога плюс 1.5% военного сбора от суммы полученного дохода. Это, если сдавать квартиру совсем правильно. Но мало кто так делает.

Как подготовить квартиру для сдачи в аренду посуточно

Посуточная аренда предполагает наличие всего необходимого в квартире для проживания людей. Кроме мебели и техники необходимо предоставить комплект постельного белья, обязательно минимальный набор кухонной посуды, полотенце, мыло и шампунь в ванной комнате.

Вы должны создать комфортные условия проживания и удобства для жильцов. Проверьте, работает ли интернет, кондиционер. Холодильник нужно включить заранее, чтобы к моменту заселения жильцов он уже успел набрать холод.

Нужно открыть окна и проветрить помещение, убедиться в отсутствии посторонних запахов в квартире, убрать всё лишнее. Естественно, пропылесосить помещение и сделать влажную уборку – протереть пыль, полить цветы. Теперь можно принимать жильцов.

Как подготовить квартиру для долгосрочной аренды

Пропылесосить квартиру, сделать влажную уборку, проветрить и убрать всё лишнее. Лучше вывезти всю старую мебель и хлам. При долгосрочной аренде не обязательно наличие постельного белья, полотенец в ванной, шампуней и так далее. Обычно жильцы всё это проносят с собой.

Кухонные принадлежности – ложки, вилки, чашки, тарелки, пару кастрюль, чайник – это должно быть в квартире, но не всегда обязательно. Часто у жильцов есть уже всё своё.

Перед вселением квартирантов нужно проверить работу холодильника, кондиционера, стиральной машины, бойлера. Всё, можно встречать жильцов.

Что важно для арендаторов при аренде квартиры

Чтобы сдать свою квартиру дорого и на долго, нужно понимать, что арендаторам важно и что они ценят при долгосрочной аренде жилья. Это мелкие пункты, благодаря которым желание арендовать квартиру либо появляется у квартирантов, либо пропадает.

Реализуйте все пункты и ваша квартира будет очень привлекательной. На что в первую очередь нужно обратить внимание:

Доброжелательность хозяина и безопасность

Очень важен личный контакт с хозяином и безопасность сделки. Вы должны быть открыты и доброжелательны. Если у квартиры есть недостатки, то можете сказать о них прямо. Будьте честным.

Квартиранты волнуются, выбирая квартиру так же, как и вы. Сведите волнение к минимуму и покажите, что сделка с вами – это безопасно и выгодно.

Если вас просят показать документы и паспорт, то смело идите навстречу, потому что очень много мошенничества на рынке жилья и квартиранты просто уже не знают кому верить. Можете сразу приготовить квитанции об оплате коммунальных с вашей фамилией и оригиналы документов на квартиру.

Так доверие жильцов к вам значительно увеличится и разговор пойдёт легче. Квартиранты устали от мошенников и обмана и будут рады снять ваше жильё, потому что квартира от хозяина – это ценно.

Аренда без комиссии посредникам

Это хорошее конкурентное преимущество и возможность сдать квартиру быстрее. Все квартиранты вначале ищут квартиру самостоятельно и только если ничего не могут найти, то приходится обращаться к посредникам и переплачивать.

Например, у нас на сайте есть раздел продажи квартир без посредников. И люди активно пользуются:

Ссылка: Продажа квартир в Одессе от хозяев.

Помогите квартирантам сэкономить на оплате комиссии риэлторам и они будут вам очень благодарны. Разместите объявление без посредников и вероятность сдать квартиру быстро значительно увеличится.

Это выгодно не только квартирантам, но и вам. Если будущие жильцы не переплатят посредникам, то им будет морально легче снять квартиру по более высокой цене и не торговаться.

Когда квартиранты приходят с риэлтором, то они всегда стараются сбить цену. Они понимают, что нужно заплатить дополнительно 50% от цены за месяц и стараются из-за этого не доплатить вам. При аренде через посредников всегда кто-то теряет часть денег.

Хорошая кровать

Жильцам не так важна посудомойка или новый шкаф, но очень важна комфортная и удобная кровать. Обычно квартиры сдают со старыми разваленными диванами.

Очень многие ищут квартиру по наличию нормальной кровати. Спать на диване невозможно, это более гостевой вариант на 1 ночь.

Купите квартирантам недорогой нормальный двуспальный матрас 160х200 и ламельную основу. Ваша квартира сразу значительно увеличит привлекательность в их глазах. Каркас для кровати выглядит вот так. Стоит до 2 тысяч гривен.

Цены на матрасы со скидками вы можете посмотреть по ссылке ниже. Стоят достаточно не дорого, если не выбирать топовые модели:

Ссылка: Цены и Акции на матрасы в интернет магазине Розетка.

Не обязательно тратить на это много денег. Ламельную основу можно взять б\у за тысячу гривен, а матрас можно купить новый по акции. В общей сложности это обойдётся до 5 тысяч гривен. Вложения отобьются за месяц, а в долгосрочной перспективе помогут вам заработать значительно больше.

Кровать – это значительное конкурентное преимущество, если сравнивать с другими квартирами со старой мебелью и раскладушками в виде дивана. Кровать тоже можно купить со скидкой. Посмотрите цены по ссылке:

Ссылка: Цены на кровати со скидками в интернет магазине Розетка

Не обязательно покупать дорогую модель. Купите самый дешевый вариант кровати и нормальный матрас. Квартиранты будут рады снять вашу квартиру и переплатят за хорошую кровать при аренде.

Стильно и ничего лишнего

У некоторых квартирантов есть частично своя мебель и техника. Им важно, чтобы это было где расположить и хватило места. Лучше всего сдаются квартиры в стиле минимализм. Это значит, что в квартире должно быть только то, что нужно для жизни.

