10 ноября 2019 2 696

Предварительный договор купли-продажи квартиры 2019

Довольно часто перед самой покупкой квартиры или любой другой недвижимости требуется заключение предварительных соглашений. Они могут подписываться в виде различных договоров. Потребность в них может возникать в нескольких случаях:

  • продавец не успел собрать все необходимые документы;
  • у покупателя пока нет полной суммы денег.

Тогда, чаще всего, подписывается предварительный договор. Именно о нем мы расскажем подробнее в нашей статье. Материал будет полезен тем, кто только собирается подписывать предварительный договор и хочет узнать всего его особенности и стоимость оформления в Украине в 2019 году.

Предварительный договор

Предварительный договор купли продажи – что это такое

Итак, для начала разберемся, что такое предварительный договор.

Предварительный договор купли-продажи – это своеобразная сделка, заключая которую стороны собираются в дальнейшем заключить основной договор купли-продажи недвижимости: квартиры, дома, земельного участка и т.д. Возможность заключить такой договор подтверждается статьей 365 Гражданского кодекса и статьей 182 Хозяйственного кодекса Украины.

Если одна из сторон сделки – юридическое лицо

Стоит отметить тот факт, что заключать такой договор по требованиям Хозяйственного законодательства можно лишь тогда, когда одной из сторон является юридическое лицо. Т.е. в случае если вы покупаете недвижимость у предприятия или наоборот.

Главная особенность такой сделки – основной договор купли-продажи в таком случае нужно подписать не позже, чем через год после заключения предварительного договора.

Если стороны сделки – физические лица

Если же предварительное соглашение подписывают физические лица – срок его действия устанавливают только стороны договора.

Важный момент – если продавец соберет документы или покупатель соберет нужную сумму денег раньше, чем выходит срок– они могут заключить сделку купли-продажи, не дожидаясь срока, указанного в предварительном договоре.

Не забывайте, что подписание основного договора позже, чем это указано в предварительном соглашении, может считаться как нарушение, за которое будут применены юридические санкции.

То есть если вы, заключая предварительный договор купли-продажи, указали, что рассчитаетесь за квартиру через полгода, то по истечению 6 месяцев от даты его заключения продавец может заявить о нарушении условий, за что вы можете понести наказание в виде штрафных санкций, которые прописаны в данном договоре.

Предварительный договор купли-продажи квартиры: что нужно для подписания

Для того, чтобы ваш предварительный договор был правильно оформлен и в дальнейшем у вас не возникло проблем, важно, чтобы в нем были предусмотрены все условия, и он был заверен нотариусом. Для подписания предварительного договора вам нужно будет обязательно выполнить несколько условий. Предлагаем ознакомиться с ними более детально:

При подписании предварительного договора должны присутствовать все владельцы квартиры

Согласитесь, такое, чтобы владельцем квартиры являлся один человек, бывает очень редко. Это был бы идеальный вариант и на заключении договора тогда требуется только присутствие покупателя и одного продавца. Но, чаще всего, владельцев недвижимости несколько.

В момент подписания договора купли-продажи должны присутствовать все владельцы недвижимости. Это может быть муж или жена, если квартира куплена в браке, братья, сестры или другие совладельцы. Им нужно будет подписать письменное соглашение на продажу квартиры. Если этого не сделать – в дальнейшем кто-то из родственников может оспорить сделку купли-продажи в суде.

Важно проверить все документы продавца

Для подписания предварительного договора купли-продажи и, в дальнейшем, основного договора, нужно внимательно проверить все документы продавца. В первую очередь вам, как покупателю, нужно ознакомиться с документами, подтверждающими право собственности продавца на квартиру. Это могут быть разные документы:

  • свидетельство, подтверждающее право собственности на квартиру, дом или земельный участок;
  • свидетельство, подтверждающее право собственности на наследство;
  • договор купли-продажи, дарения, мены или пожизненного содержания;
  • копия решения суда о праве на квартиру.

Очень важно проверить паспортные данные владельца. Хотя сегодня подделка документов встречается довольно часто, так вы будете иметь хоть какую-нибудь уверенность в том, что продавец именно тот, кем представляется. Обратите внимание на то, что в паспорте старого образца обязательно должны быть вклеены фото владельца по достижению 25- и 45-летнего возраста. Если таких фото нет – документ не действителен.

