28 июля 2020 943

Задаток в агентство недвижимости. Советы юристов. Риски

Квартиру можно купить самостоятельно, а можно через агенство недвижимости. Если в вашем случае поиском квартиры занималось агентство недвижимости, то мы проанализируем развитие событий в этой ситуации.

После того, как вы просмотрели несколько вариантов, выбрали подходящий для покупки, представитель агентства сразу же предложит вам встретиться с продавцом в агентстве и оформить договор передачи задатка.

В нашей статье мы расскажем, какой договор можно подписывать в агентстве недвижимости. Чем отличается аванс от задатка и какие юридические последствия наступают после подписания того или иного договора. Какие могут возникнуть риски и как лучше поступить.

Эта информация будет полезна как для покупателей, так и для продавцов своих квартир или домов, которые решили воспользоваться услугами агентства.

Мы расскажем, почему нельзя отдавать оригиналы документов агентству. Что такое акт приёма-передачи выполненных работ. Какой ещё договор вас могут вынудить подписать в агентстве.

Какие правовые последствия сторон при нарушении условий подписанного договора. Почему агентство всегда старается забрать у вас оригинал подписанного договора после состоявшейся сделки.

Задаток в агенство недвижимости

Как купить квартиру без задатка в агентстве недвижимости

При покупке недвижимости на вторичном рынке некоторые покупатели прибегают к услугам посредников в поиске подходящего объекта. Это могут быть агентства недвижимости и их риелторы, а также частные маклеры.

Но квартиру можно купить и самостоятельно, не прибегая к услугам агентств недвижимости и не привлекая посредников. У нас есть поучительная статья, где подробно описано, как это сделать.

Статья по теме: Как купить квартиру без посредников в Украине 

Как покупают квартиры через агентство недвижимости

Как правило, каждое агентство недвижимости имеет свою информационную базу продающихся квартир. Если покупатель звонит или приходит в агентство, ему могут предложить к просмотру несколько вариантов квартир по заявленным параметрам.

Безопасный период сотрудничества с агентством

Подбор нужных вариантов и просмотр квартир в присутствии представителя агентства, как правило, производится бесплатно. Риелтор водит вас по адресам и показывает квартиры.

Это так называемый безопасный период сотрудничества с агентством. Он так называется потому, что даже если покупатель допускает какие-то ошибки на первоначальном этапе, то их ещё можно исправить без каких-либо потерь.

Обычно агентство на предварительном этапе озвучивает стоимость своих услуг по покупке квартиры с их участием в размере 5% от стоимости квартиры. Цена эта не окончательная, её можно откорректировать и снизить в переговорах с агентством.

Опасный период сотрудничества с агентством

После того, как нужный вам вариант уже подобран и вами просмотрен, начинается самый ответственный период в процессе подготовки к предстоящей сделке. Это опасный период сотрудничества с агентством. Любая ошибка или неточность в поведении на этом этапе может привести к потере денег или квартиры.

Совет покупателю недвижимости

Как правило, цена продаваемой квартиры – это тоже предмет торга. Но нужен аргументированный торг, поэтому на данном этапе мы рекомендуем обратиться к юристу для проверки документов на квартиру, собственников, схемы предстоящей сделки и наличия тех или иных рисков.

Торг по цене предстоящей покупки мы рекомендуем проводить уже после проверки квартиры юристом.

Пример покупки квартиры через агентство

Например, после просмотра нескольких квартир вы остановили своё внимание на одной из них, которую хозяин продаёт за 32 тысячи долларов. Если вам понравилась эта квартира, юрист проверил документы, вы договорились на повторный просмотр, поторговались с хозяином и сошлись на цене 30 тысяч, которая вас устроила – решили покупать.

После этого вы дали согласие представителю агентства заплатить за их услуги не 1500 долларов (это 5%), а всего 1000. Агентство тоже согласилось. Таким образом, 30 тысяч хозяину, плюс тысяча агентству. Итого 31 тысяча.

Как закрепить предварительные договорённости

Но вы договорились в устной форме. Для подтверждения этих договорённостей вам предложат встретиться в агентстве и подписать договор о намерениях и при этом передать некоторую заранее оговоренную сумму, которая должна гарантировать выполнение всех условий договора. Например, 2 тысячи долларов.

Договор, который вы будете подписывать, каждое агентство называет по-разному. Это может быть:

  • Договор о передаче задатка;
  • Предварительный договор купли-продажи.
  • Договор о передаче аванса;
  • Договор о намерениях;

Нужно понимать, что этот договор подписывается между покупателем и продавцом. Агентство при этом выполняет роль постороннего наблюдателя, который, имеет здесь свой интерес.

