27 мая 2019 606

Риски при покупке квартиры и как их устранить (Полный список)

Покупка недвижимости – серьезный шаг, перед которым нужно взвесить все «за» и «против», чтобы ваш выбор был правильным и не принес вам неприятностей. Приобретение квартиры не только на первичном, но и на вторичном рынке несет в себе много рисков. В лучшем случае вы можете просто потерять свое время, а в худшем – часть своих накоплений, которые хотели потратить на покупку жилья.

Из этой статьи вы узнаете, какие возникают риски при покупке квартиры, что может быть их причиной и самое главное – как их избежать. Мы описали все важные моменты, которые нужно учесть при покупке недвижимости, исходя из своего опыта, чтобы вы могли безопасно и выгодно провести сделку купли-продажи.

Риски при покупке квартиры

Причины, по которым возникают риски при покупке квартиры

Естественно, на проблемы с недвижимостью покупатель повлиять не может никак. Однако, если вы хотите купить хорошую квартиру и в дальнейшем не иметь с ней никаких неприятностей – нужно осознать, какие риски ожидают вас при покупке. Для начала давайте разберемся, что может стать причиной рискованной покупки.

Опыт и знания

Для того, чтобы успешно купить недвижимость, нужно хорошо разбираться в законодательстве, а также иметь определенный опыт в операциях с недвижимостью. В противном случае вы рискуете потерять свое время и деньги. И так, если опыта в покупках недвижимости у вас нет, вы можете совершить сразу несколько ошибок:

  • пойти на оформление сделки, без понимания того, как должен происходить процесс и какие у него есть особенности;
  • не проверить документы продавца вовсе или сделать это поверхностно;
  • переплатить за квартиру, если на самом деле не знаете среднюю стоимость недвижимости в этом городе или в этом районе, а также в таком состоянии;
  • принять ошибочное решение, если действовать, опираясь только на советы знакомых или родственников.

Желание сэкономить

Естественно, все хотят купить квартиру дешевле или сэкономить, например, на уплате налогов. Таким образом вы можете:

  • согласиться подписать договор купли-продажи при том, что в нем указана гораздо меньшая стоимость квартиры, чем вы за нее платите продавцу;
  • купить квартиру гораздо дешевле рыночной стоимости, не разобравшись, в чем причина такой цены.
  • купить квартиру с проблемными документами или с другими проблемами, которые будет очень сложно решить после покупки.

Это все тоже очень рискованно для покупателя и дальше мы расскажем, почему.

Эмоциональность

Покупка недвижимости – не самый подходящий момент, чтобы давать волю эмоциям. Прежде, чем заключить договор с продавцом, необходимо трезво оценить все плюсы и минусы квартиры и сделки, и только тогда принимать решение. Кроме того, эмоции могут помешать и в поиске компромисса с продавцом. Все вопросы нужно решать спокойно и не торопиться.

Все это может помешать вам сделать взвешенные выводы и принять правильно решение. Лучше, если рядом с вами будет находиться человек, которые сможет трезво оценить ситуацию, без подключения эмоций. Потому что когда квартира нравится, там отключается логика и просто хочется купить.

Рискованной может быть покупка квартиры как в новостройке, так и на вторичном рынке. Давайте теперь разберемся, какие существуют риски при покупке недвижимости.

Риски при покупке квартиры в новостройке

О квартире в новостройке мечтают многие. Во-первых, ее можно купить гораздо дешевле, если вложить деньги в объект, который еще только строится. Во-вторых, новые жилые комплексы строят совершенно по другой технологии, которая делает их функциональными и экономными. Кроме того, вы можете выбрать квартиру с любой планировкой, а при необходимости – самостоятельно изменить ее.

Покупка квартиры в новостройке несет в себе множество рисков. Все они связанные с различными факторами. Условно их можно поделить на 4 группы:

  • связанные с недобросовестностью застройщика;
  • вызванные халатностью застройщика;
  • возникшие из-за неправильной схемы привлечения инвестиций;
  • связанные с нарушением инвестором своих обязательств.

Для того, чтобы минимизировать риски при покупке квартиры в новостройке, необходимо разобраться в них более детально.

