27 марта 2020 76

Договор купли-продажи имущественных прав. Украина 2020

Какие существуют риски при покупке квартиры в новостройке по договору купли-продажи имущественных прав. Основные моменты и то, в чём стоит разобраться, расскажем в этой статье.

Какие стороны могут быть в договор купли-продажи имущественных прав при покупке новостройки

Как правило, это заказчик, застройщик и генеральный подрядчик. Заказчик – это владелец земли. Заказчик и застройщик часто бывают одно и то же лицо. Грубо говоря, заказчик владеет землёй, застройщик строит и продаёт, а генеральный подрядчик помогает строить.

Как правило, при инвестировании в новое строительство, застройщик использует различные схемы привлечения денежных средств. Вместе с тем, инвестор не может предложить свою схему финансирования, он вынужден подписывать тот договор, который предлагает застройщик.

Например, договор купли-продажи имущественных прав – один из договоров, который может использоваться при финансировании строительства нового объекта.

Если у каждого застройщика свой вид договора, то они могут существенно отличаться между собой.

Договор купли-продажи имущественных прав

Кто такой заказчик строительства

Как правило, это физическое или юридическое лицо, которое имеет в собственности или в пользовании земельный участок и подало в установленном законодательством порядке заявку на его застройку для осуществления строительства. 

Таким образом, заказчик строительства – это физическое или юридическое лицо, которое имеет право собственности или аренды на земельный участок. Кроме того, у него должно быть:

  • Разрешение на проведение строительных работ – для строительства объектов 4-5 категории сложности;
  • Декларация о начале строительных работ – для объектов 1-3 категории сложности.

Вместе с тем, в некоторых случаях заказчик может передать часть своих полномочий, непосредственно касающихся строительного процесса, другому физическому или юридическому лицу – застройщику. В этом случае стороны заключают между собой договор.

Застройщик

Застройщик — лицо, которое организовывает сооружение недвижимости для собственных нужд или для передачи ее в собственность другим лицам. Или лицо, собственностью которого станет эта недвижимость после завершения ее строительства.

Таким образом, застройщик – это физическое или юридическое лицо, которое получило право на застройку у собственника или арендатора земельного участка и взяло на себя часть функций заказчика. В эти функции могут входить:

  • Разработка проекта будущего строительства;
  • Получение разрешений;
  • Организация строительного процесса;
  • Разработка схемы финансирования;
  • Привлечение генерального подрядчика.

Генеральный подрядчик

Генеральный подрядчик – это компания, которая непосредственно занимается проведением строительных работ. При строительстве объектов 4-5 категории сложности у этой компании должна быть лицензия на право осуществления таких работ.

Вместе с тем, она отвечает перед заказчиком за сроки и качество строительства и имеет право привлекать сторонние организации – субподрядчиков – для выполнения отдельных сегментов или видов работ.

Заказчик – основной участник строительного процесса

Как правило, деятельность заказчика напрямую затрагивает интересы покупателя квартиры. Именно заказчик отвечает перед инвестором за:

  • Качество строительства;
  • Соблюдение сроков окончания строительных работ;
  • Соответствие будущей квартиры всем заявленным параметрам.

Что такое имущественное право

Рассмотрим типичную ситуацию. Например, заказчик строительства оформил аренду земельного участка, разработал проект строительства дома, получил разрешения и привлёк генерального подрядчика.

Но дом ещё не начал строиться, поэтому нет возможности продать покупателю квартиру, которой не существует. Что же в таком случае он продаёт?

Имущественное право – это ограниченное вещное право, владелец которого правомочен получить право собственности на объект недвижимости в будущем.

Если объяснить другими словами, то это право ожидания возможности получить квартиру в  собственность при выполнении определённых условий.

Момент приобретения имущественного права

Поскольку имущественное право передаётся продавцом покупателю не в момент подписания договора, а после 100% оплаты, то оно должно подтверждаться актом приёма-передачи имущественных прав.

Как правило, приобретение имущественного права не связано со сдачей дома в эксплуатацию.

Что такое договор купли-продажи имущественных прав

Это документ, который регулирует взаимоотношения инвестора и заказчика строительства.

Форма договора

Как правило, договор купли-продажи имущественных прав заключается в простой письменной форме и не требует обязательного нотариального удостоверения. Однако, по взаимному согласию сторон он может быть заверен нотариально.

При каких условиях покупатель имущественных прав станет собственником квартиры

  • 100% оплата по договору, которая должна быть подтверждена актом приёма-передачи имущественных прав;
  • Сдача дома в эксплуатацию.

Если после выполнения вышеперечисленных условий инвестор принимает готовую квартиру и подписывает акт приёма-передачи, то он ещё не становится собственником.

Для того, чтобы стать полноправным владельцем квартиры, нужно выполнить следующие действия:

  •  пригласить инженера БТИ для составления технического паспорта новой квартиры;
  •  зарегистрировать право собственности, обратившись к государственному регистратору.

После регистрации в Государственном реестре инвестор станет полноправным собственником своей квартиры.

Достоинства договора купли-продажи имущественных прав

  • Простота оформления;
  • Отсутствие посредников – договор заключается непосредственно между заказчиком и инвестором;
  • Не нужно оплачивать услуги нотариуса;
  • Нет налоговой нагрузки.

Риски инвестора при заключении договора купли-продажи имущественных прав

  • Не предусмотрена государственная регистрация договора, поэтому существует риск двойной продажи;
  • Заказчик строительства имеет возможность привлекать средства инвесторов до момента получения полного пакета разрешительных документов;
  • Отсутствие контроля за потоками денежных средств со стороны государства;
  • Возможность нецелевого использования полученных средств;
  • Даже при полной оплате и построенном доме инвестор не становится собственником.

На что обратить внимание перед подписанием договора

  • Проверить наличие полного пакета разрешительных документов застройщика;
  • Проанализировать репутацию субъектов строительства;
  • Проверить судебные или досудебные производства участников строительного процесса;
  • Оценить предшествующий опыт строительства подобных объектов;
  • Проверить наличие ограничений в пользовании земельным участком;
  • Удостовериться в полномочиях лица, подписывающего договор.

Как минимизировать риски при покупке квартиры по договору купли-продажи имущественных прав

Если вы уже выбрали объект для инвестирования, то перед заключением договора купли-продажи имущественных прав можете обратиться к нашим юристам по недвижимости GetHom.

Мы поможем оценить риски, избежать неприятностей после покупки. Это в тысячу раз дешевле, чем купить проблемный объект и потерять деньги. Поэтому обращайтесь.

Мы проверим строительную компанию, её учредителей, уставной фонд и условия сделки с заказчиком строительства. В них заключены главные риски. Так же важно обратить внимание на договор, который вам предлагают подписать и его пункты.

После этого вы примете решение, стоит ли покупать или от покупки лучше отказаться.

063 705-09-42, 096 698-10-41

Юридический отдел GetHom

Работаем по всей Украине с 9 утра до 9 вечера без выходных и праздников. Звоните.

1 оценка, среднее: 5,00 из 51 оценка, среднее: 5,00 из 51 оценка, среднее: 5,00 из 51 оценка, среднее: 5,00 из 51 оценка, среднее: 5,00 из 5 (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Для того чтобы оценить запись, вы должны быть зарегистрированным пользователем сайта.