6 мая 2024 GetHom эксперт 8 237

Форвардный контракт, дериватив при покупке квартиры Украина

Сегодня для того, чтобы привлечь инвесторов, застройщики используют самые разные варианты инвестирования. Одним из них является и форвардный контракт.

Он нравится застройщикам из-за уменьшения суммы налогов, а покупателям – из-за того, что вносится в реестр и доказывает их право на получение квартиры.

В этой статье мы рассказали, что же такое форвардный контракт, что нужно для его подписания, какие плюсы и минусы этого варианта инвестирования, какие существуют риски и как расторгнуть контракт.

Надеемся, что после прочтения статьи вы сможете сделать правильные выводы по поводу форвардного контракта и дериватива при покупке квартиры в новостройке.

Форвардный контракт, дериватив

Что такое форвардный контракт

Форвардный контракт – это соглашение между застройщиком и покупателем, которое подтверждает, что в будущем застройщик обязан предоставить инвестору права на квартиру, а тот, в свою очередь, полностью оплатить ее стоимость и принять ее в собственность.

Согласно с Законом Украины, форвард является деривативом.

Дериватив – это документ, который регулирует отношения продавца и покупателя в будущем. В форвардном контракте обязательно должны быть такие пункты:

срок, в который застройщик и инвестор должны выполнить свои обязательства;
условия, на которых инвестор в дальнейшем получит право собственности на квартиру;
сумма, которую покупатель должен оплатить застройщику за свою недвижимость.

Регистрацию форварда проводит не застройщик, а биржа. Именно биржа и следит за выполнением пунктов договора обеими сторонами.

Для вас, как для покупателя, это – дополнительная гарантия того, что вы получите свою квартиру в оговоренные сроки. Так как документ регистрируется на бирже – заверять у нотариуса его не нужно.

Как применяют форвардный контракт на покупку квартиры

В законодательстве Украины не установлено норм или порядков, которые позволяли бы привлекать инвесторов через заключение форвардного дериватива. Однако, застройщики нашли вариант, как можно применять форвардный контракт при подписании сделки с инвесторами, чтобы не нарушать закон.

Особенность его применения в том, что заключение форварда происходит не между покупателем и застройщиком, а с третьим лицом – институтом совместного инвестирования (ИСИ). Таким образом вы передаете свои деньги компании по управлению активами.

Именно она собирает деньги всех инвесторов и передает их застройщику для возведения объекта. Это означает, что в схеме участвует сразу 4 субъекта:

вы, как покупатель;
застройщик, который предложил вам квартиру;
компания по управлению активами;
товарная биржа, которая регистрирует форвард и следит за выполнением условий.

Как заключается форвардный контракт

Рассмотрим схему пошагово:

Шаг 1. Подписание форварда

И так, в первую очередь между застройщиком и компанией по управлению активами заключается форвардный контракт. В этом документе обязательно указывается, что застройщик обязан передать право собственности на недвижимость после введения объекта в эксплуатацию.

После заключения дериватива, товарная биржа вносит его в реестр, указывая фиксированную стоимость для покупателя.

Шаг 2. Переход форварда к инвестору

Далее компания по управлению активами продает вам форвардный дериватив по рыночной стоимости. При этом вам нужно будет заплатить только часть денег от полной стоимости квартиры. Ваши деньги будут лежать на счете фонда инвестирования.

Теперь вы получаете все права и обязанности владельца форварда, прописанные в договоре. Регистрация того, что вы теперь являетесь владельцем контракта, происходит на бирже, а значит обращаться к нотариусу для заверения сделки не нужно.

Шаг 3. Выполнение условий

После того, как застройщик введет объект в эксплуатацию – вы сможете подписать с ним договор купли-продажи. Теперь вам нужно будет доплатить оставшуюся сумму, т.е. разницу между стоимостью квартиры и суммой, оплаченной при покупке форвардного дериватива.

Если вы выплатили полную сумму, то просто после подписания акта приема-передачи и договора купли-продажи, вы становитесь полноценным владельцем квартиры с определенными заранее техническими характеристиками.

Договор дериватива – в чем причина популярности

Естественно для вас, как для покупателя, договор дериватива является отличным вариантом из-за дополнительных гарантий. Подписав его, вы снижаете риски того, что застройщик может продавать одну квартиру нескольким людям.

Но вряд ли бы застройщики стали использовать такой документ только ради выгоды инвесторов – для них также есть положительные моменты в деривативе:

уменьшение налога – при подписании дериватива не нужно уплачивать налоги, а налог на прибыль для застройщика будет минимальным;
партнерство – форвардный контракт позволяет строить объект двум компаниям, если, например, у одной из них есть право на землю, а у другой – разрешения на строительство;
дешевизна – кроме того, что для подписания деривативов нет строгих ограничений, застройщику еще и не нужно тратить деньги на выпуск ценных бумаг;
минимум рисков для застройщика – так как в законе нет четких требований к форвардному контракту, то можно всё сделать с выгодой для себя.

Главное преимущество для застройщика в том, что он может подключать инвесторов уже тогда, когда только начинает собирать разрешающие документы на строительство.

Так как застройщики оформляют форвардные деривативы по законной схеме – фискальные службы не могут посчитать такие операции как незаконное отмывание денег или попытка обойти уплату налогов.