Риски, связанные с недобросовестностью застройщика

В эту группу входят все риски покупки квартиры у застройщика, который имеет изначальный умысел обманывать инвесторов. Это могут быть разные действия, направленные на то, чтобы собрать деньги с покупателей и не закончить объект.

Чаще всего случается такое, что застройщик привлекает инвестиции в объект, который заведомо не собирается вводить в эксплуатацию. Естественно, проверенные застройщики, которые уже сдали в эксплуатацию не один жилой комплекс, заниматься такими махинациями не будут.

Но, не забывайте и о том, что строительство может приостановиться не только из-за мошенничества застройщика. У него могут возникнуть определенные финансовые трудности, из-за которых срок сдачи затянется.

Риски с договором и документами

Некоторые схемы финансирования позволяют застройщикам получать инвестиции от покупателей еще до того, как у них будет разрешающая документация на строительство. Таким образом недобросовестные застройщики могут получить деньги от покупателей, а в оформлении разрешающей документации им откажут. Значит вы можете остаться и без квартиры, и без уже оплаченной суммы денег.

Если инвестиционный договор, т.е. тот договор, который вы заключаете с застройщиком, не вносится в реестры – есть вероятность двойных продаж. Это когда компания продает одну и ту же квартиру нескольким покупателям. В конечном итоге после введения объекта в эксплуатацию всем «владельцам» одной квартиры придется решать вопрос через суд. И здесь нет никаких гарантий, что право собственности будет присуждено именно вам.

Отсутствие права на землю

Чаще всего, для того, чтобы построить высотку, застройщик арендует земельный участок. Может быть и такое, что земля находится в собственности другой компании, которая заключила договор с этим застройщиком. Иногда застройщики используют участки, которые находятся в постоянном пользовании воинской части.

Вариантов может быть много, но самое главное – у компании должен быть документ, подтверждающий право на землю. А если такового нет – объект строится незаконно.

Изменение стоимости квартиры

Этот момент должен быть четко прописан в условиях договора. Если недобросовестный застройщик укажет в договоре стоимость квадратного метра, но у него будет возможность сделать площадь квартиры большей, чем было в проекте – вам придется доплачивать за лишние квадратные метры.

На верхних этажах бывает, что площадь из-за особенностей конструкции может увеличиваться на 2-3 метра. Но обычно прописывают не больше каких значений может быть увеличена площадь и что делают по договору в таких случаях.

Кроме того, стоимость квадратного метра может изменяться пропорционально изменениям курса валюты. Поэтому нужно быть предельно внимательным при подписании договора с «валютной» квартирой.

Риски покупки квартиры новостройки

Скрытые условия

Недобросовестные застройщики могут указывать в договоре не все условия. Чаще всего это связано с возвратом средств инвестору при расторжении договора. Так в договоре может быть написано, что при расторжении договора покупатель получит все вложенные деньги, но не указан срок, в который это должно произойти. А вот в уставе застройщика указывается срок, например, 2 года. Таким образом вы еще не скоро сможете вернуть себе свои сбережения.

Но обычно просто прописываются процент от суммы, которую с вас удержат при возврате средств. Она может быть от 4% до 20%. Поэтому очень важно смотреть условия договора, который вы подписываете.

Несоответствие документации

У застройщика могут быть все разрешающие документы на строительство, но совершенно другого объекта. Например, он оформил строительство на небольшую гостиницу, а по факту строит многоквартирный жилой дом. Для вас покупка квартиры в нем будет огромным риском, ведь проблемы возникнут уже при введении объекта в эксплуатацию.

Еще один риск в том, что недобросовестный застройщик может не соблюдать разрешенную этажность здания. Таким образом он получает разрешение на возведение 9-этажного жилого дома, а на деле строит высотку в 16 этажей. В таком случае может быть сразу несколько проблем:

  • строительство полностью заморозят, и все вкладчики останутся ни с чем;
  • объект достроят до определенного этажа и введут в эксплуатацию, а если вы купили квартиру не на 9, а на 10 этаже – вы останетесь ни с чем;
  • застройщик будет строить объект большей этажностью, но фундамент не выдержит нагрузки и здание разрушится еще до введения в эксплуатацию.