Всё остальное вы должны из квартиры вывезти. Из необходимого – это письменный стол, шкаф для вещей, тумбочка, стул и, конечно, хорошая кровать, как мы писали выше.

Есть категория квартирантов, у которых за годы съёма квартир уже накопилось всё своё. В этом случае вы можете сдать даже квартиру без полной комплектации мебелью и это будет ваш плюс.

Можете написать в объявлении, что укомплектуете под квартирантов при аренде, если это понадобится или сдадите как есть.

Редкие визиты хозяина

Все без исключения квартиранты ценят, когда хозяин не проявляет чрезмерную бдительность и не навещает каждый месяц квартиру, проверяя всё содержимое и каждую комнату. Это отталкивает и не даёт спокойно жить.

Вы должны понимать, что сдавая квартиру за деньги, вы передаёте жильцу право пользования и жизни в ней. Это временно становится его квартира, а не ваша. У жильца должно создаваться ощущение своего дома, а не квартиры, где за ним наблюдают, как за маленьким ребёнком. Надзирателей никто не любит.

Лучше встречаться на улице для передачи денег, а в квартиру приходить изредка и только по приглашению. Вход в квартиру без квартирантов вообще влечет за собой плохие последствия. Если квартиранты платят исправно и не доставляют проблем, то и ходить в квартиру не стоит.

Так жильцы дольше у вас проживут и им будет комфортнее. А их комфорт – это ваш заработок. К чрезмерно подозрительному хозяину сразу не хочется заселяться, а при посещениях каждый месяц квартиры хочется переехать к менее мнительному собственнику.

Какие квартиры лучше сдаются в аренду

Основной критерий – это цена квартиры. Сдать можно всё что угодно. Главное – это стоимость. Для того, чтобы определить справедливую цену при сдаче квартиры в аренду, желательно оценить подобные предложения по вашему району.

Как правильно определить цену аренды квартиры

Можно выбрать несколько рекламных объявлений, обязательно прозвонить и узнать, действительно ли сдаётся данная квартира на указанных условиях. Часто бывает так, что объявления-пустышки размещают посредники для того, чтобы привлечь потенциальных арендаторов.

А на самом деле такой квартиры нет и никогда не было. Но вам этого не скажут. Ответят, что квартира уже сдана сегодня утром, а вам предложат подобрать другую, но уже по более высокой цене или совсем в другом районе.

Прозвон нескольких аналогичных объявлений даст вам возможность понять, какие предложения есть сегодня на рынке и по какой цене. Сравнивать нужно только предложения, аналогичные вашему по количеству комнат, наполнению квартиры мебелью и техникой, общему состоянию и местоположению самого дома.

Оцените инфраструктуру – остановки общественного транспорта, магазины, рынки, супермаркеты. Срок, на который сдаётся квартира в аренду, тоже имеет немаловажное значение.

Если вы поставите правильную цену и разместите своё объявление, вам начнут звонить потенциальные арендаторы и посредники. Последних будет на порядок больше. Ниже мы расскажем как правильно принимать звонки.

Какую квартиру быстрее можно сдать в аренду

Проще всего можно сдать в аренду 1-2 комнатную квартиру. Они сдаются быстрее чем 3-х, 4-х комнатные. Расположение дома, наличие ремонта, качество, состояние и возраст мебели и техники играют немаловажную роль.

Всё это нужно учитывать при определении цены аренды. Даже наличие микроволновки или более новой кровати уже влияет на стоимость.

Можно сдать достаточно быстро в аренду любую квартиру, если она будет предложена по правильной цене. Многокомнатные квартиры сдаются сложно. Их можно попробовать сдать по комнатам разным жильцам.

Обычно хорошие квартиры по правильной цене сдаются за 1-3 дня, неделя максимум. Если ваша квартира не сдалась, значит цена завышена и нужно её пересмотреть. Немного опустите её.

Как составить объявление о сдаче квартиры в аренду

Нужно обязательно указать, что квартиру сдаёт хозяин. Это увеличит количество звонков и поднимет интерес к вашему объекту. Никто не хочет переплачивать риэлторам и вначале ищут предложения только без посредников.

Точное местоположение дома, состояние квартиры, наличие мебели и техники, условия оплаты аренды, коммунальных платежей, размер залоговой суммы – всё это подробно нужно изложить в тексте объявления.

Условия для квартирантов

Обязательно сделайте и разместите информативные фотографии комнат, кухни, санузла, прихожей. Требования к арендаторам тоже нужно обязательно перечислить. Кого вы хотите видеть в лице арендаторов?

Например, квартира сдаётся для семейной пары с детьми или без детей, студентов, девочек, мальчиков.  Возможно ли заселиться с домашними животными, есть ли возможность прописаться. Как часто будете навещать.

Можно ли проживать в вашей квартире иностранцам или подходит только для местных – это тоже желательно указать в объявлении. Чем больше будет подробностей в таких вопросах, тем меньше вам будут звонить те люди, которых вы не хотите видеть жильцами своей квартиры.

Где разместить объявление об аренде

Разместить своё объявление нужно на самых посещаемых сайтах, лучше сразу на нескольких. Это увеличит шансы на успех. ОЛХ, городской форум, соответствующие группы в социальных сетях – все эти ресурсы нужно задействовать для поиска арендаторов.

Как сделать фотографии квартиры

Фотографии квартиры, которые вы прикрепите к объявлению, должны быть светлыми и информативными. Комнаты, спальные места, шкафы для одежды, балкон, кухня, санузлы – всё это должно быть на фото. Чем полнее фотографии охватывают пространство квартиры, тем лучше.

Фотографируйте то, что по вашему мнению может быть важно для арендаторов. Сконцентрируйте внимание на преимуществах, но и не забывайте указать явные недостатки, которые сразу будут видны.

