23 марта 2020 362

Покупка квартиры по доверенности – риски. Украина 2020

Какие могут быть риски покупки квартиры по доверенности в 2020 году. В некоторых ситуациях покупатель квартиры сталкивается с проблемой, когда квартиру продаёт не сам собственник, а его представитель по доверенности.

Как правильно оформить доверенность, находясь за рубежом? Какие негативные моменты может содержать в себе такая сделка? Как обезопасить себя в такой ситуации? Что может скрывать доверенность?

На эти и многие другие сопутствующие вопросы по теме мы постараемся ответить в нашей статье.

Как правильно оформить доверенность на продажу квартиры, находясь за пределами Украины

Для того, чтобы доверенность из-за рубежа была легитимной в Украине, необходимо выполнить следующие действия:

  1. Оформить доверенность в стране пребывания;
  2. Легализовать полученную доверенность;
  3. Выполнить перевод на украинский язык.

1. Оформление доверенности собственником в стране пребывания на своего представителя в Украине

Для того, чтобы доверенное лицо могло представлять интересы собственника, у него должен быть оригинал доверенности.

В доверенности нужно последовательно прописать все действия, которые доверенное лицо может осуществлять от имени собственника. Содержание доверенности желательно согласовать с украинским нотариусом.

Если собственник оформляет доверенность за рубежом, то её необходимо заверить у иностранного нотариуса и легализовать.

2. Легализация доверенности

В зависимости от страны пребывания легализация может быть различной:

Вариант 1. Проставление апостиля (упрощённая процедура);

Вариант 2. Консульская легализация (полная процедура легализации документа).

Отличие апостиля от консульской легализации заключается только в процедуре самой легализации.

Если проставление апостиля подразумевает наложение только одного штампа, то консульская легализация – это несколько штампов, которые проставляются в определённой последовательности в стране выдачи документа и заверяются консулом Украины.

3. Перевод доверенности на государственный язык

Такой перевод лучше делать уже на месте, в Украине. Это поможет избежать лишних действий по легализации самого перевода.

Следует отметить, что если документ проходит полную (консульскую легализацию), то в процессе такой процедуры он подлежит обязательному предварительному переводу на украинский язык.

Таким образом, после легализации в консульстве переводить доверенность не придётся.

Иногда доверенность – инструмент в руках мошенника

Как показывает практика, большинство мошеннических схем на рынке недвижимости основаны на доверенности. Они связаны как с откровенным криминалом, так и с продуманными способами обмана доверчивых людей.

Другими словами, если квартиру продаёт не сам хозяин, а другой человек, у которого есть так называемая генеральная доверенность, то нужно быть очень внимательным.

Риски покупки квартиры по доверенности

Что такое доверенность на продажу квартиры

Доверенность представляет собой нотариальный документ, который даёт право представителю выполнить весь цикл действий, направленных на продажу квартиры.

Представитель имеет право собирать необходимые справки, подписать договор купли-продажи, получить деньги и даже снять с регистрации собственника продаваемой квартиры.

То есть при наличии такой доверенности все формальности будут соблюдены и такую сделку можно оформить. В чём же здесь риск? Попробуем разобраться.

Что нужно выяснить при продаже квартиры по доверенности

  • По какой причине собственник квартиры не может присутствовать на сделке? Причины вам могут назвать разные.

Например, собственник не живёт в Украине, работает за рубежом по контракту, находится на лечении, в заключении, в рейсе, служит в АТО или в войсках ООН на Ближнем востоке.

Причины вам могут назвать разные, но в итоге все они сводятся к тому, что хозяин квартиры далеко и находиться он будет там долго, приехать на сделку в ближайшее время не сможет.

Для того, чтобы успокоить вас и развеять все возможные подозрения, вам могут предложить даже пообщаться с хозяином по Скайпу.

  • Где, когда и на какой срок была выписана доверенность? Варианты здесь разные. Если эту доверенность оформлял нотариус в этом же населённом пункте или в любом другом городе на территории Украины, то факт её выдачи можно легко проверить. Если же она выдана в другой стране, то сделать это сложнее.
  • Факт выдачи проверить можно. Но сложнее убедиться в том, что доверенность выдана добровольно и что подписал её именно хозяин квартиры, а не другой человек. Это тоже нужно проверить.
  • Является ли представитель близким родственником хозяина квартиры или это посторонний человек? Если это родственник, то факт родства он может подтвердить документами. Если не родственник, то вопросов ещё больше – как можно доверить постороннему человеку продажу квартиры и получение крупной суммы денег?
  • Состав семьи хозяина, состоит ли он в зарегистрированном браке или проживал в гражданском браке? В некоторых случаях без письменного согласия супруги/супруга сделку оформить нельзя.
  • Возраст и состояние здоровья хозяина.

Это общие моменты, которые можно самостоятельно выяснить, задавая вопросы и сопоставляя полученные на них ответы. Но есть ещё ряд нюансов, которые необходимо прояснить.