Несоответствие обещаниям

Характеристики и состояние квартиры, в котором застройщик обещает ее передать вам, обязательно должны быть прописаны в договоре. В противном случае компания может пообещать вам, например, хорошую отделку стен и стяжку пола, высококачественные двери и окна. А на самом деле будет использовать самые дешевые строительные материалы, и вы получите точно не то, на что рассчитывали, когда платили деньги.

Фальшивая декларация

Вообще главным документом, который позволяет начинать строительство многоквартирного дома является декларация о начале строительства или разрешение на проведение строительных работ. Однако, доверять одной лишь декларации нельзя, так как она не является гарантией того, что со строительством нет никаких проблем.

Недобросовестные застройщики могут подать недостоверные данные для получения декларации и когда это раскроется – вы останетесь без своих вложений.

Отсутствие коммуникаций

Это еще один риск для покупателя, который столкнулся с недобросовестной компанией. Даже если технические условия на подведение коммуникаций у застройщика есть, это еще не означает, что они могут быть выполнены.

Например, если компания оформила условия на многоквартирный дом не такой площади, как строит на самом деле – после сдачи объекта в эксплуатацию вы можете получить квартиру без света и отопления, ведь подвести их без соответствующих условий не получится.

Риски, связанные с халатностью застройщика

Не всегда застройщик имеет определенный умысел для обмана инвесторов. Бывает и такое, что он просто халатно относится к своим обязанностям. Это также может быть связано с получением разрешающей документации. Например, разрешения на строительство у компании еще нет, но она уже привлекает инвестиции, полагаясь на то, что после начала строительства что-то можно еще дооформить или исправить в разрешениях.

В результате, конечно, застройщик получит необходимые документы, но срок начала и окончания строительства перенесется. На сколько – это уже зависит от того, как быстро компания сможет получить все необходимые разрешения на возведение объекта. В Украине начало стройки без всех разрешений уже обычная практика, поэтому нужно относиться к проверке документов очень внимательно.

Риски, связанные с неправильной схемой привлечения инвестиций

В эту группу относятся все проблемы, которые могут возникнуть у инвестора, если застройщик привлекает инвестиции незаконно или же, например, не справедливо прописывает обязанности сторон. Если схема, через которую застройщик получает деньги от покупателей, противоречит закону – вы попросту не сможете доказать свое право собственности на квартиру.

В случае, когда в договоре прописаны несправедливые обязанности сторон, инвестор может стать своеобразным заложником застройщика. Такое случается, например, если застройщик прописал в договоре только ответственность покупателя, а о своих забыл. Тогда вы не сможете отстоять свои права, а застройщик будет действовать только в своих интересах. Таким образом вы можете потерять часть своих денег или и вовсе остаться без квартиры.

Риски, связанные с халатностью инвестора

Не всегда покупка в новостройке рискованная из-за недобросовестности или халатности застройщика. В некоторых случаях покупатель может также быть виновником проблем, связанных с такой покупкой. Например, в договоре прописанная ответственность инвестора за формальную просрочку платежа. При этом указано, что застройщик может в таком случае разорвать договор.

Тогда если вы не учтете этот факт – договор может расторгнуть сам застройщик. Вам, естественно, вернут все вложенные деньги, но вы потеряете свое время. Именно поэтому нужно внимательно изучать обязанности сторон, а также свою ответственность за несоблюдение своей части обязательств.

Как устранить риски при покупке квартиры в новостройке

Купить квартиру от застройщика с минимальными рисками или и вовсе без них можно. Главное – со всей ответственностью подойти к проверке его документов. Это – трудоемкий процесс, который требует много времени и особого внимания.

Проверить репутацию

Известный застройщик вряд ли станет заниматься обманом инвесторов. Обязательно проверьте, сколько объектов компания уже ввела в эксплуатацию, поинтересуйтесь качеством выполненных работ. Посмотрите в Интернете отзывы о работе застройщика, вложился ли он в сроки при строительстве прошлых объектов, были ли какие-либо проблемы с получением квартир, довольны ли владельцы своими новыми квартирами.