Как агентство вклинивается в сделку и защищает свои интересы

Как правило, для придания значимости процессу подписания и для обоснования необходимости присутствия агентства в этом действии, в договор вносится пункт о том, что он оформлен в присутствии представителя агентства, который является свидетелем всего происходящего. Представитель ставит на документе свою подпись и заверяет её печатью агентства.

Например, при такой форме договора агентство подписывает с покупателем ещё один отдельный договор, который обязывает покупателя оплатить услуги агентства в оговорённой заранее сумме. В нашем примере эта сумма равна 1000 долларов.

Согласно договору покупатель вносит аванс за услуги агентства в сумме, например, 200 долларов. Оставшуюся сумму 800 долларов он обязуется выплатить после оформления основного договора.

В некоторых случаях договор задатка между покупателем и продавцом и договор покупателя с агентством объединяются в один 3-сторонний договор, где прописано, кто кому сколько и за что платит. Но суть от этого не меняется.

Задача агентства

Задача агентства – получить от покупателя задаток и обещание выплатить остаток суммы на завершающем этапе сделки.

Кроме того, агентство стремится как можно сильнее связать обе стороны взаимными обязательствами, чтобы основной договор в итоге был заключён. Ведь только в этом случае агентство получит своё вознаграждение в сумме 800 долларов. В этом заключается интерес агентства в сделке.

Для того, чтобы крепче привязать покупателя к предстоящей сделке, его «связывают» двумя задатками – один задаток передаётся продавцу, а второй агентству. В нашем примере это 2 тысячи и 200 долларов.

Оригиналы документов должны остаться у продавца

Как правило, при передаче задатка продавцу представитель агентства забирает у него оригиналы документов и оставляет их у себя в агентстве «на хранение». Следует заметить, что такие действия не законны. Никогда не оставляйте оригиналы документов в агентстве.

Для «грамотных» продавцов, которые не хотят оставлять документы в агентстве, предусмотрен компромиссный вариант. Агентство оставляет у себя «на хранение» ту сумму денег, которую передаёт покупатель продавцу. Например, это 2000 долларов. Пункт о том, что задаток остаётся на хранении в агентстве, вписывается в договор. То есть в этом случае задаток покупателя не попадает к продавцу, а остаётся в агентстве. Но проблему это не решает.

договор задатка через агенство

Зачем в агентствах оформляют договор задатка

Весь смысл этой затеи в том, что покупателя заставят передать продавцу некоторую сумму денег, например 2000 долларов в нашем случае, как подтверждение серьёзности своих намерений.

Эту сумму также могут назвать по-разному:

  • Задаток;
  • Аванс;
  • Обеспечительный платёж;
  • Гарантийная сумма.

Что такое задаток

Согласно статье 570 Гражданского кодекса Украины:

  1. Задаток – это денежная сумма, которая выдаётся продавцу от покупателя в счёт дальнейших по договору платежей и служит подтверждением обязательства и обеспечивает его выполнение. Если задаток обеспечивает договор, значит, прописывается прямо в договоре купли-продажи или в дополнительном соглашении.
  2. Если не будет установлено, что сумма, уплаченная покупателем по договору является задатком, она будет автоматически признана судом авансом.

Функции задатка

  • Платёжная – выдаётся в счёт будущих платежей по договору.
  • Доказательная – подтверждает факт заключения договора.
  • Обеспечительная – стимулирует стороны к выполнению обязательства.

Обращаю ваше внимание на то, что задаток оформляется после заключения основного договора или одновременно с ним.

Задатком обеспечиваются обязательства, возникающие из договоров. Это дополнительная гарантия выполнения основного договора. Поэтому, если нет основного договора, то не может быть и соглашения о задатке.

Таким образом, в нашем случае договор купли-продажи вы не подписываете, поэтому переданная сумма задатком не является и она будет признана авансом.

Что такое аванс

Аванс – это предоплата, которую покупатель передаёт продавцу с целью подтверждения своих намерений купить недвижимость.

Но он не несёт обеспечивающую договор функцию.

Как правило, аванс передаётся до наступления встречного обязательства переоформить квартиру, как знак серьёзности намерений её купить. Он считается частью будущей оплаты.

Вы передаёте аванс и обязуетесь в дальнейшем подписать основной договор.

Функции аванса

  • Доказательная – подтверждает факт заключения договора.
  • Платёжная – засчитывается в счёт окончательного платежа.

Как видите, если сравнить с задатком, то отсутствует третья функция – обеспечительная.