Кто подписал доверенность на продажу

Представим ситуацию. Доверенность перед вами, она выдана законно, на правильном бланке, завизирована и заверена нотариусом. Вопросы следующие:

  • Доверенность могла быть выписана самим хозяином, но не добровольно, а в результате запугивания, угроз и шантажа. Подпись на доверенности подлинная.
  • Доверенность могла быть оформлена по похищенному паспорту хозяина человеком, который похож на него внешне. Нотариус при выдаче доверенности ничего не заподозрил благодаря схожести с фотографией в паспорте.
  • Доверенность могла быть выписана по похищенному паспорту хозяина с последующим вклеиванием в него другой фотографии.
  • Доверенность могла быть выписана нотариусом, который был в сговоре с мошенниками. Это наименее вероятный вариант, но его также нельзя полностью исключать. Такое тоже случается.

Как видите, вопросов появляется много. Но для того, чтобы принять решение о покупке квартиры по доверенности, нужно не только получить ответы на все вопросы, но и проверить подлинность полученной информации.

Проверка хозяина по Скайпу

В некоторых случаях для того, чтобы развеять сомнения, представитель предлагает вам пообщаться с отсутствующим хозяином через интернет по Скайпу.

Пообщаться вы, конечно, можете. Но где гарантия того, что разговариваете вы именно с тем человеком, который продаёт квартиру? А если это брат-близнец или очень похожий на него посторонний человек?

Вы никогда раньше не видели хозяина, поэтому выводы могут быть ошибочными. Как обезопасить себя в такой ситуации?

Как снизить риски при покупке квартиры по доверенности

Вы можете пообщаться с соседями, консьержем, председателем ОСМД, бабушками на скамейке у подъезда и другими людьми вокруг, которые знают продавцов и историю квартиры.

Состав семьи, их социальный статус, возраст, состояние здоровья, наличие других родственников, причины продажи квартиры и отсутствия хозяина – всё это можно узнать без особых трудностей.

Иногда такое общение позволяет узнать гораздо больше интересного, чем вам скажут сами продавцы. Сравнив полученную информацию с той, что вы узнали от представителя продавца, можно сделать предварительные выводы.

Почему нельзя полностью исключить все риски

Только после тщательной проверки и анализа всей полученной информации можно принимать решение о покупке такой квартиры. Дело в том, что полную проверку для исключения всех негативных моментов провести нереально. Почему:

  • Для того, чтобы убедиться, что подпись на доверенности подлинная, нужно провести графологическую экспертизу.
  • Быть уверенным на 100% в том, что по Скайпу вы общались именно с хозяином квартиры, также нельзя. Вы видите этого человека впервые. Кто он – вы не знаете.
  • Убедиться в психическом состоянии здоровья хозяина можно, получив ответы на запросы из Психо-неврологического и Наркологического диспансеров. Однако, быть уверенным, что доверенность была подписана добровольно, а не под воздействием угроз, шантажа или сильнодействующих средств, вы также не можете.

Низкая цена квартиры – ещё один фактор риска покупки квартиры по доверенности

Это ещё один немаловажный маркер, по которому можно судить о скрытых рисках покупки такой квартиры.

Как правило, при помощи низкой цены мошенники стараются усыпить бдительность потенциального покупателя и вынудить его не обращать внимание на негативные моменты, связанные с другими рискованными позициями.

Поможет ли нотариус снизить риски покупки квартиры по доверенности

Нотариуса всегда должен выбирать покупатель квартиры. Такая позиция снижает вероятность только некоторых рисков. Если представитель продавца настойчиво предлагает оформить сделку у его знакомого нотариуса, от такого предложения нужно сразу отказаться.

Но выбор вашего нотариуса не снимает рисков с покупкой квартиры по доверенности. Нужно понимать, как была получена доверенность и при каких условиях. Доверенность может быть реальная и ваш нотариус просто проведет сделку.

Нотариус не несёт ответственности за последствия сделки. Для него главная задача, чтобы на момент оформления сделки все документы были в наличии и доверенность была в базе. Но если доверенность есть в базе, но получена сомнительным способом, то все риски ложатся на вас. Нужен предварительный анализ рисков, чтобы не попасть в такую ситуацию.

Группы риска при покупке квартиры по доверенности

Есть категория людей, которые по своему социальному статусу, возрасту или состоянию здоровья находятся в группе риска при оформлении сделок с недвижимостью:

  • Люди преклонного возраста;
  • Алко- или нарко- зависимые;
  • Имеющие психические расстройства.

Если ваш продавец из этой категории или в результате проведенной проверки и анализа полученной информации остались хотя бы малейшие сомнения, мы советуем отказаться от покупки квартиры по доверенности и искать другой объект.

Но бывают и другие рискованные позиции, поэтому анализ ситуации при покупке квартиры по доверенности нужно проводить комплексно.

Что делать, если продавец продаёт квартиру по доверенности

В любом случае нужно внимательно изучить сложившуюся ситуацию. Лучше обратиться к нашим юристам по недвижимости GetHom и мы поможем оценить риски. Это в тысячу раз дешевле, чем купить проблемный объект и потерять деньги. Поэтому обращайтесь.

Мы проверим квартиру и условия сделки. В них заключены главные риски. После этого примете решение, стоит ли покупать или от покупки лучше отказаться.

063 705-09-42, 096 698-10-41

Юридический отдел GetHom

Работаем по всей Украине с 9 утра до 9 вечера без выходных и праздников. Звоните.