Изучить документы

Чтобы убедиться в том, что строительство происходит законно и застройщик имеет право его проводить, нужно проверить всю его документацию. Как минимум, вам нужно будет потребовать такие документы:

  • право на землю – это может быть договор аренды, купли-продажи или другие документы, которые подтверждают право застройщика на использование этой территории;
  • градостроительные условия и ограничения – они нужны для любого жилого дома площадью более 300м2;
  • отчет по проверке планировочных документов – план обязательно должен быть одобрен и заверен экспертом;
  • разрешения и права на проведение строительных работ – лучше не вкладывать деньги в объект, на строительство которого еще нет разрешения;
  • технические условия на подведение коммуникаций – если таковых нет, есть вероятность, что объект останется без электричества, отопления и воды;
  • договоры о совместной деятельности – начиная от договора между заказчиком и застройщиком и заканчивая документом, который застройщик предлагает вам подписать.

На проверку документации понадобится немало времени. Если вы плохо разбираетесь в законодательстве – лучше доверить эту задачу юристу по недвижимости. Наши юристы по недвижимости GetHom всегда готовы прийти вам на помощь и поможем не только проверить документы застройщика, но и оценить риски, а также сопровождать вас до самого момента подписания договора с компанией.

Статья по теме: Проверка документов, квартир, застройщиков в Украине от 800 гривен

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Естественно, на вторичном рынке рисков гораздо меньше, но все же они существуют. Для того, чтобы купить квартиру на вторичном рынке без каких-либо проблем и неприятных последствий – нужно разобраться, какие же риски в себе несет такая сделка. Мы разобрали самые популярные варианты.

Нарушение прав несовершеннолетних

Если совладельцем квартиры является ребенок или несовершеннолетний, а также ребенок, который остался без родительской опеки – нужно быть предельно внимательным. Для продажи квартиры у продавца должно быть решение органов опеки и попечительства, которое разрешает проведение продажи квартиры. В противном случае сделка может быть признана недействительной, а вы рискуете остаться и без квартиры, и без своих денег.

Риски покупки квартиры вторичный рынок

Нарушения при приватизации

Если вы покупаете приватизированную квартиру – важно также, чтобы при приватизации не были нарушены права несовершеннолетних. Если на момент приватизации недвижимости, несовершеннолетние были в ней прописаны – они должны были участвовать в приватизации.

Если же приватизация произошла без несовершеннолетнего совладельца – он может обжаловать сделку купли-продажи после того, как достигнет совершеннолетнего возраста. До этого обжаловать куплю-продажу может законный попечитель или органы опеки.

Нарушение прав супруга

Обратите внимание на то, что, если в момент покупки квартиры ваш продавец состоял в браке – недвижимость считается совместно нажитым имуществом и на нее имеет право супруг или супруга. Даже если сейчас продавец в разводе – бывший супруг может обжаловать вашу сделку купли-продажи, ведь он также является совладельцем недвижимости.

Обойтись без согласия супруга или супруги на продажу квартиры можно только в том случае, если продавец получил ее в наследство, по договору дарения или, например, а брачном контракте продавца написано, что право на эту квартиру имеет только он. Во всех иных случаях для продажи квартиры, купленной в браке, должно быть согласие супруга.

Нарушение прав наследника

Если продавец получил квартиру по наследству – ее все же нужно проверить. Может быть такое, что на нее претендует еще кто-то. Это касается также и случаев, если шестимесячный срок, отведенный для принятия наследства, уже истек. Если, например, будет доказано, что второй наследник не знал о том, что ему завещали квартиру – срок для принятия наследства будет возобновлен, а ваша сделка будет признана недействительной.

Недействительной также могут признать сделку с продавцом, который при подписании договора купли-продажи предоставил поддельное завещание. Есть также риск, что суд признает наследодателя недееспособным в момент подписания завещания. Оно, естественно, также потеряет свою силу.

Обременение недвижимости правами третьих лиц

Есть некоторые категории совладельцев, которые не теряют права пользования квартирой даже после того, как у нее изменился законный владелец. Вы рискуете, покупая квартиру, в которой прописаны:

  • те, кто отказался участвовать в приватизации;
  • кто имеет право пользоваться этой недвижимостью на основании завещательного отказа;
  • несовершеннолетние, которые находятся под опекой, или которые остались без родительской опеки;
  • кто получает ренту за данную квартиру;
  • кто проживает в квартире на основании договора найма, а также по договору безвозмездного пользования.