Форвардный контракт – преимущества для покупателя

Естественно, дериватив имеет определенные преимущества и для покупателя. Давайте разберемся, какие:

невозможность двойной продажи – так как форвардный контракт проходит обязательную регистрацию, то продать право на вашу квартиру кому-то еще у застройщика не получится;
застройщик не может распоряжаться недвижимостью – право на недвижимость есть только у вас, как у владельца дериватива, а значит и любой риск исключается еще до подписания договора купли-продажи;
не нужно платить нотариусу – так как регистрацию форварда проводит товарная биржа, вам не нужно оплачивать услуги нотариуса, а также дополнительные сборы, связанные с его работой;
доступная стоимость – так как размеры налогов, которые нужно уплатить застройщику, уменьшаются, соответственно он продает квартиры по более низкой цене.

Договор дериватива – риски для инвестора

Так как законом не предусмотрено порядка продажи квартир в новостройках через форвардный контракт – решать все возникшие проблемы вам придется непосредственно с самим застройщиком.

Естественно, товарная биржа контролирует выполнение сторонами данных обязательств, но есть и такие моменты, на которые она не в силах повлиять. Именно эти моменты являются рискованными для инвестора. К таковым относятся:

долгострой – застройщик всегда может перенести сроки ввода объекта в эксплуатацию, а это означает, что вы можете въехать в квартиру гораздо позже, чем рассчитывали;
не целевое использование средств – особенно это опасно, когда со стороны государственных органов отсутствует контроль за финансами;
отсутствие разрешающей документации – форвардный дериватив позволяет принимать деньги от инвесторов еще до того, как будет получена документация, разрешающая строительство, а значит вы можете вложить деньги в проект, который так и не получит одобрения на начало строительства.

Перед подписанием форвардного контракта обязательно внимательно изучите его. Убедитесь в том, что все ваши права, как покупателя, защищены.

Обязательно в договоре должно быть указано, какую часть денег сможет получить обратно инвестор, если по вине застройщика договор придется расторгнуть.

Как проверить форвардный контракт и застройщика

Риски при покупке новостройки с помощью форвардного контракта остаются всё те же. Застройщик может не получить разрешающие документы на строительство и просто продавать квартиры в несуществующем доме.

Всегда перед покупкой нужно проверять документы не только застройщика, но и всех связанных лиц.

Компания по управлению активами, обычно просто связанное лицо с застройщиком, поэтому форвардный контракт лишь частично защищает инвестора.

Лучше заранее проверить документы перед подписанием любых договоров, чтобы потом не беспокоиться за безопасность сделки. Юристы по недвижимости GetHom занимаются проверкой документов застройщиков, квартир и любой недвижимости.

Мы поможем правильно заключить договор, проверим все документы застройщика и подскажем, как лучше поступить. Работаем по всей Украине.

Статья по теме: Проверка недвижимости, квартир, застройщиков от 1500 грн по всей Украине

Форвардный контракт – как вернуть деньги

В случае, если застройщик не выполняет своих обязательств, вы можете разорвать форвардный контракт. Однако, здесь есть одно большое «но» – вернуть все вложенные деньги, скорее всего, не получится.

Обычно возмещается только та сумма, которая прописана в договоре купли-продажи, т.е. те деньги, которые вы отдали застройщику. Та часть, которая пошла на покупку дериватива, возврату не подлежит.

Вернуть деньги, которые вы потратили на то, чтобы купить дериватив, можно, если вы его перепродадите. Таким образом деньги вам вернет новый покупатель дериватива.

Обратите также внимание на то, что, если в договоре купли-продажи прописано, как вам будут возвращены средства по контракту – вы сможете получить обратно все свои деньги.

Выводы по форвардному контракту

Форвардный контракт или дериватив – один из наиболее безопасных для инвестора способов покупки квартиры в новостройке. Форвардный контракт – это своеобразное соглашение между застройщиком и покупателем, в котором указано, в какие сроки продавец должен передать права на квартиру инвестору, а покупатель выплатить полную ее стоимость.

Перед подписанием форвардного дериватива нужно убедиться, что в нем четко указаны все основные моменты:

дата передачи права собственности;
условия перехода права собственности;
сумма, которую вы должны выплатить застройщику.

Субъектами дериватива выступают не только покупатель и застройщик, но еще и компания по управлению активами и товарная биржа. Форвардный контракт оформляется в таком порядке:

Подписание контракта между застройщиком и компанией по управлению активами.
Покупка инвестором дериватива у компании по управлению активами.
Оплата покупателем оставшейся суммы за квартиру застройщику и получение им права собственности на жилье.

Форвардный контракт для покупателя имеет как плюсы, так и минусы.

Положительное:

застройщик не может проводить двойную продажу;
права распоряжения вашей квартирой застройщик не имеет;
регистрацию договора проводит биржа и платить нотариусу не нужно.

Риски для инвестора:

можно попасть на долгострой;
никто не контролирует расход средств застройщиком;
застройщик может привлекать инвестиции до того, как получит разрешение на строительство.

Чтобы ваша сделка по покупке квартиры в новостройке с использованием форвардного контракта произошла успешно – обращайтесь за помощью к опытным юристам по недвижимости.

Мы – GetHom – готовы в режиме онлайн провести консультацию и проанализировать все возможные риски сотрудничества с той или иной компанией.

Заказывайте проверку документов, и вы сможете быть уверенными в том, что купите квартиру в новостройке максимально выгодно и безопасно. Именно сохранность инвестиций – самый главный момент при покупке квартиры в новостройке и подписании любых видов договоров с застройщиками, таких как форвардный контракт, дериватив, договор купли продажи имущественных прав и т.д.

Надеемся, что информация была вам полезна и вы разобрались, что такое форвардный контракт и чем он полезен. Удачной покупки. Обращайтесь, контакты есть на главной страничке сайта.