Как сдать квартиру в аренду дорого

Дорого сдать квартиру в аренду можно, только ждать такого арендатора придётся долго. Вы можете, конечно, поставить цену аренды своей квартиры на 20-25% выше среднерыночных цен предложения аналогичных квартир в вашем регионе и смотреть, как на это будут реагировать арендаторы.

Например, средняя цена аренды однокомнатной квартиры в спальном районе Одессы сегодня 5 000 гривен плюс все коммунальные платежи. Можно попробовать поставить цену аренды 6 000 и при этом указать и подчеркнуть конкурентные преимущества вашей квартиры.

К примеру, вы не ограничиваете количество проживающих в квартире, можете сдать квартиру семье с ребёнком или с двумя детьми, иностранцам, не возражаете против животных, уменьшаете размер залога или даёте возможность выплатить его по частям.

Укажите и покажите всё, чем ваша квартира лучше и возможно для некоторых людей ваши преимущества сыграют решающую роль и они арендуют вашу квартиру дороже рыночной цены.

Какую квартиру можно сдать в аренду дорого

Возможно, ваша квартира имеет какие-то преимущества по сравнению с аналогичными предложениями других квартир. Привлекательность квартире придаёт свежий стильный косметический ремонт, современная мебель, качественная бытовая техника, хорошая кровать, редкие посещения квартиры и всё вышеперечисленное о том, что любят арендаторы.

Если у вас есть такие конкурентные преимущества, то можно попытаться сдать дороже. Но поиски арендатора, готового платить больше рыночной цены, могут затянуться. А месяц простоя квартиры без жильцов может не покрыть даже полугодовая аренда по более высокой цене.

Почему сдавать квартиру дорого не выгодно

Рассмотрим пример. Вы сдали квартиру сразу на полгода за 5 000 и получите в итоге 30 000 за 6 месяцев. Если вы поставите цену 6 000, то квартира может простоять месяц пустой, а это прямые убытки. Чем больше квартира простаивает, тем больше вы теряете денег.

Если всё же через месяц квартиранты найдутся и заплатят 6 000, то вы ничего не потеряете – получите эти же 30 000, но уже за 5 месяцев из-за месяца простоя. Но если жильцы не находятся за месяц, то в итоге вы потеряете больше денег, чем при сдаче квартиры просто за изначальные 5 тысяч.

Если через месяц поисков клиентов вы опустите цену и сдадите за 5 500, то в итоге потеряете 2 500 гривен за полгода из-за простоя квартиры. Поэтому цена квартиры – это решающий фактор. Иногда лучше сдать дешевле, но заселить более надёжных и хороших жильцов, чем завысить цену и ждать клиентов месяцами.

Лучше найти арендаторов по рыночной цене и уже сегодня получить деньги за аренду, чем ждать и надеяться, что кто-то захочет заплатить больше и при этом ничего не получать на протяжении продолжительного времени. Чем больше квартира простаивает, тем больше убытков.

Как сдать квартиру без риска

При сдаче квартиры в аренду риск есть всегда. Вы впускаете в квартиру незнакомых людей, которые просто платят вам за право пользования вашим жильём.

Нельзя заранее предсказать, как жильцы себя поведут: будут ли они честными и порядочными, своевременно ли будут оплачивать стоимость аренды и коммунальные, не затопят ли соседей и не сожгут ли всё имущество.

Но не всё так страшно. Вам поможет подстраховка и умение анализировать людей. Просто имейте дело с теми, кто вам нравится и кажется надёжным квартирантом. Это бизнес и без риска не будет прибыли.

Сдать квартиру без риска нельзя, но можно постараться уменьшить степень возможных негативных последствий и свести их к минимуму. Мы расскажем вам, как это лучше сделать:

Кому можно сдавать квартиру

Лучше всего сдать квартиру людям, которые вам нравятся визуально и вызывают доверие. Если изначально вы сомневаетесь, то лучше присмотрите других жильцов. Квартиранты бывают разные. Это могут быть:

• Студенты
• Семейные пары
• Одинокие люди
• Пара друзей или подруг
• Семья и их дети, родственники
• Бригады строителей
• Иностранцы
• Работающие иногородние
• Пара в начале романтических отношений

Исходя из описаний основных квартиросъёмщиков вы уже догадываетесь, что можно ожидать. Люди бывают разные, но общие признаки примерно одинаковые. Подумайте, кого вам больше хочется видеть в своей квартире и кого считаете наиболее надёжным вариантом.

Почему некоторые не любят сдавать семьям с детьми

Семейная пара с маленьким ребёнком или одинокая мама с детьми – это обычно хорошие квартиранты. Они боятся потерять жильё и им есть что терять. Но есть и минусы. Если дети маленькие до 5 лет, то они могут порисовать обои, двери или линолеум.

Могут что-то разбить или поломать. Людей с детьми морально сложнее выселять, если вы захотите сдать квартиру другим людям или вселиться сами.

Семью с детьми по закону нельзя выселять зимой, если есть договор аренды, но так как договора составляются редко, то это тоже не проблема. Просто оставайтесь человеком и дайте достаточно времени, чтобы квартиранты нашли новую квартиру.

В остальном семьи с детьми – это хорошие жильцы. Дети с лет 5 перестают всё портить и проблема полностью уходит.

Почему не любят сдавать людям с животными

Люди с животными тоже страдают от некоторых арендодателей – им не хотят сдавать квартиры. Животные бывают разные. Это могут быть кошки, собаки больших и маленьких пород, попугаи, хомячки, рыбки.

Те, у кого есть животные, обычно ответственные и добрые люди. Они будут ценить доброту хозяина квартиры и дорожить арендой, оплачивая всегда всё вовремя и в срок. Потому что арендовать квартиру с животными бывает трудно.