Аванс не обеспечивает основной платёж, но подтверждает договорённость купить квартиру в будущем.

Отличия задатка от аванса

Если рассматривать предварительный договор купли-продажи недвижимости, то главное отличие, что задаток вообще нельзя передавать. Это противоречит самому понятию задатка.

Можно передавать только аванс или обеспечительную сумму со штрафными санкциями, так как обсуждаются условия сделки и ещё нет основного договора купли-продажи. И делается это в предварительном договоре.

В остальных случаях задаток и аванс могут показаться похожими между собой. Поэтому их часто и путают. Но по юридическим последствиям это разные договора.

Аванс возвращается

Аванс всегда возвращается покупателю, при любом срыве сделки независимо от причин. Это выгодно, если вы покупатель. Если что-то пойдёт не так, то деньги вам вернут.

Задаток не возвращается

Задаток покупателю не возвращается. Такая форма договора выгодна продавцу. Задаток остаётся у продавца в случае срыва сделки по вине покупателя.

Если же продавец сам сорвал сделку, то он должен вернуть задаток покупателю в двойном размере. Статья 571 Гражданского кодекса Украины.

В этом и есть основное отличие задатка от аванса при заключении договоров.

Почему нельзя давать задаток в агентстве недвижимости

Противоречие закону в нашем случае налицо. Статья 570 ГКУ категорична – задатком можно обеспечивать уже возникшее обязательство.

При покупке квартиры обязательство возникает только после подписания договора купли-продажи. Но такой договор в нашем случае ещё не подписан. Поэтому, вооружившись статьей 215 ГКУ, договор о задатке вполне можно признать недействительным в судебном порядке.

Статья 216 ГКУ содержит фразу: недействительная сделка не создает юридических последствий, кроме тех, которые касаются ее недействительности.

Поясним, что это значит:

  • Во-первых, стороны не обязаны выполнять свои обязательства по такому договору;
  • Во-вторых, они обязаны возвратить друг другу всё, что получили по этой сделке.

Такой оспариваемый договор на руку покупателю, так как он сможет вернуть сумму, уплаченную по договору о задатке, даже если сам будет виноват в нарушении договора. Продавец же обязан будет возвратить полученную от покупателя сумму в полном объёме в любом случае.

Почему заключать договор о задатке в агентстве недвижимости не имеет смысла

Какой бы договор вы не заключили в агентстве недвижимости, переданная в его рамках сумма денег не может считаться задатком.

Эта сумма будет признана авансом и должна быть возвращена покупателю в полном объёме при срыве сделки. Причём, не имеет значения причина, в результате которой не состоялась эта сделка. Даже если покупатель передумал покупать квартиру, у него изменились планы или настроение – по закону деньги ему должны вернуть.

Если продавец не может или не хочет выходить на сделку, то он также обязан вернуть покупателю переданную им сумму.

Таким образом, передача аванса или задатка в агентстве недвижимости по любому из предложенных договоров не может нести обеспечительную функцию.

Задаток будет признан авансом и должен быть возвращён покупателю при условии несостоявшейся сделки независимо от причин.

Какой договор нужно заключать при продаже квартиры

Существует два вида предварительных соглашений:

  1. Предварительный договор
  2. Договор о намерениях.

Как правильно поступить в таком случае? Какой договор лучше заключить?

Договор о намерениях не накладывает никаких обязательств на стороны сделки. Можно в будущем не заключать основной договор на условиях, которые были в договоре о намерениях. Отказ от его выполнения не вызывает никаких последствий. Это просто в письменном виде план купить квартиру.

Оптимальный выход – это заключение предварительного договора купли-продажи. Как правило, по такому договору стороны на протяжении конкретного срока обязуются в дальнейшем заключить основной договор на условиях, оговоренных в предварительном договоре (ст. 635 ГКУ). При невыполнении возможны юридические последствия.

Условия предварительного договора купли-продажи

В нем обязательно должна быть следующие пункты:

  • Реквизиты сторон договора;
  • Срок заключения основного договора;
  • Описание объекта;
  • Цена;
  • Порядок и форма расчёта;
  • Момент перехода права собственности;
  • Штрафные санкции за невыполнение условий договора.

Деньги, переданные по предварительному договору, можно назвать обеспечительным платежом или гарантийной суммой. Переданная сумма подтверждает серьезность намерений сторон. Если при этом прописать штрафные санкции за невыполнение договора, то данная сумма будет иметь функции задатка.

Например, часто бывает, что в момент заключения предварительного договора продавец может еще и не иметь правоустанавливающих документов на объект недвижимости, либо могут отсутствовать отдельные документы, без которых невозможно совершить сделку купли-продажи недвижимости.