Предварительный договор купли продажи

Не забудьте попросить у продавца свидетельство о браке или разводе. В паспортах старого образца не всегда есть отметка о семейном положении, а в новых ее и вовсе нет. Попросите продавца, чтобы он предъявил вам справку из ЗАГСа, состоит ли он в браке и состоял ли. Если вы не сделаете этого вовремя – потом может появиться муж или жена, которые являются совладельцем квартиры, и оспорят ваш договор купли-продажи в суде.

Обязательно проверьте соответствие реквизитов продавца, которые указаны в предварительном договоре с оригиналами документов. Следует проверить паспортные данные, а также идентификационный код. Если этого не сделать – может получиться такое, что в предварительном договоре будут указаны неверные данные продавца, а в итоге человек, с которым вы заключили соглашение, не будет вам ничего должен.

Укажите в предварительном договоре все важные условия

Очень важно, чтобы в предварительном договоре были указаны все основные условия сделки. Составлять его следует в соответствии со всеми требованиями, которые по закону предъявляются к договору купли-продажи квартиры. Если этого не сделать, то основной договор может просто не иметь юридической силы.

В предварительном договоре вы можете указать как все основные условия совершения купли-продажи, так и определенную их часть. Не забывайте о том, что, если предварительное соглашение содержит в себе только часть условий, при подписании основного договора необходимо указать все недостающие условия.

Чтобы в дальнейшем у вас не возникало конфликтов с продавцом, в предварительном договоре купли-продажи нужно указать такие пункты:

  • точная дата заключения основного договора – сделку можно будет провести раньше этой даты, но если произойдет задержка со стороны продавца, то вы сможете привлечь его к ответственности;
  • детальные характеристики квартиры, которую вы хотите купить – чтобы на момент заключения договора купли-продажи вас не ждали неприятные сюрпризы от продавца;
  • цена продажи – согласно законодательству Украины цена недвижимости должна быть указана в национальной валюте, но вы можете дополнительно указать эквивалентную стоимость в долларах;
  • порядок расчёта – вы можете оплатить стоимость квартиры как при заключении основного договора, так и по истечению определенного срока;
  • момент перехода права собственности – например в момент заключения договора купли-продажи или после выплаты покупателем всей стоимости недвижимости.

По согласованию с продавцом вы также можете включить в предварительный договор все важные пункты именно для вашей конкретной сделки.

Форма заключения предварительного договора

Согласно нормам законодательства, предварительный договор заключается в форме такой же, как и основной договор. Все договоры купли-продажи недвижимости должны быть оформлены письменно и обязательно заверены нотариусом.

Обратите внимание на то, что ни в одном законе не указывается о том, что предварительный договор должен заверить нотариус. Но, если у вас возникнут какие-либо проблемы с продавцом и дело дойдет до суда – скорее всего там от вас потребуют нотариально заверенный договор. Именно поэтому, в целях своей безопасности, договоритесь с продавцом, чтобы добровольно заверить предварительный договор у нотариуса.

Согласно законам Украины, предварительный договор не должен проходить государственную регистрацию. Он не подразумевает передачу прав собственности на недвижимость, как и права пользования недвижимостью, а значит госрегистрации не требует. Это основные моменты, которые нужно знать перед оформлением предварительного договора купли-продажи.

Цена предварительного договора в Украине

Предварительный договор заключается у нотариуса, а значит есть платежи и стоимость оформления. Общая сумма, которую нужна заплатить складывается из услуг нотариуса и 1% налога, от суммы, которая указана в предварительном договоре.

Услуги нотариуса будут стоить примерно от 1 тысячи до 2 тысячи гривен. Если квартира стоит 30 тысяч у.е, то нужно будет заплатить 1% от общей стоимости, а это 300 у.е налога. Важно знать, что в предварительном договоре нужно указывать реальную стоимость продажи, а не фиктивную, потому что в случае проблем, продавца могут через суд обязать продать квартиру за указанную в договоре сумму.

Как сэкономить на предварительном договоре

Чтобы сэкономить на предварительном договоре можно вообще его не заключать, но из-за этого увеличиваются обоюдные риски. Продавец может проснуться утром и передумать продавать вам квартиру, а покупатель выбрать другое предложение и сорвать сделку.