Людей с питомцами не все хотят брать из-за стереотипов. Но к этим квартирантам стоит присмотреться – не отказывайте сразу. Маленькая собачка практически ничего не испортит, да и кошка, если в возрасте, то тоже не доставит проблем. Попугаи, хомячки и рыбки живут тихо и спокойно – это хорошие квартиранты. Оценивайте возраст животного и его размер.

Молодой алабай или овчарка до года может погрызть дверь, но старое животное обычно лежит на подстилке и просто гуляет. Если животному больше 1-2 лет, то таких квартирантов можно рассмотреть. Это значительно лучше, чем бригада строителей или десяток иностранцев.

Стоит ли сдавать квартиру людям с детьми и животными

По нашему мнению – это нормальные квартиранты, но с рядом условий. Нужно изначально договориться, что всё что будет испорчено они возмещают за свой счёт и как гарантию выполнения этих обязательств вы берёте повышенный залог за квартиру.

Можно взять сумму залога не за 1 месяц, а за 2-3. Если люди сильно хотят снять вашу квартиру и они уверены в своих силах, то это не будет препятствием.

Также смотрите на уровень своего ремонта. Если ремонт действительно дорогой, то можете отказать этим категориям людей и заселить других. Если просто обои, то их всегда можно переклеить. По опыту можем сказать, что испортить и поломать могут и взрослые, и одинокие люди, и студенты, и пенсионеры.

В любом случае после аренды будет естественный износ квартиры и этого не избежать. Просто смотрите по людям и выбирайте кто вам больше нравится.

Кого лучше заселить в квартиру

Если у вас свежий и дорогой ремонт, то лучше взять на квартиру семейную пару без детей. Будет меньше проблем. Если ремонт делали давно, то значения не имеет – можно и с детьми, и с собаками, но с повышенным залогом.

Дети школьного возраста доставляют меньше хлопот, поэтому их на квартиру берут охотнее. Поэтому, как вариант – семья с ребёнком-школьником.

Взрослые работающие люди с местной регистрацией или приехавшие на работу из другого региона – это наименее проблемный контингент квартиросъёмщиков. Можно пару друзей или подруг. Они обычно работают и приходят домой только вечером для отдыха и сна.

Если вы сдаёте, например, однокомнатную квартиру, то лучше всего поселить в ней семейную пару. Желательно с местной регистрацией. Это, на наш взгляд, самый беспроблемный вариант.

Если квартира двухкомнатная, то можно заселить пару друзей или подруг. Если квартира трёхкомнатная, то скорее всего это будут либо друзья, либо большая семья с детьми.

Кому нельзя сдавать квартиру

Нельзя сдавать квартиру людям без документов, неработающим и не имеющим постоянного дохода. Иностранцам с проблемными документами и с просроченными визами. Бригады строителей, сезонные работники и люди, которые будут жить табором по 10 человек – наиболее проблемный контингент.

Некоторые арендодатели принципиально не сдают квартиру иностранцам и прямо пишут об этом в объявлении. Но, на наш взгляд, здесь должен быть гибкий подход. Например, семейная пара, состоящая из гражданки Украины и иностранца – менее проблемный вариант, чем полностью иностранная семья.

Но везде есть свои исключения – не стоит делить людей по национальному признаку. Если чувствуете, что проблем не будет, то можете попробовать заселить.

Как подобрать квартирантов при сдаче в аренду

Если к вам приходит потенциальный арендатор и просит, например, заселить в квартиру, но заплатить он может только за полмесяца, то таких жильцов лучше не брать.

Разные бывают жизненные обстоятельства, но если человек не работает и у него нет денег, чтобы оплатить месяц аренды и дать залог – это изначально проблемный вариант. Таким людям сдавать квартиру нельзя. Сдача квартиры для вас бизнес, поэтому оценивайте с этой точки зрения.

Подбирать квартирантов нужно только визуально, встретившись и поговорив с ними. Узнать, какие у них планы, на какой срок нужна квартира, где они жили до этого и почему переехали. Правду вам может и не скажут, но ответ поможет в анализе жильцов.

Вы не обязаны сразу сдавать квартиру, можно сделать паузу и взять время, чтобы подумать. А пока можно показать квартиру другим жильцам, третьим и так далее. Кто вам больше понравится, того и заселяйте. Как квартиранты выбирают квартиру, так и вы выбирайте жильцов.

Как выбрать хороших жильцов для аренды

Когда жильцы приходят в первый раз к вам снимать квартиру, они всегда стараются казаться хорошими и понравиться вам. Плохими, или такими, как они есть на самом деле, вы их увидите уже после, когда они проживут в вашей квартире какое-то время. Но это как повезёт. Люди бывают разные.

Поэтому любые конфликты и разногласия всегда лучше решать мирно путём переговоров. Все моменты, которые не устраивают вас, лучше обсудить заранее, до передачи ключей от квартиры.

Например, если вы поставили условие, что нельзя курить в квартире – это должно соблюдаться. Нельзя шуметь после 11, включать громко музыку и мешать спать соседям – нормальным и вменяемым людям даже говорить об этом не нужно. Но некоторые этого не понимают или делают вид. Поэтому выбор хороших жильцов – это лотерея.

Нельзя понять сущность человека, уровень его интеллекта и воспитания при первой встрече. Как он будет себя вести и выполнять все поставленные условия при аренде вашей квартиры, вы узнаете только через время.

Как выселять квартирантов и заселять новых

Обычно срок аренды квартиры оговаривается при вселении. Если по истечении этого срока жильцы хотят его продлить, а хозяин не против – нет проблем. Пусть живут дальше.