Форма заключения предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор должен заключаться в такой же форме, что и основной. То есть требуется его нотариальное удостоверение (ст. 657 ГКУ). Возможно, это не всегда удобно, но другого варианта нет.

Согласно статье 220 ГКУ сделка, совершенная с несоблюдением нотариальной формы, ни к чему стороны не обязывает. И при этом признание ее ничтожной судом не требуется.

Очень часто стороны при заключении предварительного договора изо всех сил пытаются сэкономить на услугах нотариуса, однако не следует этого делать.

Как вернуть задаток или аванс за квартиру

Бывают спорные ситуации с задатками и авансами.

Аванс возвращается покупателю в любом случае. Если в предварительном договоре не было указано штрафных санкций, то просто просите продавца вернуть вам ваши деньги. Лучше обо всём договариваться мирно и не доводить дело до суда.

Например, проблемы возникают, когда продавец отказывается возвращать деньги по любым причинам. Тогда нужно составлять исковое заявление и обращаться в суд. И уже на основании приведенных доказательств действовать согласно решения суда.

Обе стороны сделки могут обратиться в суд в таких случаях:

  • нарушение условий предварительного договора;
  • возникновение разногласий между покупателем и продавцом;
  • отказ добровольно вернуть деньги при нарушении договорённостей.

Как правило, при наличии разногласий единственный законный способ возврата аванса или задатка по предварительному договору – это обращение в суд.

На основании предоставленных документов будет вынесено решение.

Какое решение может вынести суд

  • Если суд решит, что это был аванс, тогда его вернут покупателю, так как он возвращается в 100% случаев.
  • Если суд признает, что был оформлен вариант задатка, то продавец должен будет выплатить полученную сумму в двойном размере или в сумме, предусмотренной договором. Это в том случае, если задаток был оформлен как обеспечительный платёж со штрафными санкциями.

Какой договор нужно заключать при продаже квартиры – выводы

Как правило, для минимизации рисков нужно заключать нотариально заверенный предварительный договор купли-продажи с чётко прописанными штрафными санкциями за его невыполнение. Он максимально защищает интересы покупателя и продавца.

При нарушении договорённостей суд может признать обеспечительную сумму авансом или задатком. При этом:

  • Аванс возвращается в любом случае при несостоявшейся сделке, причём не важно, кто виноват в срыве сделки.
  • Задаток возвращается в двойном размере, если сделка не состоялась по вине продавца. Если сделку сорвал покупатель, то задаток не возвращается, он остаётся у продавца.

Рекомендации – как обезопасить себя при оформлении задатка через агентство недвижимости

Рекомендации продавцу

  • Не оставлять оригиналы документов в агентстве на хранение ни при каких условиях. Если нужно, агентство может снять для себя копии. Все оригиналы можно передать только в руки нотариусу для оформления основного договора купли-продажи.
  • Если переданный покупателем аванс остаётся на хранении в агентстве и вы его на руки не получили – это должно быть чётко прописано отдельным пунктом в договоре.
  • Не отдавать оригинал договора с агентством после сделки. Он должен остаться у вас. Этот документ подтверждает факт участия агентства в сделке и может помочь при возникновении проблем в дальнейшем.

Рекомендации покупателю

Важно:

ПОЧЕМУ агентство не проверяет документы, а только создаёт видимость такой проверки:

Проверка документов в агентстве – это фикция и обман. Агентство получает свой гонорар только в случае состоявшейся сделки. Поэтому, если даже проблемы с документами будут, то покупателю об этом не скажут. Объясню – почему.

Для агентства ВАЖНО связать покупателя и продавца взаимными обязательствами с невыгодными для обеих сторон условиями (например крупный аванс со штрафными санкциями в случае несостоявшейся сделки). Этот фактор будет сдерживать покупателя от отказа совершить сделку. А проблему с документами (если она присутствует) будет решать продавец за свой счёт. Как он это будет делать и насколько законно и правильно – это агентство не интересует. Агентство при этом как бы в стороне находится и терпеливо ждёт дня заключения сделки, чтобы получить свой гонорар.

Бывают ситуации, когда формально сделку провести можно, документы позволяют это сделать и нотариус оформит договор купли-продажи. Но проблемы могут начаться уже потом, после покупки. Однако теперь это будет касаться только нового собственника. Продавец в это время будет уже далеко и деньги за проданную квартиру добровольно он не вернёт никогда.