Признание продавца недееспособным или ограниченно дееспособным

Сделку купли-продажи могут признать недействительной, если суд признает, что продавец был недееспособным или ограниченно дееспособным в момент ее заключения. Именно поэтому не стоит связываться с продавцами, которые подают признаки алкогольной или наркотической зависимости, а также похожи на людей с психическим расстройством.

Если вы подпишите договор, передадите деньги такому продавцу – он уже в следующий день может обжаловать сделку. Иск также может подать его законный опекун или попечитель. Важно, чтобы продавец не стоял на учете в психоневрологическом, а также наркологическом диспансере, ведь не всегда внешне можно заметить какие-либо отклонения.

Умышленный обман

Никогда не нужно исключать такую возможность, что продавец просто хочет обмануть вас и незаконно заполучить ваши деньги. Вариантов обмана очень много. Например, очень дешево может продаваться квартира, в которой есть некоторые проблемы с документами.

Иногда продавцы ставят слишком большую цену за некачественную недвижимость. Бывает и такое, что продавец вовсе и не является владельцем квартиры, ведь подделка документов сейчас уже точно не новинка.

Например можно подделать доверенность и продать квартиру, пока хозяин ушел в рейс или уехал заграницу. Этим занимаются много мошенников в Украине и те, кто не разбирается, легко могут попасть на их крючок. В этой схеме все в доле от мошенников до нотариуса, риэлторов и участкового. Юристы по недвижимости видят такое сразу, но если просто довериться обычному риэлтору, то вы можете стать жертвой.

Как купить без рисков квартиру в Украине на вторичном рынке

Многие украинцы предпочитают покупать недвижимость на вторичном рынке. Как вы уже увидели – такие сделки довольно рискованные, но количество желающих совершить покупку на вторичном рынке остается прежним.

Решить вопрос рискованности сделки с владельцем можно. Для этого нужно также внимательно проверять всю документацию, а также как можно тщательнее изучить условия сделки. Давайте разберемся, как безопасно купить квартиру на вторичном рынке

Проверка продавца

Для начала вам нужно будет убедиться в том, что продавец действительно является тем, кем представляется. Проверки паспорта может быть недостаточно, ведь сейчас подделкой документов никого не удивишь. Лучше всего будет пообщаться с соседями и узнать что-то о продавце. Они смогут также подтвердить его личность.

Убедитесь в том, что продавец не стоит на учете в психоневрологических или наркологических диспансерах – так вы минимизируете риск того, что продавца признают недееспособным в момент совершения сделки. Внимательно следите за его поведением – алкогольную и наркозависимость можно определить внешне, но также не всегда.

Проверка документов

Без проверки документации нельзя обойтись и на вторичном рынке. Чтобы быть уверенным в том, что сделка пройдет безопасно, вам нужно запросить у продавца такой пакет документов:

  • паспорта и идентификационные коды, а также свидетельства о рождении всех совладельцев квартиры;
  • документ о праве собственности – это может быть соответствующее свидетельство, договор купли-продажи, мены или дарения, а также свидетельство о праве на наследство, если квартиру продавец получил таким образом;
  • документ о семейном положении – а еще лучше, справка, которая подтверждает семейное положение продавца на момент получения ним этой квартиры;
  • согласие супруга на продажу квартиры, если она является совместно нажитым имуществом;
  • согласие всех совладельцев, которые должны в обязательном порядке быть заверенными нотариусом;
  • разрешение органов опеки и попечительства, если совладельцами являются несовершеннолетние или недееспособные граждане;
  • выписка из домовой книги о том, что в квартире никто не прописан – лучше всего просить детальную выписку, чтобы вы могли проверить, кто и когда был прописан в этой квартире и почему выписан, чтобы в дальнейшем никто не мог оспорить сделку;
  • отчет эксперта-оценщика, который проводил оценку квартиры;
  • выписка из реестра, которая подтверждает отсутствие запрета на продажу этой квартиры;
  • справка о том, что в квартире нет задолженностей по коммунальным платежам;
  • справка из БТИ о том, что в квартире не было незаконных перепланировок.