Но если квартиросъёмщики собираются освободить квартиру, то они должны предупредить хозяев заблаговременно. Это нужно для того, чтобы было время снова дать объявление и заняться поиском новых жильцов. После полного освобождения квартиры нужно снова привести её в порядок, сделать уборку и можно сдавать опять.

Выселение с договором аренды и без него отличается. Ниже мы будем рассматривать договор аренды, поэтому перейдите прочитать ту статью, которую мы приведем. Это очень важно. От этого зависят в каком поле будут строиться ваши отношения с квартирантами и возможные сложности при выселении.

Как сдать квартиру через риелтора

Как только вы разместите своё объявление о сдаче квартиры в аренду, вам будут непрерывно звонить риелторы всех мастей и наперебой предлагать свои услуги.

Поэтому, чтобы сдать квартиру через риелтора, не нужно прикладывать особых усилий. Правда, приводить к вам они будут не тех арендаторов, кого вы хотите видеть, а всех подряд. Выбрать арендатора в этом случае будет сложно.

Вы заранее не знаете, кто придёт к вам, не сможете пообщаться с этими людьми по телефону, задать интересующие вас вопросы. Чаще всего посредник сам не знает, кого он к вам приведёт. Принимать решение нужно будет уже на месте при просмотре квартиры.

Но даже в этом случае последнее слово будет за вами. Если человек вам не понравился, вы можете смело отказать ему в аренде вашей квартиры без объяснения причин.

Как сдать квартиру без посредников

Нужно указать в объявлении, что квартиру сдаёт хозяин и не нужно платить комиссионные. Это в разы увеличит шансы сдать квартиру напрямую арендаторам. Сложного здесь ничего нет.

Самостоятельно размещаете объявление и ждёте звонков. Много звонков будет, конечно, от посредников. Они будут всячески уговаривать вас показать квартиру их клиентам. Но вы не спешите это делать. На все предложения показать квартиру срочно для людей, которые уже приехали и сидят на чемоданах возле вокзала отвечайте вежливым отказом.

Вам не нужно сдать квартиру быстро и срочно неизвестно кому. Вам важнее иметь возможность выбирать для себя арендаторов и найти таких, которые вас устроят. Эти люди будут продолжительное время жить в вашей квартире.

Поэтому изначально проблемный контингент, люди с конфликтным характером, вредными привычками и плохими наклонностями вам не нужны. Не всегда можно раскусить человека при первой встрече, но здесь может помочь интуиция и жизненный опыт.

Посредник же преследует другие цели. Он хочет заселить любого подвернувшегося под руку клиента в первый день и получить свои комиссионные. Что будет дальше – его не волнует. Это уже ваша головная боль.

Поэтому не верьте доводам посредника, что он привёл хороших людей. Риэлтор их сам видит впервые в жизни как и вы, просто ему нужно заработать деньги, поэтому может и обмануть. У них это частая практика.

Статья по теме: Как обманывают риэлторы – 28 схем

Как правильно избавиться от посредников

Можете назначить для посредников один день показа квартиры, например, в субботу с 12 до 14 часов. Если за неделю у вас не появятся арендаторы и вы не сможете сдать квартиру без посредников, то в субботу пусть приходят риэлторы и приводят своих клиентов.

Действуя по такой схеме, вы не упустите шанс сдать свою квартиру напрямую квартирантам. А если не повезёт и прямых клиентов не будет, то и предложения от посредников вы не упустите.

Как лучше сдать квартиру – через риэлтора или самому

Лучше сдать квартиру без риэлтора. Потенциальному арендатору нужно заплатить деньги за месяц аренды квартиры плюс залоговую сумму в таком же размере или даже большую, если у вас дорогой ремонт, хорошая мебель и дорогая техника. Плюс услуги посредника в размере 50% от суммы аренды.

Эти 50% иногда играют решающую роль в принятии решения со стороны арендатора. Даже если у человека есть деньги, он не понимает, за что платить неизвестно откуда появившемуся посреднику такую сумму.

Если бы не было посредника, то не нужно было бы платить эти 50%. Поэтому лучше сдать самому. И арендатору легче – платить нужно меньше, и вы быстрее сдадите квартиру и найдёте тех квартиросъёмщиков, которые вас полностью устроят.

Виды мошенничества при сдаче квартиры в аренду

• Снимают дорогую квартиру на сутки по поддельным документам и вывозят оттуда всю мебель и технику.
• Снимают посуточно на неделю квартиру по поддельным документам и пересдают её нескольким людям на длительный срок, получают предоплату и исчезают с деньгами.
• Снимают квартиру на длительный срок, подделывают документы и продают её.

Как могут обмануть квартиранты при аренде

• Квартиру может снять один человек, а проживать будут другие люди. Это так называемая субаренда без ведома хозяина. Снимают квартиру на длительный срок, а пересдают посуточно. Разница в цене довольно приличная.
• Снимает квартиру один человек, а живут несколько. Чаще всего это практикуют иностранцы-нелегалы. Китайцы, вьетнамцы, арабы и жители ближнего зарубежья.
• Снимают квартиру для жилья, а используют для предпринимательства. Это может быть косметический салон на дому, парикмахерская для животных, швейный цех, фотостудия, услуги репетитора, изготовление суши на заказ, тортов, пельменей, услуги гадалок и предсказателей. Всё, что угодно и без вашего согласия. В результате ваша квартира превращается в проходной двор. Как следствие – недовольные соседи, вызов участкового и никому не нужные проблемы.

Но если вы эти моменты обговорили, то пусть делают что хотят. Для вас главное, чтобы квартира была в хорошем состоянии и вы получали стабильно деньги.

Если вы не против таких сценариев, то договоритесь с квартирантами и можете немного поднять цену аренды. Так и вы больше будете зарабатывать, и квартирантам хорошо.