От такой ситуации нужно застраховаться в самом начале. Поэтому проверка документов НЕЗАВИСИМЫМ ЮРИСТОМ, а не представителем агентства недвижимости поможет объективно оценить ситуацию и принять правильное решение при наличии каких-то проблем с квартирой.

Задача независимого юриста – проверить квартиру и собственника и в случае обнаружения каких-то негативных моментов сообщить покупателю об этом. Решение – покупать или не покупать такую квартиру – будете принимать вы на основании полной информации. Поэтому проверку нужно всегда делать ДО МОМЕНТА ПЕРЕДАЧИ АВАНСА.

Сначала ПРОВЕРКА, а потом АВАНС. Такая позиция должна быть у покупателя на переговорах и она самая правильная.

Последовательность действий:

  • Перед подписанием договора с агентством необходимо проверить документы на квартиру. Для этого нужно сделать копии (например, ксерокопии или фотографии) и передать их для проверки независимому юристу. Только после проверки квартиры, собственников, схемы предстоящей сделки и получения положительного заключения юриста можно подписывать договор аванса и передавать деньги продавцу. Квартиры бывают проблемные и покупать их даже дёшево нельзя.
  • Не вносить предоплату или задаток за услуги агентства. Достаточно того, что вы платите аванс продавцу. Такой шаг обезопасит покупателя от потери денег в случае, если сделка не состоится.
  • Самостоятельно выбрать нотариуса, который будет оформлять договор.
  • Расчёт за услуги агентства нужно производить после подписания основного договора купли-продажи. Как правило, при передаче денег агентство должно оформить, подписать и отдать вам акт приёма-передачи выполненных работ.
  • Не отдавать оригинал договора с агентством после сделки. Он должен остаться у вас. Как правило, договор с агентством и акт приёма-передачи подтверждают факт участия агентства в сделке. Например, эти документы могут помочь в дальнейшем при возникновении проблем с приобретённой недвижимостью.

Почему агентство стремится забрать договор задатка после сделки:

Уйти от ответственности

Как правило, задача агентства в сделке – это получить свою комиссию и больше ни за что не отвечать. Например, многие действия агентства нарушают нормы действующего законодательства.

Вместе с тем, договор задатка – это единственный документ, который подтверждает участие агентства в сделке и может послужить основанием для привлечения должностных лиц к ответственности.

Какие законы нарушают агентства

  • Закон Украины о защите прав потребителей;
  • Налоговый кодекс Украины;
  • Закон Украины «О рекламе»;
  • Финансовое законодательство.

Скрыть незаконные действия

В договоре прописаны некоторые действия, которые агентство делать не имеет права. А именно:

  • оставлять у себя на хранение денежные средства;
  • принимать платежи в иностранной валюте;
  • изымать оригиналы документов у собственника и хранить их у себя.

Не платить налоги

Агентства в данном случае работает по «серой» схеме. Скрывает доходы и не платит налоги. А каждый такой договор – это доказательство получения крупной суммы денег, с которой не уплачен налог.

Выводы по задатку в агенство недвижимости

Несмотря на довольно распространенную практику оформлять задаток в виде самостоятельного договора в агентстве недвижимости, мы не рекомендуем этого делать.

Сделка купли-продажи недвижимости – это ответственный шаг. В такой ситуации только предварительный договор послужит лучшей альтернативой договору о задатке.

Вместе с тем, на данный момент предварительный договор с прописанными условиями и возможными штрафными санкциями – это надёжный инструмент при покупке недвижимости на вторичном рынке. Главное, оформить его через нотариуса и не экономить на этом пункте. Стоит это не особо дорого.

Расписки и договоры аванса или задатка в агентстве – это всё детский сад по сравнению с качеством и надёжностью предварительного договора, заверенного нотариусом.

Обращайтесь к юристам по недвижимости для защиты ваших интересов и сопровождения сделки. Или хотя бы консультируйтесь. Потому что опытный юрист просто не допустит ущемления ваших прав. Дать задаток – не всегда означает купить квартиру. Можно потерять и задаток, и квартиру.

Лучше оформить предварительный договор с суммой аванса через нотариуса.

Как минимизировать риски при покупке квартиры

Вы можете обратиться к нашим юристам по недвижимости GetHom. Мы поможем оценить риски и проверить квартиру перед покупкой. Подскажем, как правильно оформить предварительный договор и задаток при покупке. Это в тысячу раз дешевле, чем купить проблемный объект и потерять деньги. Поэтому обращайтесь. Работаем по всей Украине в любом городе.

063 705-09-42, 096 698-10-41

Юридический отдел GetHom

Работаем по всей Украине с 9 утра до 9 вечера без выходных и праздников. Звоните.