Как устранить риски при покупке квартиры

Тщательная проверка документов поможет вам быть уверенным в том, что вы покупаете квартиру на законных основаниях и не будете иметь с ней проблем в дальнейшем. Для того, чтобы точно обезопасить себя от возможных рисков – обращайтесь к нам в GetHom.

У нас есть отдел юристов по недвижимости для сопровождения сделок и проверки документов. Поможем вам убедиться в надежности продавца и исключим все риски сделки купли-продажи даже на вторичном рынке.

Статья по теме: Проверка документов и квартир на вторичном рынке по всей Украине от 800 грн

Риски при покупке квартиры – выводы

Покупка квартиры, будь то первичный, или вторичный рынок, несет в себе множество рисков. Для того, чтобы их устранить, нужно основательно подходить к выбору квартиры, а также проверке документации. Риски не возникают сами по себе. Иногда проблемы может создать себе и сам покупатель.

Для безопасной покупки недвижимости необходимы опыт и знания законов. Если вы сами не разбираетесь в законодательстве – не спешите бежать за советами к родственникам. Лучше всего обратиться за помощью к опытному юристу по недвижимости. Вашими врагами при покупке квартиры может стать ваше личное желание сэкономить. Кроме того, при выборе квартиры лучше не руководствоваться самими только эмоциями, ведь это может пойти вам во вред.

Сотрудничество с застройщиком

Отдавать деньги за квартиру, которую только начинают строить, естественно очень рискованно. В первую очередь существует опасность связаться с недобросовестным застройщиком, единственной целью которого является сбор денег с как можно большего количества инвесторов. При этом обман может заключаться в разном: начиная от того, что в квартире будут не те условия, о которых вы договаривались, и заканчивая тем, что объект так и не введут в эксплуатацию.

Проверка документации застройщика должна происходить осознанно и с пониманием. Лучше не ограничиваться одними только разрешениями на строительство. Вы должны быть уверены тому, что задокументированный объект – это именно то, что обещает вам застройщик.

Риски на вторичном рынке

Каким бы это ни казалось странным, но на вторичном рынке также существует много рисков. Естественно, главный его плюс в том, что вы сами видите то, что покупаете. А вот все остальные моменты контролировать без тщательной проверки документов невозможно.

На вторичном рынке вас также могут ждать разного рода неприятности. Недостаточная проверка документов владельца может обернуться для вас самыми разнообразными проблемами: начиная от того, что придется кого-то выписывать через суд, и заканчивая тем, что придется доказывать свое право собственности на квартиру.

Как купить квартиру безопасно и без рисков

Мы – команда GetHom, специализируемся на сделках с недвижимостью и юридическом сопровождении. Наши юристы по недвижимости занимаются проверкой документов, консультацией, а также могут сопровождить вас аж до момента подписания договора. Кроме того, мы можем помочь вам выбрать безопасную недвижимость от застройщика в Одессе из 170 жилых комплексов. Мы подписали договора и являемся официальными представителями. Поможем получить лучшие условия из возможных и подскажем надёжные стройки.

Сотрудничество с нами выгодное и безопасное. Вряд ли кто решится обманывать покупателя, за спиной которого стоит юрист по недвижимости и тех кто разбирается глубоко в документах и условиях покупки. В результате вы выгодно и безопасно купите квартиру на первичном или вторичном рынке. Мы помогаем и консультируем, а выбор, как всегда, за вами. Квартира – это покупка на долгие годы, а значит вы должны приобрести лучшее.

Надеемся статья по рискам при покупке квартиры была вам полезна и вы узнали для себя что-то новое. Удачной вам покупки квартиры. Проверяйте документы и жильё будет вас радовать долгие годы.

1 оценка, среднее: 5,00 из 51 оценка, среднее: 5,00 из 51 оценка, среднее: 5,00 из 51 оценка, среднее: 5,00 из 51 оценка, среднее: 5,00 из 5 (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Для того чтобы оценить запись, вы должны быть зарегистрированным пользователем сайта.