Как сдавать большую квартиру по комнатам

Если сдавать квартиру по комнатам разным людям, то нужно обязательно установить замки на дверь каждой комнаты. Получится своеобразная коммунальная квартира. Общая кухня, прихожая и санузел.

Сложностей в поиске квартирантов быть не должно. Сдать большую квартиру по комнатам легче и быстрее, чем целиком всю квартиру. Комната стоит дешевле чем вся квартира, квартиранты найдутся быстро.

В совокупности за все комнаты вы получите те же деньги, что и за сдачу всей квартиры целиком, а времени на поиск жильцов будет затрачено меньше.

Но есть минусы. Иногда часть комнат освобождается и нужно опять искать квартирантов. Процесс этот не прекращающийся, потому что то кухню не поделят, то не уживутся разные люди в одной квартире.

Постоянно нужно следить, чтобы все комнаты были заполнены, а это занимает время. Либо можно сдать всю квартиру целиком одним людям, но со скидкой. Так мороки значительно меньше и может для вас такой вариант будет удобнее.

Нужно ли брать залог при сдаче в аренду

Залог брать нужно обязательно. Залог обеспечит гарантию тех обязательств, которые берут на себя квартиранты. Например, квартира сдаётся на 1 год.

Если это условие не выполнено и квартирант хочет уехать раньше, то он тем самым нарушает условия договора и полученный залог можно не возвращать. Это послужит компенсацией того, что вам придётся искать новых жильцов и квартира какое-то время будет простаивать.

Залог – это гарантия оплаты за свет, газ, воду, отопление, интернет, кабельное. Если залога не будет, квартирант может уехать за пару дней до оговоренного срока выселения и не оплатить свои долги. Ключ от квартиры оставит под ковриком.

Залог – это гарантия бережного отношения к вашей мебели и технике. Если что-то будет сломано или испорчено, то сумму убытка можно компенсировать за счёт залога.

Залог – это не последний месяц аренды. Последний месяц оплачивается отдельно, а залог возвращается в момент выезда квартирантов при передаче ключей. Вы проверяете общее состояние квартиры и если всё хорошо, то возвращаете деньги. Если что-то разбили или поломали, то вычитаете часть денег.

Нужен ли договор при сдаче квартиры в аренду

Договор больше нужен арендатору, чем хозяину жилья. Владельцу он практически не нужен. Он ничего не гарантирует, только фиксирует на бумаге достигнутые договорённости. Выполнение договорённостей гарантирует залоговая сумма, которая до окончания срока аренды находится у хозяина жилья.

Мы написали развёрнутую статью по договору аренды квартиры. Перейдите прочитать её и вы сами поймёте, заключать ли вам договор аренды или лучше будет обойтись без него. Статья очень полезная. Рекомендуем:

Статья по теме: Договор аренды квартиры – самое важное

Какие пункты нужно обязательно включить в договор аренды

• Реквизиты сторон, паспортные данные, прописка.
• Характеристика объекта недвижимости, который сдаётся в аренду: адрес, количество комнат, этаж/этажность дома, площадь жилая и общая, площадь кухни, балконов, подсобных помещений, наличие удобств и коммуникаций.
• На каком основании данный объект принадлежит арендодателю.
• Для каких целей сдаётся, кто может проживать вместе с арендатором.
• Срок аренды.
• Цена договора, порядок оплаты, условия расторжения договора.
• Штрафные санкции за досрочное прекращение аренды и невыполнение условий договора.
• Внутреннее наполнение – перечислить имеющуюся мебель, технику.
• Порядок оплаты текущего и капитального ремонта бытовой техники, сантехники, мебели и самого помещения в случае поломки или повреждения.
• Условия продления договора после истечения срока его действия.
• Дополнительные условия – порядок посещения квартиры арендодателем, возможность сменить в квартире замки и так далее.

Как брать деньги за коммунальные услуги

Есть два варианта. Первый – вы сами оплачиваете коммунальные по счётчикам и берёте деньги у квартирантов, предоставляя им счёт на оплату каждый месяц. Но это не очень удобно. Вам добавляется работа и нужно постоянно следить за всем. Мы советуем второй вариант.

Второй вариант – вы говорите квартирантам, чтобы они сами оплачивали счета, а вам предоставляли квитанции каждый месяц или два. Организовать всё можно через личный кабинет Приват24 от Приват банка или любую другую систему оплаты через интернет.

Так вы сможете и сами заходить проверять состояние задолженности по квартире и квартирантам можно будет удобно оплачивать всё карточкой через интернет.

Это быстро, удобно и комфортно обоим сторонам. Не нужно будет каждый месяц считать мелочь и добавлять сумму коммунальных к сумме за аренду квартиры. Так вы просто получаете свои деньги и снимаете с себя ряд обязанностей. Это оптимизация бизнеса.

Как брать деньги и оплату за месяц аренды

Встречаться лучше на улице в удобном вам месте. Квартиранты могут вообще переводить вам деньги с аренды на карточку. Это удобно. Чем меньше вы встречаетесь с квартирантами, тем комфортнее им жить, а значит они не подумают выселяться и вы не будете нести убытки.

Можно встречаться раз в месяц-два для передачи квитанций оплаты за коммунальные услуги. Можно договориться об оплате авансом за каждые 2 месяца аренды – будет вообще отличный вариант.

Некоторым квартирантам удобно сразу оплатить 2 месяца наперёд и не думать о деньгах и встречах с хозяином, а заниматься своими делами и просто спокойно жить.

Советы как правильно сдавать квартиру посуточно

При заселении переписать паспортные данные жильцов или сделать ксерокопии, взять деньги за весь оговоренный срок проживания, взять залог, передать ключи. Если квартиранты согласятся, то можно их сфотографировать. Это даст немного больше гарантий.