Предварительный договор страхует обе стороны и благодаря этому соглашения выполняются. Чтобы сэкономить на предварительном договоре можно сразу заключить основной договор купли-продажи квартиры. Но для этого у продавца должны быть собраны все документы и все выписаны из квартиры для проведения основной сделки.

Если все документы для проведения основной сделки готовы, то предварительны договор можно не заключать, а сразу встретиться у нотариуса для проведения основной сделки купли-продажи квартиры. Благодаря этому получится экономия.

Предварительный договор купли продажи квартиры

Юридическая сила предварительного договора купли-продажи

Чтобы не получилось так, что продавец отказался от подписания основного договора, важно указать в предварительном соглашении, что все его пункты обязательны к выполнению для обеих сторон. Иначе недобросовестный продавец сможет заявить, якобы предварительный договор – это просто документ о намерениях и никаких последствий в себе не несет.

Сегодня может случиться всякое, поэтому, чтобы согласование имело юридическую силу, нужно как можно точнее прописать обязанности обеих сторон. Рассмотрите пример, что можно указать в обязательствах:

Обязательства продавца по предварительному договору

Предоставить оригиналы документов, которые подтверждают его право собственности на недвижимость, а также, если необходимо, выписку из реестра прав собственности на недвижимое имущество. Предъявить технический паспорт объекта, а также отчет независимого эксперта по оценке недвижимости.

Справка о прописанных

Важно указать, что продавец обязан предоставить справку из ЖЭКа обо всех зарегистрированных в квартире. Так вы сможете проверить тот факт, что в квартире не прописан кто-то еще, кто может оспорить сделку купли-продажи. Если совладельцами квартиры или зарегистрированными в ней являются несовершеннолетние, малолетние или же недееспособные – продавец должен предоставить разрешение опекунского совета для проведения такой сделки.

Справка о семейном положении

В обязательном порядке требуйте от продавца справку из ЗАГСа о его семейном положении и о том, состоял ли он когда-либо в браке. Может оказаться так, что сейчас продавец не женат, а на момент покупки квартиры состоял в браке. В таком случае бывшая жена также может претендовать на часть недвижимости. Она может подать в суд и оспорить сделку купли-продажи.

Справка о задолженности по комунальным

Кроме того, можете указать, что продавец должен предоставить справку о том, что в квартире нет задолженности по коммунальным платежам. Можете требовать акт сверки по электроэнергии. Так вы будете уверены в том, что в только что приобретенной квартире не придется расплачиваться с коммунальщиками за долги прошлого владельца.

Подготовить документы

Укажите отдельным пунктом обязанностей продавца, что он должен подготовить все необходимые для продажи документы и предоставить покупателю их копии. Обязательно согласуйте дату, до которой он должен это сделать. Обратите внимание, что конечная дата подготовки документов должна быть хотя бы на день раньше, чем дата подписания основного договора.

Выписать жильцов до заключения основной сделки

Потребуйте, чтобы продавец пообещал снять с учета всех тех, кто прописан в квартире, до момента подписания основного договора. Так вы обезопасите себя от возможных неприятностей, которые могут вылезти уже после покупки квартиры. Если останутся еще зарегистрированные граждане – выписывать их уже придется через суд. А это – дополнительные затраты, которые никому не нужны.

Срок выселения продавца из квартиры

Пропишите и срок, в который продавец должен полностью освободить квартиру и передать вам ключи. Это может быть один день с момента подписания основного договора купли-продажи, а может и 2 недели или месяц. Согласовывать этот момент нужно с продавцом, но пункт является обязательным, так как в некоторых случаях вы можете не получить ключи от входной двери и через несколько месяцев после полной оплаты стоимости квартиры.

Предварительный договор Украина

Условия договора

Обсудите и то, что с момента подписания предварительного договора продавец не должен менять условия продажи и цену без согласования с покупателем. Кроме того, важно договориться, что продавец прекращает показывать квартиру другим покупателям. В противном случае вы можете столкнуться с различными неприятностями.

Присутствие всех собственников на сделке

Укажите в предварительном соглашении, что продавец должен обеспечить присутствие всех дееспособных совладельцев квартиры в момент подписания договора купли-продажи.

Если совладельцы – несовершеннолетние, малолетние или недееспособные – на сделке должны присутствовать уполномоченные лица, которые имеют право на подписание договора купли-продажи.