Сумма залога зависит от наполнения квартиры, стоимости техники и ремонта в квартире. Постарайтесь взять залог побольше. Но это особой роли не играет, если к вам заселятся мошенники и через пару дней вывезут всю мебель и технику из квартиры.

Такие случаи бывают. В данной ситуации никакой залог не спасёт. Если к вам заселятся порядочные люди, то залог вы им вернёте в день освобождения квартиры при возврате ключей.

Советы как правильно сдать квартиру помесячно

Найти арендаторов, заключить с ними договор в устной или письменной форме, где оговорить все детали их проживания в вашей квартире. Срок аренды, сроки и форма оплаты аренды, оплата коммунальных платежей, штрафные санкции за нарушение условий договора, за досрочное расторжение договора, условия продления договора после его окончания и так далее.

Записать в договоре текущие показания счётчиков. Взять оплату за месяц и залог в размере не меньшем, чем эта месячная оплата. Снять ксерокопии их паспортов, передать ключи.

Как правильно сдать квартиру в аренду и платить налоги

• Оформить договор аренды и заверить его у нотариуса.
• Заплатить налог на доход от аренды в размере 18% плюс 1.5% военного сбора.
• Идти домой и спать спокойно (говорят, что неоплаченные налоги не дают людям спокойно спать).

Договор имеет одинаковую юридическую силу и при заверении нотариусом и без. Нотариальное заверение требуется в обязательном порядке только, если договор оформляется на срок свыше трёх лет.

Чтобы начать платить налоги вам нужно выбрать систему налогообложения и обратиться в налоговую. Там вы зарегистрируетесь как индивидуальный предприниматель или оформите юридическое лицо и начнёте платить налоги.

Если вы хотите платить просто как физическое лицо налог на доходы физических лиц, то нужно взять в налоговой реквизиты и переводить на этот счёт деньги. Всё подробно расскажут в местной налоговой.

Как правильно сдать квартиру и не платить налоги

• Не оформлять договор аренды.
• Не ходить в налоговую.
• Если соседи напишут на вас донос о том, что вы сдаёте квартиру и не платите налоги, то скажите, что живут в квартире друзья или дальние родственники. Деньги за проживание вы не получаете, поэтому налоги не платите.

Без договора легче решаются спорные вопросы с квартирантами. У них нет доказательств, что они арендуют квартиру и, следовательно, не могут на вас пожаловаться.

Но лучше до этих сценариев не доводить, а решать всё мирным человеческим путём – договариваться и идти на компромиссы. В Украине нелегально сдаётся от 70 до 90% квартир.

Законно ли сдавать квартиру в аренду

Квартира находится в вашей собственности. Вы можете сами проживать в ней, а можете использовать для получения дохода – сдавать в аренду. Если вы платите налог с этого дохода, то такая деятельность абсолютно законна.

Если вы налоги не платите, то тут есть факт уклонения от налогов и можно получить штраф. Подробно мы об этом писали в статье про договор аренды квартиры, которую указывали выше.

Проблемы при сдаче квартиры в аренду

• Квартиранты не платят за аренду, продолжают жить в квартире и отказываются её освобождать.
• Квартиранты нанесли квартире существенный ущерб, который не покрывает залоговая сумма.
• Квартиранты затопили соседей снизу и испортили им дорогой ремонт.
• Квартиранты сменили замки и не пускают вас в квартиру.

Всё случается, но таких случаев не так много, чтобы совсем отказываться от сдачи квартиры в аренду. Выбрав правильных квартирантов, у вас проблем со сдачей квартиры в аренду не будет, но знать о возможных проблемах вы должны.

Выгодно ли сдавать квартиру в Одессе, Киеве

Если квартира у вас уже есть, то можно сдать её на длительный срок и получать доход, который будет сопоставим со средней зарплатой в вашем городе. Квартира в Киеве, Одессе, Львове и любом другом большом городе Украины – это постоянный источник пассивного заработка при минимальном вмешательстве.

Если у вас ещё нет квартиры, а вы только собираетесь купить её для последующей сдачи в аренду, то стоит хорошо подумать. Покупать квартиру для последующей сдачи в аренду не выгодно. Сегодня деньги можно вложить в более прибыльные проекты. Ниже мы рассмотрим срок окупаемости квартиры при сдаче в аренду.

Сравнение сдачи квартиры с другими видами заработка

Доход от сдачи в аренду однокомнатной квартиры в спальном районе приблизительно приравнивается к средней зарплате. Таким образом, если у вас есть квартира, то вы можете не работать, сдать её в аренду и получать доход.

Другой вариант – можно продать эту квартиру, положить деньги в банк на депозит и получать проценты. Что выгоднее? Здесь нужно учесть следующее. Банковская система в нашей стране нестабильна. Вы положите деньги в банк, а этот банк обанкротится. Деньги обратно в полном объёме вы не получите.

Можно подстраховаться и положить деньги небольшими суммами в несколько банков. В этом случае вероятность потерять все деньги сводится к минимуму. В случае банкротства одного из банков можете потерять только часть денег.

Сравнение аренды с банковским депозитом

Если вы положите деньги на депозит в долларах, то при ставке 3% годовых ваш доход с учётом уплаченных налогов будет гораздо меньше, чем вы могли бы получать, сдавая квартиру в аренду.

Например, ваша квартира стоит 25 000 долларов. Депозит принесёт доход около 600 долларов в год. Это процент по депозиту минус налог на доход. Аренда такой квартиры стоит примерно 200 долларов в месяц, это 2 400 в год. Даже с учётом уплаты налогов с этой суммы доход от аренды больше.

Можно рассмотреть вариант с депозитом в гривне, но предсказать уровень инфляции и степень обесценивания национальной валюты по отношению к доллару достаточно сложно.

Можно как получить доход, соизмеримый со стоимостью сдачи квартиры, так и потерять деньги. Сдача квартиры выглядит более выгодным предприятием, чем гривневый депозит.

Недвижимость в последние годы сильно упала в цене. Возможно, что ваша квартира за 25 000 долларов через 5 лет будет стоить 15 000 долларов. Этот процесс тоже трудно прогнозировать. Поэтому любые сравнения в долгосрочной перспективе будут некорректными. Это вопрос бизнес-планирования и вашего чутья.

Как сдают квартиру посуточно и помесячно. Сравнение и реальные примеры

Реальный пример. Однокомнатная квартира в Одессе по проспекту Добровольского. Мебель, бытовая техника, хорошее состояние. Она сдаётся за 5 000 гривен в месяц плюс коммунальные. Это в случае, если сдавать на длительный срок.

Если эту квартиру сдать посуточно, то можно получить с такой аренды 500 гривен в сутки. На первый взгляд кажется, что посуточная аренда выгоднее для хозяина, потому что доход в 3 раза выше.

Однако, даже в летние месяцы такая квартира не бывает загруженной на все 100%. Заехали, например, жильцы на неделю. После их отъезда квартира может простаивать несколько дней пустой, пока появятся следующие жильцы.

Предугадать наперёд степень возможной загруженности квартиры невозможно. Летом это зависит от количества отдыхающих, от погоды, от ситуации в стране и других факторов.

Весной-зимой-осенью спрос на посуточную аренду падает и цены снижаются. А длительная аренда остаётся стабильной и приносит всё те же 5 000 гривен в месяц.

Что выгоднее посуточная или помесячная аренда

Выгоднее посуточная аренда. За неё вы получите больше денег. Но это при условии, что квартира не будет простаивать. Если вы сможете сдать посуточно квартиру на полгода и не будет перерывов между заездами жильцов, то заработаете примерно в 3 раза больше денег, чем при сдаче помесячно на этот же срок.

Но полная загрузка квартиры без перерывов между заездами жильцов возможна только в высокий сезон – летом, когда туристическая активность увеличивается.

Многие поступают так: летом сдают свою квартиру посуточно, а с сентября по май сдают помесячно. Этот вариант сдачи в аренду квартиры самый прибыльный и выгодный.

Сколько можно заработать на сдаче квартиры в аренду за год

Это смотря как и кому сдавать. Если комбинировать посуточную и длительную аренду – это один заработок. Если сдавать только посуточно, то результат зависит от местоположения вашей квартиры.

Если она находится в историческом центре города и вы будете её сдавать круглый год посуточно для туристов-иностранцев, то заработать можно много. Посуточная аренда с минимальными простоями приносит максимальную прибыль.

Если же она в спальном районе, то богатые и привередливые туристы жить там не захотят. Весной и осенью трудно будет найти людей для посуточной аренды. Квартира будет долго простаивать. В этом случае лучше сдать помесячно.

Окупаемость квартиры при сдаче в аренду

Стоимость аренды в последние годы сильно упала. Поэтому об окупаемости квартиры при сдаче её в аренду можно говорить после примерно 10-15 лет такой аренды. Всё зависит от того, за сколько вы купили эту квартиру и как дорого сможете её сдавать.

Например, вы сдаёте квартиру за 200 долларов в месяц без учёта коммунальных платежей. За год вы получите 2 400 долларов. За 10 лет доход будет составлять 24 000.

Но за 10 лет аренды у вас наверняка будут расходы на содержание и текущий ремонт квартиры, мебели, техники. Возможно, вы заплатите налоги с полученного дохода. Поэтому чистая прибыль будет меньше.

Точные цифры просчитать невозможно, потому что расходы и сумма за аренду могут меняться в зависимости от ситуации. Поэтому, если квартира, мебель и техника обошлись вам 24 000 долларов, то через 10 лет такие вложения ещё не окупятся.

Стоит ли покупать квартиру для сдачи в аренду

Нет, не стоит. На падающем рынке жилья и аренды это не выгодно. Есть множество других вариантов вложить свободные деньги и получить прибыль намного больше, чем приносит сдача квартиры в аренду. Подумайте лучше над различными видами бизнеса.

Сдачей квартиры в аренду стоит заниматься, если вы хотите купить квартиру для себя, но пока в ней жить не будете. В этом случае её можно временно сдать и получать с этого доход.

Какой должна быть квартира под сдачу

В идеале это однокомнатная или двухкомнатная квартира небольшой площади в хорошем районе с развитой инфраструктурой. Удобная транспортная развязка или пешая доступность к достопримечательностям тоже играет свою роль. Лучше всего – это исторический центр города.

Квартира должна быть отремонтирована и полностью укомплектована современной мебелью и хорошей бытовой техникой. Если эти условия выполняются, то проблем с поиском жильцов у вас не будет.

Вывод как сдать квартиру в аренду

Мы надеемся, что после прочтения нашего материала у вас не осталось вопросов и теперь вы знаете как сдать квартиру в аренду без посредников и получать максимальную прибыль.

Если у вас остались какие-то вопросы, то можете задать их в комментариях ниже. Сдать квартиру без риска возможно и мы верим, что у вас всё получится.

Надеемся, что наши советы и рекомендации были для вас полезны и теперь вы сможете всё сделать самостоятельно, без риэлторов. Риски при аренде существуют всегда, но получив немного опыта в этом вопросе, вы уже сможете быстро определять, кому можно сдавать квартиру, а кого лучше не заселять. Желаем вам удачи и высокой прибыли при сдаче квартиры в аренду.