Запрет на изменение состояния квартиры

Предусмотрите и тот момент, что после подписания предварительного договора продавец не может делать ремонт в данной квартире, перепланировку или любые другие действия, которые могли бы изменить стоимость недвижимости. Иначе продавец может разобрать или заменить покрытие полов, снять или заменить сантехнику, газовое оборудование и т.д. на более дешевые аналоги.

Запрет на сдачу в аренду

Упомяните и о том, что с момента, когда вы подписали предварительный договор, продавец не может сдавать эту квартиру в аренду или кого-то еще в ней прописывать. В противном случае состояние квартиры могут испортить постояльцы, а с новыми зарегистрированными жителями в дальнейшем у вас могут возникнуть проблемы.

Обсуждение условий по налогам

Важно описать в одном из пунктов то, что продавец, до момента подписания основного договора должен уплатить государственную пошлину – 1% от стоимости квартиры, заплатить налог с доходов физических лиц, а также все услуги банка, которые связаны с оформлением основного договора. Укажите и то, что продавец обязан прибыть для подписания основного договора в согласованное с покупателем время и место, но не позже срока, указанного в договоре.

Обязанности покупателя по предварительному договору

Подобным образом стоит прописать и ваши обязанности, как покупателя. В первую очередь укажите, что покупатель должен оплатить сбор в пенсионный фонд – 1% от стоимости объекта, услуги банка, связанные с оформлением договора купли-продажи, а также услуги нотариуса.

Гарантия оплаты

Покупатель обязан провести полный расчет с продавцом до момента подписания договора купли-продажи. Кроме того, он также должен прибыть к нотариусу в согласованные с продавцом время и место для заключения основного договора. Но не позже, чем дата, указанная в предварительном договоре.

Пункты обязательств могут меняться в зависимости от отдельной ситуации. Согласовав и подписав такие обязательства, вы обезопасите себя от возможного мошенничества продавца. После того, как вы подпишите данное соглашение, и вы, и продавец несете ответственность за выполнение каждый своих обязательств. Этот договор – гарантия и для вас, и для продавца.

Можно ли заключить договор в судебном порядке

В Хозяйственном кодексе Украины, частью 3 ст. 182 предусмотрено, что, если продавец недвижимости после подписания предварительного договора, отказывается заключать основной, покупатель может потребовать заключения сделки через суд. Но такая возможность существует только тогда, когда продавец или покупатель – юридическое лицо.

Хотя для сделок между физическими лицами такой возможности законом не прописано, согласно Гражданскому кодексу Украины в предварительном договоре можно предусмотреть похожий порядок защиты для вас, как для покупателя. Пропишите в одном из пунктов предварительного соглашения, что если одна сторона передумает заключать основной договор без каких-либо причин, то его подписание можно рассмотреть в судебном порядке.

Предварительный договор купли продажи с задатком: особенности

Так уж у нас повелось, что, если вы хотите приобрести недвижимость, чтобы доказать продавцу серьезность своих намерений – нужно дать задаток. В большинстве случаев это от 3 до 5% от общей стоимости объекта. Иногда передача денег оформляется как задаток и вписывается отдельным пунктом в предварительном договоре купли-продажи квартиры или дома.

Здесь следует обратить внимание на то, что задаток может передаваться только тогда, когда основной договор уже подписан. Деньги, переданные продавцу при оформлении предварительного соглашения, не могут считаться задатком, а значит и возврату в двойном размере не подлежат.

Именно поэтому вписывать в предварительное соглашение задаток бессмысленно. Лучшим вариантом будет указать в одном из пунктов, что продавец получил от покупателя аванс и, если продавец не подпишет договор купли-продажи в срок, согласованный в предварительном договоре, он обязан выплатить покупателю штраф в размере 100% от суммы аванса.

Условия предварительного договора

Согласование ответственности сторон

Если вы решили подписать предварительный договор купли-продажи квартиры с авансом и штрафными санкциями, важно в этом же документе расписать ответственность продавца и покупателя в случае, если основной договор не будет подписан по их вине. Несколько пунктов смогут обеспечить безопасность не только вам, но и продавцу. Чаще всего это выглядит следующим образом:

  1. В случае, если нарушение данного соглашения произойдет по вине покупателя – продавец оставляет переданный аванс себе.
  2. Если виновником нарушения данного договора выступает продавец – он обязуется вернуть покупателю аванс и выплатить штраф в размере переданного аванса.
  3. Сторона, которая является виновной в нарушении обязательства, должна возместить другой стороне все убытки в той сумме, на которую они больше, чем сумма аванса.
  4. Если срок действия обязательства истекает раньше, чем оно начнет исполняться или же его исполнение невозможно – аванс должен быть возвращен покупателю.

Предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке: риски

Чаще всего с оформлением предварительного договора встречаются люди, которые хотят купить квартиру в новостройке. Так как застройщик продает квартиры еще до того, как закончит строительство – оформить договор купли-продажи нельзя. Ни один нотариус не оформит переход прав на квартиру, которой пока еще не существует.

Согласно предварительному договору, застройщик обязуется закончить и сдать объект в оговоренный срок, после чего подписать с покупателем основной договор купли-продажи. Когда вы подписываете предварительный договор с застройщиком, вы должны понимать, что существует множество рисков для вас, которые мы и опишем ниже.

Изменение застройщиком объекта купли-продажи

Это – одна из наиболее распространенных проблем. Даже то, что в предварительном договоре точно указываются все характеристики квартиры, ее площадь, адрес, этаж и номер дома, не всегда спасает застройщика и покупателя. Может оказаться такое, что в готовом объекте просто не будет квартиры с такими характеристиками, она будет расположена на другом этаже, или же в ней будет не то количество комнат. В таком случае сразу нужно обращаться в суд.

Передача застройщиком объекта в ипотеку

Если у застройщика есть некие трудности с финансированием строительства – он может взять кредит в банке под залог возводимого объекта. Это означает, что, если компания не будет оплачивать кредит – банк может отнять у нее объект, а значит и вашу квартиру тоже. Так вы рискуете остаться и без денег, и без квартиры.

Продажа застройщиком одной квартиры нескольким покупателям

Недобросовестные застройщики могут подписывать договоры купли-продажи на одну квартиру с несколькими покупателями. Чтобы случайно не связаться с таким застройщиком – необходимо тщательно проверять его репутацию. А если такое случится именно с вами – доказывать свое право на квартиру придется уже в суде.

Нарушение сроков строительства

Это – пожалуй самая распространенная в Украине проблема. Объект вовремя не сдается в эксплуатацию, а значит и заключить договор купли-продажи в срок, который был указан в предварительном соглашении, застройщик не может. Вы, в свою очередь, не можете потребовать от него подписания такого договора, ведь квартиры все еще пока нет.

Причин для нарушения сроков строительства и вовсе его временного прекращения может быть масса. Особенно, если застройщик и не собирался заканчивать объект. Это могут быть финансовые трудности, проблемы в оформлении документов, разрешающих проводить строительство, банкротство застройщика и множество других.

купля продажа квартиры

Изменение проекта строительства

В любой момент строительства застройщик может изменить определенные характеристики и параметры объекта. В таком случае вы, как покупатель, не сможете ничего сделать. А этим и пользуются недобросовестные компании.

Как уберечь себя от возможных рисков

Несмотря на то, что рисков при заключении предварительного договора с застройщиком довольно много, этот договор – один из наиболее популярных способов покупки квартиры в новостройке. Для того, чтобы обеспечить для себя безопасность такой сделки, в первую очередь необходимо тщательно проверить застройщика.

Кроме того, важно, чтобы в предварительном договоре были указаны все нюансы, которые помогут вам сохранить свои деньги в целостности.

  1. Важно конкретизировать все характеристики объекта. Для большей уверенности в том, что вы получите именно ту квартиру, на которую рассчитываете, в качестве приложений к договору можно приложить схемы и планы проекта.
  2. Прописать все технические характеристики объекта после сдачи в эксплуатацию – например, наличие детской площадки, парковки и т.п.
  3. Особое внимание следует уделить возможности изменения стоимости квартиры в зависимости от курса валют. Ведь в условиях нестабильной экономики вы можете согласиться на покупку квартиры по одной цене, а застройщик предложит вам ее совсем за другие деньги.
  4. Указать отдельным пунктом то, какую ответственность будет нести застройщик в случае срыва сроков сдачи объекта в эксплуатацию.
  5. Важно предусмотреть пункт, в котором бы указывалось, что третьи лица не имеют права на эту квартиру и указать, какую ответственность будет нести застройщик, если появится третье лицо, которое захочет отобрать у вас квартиру.
  6. Указать в отдельном пункте, что, если в готовой квартире будут какие-либо недостатки, застройщик обязан будет исправить все за свой счет.
  7. Точно прописать дату, когда должен быть подписан основной договор, а также предусмотреть штрафы для виновника того, что договор не подписан вовремя.
  8. Указать, как может быть расторгнут договор, а также какой штраф придется уплатить застройщику в случае, если договор будет расторгнут по его вине.
  9. Упомянуть о том, что если застройщик не выполнит какой-либо пункт предварительного договора, то он будет обязан вернуть вам выплаченную сумму с учетом уровня инфляции, а также процента за пользование вашими средствами.

Если тщательно продумать каждый пункт предварительного договора, а также тщательно проверять застройщика, с которым собираетесь сотрудничать, сделка пройдет более чем успешно. Квартиры в новостройках стоят гораздо дешевле, чем оконченные объекты, при этом они гораздо современнее и удобнее в эксплуатации.

Статья по теме: Как проверить документы застройщика в новостройке

Предварительный договор – это гарантии для покупателя и продавца

Грамотно оформленный договор, в котором будет предусмотрена равная ответственность продавца и покупателя за подписание основного договора в будущем, может гарантировать вам успешное проведение сделки. Следует обращать внимание на все аспекты и, при возможности, обратиться к юристу, который поможет составить предварительный договор купли-продажи с равными условиями для обеих сторон.

Из всего вышеизложенного можно сделать один вывод: доверять и подписывать можно только такой предварительный договор, в котором:

  • обе стороны обязуются подписать основной договор в течение времени, оговоренного в согласовании, а также на условиях, прописанных в предварительном договоре;
  • аванс – обеспечение выполнения обязательств и в случае несоблюдения условий договора ответственность равна для обеих сторон;
  • который заверен нотариусом – только такой предварительный договор может быть основанием для судебного разбирательства с недобросовестным продавцом.

Вообще составление предварительного договора – сложный и трудоемкий процесс, доверить который лучше всего опытным юристам. Наша команда поможет вам отстоять свои интересы и защитит вас от рискованных сделок. Мы работаем исключительно для вас и гарантируем, что ваша сделка купли-продажи пройдет успешно.

Вывод по предварительному договору

Предварительный договор поможет в сложной сделке. Его удобно заключать когда:

  • еще не весь пакет нужных бумаг собран и требуется время, чтобы собрать все документы;
  • покупатель не может в назначенный срок передать денежные средства в полном объеме, а хочет оставить объект сделки за собой;
  • отсутствует один из продавцов, без подписи которого невозможно совершить соглашение и др.

Если при составлении предварительного договора учитывать все необходимые требования, то это обеспечит юридическую законность документа.

Подписание предварительного договора купли-продажи закрепляет гарантии на приобретение конкретной недвижимости или объектов за четко указанную цену в будущем. Таким образом защищает интересы сторон. Предварительный договор – это юридические гарантии, позволяющие зафиксировать намерения сторон с предоставлением статуса взаимных обязательств.

Вы можете обратиться к нам за консультацией или сопровождением сделки по покупке, продаже квартиры и предварительному договору. Работаем онлайн по всей Украине. Физически сопровождаем сделки в Одессе. Если нужна помощь в проведении сделки, то обращайтесь. Наши юристы помогут провести всё правильно и безопасно. Окажут консультацию и сопроводят в сложных моментах обсуждения деталей сделки.

Цены:

  • Консультация и поверхностный анализ рисков – 800 грн
  • Комплексная проверка любой недвижимости – 1900 грн

063 705-09-42, 096 698-10-41

Юридический отдел GetHom

Надеемся, что статья по предварительному договору была вам полезна и вы узнали для себя что-то новое. Удачного вам заключения сделки и безопасной покупки или продажи квартиры.

1 оценка, среднее: 5,00 из 51 оценка, среднее: 5,00 из 51 оценка, среднее: 5,00 из 51 оценка, среднее: 5,00 из 51 оценка, среднее: 5,00 из 5 (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Для того чтобы оценить запись, вы должны быть зарегистрированным пользователем сайта.